Post has attachment
ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА (VIAGER) В БЕЛЬГИИ
В Европе Viager или договор пожизненной ренты чрезвычайно распространен. Особенно он популярен во Франции и Бельгии. Его популярность обусловлена тем, что это один из немногих реальных способов купить зарубежную недвижимость значительно дешевле ее рыночной стоимости

В Европе viager или договор пожизненной ренты чрезвычайно распространен. Особенно он популярен во Франции и Бельгии, немного реже встречается в Германии. Его популярность обусловлена тем, что это один из немногих реальных способов купить зарубежную недвижимость значительно дешевле ее рыночной стоимости.

Что такое viager?

Само понятие пожизненной ренты появилось благодаря Римскому праву, а окончательно оформилось уже в Наполеоновском кодексе, откуда уже попало в современное законодательство. С тех тор никаких существенных изменений в этой области не было. В результате юридическая часть проведения таких операций с недвижимостью очень хорошо проработана, что практически полностью исключает какие-то проблемы.

Суть сделки очень простая: это договор купли-продажи объекта недвижимости, при котором происходит передача прав собственности новому владельцу на момент совершения сделки, а старый владелец получает пожизненные выплаты или выплаты на определнный срок в оговоренном договоре размере. Различают занятый viager, когда продавец обладает сервитутом на право проживания и использования объекта до своей смерти, и свободный, когда продавец отказывается и от сервитутов. Однако на практике свободный viager встречается крайне редко.

Сделки viager в обязательном порядке должны быть оформлены у нотариуса, операции проводятся под контролем государства. Расторгнуть же такие договора в Европе, в отличие от российской практики, практически невозможно. Основанием для этого может стать только прекращение выплат покупателем, а также смерть продавца из-за тяжелой болезни в течение двадцати дней после заключения договора, при этом несчастные случаи, самоубийства и внезапные смерти от других болезней к аннулированию не приведут.

Преимущества viager

Популярность этой формы продажи недвижимости за рубежом обусловлена множеством факторов. Необходимо отметить, что в Бельгии довольно много одиноких пожилых людей-собственников жилья, которые выбирают именно такой способ его продажи. При этом выгода в данном случае обоюдная.

Продавцы:
• получают постоянный индексируемый доход каждый месяц;
• продолжают жить в своем доме или квартире, не меняя своего образа жизни;
• не платят лишние налоги, так как только часть получаемых в рамках договора пожизненной ренты доходов облагается подоходным налогом.

Покупатели:
• получают возможность приобрести право собственности на недвижимость по ценам, которые намного ниже рыночных и без привлечения дорогих банковских кредитов;
• могут постепенно сформировать портфель инвестиций на рынке недвижимости;
• уменьшают потери в случае резкого изменения стоимости недвижимости, как в середине двухтысячных.

Однако, чтобы понять все преимущества для покупателя, надо объяснить экономический смысл такой сделки. Покупатель оплачивает первый взнос в размере от двадцати до пятидесяти процентов рыночной стоимости недвижимости, а остальное равными частями в течение оставшейся жизни продавца или в течение оговоренного срока выплаты ренты.

В расчет берется средняя продолжительность жизни, в данном случае обычно используют компромиссный вариант между данными государственной статистики и данными страховых компаний. В реальности, основываясь на статистике, можно подобрать такие условия, что инвестор сможет всегда оставаться в выигрыше и сэкономить до 30% от рыночной стоимости объекта.

Сегодня пятой части всего населения Бельгии больше шестидесяти лет. Похожие данные практически по всему Евросоюзу. Ограничений на возрасту для Viager не существует, но практика показывает, что продавать жилье на таких условиях начинают бельгийцы после выхода на пенсию, а вот реальные сделки происходят уже при достижении продавцами 70-летнего возраста у мужчин и 75-летнего – у женщин, когда можно рассчитывать уже на достаточно выгодные условия.

Как оформить viager?

Найти и оформить сделку можно и самостоятельно, но для этого требуется не только знать нюансы местного рынка и законодательства, но и осуществлять постоянный контроль и управление такой недвижимостью. Намного эффективнее обратится в специализированное агентство, которое сможет проконсультировать Вас и сопровождать эту операцию на всех этапах.

