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《法院對於凶宅的認定》
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在例來的不動產交易中,凶宅都是消費者相當重視的問題,但因為凶宅之認定主觀性太重,又涉及當事人隱私過鉅,至今尚無任何政府公開資訊,故政府、法院對於凶宅的認定,成為了重要的焦點。

凶宅真的是毫無依據嗎?其實不全然如此。

一、內政部曾對凶宅做出函令:
內政部函令中曾表示凶宅的定義為「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

惟該函令把兇宅的範圍限縮於賣方產權持有期間,雖對於交易雙方較為公平,畢竟要求賣方完整知悉其持有期間前發生之事確有其困難。然相關解釋亦有吊詭之處,如這次黃女殺人分屍案,即為過戶後才在該不動產殺害其男友,按內政部之函令,黃姓女子並沒有出售凶宅予買方,反倒是買方在其產權持有期間該不動產成為凶宅,明顯已脫離一般人的認知。
而法院雖不受內政部拘束,但在兇宅認定上確有法院採取該函令之見解,如台灣高等法院99年重上字第579號判決,惟此類判決仍屬鳳毛麟角。

二、法院對於凶宅之態度:
凶宅於現行法律上並無定義,但近年來法院在遇到此類案件時,基本上皆認同凶宅之存在,且認同其造成交易價格減損。
如台灣高等法院101年上易字第9301號判決「屋內有非自然死亡之事實,即通常所稱之『凶宅』,固無物理上之損害,惟衡諸經驗法則,『凶宅』將會影響一般人購買意願,並減少交易之價值,自應認係為民法所規定之瑕疵。」即認定凶宅為一種物之瑕疵。
且法院對此類案件亦多以一般社會觀念認定凶宅於一般人之心理上確實難以接受,足以成為解除契約或減少買賣價金等之原因。惟此影響如何計算,是否可解約、減價也多取決於民間團體的估價或法院自由心證。

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屏東房屋黃惠爭

《租賃期約屆滿,房東沒有簽新的合約,房子要不回來?》

『不定期租賃』:依照《民法》第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據。《民法》第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思。簡言之就是,租約到期了,房東沒有馬上跟房客簽新的合約,房客照住,房東也沒有表示反對不繼續租給他。這就變成了不定期租賃。

舉例來說,我的一年租約7月1日到期,如果我的房東從7月1日到期日都沒有跟我簽新約,到了7月2日之後,就變成了不定期租賃。假如我是個惡房客,其實我就可以堅持不簽新約了。『不定期租賃』房東就不能隨時要我搬走 (要符合土地法100條的六個情況下,才能要求房客搬走),也不能亂漲房租,我如果想要搬走,我是可以隨時搬的喔。

《土地法第100條》出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

不定期租賃對房東、房客雙方都算有風險,租約期滿後,雙方還是應重新簽訂新的租約,避免未來發生糾紛時口說無憑,也很難舉證,所以大家要保護自己的權益。

所以嚕!如果你是房東 …

1. 記得招租的時候,要注意篩選房客,瞭解他的職業跟生活習慣。
2. 租約到期之前,如果你還要繼續租這一位房客,要記得提先跟對方告知,最好租約到期之前幾天,就簽好下一次的合約。
3. 可以提早預防,在租約上直接先寫上該約定:『租賃期限屆滿,租賃關係及行消滅,承租人應於租約期滿時,返還房屋,如逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約之責任,並不得為民法第451條之主張或任何異議。』
4. 假如你不想要繼續租給這個房客,合約到期前,就先發出通知。有些房東比較嚴謹,會依法於到期前寄出存證信函,表明租約到期之後不再續租。
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《教育大學平車寧靜美樓》

建坪:含公:40.05 坪 室內:26.49坪

屋齡:24年 共七樓位3樓

格局:3房2廳2衛

售價:468萬

一、位置介紹:
林務局旁十米路上、路寬車少安靜…附近地空曠超超好(停車)…轉彎出去即是民生路、各式店家林立…距離屏東觀光夜市不用五分鐘、離屏東教育大學、演藝廳更不用二分鐘~位置超優…屏東演藝廳表演藝術節目多、館內更有媲美國家兩廳院等級的管風琴…常有世界級的表演、藝術氣質濃厚…屏東國立教育大學學風佳…旁有健身工廠、全聯福利社、屈臣氏藥妝店、特力屋、各式美食餐廳、飲料店…生活機能超優方便~目前屏東最佳居住區域首選。

二、物件介紹:
前陽臺進出、一進門整齊潔白的寬敞的客廳、搭配屋主精心挑選搭配的時尚簡約燈飾、擺設、顯示出居住者的生活品味、明亮的採光、通風佳、讓炎夏一點也不悶熱~房間間間方正有開窗~全新整理~不用文字費心解說介紹~歡迎現場賞屋~讓房子告訴您&它有多好~
附平面車位。

