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LEY ORGÁNICA DE PROTECCIÓN DE DATOS (#LOPD).

Las #comunidades de propietarios están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD), una exigencia que puede acarrear sanciones económicas de hasta 600.000 euros.

Alertamos de la existencia de comunidades de propietarios no administradas por profesionales colegiados a las que se las ha abierto procedimientos sancionadores.

Según la Memoria de Actividades de la Agencia de Protección de Datos, correspondiente a 2015, el número de actuaciones iniciadas por este organismo contra comunidades de propietarios y administradores de fincas asciende a 221 en Málaga.

No obstante, se calcula que 55 de cada 100 comunidades de propietarios españolas desconoce las obligaciones que en materia de protección de datos debe cumplir, siendo las causas sujetas a infracción más habituales aquellas relacionadas con las comunicaciones a través del tablón de anuncios, datos económicos de propietarios morosos y la existencia de cámaras de video vigilancia.
Algunos de los fallos más comunes:

TABÓN DE ANUNCIOS:
Se destaca las sanciones a comunidades de propietarios por exhibir en el tablón de anuncios los datos de los propietarios morosos. A este respecto, “únicamente se puede informar de los propietarios morosos en la convocatoria de la junta para que éstos sepan que estarán privados de su derecho de voto durante su celebración”, dice el Colegio Profesional de Administradores. De la misma manera esta situación quedará reflejada en el acta. “Ahora bien”, continúa, “dicha convocatoria se enviará primero al domicilio a efectos de comunicaciones facilitado por el propietario por lo que no deberá exponerse la misma en el tablón de anuncios de la comunidad”.

La publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios con datos de morosos sólo estará justificada si no se ha podido notificar la deuda o el acuerdo de liquidación de la misma en el domicilio que tiene designado el propietario en España o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad, y se acredite este intento de comunicación.

Para evitar posibles denuncias ante la Agencia Española de Protección de Datos, se recomienda regular el uso del tablón (tipo de comunicaciones y notificaciones que del mismo se pueden colgar, siempre relativas al ámbito de la comunidad de propietarios).

CÁMARAS DE VIDEO VIGILANCÍA:
No obstante, la instalación de cámaras de videovigilancia sin las garantías de la LOPD está siendo últimamente uno de los motivos más recurrentes de las sanciones.

Las comunidades de propietarios que cuenten con sistemas de videovigilancia en sus zonas comunes, deberán cumplir con el deber de informar a los afectados, expresado en la LOPD y la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras.

A tal fin, “son obligaciones de la comunidad, entre otras, colocar en las zonas videovigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en un lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos (jardín comunitario, piscina, etc.) como cerrados (portal, garaje, escalera….), comunicar a la Agencia la creación del fichero donde se registran las grabaciones y el nombramiento en Junta General de Propietarios de los órganos de gobierno habilitados para la visualización”.
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PROBLEMAS DE CONVIVENCIA EN LA #COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Los problemas de convivencia en las comunidades de propietarios son uno de los temas clásicos dentro de una finca o garaje.

Los administradores de fincas podríamos hacer libros al respecto, ya que son problemas habituales y repetitivos.

Podemos distinguir múltiples problemas de convivencia vecinal dentro de una comunidad de propietarios, pero voy a destacar algunos de los más habituales

CONTENIDO:

Ruidos molestos.
Mal uso (y abuso) de los elementos comunes.
Arrojar cosas indebidas por los patios de luces.
Problemas de las instalaciones privativas.
Pisos patera.
Pisos de uso turístico.
Uso de locales como vivienda sin cedula de habitabilidad.

Vamos a desarrollar cada uno de estos problemas de convivencia:

RUIDOS MOLESTOS

El problema de los ruidos molestos en una comunidad de propietarios se podría decir que es uno de los problemas de convivencia más recurrentes. Es raro que haya una comunidad que no tenga problema de ruidos molestos entre vecinos.

Tenemos que tener en cuenta que los ruidos no sin iguales durante el día que la durante la noche, por lo que teóricamente no molestan igual.

De todas formas las ordenanzas municipales se basan en el ruido ambiente y su exceso. Televisiones a volumen excesivo, música a todo volumen, taconeos, corrimientos de mobiliario, etc. El abanico de excesos sonoros es amplio y abundante.

