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Indicações para o mês de dezembro 2016

Já faz um bom tempo que este blog faz mensalmente indicações de FII’s, apresentando uma carteira com objetivo de auferir rendimentos superiores ao IFIX. Esse objetivo foi alcançado com grande sucesso, poucas foram às vezes que o blog teve um desempenho igual ou inferior ao IFIX. Porém, para se obter tal desempenho, abre-se mão de se indicar pensando no longo prazo, preocupando-se somente com os próximos 30 dias. Não se muda o perfil do dia para noite, mas esperamos ter um compromisso menor com o desempenho de curto prazo e indicar mais aquilo que acreditamos.

Para o mês de dezembro incluímos mais dois fundos e retiramos SDIL11, que nos próximos meses sofrerá oscilações nos proventos, afetado pelo fim de descontos, multas e despesas. É um bom fundo, mas a economia não está ajudando. Hoje, é uma opção para quem quer comprar vacância.

BBBFI11B: estamos voltando a indicar esse fundo, que foi penalizado pelas notícias de contenções de despesas nos bancos públicos. É um fundo de risco mais elevado, mas não há perspectiva de aumento de vacância. O mais interessante é a possibilidade de mudança no regulamento, o que permitiria dar uma destinação as áreas atualmente desocupadas. Mas há a infernal burocracia da CEF, que exige voto via carta, com firma reconhecida e tudo mais. Mas mesmo que tudo dê errado, o que paga de DY já compensa.

CPTS11B: esse fundo fez uma grande subscrição, o que foi bom para reduzir o risco de sua carteira, que contém alguns CRI’s de empresas problemáticas. Contudo, não houve tempo para investir adequadamente o capital adicional, o que resultou numa queda significativa no valor dos proventos, de R$ 1,25 para R$ 0,81 em novembro. É algo que se resolve com o tempo: o valor a ser pago em dezembro já se elevou para R$ 0,90. Infelizmente, não se pode esperar muita lógica, racionalidade e coerência do mercado no curto prazo e o fundo sofreu uma queda, em novembro, de -7,65% (não considerando os proventos). A tendência é que o valor dos proventos se normalize, talvez num patamar talvez abaixo do que registrava anteriormente, com o valor da cota também se ajustando à taxa de juros mais baixa. E com a melhoria do perfil da carteira de CRI’s, a tendência é de redução do prêmio exigido do fundo, o que se daria com uma elevação no valor das cotas.

BMLC11B: mantivemos. Esse fundo apresenta oscilações nas distribuições mensais. A queda ocorrida no mês de novembro repete o movimento ocorrido em 2015. Há uma elevação da vacância, mas é algo pouco significativo.

FIIB11: registrou uma boa alta em novembro, mas o valor dos proventos também subiu. Bom fundo.

XPCM11: houve aumento nos proventos, de R$ 0,75 para R$ 0,78, resultado do reajuste da parte atípica. Continua mais um mês na nossa carteira

Desempenho das indicações do mês de novembro

Acabou o rali do IFIX, pelo menos por enquanto. Seu inicio se deveu a recuperação da queda sofrida com a possível tributação dos FII’s. Nos últimos meses, a perspectiva de redução rápida dos juros (SELIC) deu folego à alta dos fundos. Agora, sabe-se que a queda da SELIC será lenta e sujeita a percalços. Isso ajudou a trazer os FII’s para a realidade. Neste mês de novembro, o IFIX teve uma queda de -2,59%. Pesou a especulação envolvendo fundos de agências bancárias e o péssimo desempenho de alguns fundos de papel (mais por uma interpretação errada do mercado, que prova não saber precificar no curto prazo).

Já o desempenho das indicações do blog foi mais uma vez superior ao IFIX. Se o índice amargou uma queda que determinou o fim do rali, as indicações do blog renderam um ganho de +2,28%. Apenas uma indicação não teve um desempenho excepcional.

BMLC11B: único fundo indicado com desempenho negativo: -2,4%. Pesou a redução dos proventos;

FIIB11: apesar da baixa liquidez, registrou uma alta de 6,2%;

SDIL11: alta de 4,3%. Mercado percebeu que tinha precificado errado;

XPCM11: nossa velha conhecida continua seu rali: alta de 1,1%. Para essa serve a frase “os cães ladram e a caravana passam”.

FII's: Indicações para o mês de novembro

Após o rali do mês de outubro, a maioria dos fundos está com preços elevados, antecipando uma provável queda dos juros. Observa-se a presença de muitos investidores novos, que compram fundos festejados, estimulados por gerentes de bancos e agentes de corretoras. Sobra pouco ainda com preço atrativo. Neste mês optamos por fazer duas trocas. Tiramos CPTS11B, que em função do baixo provento anunciado tende a sofrer uma desvalorização. É algo passageiro, que vai se resolver quando o fundo aplicar os recursos captados (será uma boa opção de compra se a cota de fato cair). Outro que estamos tirando é o JSRE11, aqui em função da gestão. Para o lugar desses dois fundos escolhemos dois belos empreendimentos: FIIB11 e SDIL11.

