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巨大イオンモールが、城下町松本の旧市を立ち枯れさせるのだろうか。

「まちづくり会社は都市の代表者」    
 (*私の考える「まちづくり会社」ですから、別途説明したいと思います。)

11.15.2013  本町にあった第一勧銀の保存問題でも、今回のカタクラモールの再開発問題でも、複数の地元団体がまちづくりや中心市街地活性化のために大変活発に活動し、執拗に企業に働きかけた。松本市民のまちへの愛着心は素晴らしいものがある。   しかし、どうやら今回のイオンモール計画?についても、連携して心ある市民やNPO、各種団体が、それぞれの熱意ゆえかまとまれないでいるようだ。   
中心市街地を対象にした、様々な株主(ステークホルダー)による「まちづくり会社」が必要ではないだろうか。そんなまちづくり会社が立ち上がるのであれば、外部の巨人開発者と、対等に話し合いができるだろう。 
(参照) 以下は、東久留米のイオンモールを視察した芝山市議の報告です
2013年09月06日  
 イオンモール開発計画の公表が迫りつつあるようです。2016年秋の開業を目指す中で,残る期間は3年。そろそろ計画発表のリミットというのがもっぱらの見方。
 巷では,設計事務所や学習会などの民間レベルで,望ましいイオンモールの姿を描き出しています。これはイオンモールと中心市街地の在り方や,松本の歴史文化に根差した新しいまちの姿はいかにあるべきか,といった考えを敷衍させて考え出されたもの,ということができるでしょう。当該学習会ではなんと3D画像まで作ってしまいました。
 新たなイオンモールを形成するうえで重要なファクターが,「カフラス」と「生物科学研究所」です。この二つの工業遺産は,松本の歴史の証明であり,これを活用することで歴史に立脚した新たなまちを形成することができるのです。
 一方,イオンモールとしての考え方は現時点イメージ図に止まっています。
 私たちの会派で東京都東久留米市にあるイオンモールに実態調査に行ってきました。ここは商圏や店舗面積など松本と近いことから選定したものですが,強い印象としては,「何でもそろうスモールタウン」という感じでした。まさにイオンタウン。つまり,イオンモールに中に一つのまちが形成されているのです。
 日用品はもとより,飲食,育児,託児所,医療機関,薬局,緑豊かな公園や,ジョギングコースまで併設されていました。平均滞在時間は1時間10分ということで,すぐ帰る人がいたとしてもその逆で3時間滞在する人もいるということになります。すごいものを見てしまった印象です。
 さらにテナントは多ければ多いほど儲かる,ということで150店舗は欲しかった(実際は130程度)と店長が述懐しておりました。
 仮にこうしたイオンモールができれば松本市のみならず,松本商圏のほとんどの人はイオンモールへと吸い込まれていくでしょう。
 そうなってしまっては地元,駅前,商店街,に深刻なダメージを与えることは火を見るよりも明らかです。
 それぞれの関係者,特に商店関係者にはもっと危機意識を持って,ただ反対ののろしを上げるだけでなく,仮にこうした店ができた場合自分たちとして何ができるのか,真剣に考えることが必要と考えます。
 「えんぎざマンション」は地元反対を押し切って現在建設中です。できる前,できてから,をイメージした戦略的取り組みが必要です。
http://shibayama.main.jp/subindex/shibayama_blog.html

(株)まちづくり会社、その他について
中心市街地の活性化:商店街はいつも時代対応していなくてはならない。091122
・商売は元来(好立地を求めて初めて成り立つ)立地産業であり、、、* ア) 所有権と利用権の分離、土地等の権利を株に交換し、株価が高まるようまちづくり会社に運営させる。自分たちは株主。そこに定期借地権も活用してもいい。
イ) テナントの最大活用
敷金、礼金等引っ越し費用の軽減。業種の移動、入れ替え等を簡便にし、時代対応といつも変化のあるまちにする工夫。→まち運営会社による業種の配置戦略や入れ替え戦略 cf.パルコをはじめとする大型店
ウ) 店を閉じるときは、最低限1Fはサービス系の業種に貸せるまちづくり協定と改造費等への行政の補助や税制優遇の検討。
エ) 仕舞屋と駐車場、住宅の混在する後継者もいない生業店の高齢者たちからすれば、新しいことへの挑戦や改革は無理。そこそこの暮らしができればいいと思うことは当然であり、流れに身をまかせることになりやすい。
 しかしまちによっては、より暮らしやすい共生のまちを作っていくことが、自分たちの資産価値も高められることを知れば、自分たちも参加する㈱まちづくり会社主導のまちづくりを承認できるだろう。
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*立地産業の意味
 ジャスコを発展させてきた岡田卓也会長は、以前「駐車場のない店は、店ではない」という厳しい言葉を投げかけたことがありました。現在は車社会。消費者の買い物はどうしても、広い駐車場のあるロードサイドに向くのが主流だからです。
         