Vivir en comunidad no es fácil. A veces no nos damos cuenta de las molestias que podemos generar o si nos damos cuenta, las ignoramos.

Deberíamos pensar que no estamos solos y que estamos rodeados de otras personas con las que debemos convivir.

De todas formas, si las infracciones sonoras son reiteradas, debemos actuar y llamar a la policía municipal de nuestra localidad como primera medida.

Si a pesar de todo, las molestias por ruidos se siguen produciendo, tendríamos que trasladar el problema a una reunión de vecinos, previo aviso al presidente de la comunidad, a fin de adoptar el acuerdo de emprender medidas legales contra el infractor.

Solución: Avisar a la policía municipal cada vez que se produzcan estos hechos. Aparte, se puede interponer denuncia en el ayuntamiento y en última instancia, la comunidad puede demandar al propietario causante de los ruidos, previo acuerdo en reunión.

MAL USO (Y ABUSO) DE LOS ELEMENTOS COMUNES.

Aquí tenemos otro de los problemas de convivencia clásicos dentro de cualquier comunidad de propietarios. Dentro del mal uso podemos incluir: vestíbulo, escaleras, ascensor, terrado, patios de luces, fachadas, etc.

Como mal uso podemos considerar ensuciar dichos elementos, causarles daños, ocuparlos indebidamente con elementos anexos, etc.

Ejemplos:

Ensuciar el vestíbulo y las escaleras con folletos publicitarios o gotas de la bolsa de basura que chorrea
Rayar las paredes y el espejo de la cabina del ascensor, romper los botones de cabina, abrir la puerta de embarque de rellano antes de que se hayan abierto del todo las puertas de cabina
Transitar por el terrado si este es no pisable, utilizar el mismo en beneficio propio para hacer fiestas o instalar equipamientos sin permiso de la comunidad
Instalar elementos anexos en los patios de luces o fachadas sin permiso de la comunidad: aires acondicionados, antenas, etc.
Aparcar vehículos en zonas comunes del garaje (habitualmente motos)
Y así tendríamos una lista interminable de acciones que suponen un mal uso (y abuso) de los elementos comunes y que en la mayoría de los casos, suponen un gasto adicional para la comunidad de propietarios.

Solución: Instalar cámaras de vigilancia en las zonas comunes. Su efecto disuasorio es demoledor (y demostrado).

ARROJAR COSAS INDEBIDAS POR LOS PATIOS DE LUCES.

Uno de los problemas de convivencia habituales en toda comunidad de propietarios, independientemente de donde está ubicada (zona alta, media o baja de la ciudad), es que los vecinos arrojan cosas indebidas a los patios de luces.

Cuando hablo de cosas indebidas, me refiero lógicamente a cosas que no se deberían arrojar.

Es normal que al patio de luces caiga una pieza de ropa tendida, agua de la lavadora o pinzas de la ropa.

Pero no es de recibo que caigan: condones usados, compresas usadas, sacudir el mantel o alfombras, vómitos, cigarrillos encendidos o apagados, etc.

Lo curioso del tema es que en cada reunión sale el tema a colación. Parece inexplicable que alguien pueda arrojar ciertos elementos al patio de luces. Pero es cierto.

Algunos de estos elementos pueden incluso causar males mayores, como por ejemplo, un incendio provocado por la caída de cigarrillos al patio.

Solución: Complicada si no se pilla in fraganti al causante. Normalmente los vecinos suelen sospechar de los posibles causantes, pero si no tienen pruebas no se puede acusar.

PROBLEMAS DE LAS INSTALACIONES PRIVATIVAS.

Por problemas de las instalaciones privativas me refiero a las instalaciones de agua potable o residual de las viviendas.

Al tratarse de elementos privativos, depende del propietario su mantenimiento y reparación, o incluso su sustitución.

Muchas veces esto no se cumple, especialmente si el piso esta alquilado, por lo que el envejecimiento de estas conducciones suele provocar a la larga problemas de humedades y filtraciones a los pisos inferiores.

PROBLEMAS DE CONVIVENCIA.

Si a la pasividad del propietario del piso causante, se suma que no tiene contratado un seguro de hogar, nos encontramos con un grave problema para el propietario del piso afectado.