BMLC11B: mantivemos a indicação. Bom fundo, com alguma vacância, opção conservadora;

FIIB11: trata-se de um condomínio industrial, localizado em Joinville, ocupado por dezenas de empresas, a maioria do setor metal-mecânico. Possui uma vacância relevante, com constante entrada e saída de inquilinos. Para os próximos meses, a gestora prevê uma queda nos proventos, já precificado pelo mercado. Neste mês de novembro o DY está em 0,89%a.m., um valor muito elevado;

SDIL11: centro logístico localizado no Rio de Janeiro, próximo ao aeroporto do Galeão. Composto por vários módulos, possui uma vacância significativa. A maioria dos módulos está alugada para a BR Foods, que, provisóriamente, obteve um desconto no valor do aluguel. Se alugar os módulos vagos, essa dependência da BR Foods pode se reduzir significativamente;

XPCM11: mesmo com toda a alta recente, o preço ainda é razoável.

FII's: Resultado das indicações de outubro

As indicações do blog renderam em outubro 3,88% de lucro. O IFIX no mesmo período subiu 3,85%. Um empate. Os FII’s continuaram subindo, tendo como única justificativa uma provável queda acentuada na taxa de juros. Não é o que o BCB está sinalizando: a queda deve acontecer, mas num ritmo suave. Mesmo assim, as cotações continuam subindo, alimentadas pela entrada de novos investidores, estimulados pelas constantes matérias na imprensa exaltando o bom momento dos FII’s. Isso não é bom. Analisando as indicações do blog:

BMLC11B: sem sustos, subiu 5,4% no mês, (incluindo os proventos). Bom fundo.

CPTS11B: subiu 3,3% no mês, mas poderia ser mais se o anúncio, decepcionante, dos proventos não tivesse ocorrido no meio do último pregão do mês. O baixo valor anunciado está relacionado à subscrição e a necessidade de se incluir na repartição dos lucros as novas cotas. É uma situação que tende a se normalizar com a realização dos investimentos com os recursos captados. Por enquanto, deu um susto.

JSRE11: uma queda de 0,19% que afetou o desempenho do blog. Conservadorismo tem limites. A gestora resolveu manter boa parte dos recursos aplicados num fundo de renda fixa. Isso não é conservadorismo, é pura incompetência.

XPCM11: agora o fundo virou queridinho. Repetem os argumentos que usamos desde o início do ano. E como muitos investidores seguem qualquer conselho, a cota continua subindo como um foguete: 6,9% em outubro (41% desde o início de maio).

Indicações para outubro

O rali do FII’s prosseguiu no mês de setembro, em grande medida pela perspectiva de queda nas taxas de juros. Apesar do IFIX estar no topo nominal, ao se descontar a inflação percebe-se que ainda há um longo caminho para o topo real, o que só seria possível com taxas de juros abaixo de 10% a.a. e uma vacância muito baixa, algo fora da realidade atual. Ou seja, o IFIX reflete no momento uma visão otimista da economia. Neste quadro, optamos por uma carteira relativamente conservadora, com ativos que ainda não tenha incorporado esse otimismo do mercado.

BMLC11B: entra no lugar de BBFI11B, que foi contaminado pelo otimismo do mercado. Trata-se de um fundo com poucos imóveis, vacância moderada, risco moderado, baixa liquidez, baixo P/VP, meio esquecido pelo mercado. Sua indicação se justifica por ainda não ter incorporado o otimismo do mercado;

CPTS11B: esse fundo sofreu o impacto da subscrição em setembro. Neste mês de outubro ainda pode sofrer com as vendas realizadas por quem subscreveu, mas a tendência é que sofra uma alta significativa (basta observar o que ocorreu com VRTA11 depois da subscrição). Continua sendo uma pechincha;

JSRE11: ainda negociado abaixo do valor patrimonial, reagindo aos pontos;

XPCM11: aos poucos o mercado perde o medo deste fundo. Continua com sua cotação subindo de forma consistente, buscando o valor justo.


Resultado das indicações de setembro

Em setembro as indicações do blog renderam 3,67% no mês, considerando os proventos, contra 2,77% do IFIX. A perspectiva de queda nas taxas de juros impulsionou os fundos.