Компания Доходный дом поможет не только подобрать подходящий объект зарубежной недвижимости, провести анализ рентабельности Ваших инвестиций, осуществит юридическое сопровождение сделки, но и продолжит управление объектом недвижимости на протяжении срока Viager. Компания поможет Вам следить за ежемесячными рентными платежами, уплатой необходимых налогов и сборов, контролировать сохранность и состояние купленного Вами дома или квартиры. Многолетний опыт работы на бельгийском рынке недвижимости и опыт успешных viager-сделок позволяет гарантировать высокую эффективность и безопасность Ваших инвестиций.
Makino Kriosaki
Photo

Post has attachment
Компания Доходный дом уже много лет помогает россиянам и гражданам СНГ покупать объекты недвижимости и открывать собственный бизнес в Бельгии. Сотрудники компании давно заметили: многие инвесторы совершенно забывают о том, что знание особенностей бельгийского законодательства может существенно помочь их бизнесу, особенно в первые годы.
Поэтому, прежде чем открывать бизнес в Бельгии рекомендуем познакомиться с нюансами регистрации и деятельности компаний в этой стране. Тем более что они существенно отличаются от российских. Что же необходимо знать об открытии бизнеса в Бельгии? Какие организационно-правовые формы для компаний предусмотрены местным законодательством?
Общие принципы регистрации
В соответствии с действующими законодательными актами в Бельгии не требуется получение отдельного разрешения для регистрации юридического лица иностранцами. Это очень удобно для тех, кто собирается открывать бизнес на территории Евросоюза. Однако определенные ограничения все же существуют. Работает специальный государственный орган, которые выдает разрешения на право заниматься определенной деятельностью. Эта норма очень похожа на систему лицензирования в России. Занимается этим Торговая Палата.
Для каждой сферы существуют свои требования, как к самим компаниям, так и к их учредителям. Особенно жесткие требования в сфере фармацевтике и торговле алмазами. Непросто получить разрешение, если речь идет о транспорте, энергетике, связи и СМИ. Эти отрасли считаются стратегическими, поэтому влияние иностранных инвесторов на их деятельность искусственно ограничивается. Кроме того, получение дополнительной лицензии требуется, если в названии компании есть слова «Investment Fund», «Bank» или «Insurance/reinsurance».
Сама процедура регистрации довольно проста. Учредителям необходимо утвердить у государственного нотариуса разработанный бизнес-план, подтвердить регистрацию в Торговом Регистре и дать объявление о начале деятельности в «Belgian Official Gazette». Обратите также внимание, что от директора компании могут потребовать подтвердить квалификацию.
Виды юридических лиц
По бельгийским законам можно открывать юридические компании шести организационно-правовых форм. Иностранные инвесторы имеют право становиться участниками во всех формах юридических лиц, без ограничений. Однако, как показывает практика компании Доходный дом наиболее востребованы две: «Naamloze Vennootschap» (далее – NV) и «Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid» (далее – BVBA). 
NV – это стандартное акционерное общество и согласно действующим юридическим нормам для регистрации и осуществления деятельности оно должно отвечать следующим условиям:
• уставной капитал в размере от 61 500 евро;
• в NV учредителей должно быть минимум двое, это могут быть и юридические, и физические лица;
• необходимо назначить директоров, их должно быть двое, если в обществе минимальное число учредителей, и не менее трех во всех остальных случаях;
• необходимо провести выпуск акций, они могут быть на предъявителя или именные.
BVBA – закрытое общество с ограниченной ответственностью, структуру оно имеет более простую и требования к ним предъявляют не такие жесткие:
• достаточно одного учредителя;
• можно назначить только одного директора;
• уставный фонд в размере от 18 550 евро, на момент регистрации он может быть сформирован не полностью: если участник один, то достаточно 12 400 евро, если участников больше – 6 200.
• акции общества должны быть только именными, их передача существенно ограниченна.

Для регистрации необходимо
Для регистрации требуется предоставить государственному нотариусу копии документов учредителей и директоров, протокол учредительного собрания и бизнес-план. Обратите внимание, что потребуется доказать, что инвестиций достаточно для ведения деятельности в течение первых двух лет. Если же Вы хотите лично возглавить фирму, то Вам потребуется также разрешение на работу, его обычно можно получить вместе с видом на жительство.
Компания Доходный дом поможет сформировать необходимый пакет документов и осуществит сопровождение на всех этапах регистрации. Личного участия инвесторов в данной процедуре не требуется, достаточно оформить доверенность и заверить ее в посольстве. Главное конкурентное преимущество нашей компании – это долгие годы успешной работы в этой сфере, доскональное знание особенностей местного законодательства и понимание потребностей наших соотечественников, желающих открыть свой бизнес в Бельгии. 
2013г.          Vitaly PANTE
Photo

Post has attachment
НЕДВИЖИМОСТЬ В БЕЛЬГИИ: КАК СДЕЛАТЬ ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР
Как известно, деньги любят рациональное и грамотное обращение. Особенно если предназначены для инвестиций, призванных приносить стабильный доход. Необдуманный выбор объекта инвестирования может повлечь финансовые потери, которые затем восстановить крайне сложно. 