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2018/4/30
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有了”它”我每天都期待周休的到來,可以跟它好好膩在一起,它的土泥是用心去挑選,並經過酸鹼質檢測的。

它的環境是大自然所賜,之所以喜歡,是因為有鬧中取靜又能遠離塵囂、放鬆心情的感覺,尤其是萬里晴空時,那遠眺連綿起伏的大武山真像一幅盡收眼裡優美的畫啊!加上那徐徐微風夾雜著檳榔花香及鳥兒吱吱歌唱聲,真另人有沁人心脾的舒暢感,鄰旁的樹木巍然直立天霄,這種環境是不經人為加工,是自然不做作的環境,所以嚮往這種田園生活及心中的一份純淨的土地是我的渴望,相信我喜歡且親自感受到這裡的美,你們也一樣會愛上它。

但老家需要人手幫忙,所以不得不搬回鄉下幫忙,所以才釋出這精挑細選的土地,我們夫妻真的很捨不得賣它,因為這裡環境空氣真的很棒,希望下一個有緣人來愛上它。

《內埔豐田都計美農地》

地坪:120.09坪~137.3坪
委售價:298萬~428萬

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2018/4/18
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告別忙碌的一天,回家路上心情是最放鬆的,可是每每為了家中兩部車停車的問題,與鄰居口語間齟齬,讓原本愉悅的心情盪到谷底。

因此,當要換屋時『雙車庫』就列為必須的要件,但市場上舉凡能滿足需求的物件,皆在千萬以上,實非初嘗築巢喜悅的小倆口能力所及。

現在,推薦您一個滿足您需求的物業,它不用千萬可是卻千萬級的享受,它夢幻可是卻夢幻中帶有療癒:

設計師採用原始石材將門面轉化為禪風的設計語彙,木紋肌理、粗獷感石材、義大利進口磚,成為庭院的風格外衣。

利用自然樸實的材質襯托出家居質感,綴以些許綠意植栽,挹注自然的生命力,創造出休閒療癒感的禪風氣息,讓回到家的人們都能卸下繁瑣俗事。

前庭格柵刻意採不做滿的視覺手法,創造出豐富的層次,綠草如茵的花崗岩步道,讓屋主尚未踏入家的門口即有放鬆的氛圍。

門面採大片落地窗及大片窗戶的良好採光。光,漂亮的不只是它自己發出來的光明與希望,當這光線灑在孩子的臉上,這就是一種幸福。

客廳過渡到臥室間利用格柵意象讓視覺隱約中具有穿透感,鄉村風的色系遊走在公領域,用餐區以樹木林道大圖輸出鋪貼在牆面轉角,創造出壯闊感的立面,而臥房門片採用粗獷的衫木染色,帶來視覺亮點並展現質樸之感,與右方牆面的綠葉植栽相互呼應,調和生意盎然之美。

日式湯屋的設計很典雅療癒。屋主想要的溫馨其實很簡單,就是每天下班回家後,能直接泡在天然石材的湯池閉目養神十分鐘。如果湯屋的設計是一個美麗的容器,那麼這容器裡裝的就是屋主平凡的生活,這就是屋主一家子的幸福與享受!
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案名:湯屋美寓
地點:屏東市
售價:498萬

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2018/4/12
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嚴苛的兩棲偵搜訓練,終於在走完天堂路後告一段落,在終點迎接除了結訓證書還有我心愛妻子的擁抱,在一陣深情擁吻後,她告訴我一生中最開心也是最有成就的六個字「老公我懷孕了」!

為了迎接即將誕生的新生命及給心愛妻子一個適合成長與照護的環境,就有了購屋的想法,在此後的十個月裡,看屋成為我陪伴妻子產前運動的另一種幸福方式。

就在孩子呱呱落地後的一個月,緣分引導之下來到這快樂的起點,瞬時被眼前所見所一切感動,這裡彷彿都是為我安排好的一樣,緊鄰民生國小,未來孩子走路就可以去上學,不遠處就是嶄新的演藝廳,正好滿足愛好藝文的我們這一家,一樓有個大的孝親房,年邁的母親可免除爬樓梯的的痛楚,二樓有三間房間剛好可以作主臥房、兒童房、書房。

愛就是要馬上行動,搬家入住的那一天,我從妻子她的笑容裡感受到她的滿足與幸福,因爲「是男人就要給妻兒ㄧ個安定」我做到了!