Aunque no es obligatorio, todo propietario tendría que tener contratado un seguro del hogar. Si se tiene una hipoteca te obliga la entidad bancaria, pero si no la tienes, depende de la persona.

Lo que sí es obligatorio es mantener adecuadamente las instalaciones privativas de la vivienda.

Solución: El propietario del piso afectado, en el supuesto que no se resuelva la causa que le afecta, deberá dar parte a su seguro privado para que a través de la cobertura de defensa jurídica, realice reclamación con el propietario del piso superior.

PISOS PATERA.

El uso masivo por numerosas personas de un piso alquilado sin relación familiar se denomina piso patera y cada vez está más extendido. Uno de los problemas de convivencia líder.

Esta situación provoca malestar y molestias al resto de propietarios del inmueble. Además, se genera un mayor gasto para la comunidad de propietarios: mayor uso del ascensor con mayor riesgo de averías, mayor suciedad de las zonas comunes de paso, mayor consumo de electricidad, etc.

Además, el tránsito de numerosas personas desconocidas por el edificio generan una mayor inseguridad a los vecinos, ya que llega un momento que la llave de acceso a la finca está repartida por todo el barrio.

En estos casos, se debe poner la situación en conocimiento del propietario de la vivienda (si no es que lo sabe ya) para que adopte las medidas pertinentes para resolver el problema, bajo amenaza de que la comunidad emprenda acciones legales contra él.

Aparte, los ayuntamientos tienen potestad para sancionar a estos pisos y también es posible que la comunidad autónoma pueda actuar.

Solución: Efectuar reclamación al propietario, al ayuntamiento y a la comunidad autónoma

PISOS DE USO TURÍSTICO.

Las ciudades que tienen un gran volumen de turistas, han visto como en los últimos años han proliferado pisos que se destinan a uso turístico.

A diferencia de un hotel o edificio de apartamentos, los pisos de uso turístico están ubicados dentro de fincas de uso residencial, por lo que el conflicto suele estallar por la diferencia de usos existente:

el propietario que vive habitualmente en su piso cumple o debería cumplir unas normas de convivencia vecinal.
el turista no vive habitualmente y hace un uso del piso más festivo y habitualmente, sin respetar las normas de convivencia.
Conciliar ambos usos es difícil y en muchas ocasiones provoca que la comunidad de propietarios tenga que adoptar medidas legales para solucionar los conflictos que surgen.

Los ayuntamientos y comunidades autónomas tienen normas que regulan el funcionamiento de estos pisos, pero que en la gran mayoría de los casos no se cumplen por parte de los usuarios.

Estos, especialmente si son jóvenes, vienen a la ciudad de fiesta y a pasárselo bien, sin importarles si molestan a los vecinos del inmueble donde está ubicada la vivienda que ocupan temporalmente.

Es deber de la empresa que gestiona el piso turístico habilitar las medidas pertinentes para evitar estas molestias y actos incívicos.

Solución: Avisar a la policía municipal e interponer denuncia en el ayuntamiento cuando se produzcan problemas en los pisos de uso turístico. El ayuntamiento puede sancionar y retirar la licencia al propietario por reincidencia de denuncias.

USO DE LOCALES COMO VIVIENDA SIN CÉDULA DE HABITABILIDAD.

Cada vez se está extendiendo más el uso de locales como viviendas sin que tengan muchas veces la pertinente cédula de habitabilidad.

Este hecho genera problemas en el edificio donde está localizado el local al no reunir este las condiciones necesarias para su habitabilidad: problemas de malos olores, de humos de cocinar, de uso indebido de la instalación eléctrica, de inseguridad, etc.

Casos de uso por ocupación y por desconocimiento de la propiedad son los más habituales, sin reunir estos locales las condiciones higiénicas y sanitarias debidas.

Solución: Presentar denuncia contra el propietario del local ante las administraciones públicas y si es preciso, emprender la vía legal.

Aquí os he presentado algunos de los problemas de convivencia más habituales, pero hay muchos más que seguro conocéis o habéis sufrido.
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La importancia de la #ACTITUD, hay que #PARARSE Y ver en qué #MOMENTO te encuentras.
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