Как известно, деньги любят рациональное и грамотное обращение. Особенно если предназначены для инвестиций, призванных приносить стабильный доход. Необдуманный выбор объекта вложения средств может повлечь финансовые потери, которые затем восстановить крайне сложно. 
Инвестиции в недвижимость не зря считаются одними из самых надежных и консервативных, однако и они требуют рационального подхода и продуманных решений. В Бельгии большим спросом пользуется доходная недвижимость. Ее принято делить на три основных категории – жилая, коммерческая, особая. И нужно тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем определиться с выбором.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Когда речь идет о недвижимости в Бельгии, инвесторы в первую очередь обращают внимание на доходные дома и жилые комплексы. В мире популярность упомянутых объектов растет ежегодно, что связано с влиянием целого ряда факторов. 
1. Жилье внаем
Бельгию отличает важная особенность: всего 40% жилого фонда  находится в собственности тех, кто проживает на данной площади. В целом по Европе разброс составляет от 52% до 83%. Таким образом, бельгийский показатель – один из самых низких в ЕС. Именно этим обусловлено развитие рынка аренды среди всех слоев населения и приход зарубежных инвесторов. Например, в Швейцарии правом на приобретение недвижимости обладают только граждане страны.
2. Закон для всех
Гармоничные отношения между арендаторами и арендодателями обусловлены четкими положениями Гражданского кодекса Бельгии. Обе стороны могут рассчитывать на соблюдение своих интересов в случае возникновения споров. В документе регламентированы все возможные ситуации:
• порядок расторжения долгосрочных договоров аренды;
• правила передачи жилья, сданного в аренду;
• условия повышения арендной ставки;
• обязанности сторон.

3. Цена вопроса
Стоимость недвижимости в Бельгии остается стабильной из года в год. Рост цен составляет не более 1,5%, что соответствует удорожанию потребительской корзины. При этом цены соответствуют реалиям. Именно данный фактор позволил бельгийскому рынку устоять во время всеобщего обвала в первую волну финансового кризиса. 
4. Население растет
В Бельгии, как и большинстве стран ЕС, отмечается низкий уровень рождаемости. Но квартиросъемщиков и арендаторов с каждым годом становится больше. Это связано с процессами в самом Евросоюзе. В Брюсселе расположены основные институты власти ЕС, где работают десятки тысяч чиновников из 28 стран. Абсолютное большинство из них арендуют жилье. 
Свою роль играют и высшие учебные заведения – с каждым годом студенты активнее пользуются возможностями Болонской системы и охотно выбирают вузы Бельгии. Кроме того, отмечается приток иммигрантов из стран, не входящих в ЕС.
Соответственно меняется структура потребителей услуг. Все чаще квартиру или дом арендует один человек, супруги без детей, друзья или коллеги. Семьи из 3 и более человек реже обращаются в агентства по сдаче жилья. В ближайшем будущем тенденция сохранится. По мнению экспертов, к 2025 году рынок аренды жилой недвижимости вырастет на 6%, что для «старой» Европы – высокий показатель. 
5. Стабильная экономика
Экономику Бельгии практически не затронул финансовый кризис. Страна уверенно входит в первую десятку стран мира с самым высоким уровнем жизни. Поэтому собственники доходной недвижимости обоснованно могут рассчитывать на получение прибыли и устойчивый уровень рентабельности.
6. Банки дают добро
Открытость, прозрачность и доступность банковской системы – еще один весомый аргумент в пользу инвестиций в недвижимость Бельгии. Финансовые институты предлагают программы для заемщиков из стран СНГ и России. Условия кредитования соответствуют общеевропейским нормам: ставки на уровне 3,5%-4,5% годовых для ипотечных программ.
7. Удобное управление
Управление недвижимостью – достаточно кропотливый процесс. В Бельгии данный институт развивается уже более 500 лет. И на сегодняшний день отношения всех заинтересованных сторон четко регламентированы законодательной базой. В нормативных актах учтены все нюансы данного вида отношений, обозначены права и обязанности собственников, управляющих компаний и арендаторов. Интерес к бельгийской недвижимости со стороны граждан России и стран СНГ побудил бизнесменов открывать русскоязычные офисы.
8. Коммунальные услуги
Арендаторы несут основную нагрузку по оплате коммунальных услуг, что выгодно арендодателю. Есть и свои «но», впрочем, четко обозначенные. При условии, что в доме имеются несданные квартиры, арендодатель на долевых началах участвует в оплате налога на землю, страховки и части коммунальных услуг. После сдачи жилья арендатор берет данные расходы на себя.
 