案名:幸福之家
格局:四房二衛
優點:馬上可入住
地坪:23.5坪
售價:368萬

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2018/4/7
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『池塘邊的榕樹上﹐知了在聲聲叫著夏天,操場邊的鞦韆上﹐只有蝴蝶停在上面』。這是兒時最廣為傳唱『童年』那首歌的前兩句歌詞﹐作曲的羅大佑曲內的意境恰似今天要與之分享的『幸福長幟』有許多相似。

車行過了屏東地標『斜張橋』約莫五分鐘既來到長治交流道﹐轉下之後不久標的就來到眼前。

圍牆裡一頭黝黑的大狗睜著大眼看著我們這一群來自都市叢林的土包子﹐不一會親切的主人招喚著我們入內品茗。

主人說:幾年前久居市區的媽媽運動空間不足常常因此鬱鬱寡歡﹐為了她的健康因此有了親近自然的想法﹐幾經尋覓一次的巧遇來到這裡,看見山影壘壘白雲飄飄的美﹐就感動的買下來作為母親休閒養生之用。

業主的母親在一旁聽完﹐點點頭說:温子蓋友孝ㄋ。

如果您與業主有同樣的想法或是想與他分享母親在親近土地後得到的快樂歡迎撥冗來奉茶~

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案名:幸福長幟
地點:屏東縣長治鄉
地坪:765.3坪
售價:950萬
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2018/3/31
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案名:鳳山車站3樓美寓
格局: 三房兩廳一衛
售價:298萬
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本案特色:
一. 交通便捷:
到鳳山火車站徒步約5分鐘, 到高雄捷運橘線鳳山站徒步約10分鐘。

二. 生活機能佳:
鳳山傳統公有市場, 家樂福,全聯大賣場,便利超商,中華街夜市, 光復路商圈飲食小吃店林立。金融機構有台灣銀行,花旗銀行,台新銀行,郵局..。醫療機構有鳳山醫院,大東醫院..。

三.休閒景點多:
鳳儀書院,曹公廟,平成砲台,大東文化藝術中心,大東公園,大東生態公園,圖書館...。

四. 學區集中:
曹公國小,青年國中,鳳山高中,鳳山工商..。

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案名:屏科大高登會館
格局:一房一廳一衛
售價:56萬

在國際利率調升趨勢與貿易戰的開打下顯得股市動盪不安,你還在冒險投資嗎?低風險、高報酬 (5%以上比放在銀行的定存高,聰明的人,選擇聰明的路走);且無論經濟如何變動,穩定收租是你最佳投資工具,守護你的資產,就算不自住,出租也能賺錢。

現今的小孩考上外地的學校,家長傾向買低單價的套房來給自己的孩子住,四年畢業你將省20幾萬的房租,到時也可持續出租收租金。磁扣進出,物管部門打理出租管理事宜,樓中樓格局,增加空間區別利用及居家功能性,騎車到屏科大只需約1-2分鐘,下樓就是超商、美食街,生活機能佳。

看屋請洽:
住商內埔店
小白(白唐如) 0952471100

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2018/3/21
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屏東縣竹田鄉西勢村庄名的由來是因其位於竹田客家聚落較西邊,故名為「西勢」

舒緩的牽著腳踏車走出火車站,午後的陽光柔柔的鋪灑在村里的馬路上,路旁樹的鳥兒跳耀著,村裡的孩童在剛收割的田埂裡追逐嬉鬧,一幕讓人不由得放鬆了心情的情景映入眼簾,約莫五分鐘路程就來到今天要訪問的主角。

邊間﹑大面寬是我第一個印象,鄉村風設計的客廳柔和配色使得空間醞釀出壯闊穩重的感覺,廚房潔淨寬敞,主臥室內套房﹑更衣間一應俱全,讓筆者映象深刻的是頂樓的書房,走進這裡內部的陳設彷如走進台北胡適先生故居書房,雙面與牆等高的書櫃上整齊的排列清代許多名著手抄本及各式醫書,金黃色的夕陽透過落地窗照映在書桌底下,此時有如時空交錯回到清末民初的感覺。

好奇心驅使下詢問為何業主當時會落腳於此,女主人說:旅居美國因為家族事業的需要不得不放棄多年的醫學研究工作回到台灣,一次的機緣來到這裡,因為靜謐的環境很像加州的家,很適合作為潛心研究的處所,幾經比較後就決定買下了。

如果您想體會傳統﹑藝術﹑學風﹑安逸成為生活記憶的一部分歡迎撥冗來鑑賞。
更多美照請參閱影音看屋 : https://www.youtube.com/watch?v=cW0040dZ3VM
案名:安逸悠閒的家
地坪:76.51坪
售價:968萬

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2018/3/10
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