 そして商店街はどうでしょう。アンケートをとれば、悩みの上位に必ず入るのが、駐車場不足のはず。買い物袋を下げて、徒歩で買い物をしていた時代には、商店街は好立地といえました。でも消費者の足が車に変わったことで、駐車場の足りない商店街は不利な立地に変化。それがお客が減った理由とよく言われます。
 でも、本当にそれだけで片付けていいのでしょうか。

駅前への出店
 最近、福島駅前に、マツモトキヨシと無印良品がほぼ同時に出店。そして駐車場不足が言われる駅前という立地で、どちらも連日多くの客でにぎわっています。つまり集客力さえあれば、たとえ駐車場がなくても消費者はその店を訪れるといういい証拠。都心部の東急ハンズ、LOFTなども同様でしょう。
           
 駐車場がなくても、消費者はいい店や商店街なら訪れるのは苦になりません。銀座や渋谷、アメ横に行く時は、車で行くより電車を利用して、徒歩で見て歩く人の方がずっと多いはずです。つまり大切なのは、駐車場の有無以上に、消費者をひきつけるパワーの問題。それを抜きにして、お客が減ったのを駐車場不足のせいにしてきた商店街が多いのではないでしょうか。
         
 江戸時代ころから、人が集まる場所に市が立ち、旅行者の多い街道に宿場町が現れました。このような人の集まりや流れに合わせて店が増え、その結果形成されたのが商店街。だから小売業は立地産業と言われます。人の流れが変われば、店の場所もそれに合わせて変わるというのはある意味で当然。ロードサイドに進出する店は、忠実に消費者ニーズに応えてきたともいえるでしょう。
          
 しかし、今の場所を動けない店はどうしたらいいのでしょうか。たとえば移転する資金がない。家族の事情で移転できないなど。実際、そういう店は多いはずです。それなら、思い切って立地産業の意味を考え直して、商店街をもう一度活性化する方法を検討してみようではありませんか。
立地を生かせ
 立地産業を『立地に依存する産業』と考えれば、人の集まる場所の変化に合わせ店も移転させなければなりません。
 でも立地産業を『立地を生かす産業』と考えればどうでしょう。その地域の特性を生かそうという発想なら、どこだって好立地に変わる可能性が生まれます。たとえば農村部なら、人口の少ないことを嘆くのでなく、水や空気の良さを生かそうと発想すること。要するに、その土地ならではの商いを創造すればいいのです。
         
 たしかに駅前などの商店街は、車での買い物には不便。でも郊外に足を運べない高齢者、車を運転できない中・高校生、そして通勤で通る人々にとっては、大切な買い物空間であることに違いありません。
 そこを見抜いたからこそ、マツモトキヨシは女子高生のたむろするスポットになり、無印良品はビジネスマンやキャリアウーマンで連日にぎわっているのでしょう。
 だから商店街も立地を嘆かず、地域のニーズをしっかり掘り起こして、たくましい立地産業に変身してほしいのです。立地産業の意味
 ジャスコを発展させてきた岡田卓也会長は、以前「駐車場のない店は、店ではない」という厳しい言葉を投げかけたことがありました。現在は車社会。消費者の買い物はどうしても、広い駐車場のあるロードサイドに向くのが主流だからです。
         
 そして商店街はどうでしょう。アンケートをとれば、悩みの上位に必ず入るのが、駐車場不足のはず。買い物袋を下げて、徒歩で買い物をしていた時代には、商店街は好立地といえました。でも消費者の足が車に変わったことで、駐車場の足りない商店街は不利な立地に変化。それがお客が減った理由とよく言われます。
 でも、本当にそれだけで片付けていいのでしょうか。
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