9. Дома с историей
Состояние жилого фонда Бельгии находится на высоком уровне, несмотря на то, что более 50% зданий были возведены как минимум 40 лет назад. Однако перед тем, как принять решение об инвестировании средств, следует получить информацию о возрасте дома и датах проведения капитального ремонта.
10. Четкие обязанности
Сфера обязанностей сторон также регламентирована. Арендодатель обязан выполнить следующие условия:

обеспечить удовлетворительное состояние жилой площади в течение всего срока аренды;

аналогичные требования предъявляются к самому зданию, придомовой территории с дополнением – ответственность за безопасность объекта для окружающих;

гарантировать сохранность архитектурных элементов, если дом имеет историческую ценность


11. Возможные риски
Основные риски связаны с эксплуатационными характеристиками старых зданий, которые могут быть расселены по решению властей. Еще один фактор – финансовая недобросовестность арендатора. Но данную проблему решит специальная страховка. Ну, а чтобы жильцы не отказались от квартиры, дом должен находиться в «отличной форме». Как правило, ответственность за комфорт проживания возлагается на управляющую компанию.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Основной критерий выбора объекта коммерческой недвижимости – рентабельность инвестиций. Данный сегмент рынка испещрен подводными камнями, но обещает более высокую доходность. Не последнюю роль играют конъюнктурные колебания. С течением времени могут измениться эксплуатационные требования, увеличиться расходы по содержанию объекта. 
Оценивать нужно не только само здание, но и анализировать месторасположение, изучать объект изнутри – кто арендаторы, сроки найма, уровень прибыли. Исходя из полученных данных, планировать показатели долгосрочной перспективы. Не стоит забывать о влиянии возможных изменений рынка недвижимости. Анализ должен быть глубоким, всесторонним, с моделированием всех возможных ситуаций.
1. Умение договариваться
Законодательная база достаточно лояльна. Основные положения о правах и обязательствах сторон прописываются в договоре аренды.
2. Цены не кусаются?
Цена во многом зависит от финансовой привлекательности объекта, сроков аренды и получаемых доходов. Здесь нужно выбирать: стабильность или высокая рентабельность. Если соглашение подписано на 10-15 лет, арендная ставка ниже. В случае отсутствия сроков аренды стоимость услуг выше. Но при этом есть риск остаться без клиента и искать новых арендаторов. Как правило, расторжение договора занимает от 3 месяцев до 1 года.
3. Банки не торопятся
Банки настороженно относятся к инвестициям в коммерческую недвижимость и оценивают риски как высокие. Так, финансирование объектов рядом банков возможно лишь при условии: площадь коммерческой недвижимости должна составлять не более 30%. Свою роль играют и сроки аренды. Долгосрочное соглашение с солидным арендатором – основа доверия со стороны финансистов.

4. Общие расходы
Оплата коммунальных услуг регулируется договорными отношениями, и могут быть разные варианты. Все зависит от условий контракта, в то время как аналогичные статьи расходов в случае жилой недвижимости регламентированы законом. Арендодатель рискует потерять прибыль, если согласится платить налоги и возьмет на себя страхование объекта. 
5. Управление – в надежные руки
Арендодатель имеет право, если подобное оговорено в соглашении, возложить управление объектом на специализированную компанию. Стоимость услуг составляет 11% от арендной ставки.
6. Повышенные риски
По сравнению с жилой недвижимостью, коммерческая подразумевает большее число рисков:
окончание срока действия или досрочное расторжение договора может повлечь полную потерю дохода в случае, если здание полностью арендовано одним лицом;

все расходы по содержанию автоматически ложатся на собственника;

банкротство арендатора аннулирует договор, заключенный на 10 или 15 лет;

длительный период поиска новых арендаторов – до 1 года и более;

ОСОБАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Среди предложений можно встретить и специфические. Если покупка отеля или общежития вполне логична, то больницы или дома престарелых не принято относить к числу финансово привлекательных объектов. Вместе с тем, все они объединены в общую группу – особая недвижимость.
1. Закон суров
Законодательная база характеризуется большим количеством нормативных актов, предполагающих высокий уровень ответственности владельца и дополнительные расходы, связанные с выполнением предписаний. В случае выявления нарушений местные власти имеют право приостановить работу объекта или полностью закрыть его. Решение об инвестициях требует крайне взвешенного подхода.
2. Высокие затраты
Стоимость коммунальных услуг, как правило, выше среднего. Необходимо учитывать:
• амортизацию мебели;
• инвентаря;
• специального оборудования;
• расходы на персонал;
• особые виды услуг.

3. Кому доверить?
Как показывает практика, управление особой недвижимостью осуществляется юридическим лицом. Учредителем может выступать собственник или арендатор.
4. Кредитам – нет
Частные банки практически не финансируют подобные проекты. Кредитование осуществляется в рамках госпрограмм определенными структурами – в частности, Банком реконструкции и развития.
Photo

Post has attachment
Wait while more posts are being loaded