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4 pièces proche du canal de l'Ourcq
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Malgré les variations des prix de l’immobilier, investir dans un bien reste une solution optimale de placement financier, puisque vous pouvez le revendre au moment opportun. En 20 ans, les prix de l’immobilier ont été quasiment multipliés par 3, et compte tenu du faible volume de mises en chantier, une pénurie des logements neufs est à prévoir.

Pour pallier à cette pénurie, le gouvernement Macron offre à ceux qui investissent dans des logements neufs avant fin 2017 une opportunité majeure plébiscité par plus de 50 000 français chaque années : le dispositif Pinel.

Grâce à la Loi Pinel, vous allez pouvoir devenir le propriétaire d’un bien immobilier neuf tout en bénéficiant de réductions d'impôts allant jusqu'à 63 000 €. Vous ne payez que 35 à 40% de la valeur réelle alors dépêchez-vous avant qu'il ne soit trop tard !

Grâce à mon outil de simulation ci-dessous, vous allez pouvoir savoir si vous êtes éligible à une défiscalisation en loi Pinel, le montant d’impôts que vous pouvez économiser, et découvrir les meilleures opportunités d’investissements immobiliers de votre région.

Pour plus d'infos sur comment investir dans le 93 mon téléphone 07 68 97 80 61

Congé donné par le bailleur


Bailleurs attention ! Des règles strictes existent en matière de congés donnés à son locataire. Nous vous proposons de vous présenter les éléments essentiels à connaître et à respecter dans le cadre d’un logement loué vide. Quelle que soit la situation, il est impossible de donner congé en cours de bail.
Quels sont les motifs autorisés pour donner congé et le contenu du courrier ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
1. REPRISE DU LOGEMENT POUR Y HABITER

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

Habiter le logement en tant que résidence principale,ou y loger un proche, en tant que résidence principale également (conjoint, concubin depuis 1 an, son partenaire de PACS si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs).

Contenu : La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

le motif du congé,
les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
2. VENTE DU LOGEMENT LOUE

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

Contenu : La lettre de congé adressée au locataire doit préciser :

le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes),
la reproduction de l’article 15 II de la loi du 6 Juillet 1989.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place. Ce dernier dispose d’un délai de 2 mois pour accepter.

ATTENTION : En cas de vente à un prix inférieur, il faut de nouveau informer le locataire.

3. EXISTENCE D’UN MOTIF LEGITIME ET SERIEUX DE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

des troubles de voisinage,
des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu : La lettre de congé doit indiquer le motif entraînant le non renouvellement du bail.
Quelles sont les modalités et délais pour donner congé ?

Le congé doit être adressé au locataire par :

lettre recommandée avec avis de réception,
ou acte d'huissier,
ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

Le congé doit être adressé au locataire dans les 6 mois précédant l'échéance du bail. Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

ATTENTION :

Dans le cadre d’un congé délivré en recommandé, le locataire doit l’avoir retiré à la poste. A défaut, il n’est pas valable.

Le congé doit être adressé à chacun des Co-titulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un PACS).

Lorsque le nouveau propriétaire rachète un logement déjà occupé, il ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

Depuis la Loi Alur, il y a un délai à respecter avant de donner congé après l’achat d’un bien occupé :
1. Congé pour reprise

2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat.
Au terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat.

2. Congé pour vente

Terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.
Terme du contrat en cours si l'échéance du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat.

A SAVOIR
Le propriétaire peut vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.
Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.
Certains locataires sont protégés sous conditions cumulatives: notamment s’il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge et selon le montant cumulé de ressources ou si le locataire à lui-même plus de 65 ans et lorsque ses ressources sont inférieures à certains plafonds. Le bailleur peut s’exonérer de cette protection si lui-même est âgé de plus de 65 ans ou si ses revenus sont inférieurs à certains plafonds.

Pour aller plus loin :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Qu’est-ce qu’un bien construit irrégulièrement ?

Un bien est construit irrégulièrement lorsque son propriétaire n’a pas obtenu le permis de construire ou la déclaration préalable nécessaire pour construire.

De la même manière, un aménagement (piscine, garage etc.) qui n’a pas été autorisé au préalable par la mairie, sera irrégulier.
Les sanctions encourues ?

Pour le vendeur à l’origine des travaux : il sera tenu des sanctions pénales, civiles et fiscales (amendes et redevances relatives à l’autorisation telle que la taxe d’aménagement) ainsi qu’aux sanctions accessoires (mise en conformité ou démolition) s’il est toujours le propriétaire au moment du contrôle.
Pour l’acquéreur : il ne sera pas concerné par les sanctions pénales, civiles et fiscales qui sont personnelles à l’instigateur des travaux irréguliers. Cependant, il sera tenu aux sanctions accessoires à savoir la mise en conformité du bien ou sa démolition à ses frais.

De plus, l’acquéreur pourra être tenu à la régularisation de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière.
Pendant combien de temps l’acquéreur est-il concerné par ces sanctions ?

La mairie pourra saisir la juridiction compétente pendant 3 ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers. Lorsque la mairie a saisi la juridiction compétente, et que cette dernière a prononcé une sanction à l’encontre du propriétaire, ce dernier pourra être poursuivi pour l’exécution de la sanction pendant un délai de 5 ans à compter du jugement définitif.
Quels autres risques encourt l’acquéreur ?

Lorsque l’acquéreur demande une autorisation pour une nouvelle construction sur le bien acheté, l’administration peut s’y opposer au seul motif de l’irrégularité existante et tant que celle-ci n’a pas été régularisée.

Cependant, l’acquéreur bénéficie d’un droit à l’oubli après un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux (c’est-à-dire que passé ce délai, l’administration ne pourra plus fonder son refus sur l’irrégularité).
La preuve de l’achèvement des travaux peut être apportée par tout moyen (factures, photos, constat...) et doit toujours être apportée par le propriétaire de la construction, à défaut, celui-ci ne pourra pas se prévaloir du droit à l’oubli.
Quelles sont les conséquences sur le compromis ou la promesse de vente ?

Il y a absence de consentement réciproque entre les parties dès lors qu’il existe une construction illégale non-mentionnée dans le compromis/promesse et dont le caractère irrégulier a été découvert postérieurement à la signature du contrat (Cass. 3e civ. 24 mai 2011, n° 10-16069).

Ces éléments sont communiqués à titre général, il est nécessaire de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour étudier la possibilité et adapter les conseils à votre situation.

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