BBFI11B: recuperou em parte o atraso em relação aos demais fundos, valorizando-se 5,74%. Foi barbada;

CPTS11B: apesar da subscrição ocorrida durante o mês, teve um bom desempenho, fechando com 2,62% de valorização;

JSRE11: teve um desempenho positivo, com valorização de 1,91%. Fraco quando comparado com outros fundos;

XPCM11: ao poucos está corrigindo, registrou uma valorização de 4,39%

Resultados das indicações de agosto

As indicações do blog renderam um pouco acima do IFIX: o blog conseguiu 2,09% contra uma alta de 1,79% do IFIX. O desempenho do blog foi afetado pelo resultado pífio de CTXT11:
BBFI11B: sem surpresas, fundo que estava com o preço abaixo do justo, teve uma recuperação nas duas últimas semanas. Rendeu um ganho de 3,14% no mês;
CPTS11B: também abaixo do preço justo, teve uma alta de 3,76% no mês;
CTXT11: vítima do efeito NSLU e SPTW, com boa parte do imóvel alugado ao Itaú, gerou desconfiança entre os investidores, o que resultou numa queda de -2,58%.
XPCM11: em pleno processo de recuperação, rendeu 4,03% no mês.

Indicações para o mês de setembro

O rali do IFIX está perdendo força, principalmente pela situação de diversos fundos de tijolos. Alguns estão com vacância anunciada, outros tiveram revisional negativo. Os casos NSLU SPTW deverão influenciar negativamente os fundos de tijolo. Houve um aumento da incerteza jurídica e a sensação que gestores estão desesperados por manter seus inquilinos. Os fundos de papel também passam por um momento delicado, com dúvidas se CRI’s serão honrados por construtoras. É um cenário que torna difícil qualquer análise, pois, além de uma crise econômica que não se dissipou, existe quebra de contratos, chantagens e manipulações que deixam a sensação que o risco cresceu e ainda não foi precificado. E ainda existe a possibilidade de taxação dos FIIs. Diante das incertezas e dos riscos, optamos por substituir CTXT por JSRE. Apesar de ser bem administrado pela Rio Bravo, a dependência com o Itaú assusta. CTXT pode ser a bola da vez.

BBFI11B: é um fundo de tijolo sem maiores riscos, se isso existe, ainda com bom DY;

CPTS11B: nesse momento, o mais seguro é um bom fundo de papel;

JSRE11: famoso mistão, tem de tudo um pouco, difícil de classificar. Um fundo conservador que ainda entrega um bom DY. Vem de uma alta acentuada em agosto (+6,61%), o que pode prejudicar o desempenho neste mês de setembro. Não espere que ele dê altas expressivas;

XPCM11: pelo que se viu no mês de agosto, pode-se concluir que o resultado da negociação feita pela gestora com a Petrobras foi excelente. Continua sendo indicado.

FIIs: Indicações para o mês de agosto/16

Para o mês de agosto efetuamos uma alteração na carteira sugerida, trocando XPGA11 por BBFI11B. Com isso a composição passa a ser predominantemente de fundos de tijolo. Muito se fala que os FII’s estão caros. A maioria apenas recuperou seus preços, voltando ao patamar de 2013 (considerando-se a inflação). Para os fundos de tijolo, uma queda de vacância poderia dar novo impulso às cotações, mas isso dificilmente ocorrerá no curto-prazo. Mesmo assim, iniciou-se um movimento de “compra de vacância”, uma aposta que só pode ser empregada por quem investe no longo-prazo. Existe também a crença que a SELIC possa cair em breve, o que beneficiaria os fundos de tijolo e papel, uma efeito um pouco controverso, pois alguns fundos já estão precificando essa possibilidade. Ao invés de especularmos, procuramos manter uma carteira baseada em discrepâncias entre o que consideramos preço justo e o atual valor de mercado, uma estratégia que ao longo dos últimos anos, desde que o blog passou a fazer indicações, mostrou-se vitoriosa.
BBFI11B: Houve uma mudança de patamar que afetou a maioria dos fundos de tijolo. Poucos foram os fundos que mantiveram um DY elevado, BBFI11B é um deles. Não existem motivos para que esse fundo não deslanche: os inquilinos são bons, o DY é elevado e os imóveis estão bem localizados. Além disso, possui uma pequena vacância que pode elevar o rendimento no futuro.
CPTS11B: grande decepção do mês de julho, exibe um DY acumulado em 12 meses de 15,6%, muito superior aos de seus similares como VRTA (14,1%), FEXC (12,6%), XPGA (12,3%), HGCR(11,5%) ou PLRI (13,1%). Tá errado o preço!
CTXT11: outro fundo com alto DY, com um risco um pouco maior, em função da dependência do Itaú. Teve uma pequena valorização em julho, mantendo-se ainda barato. A provável saída da CEAGESP, muito especulada nas últimas semanas, traria uma grande valorização ao imóvel.
XCPM11: apesar da fabulosa alta em julho, esse fundo continua com seu preço errado! Com a renovação do contrato pela Petrobras, os riscos deste fundo caíram significativamente, não justificando o DY atual. Uma comparação com fundos similares (mono-mono) indica que o preço justo deveria ser entre R$ 88,00 e R$ 93,00. Por isso, continua na nossa carteira de sugestões;
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