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Wurzeln im Abwasserkanal: Eigentümer baumbestandener Grundstücke tragen Rückstauschäden nur in Ausnahmefällen

Wenn die Wurzeln eines Baums in den Abwasserkanal dringen und dadurch ein Schaden entsteht, haftet dann der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum steht?

Auf einem Gelände, das sich in städtischem Eigentum befand, stand ein Kastanienbaum. Dieser Kastanienbaum hatte Wurzeln, die in den öffentlichen Kanal hineingewachsen waren. Nach einem starken Regen kam es wegen der Wurzeln zu einem Rückstau im öffentlichen Kanalsystem und in einem Haus trat das Wasser aus dem Bodenablauf des Kellers heraus. Den Schaden von rund 30.000 EUR wollte die Eigentümerin nun von der Stadt ersetzt verlangen. Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Eigentümer von Grundstücken mit Bäumen nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden haften, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen.

Es hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab, ob und in welchem Umfang ein Grundstückseigentümer für einen auf seinem Grundstück stehenden Baum Kontroll- und Überprüfungsmaßnahmen auch in Bezug auf die mögliche Verwurzelung eines Abwasserkanals durchführen muss. Dabei muss der Eigentümer allerdings nicht den Kanal selbst überprüfen, zu dem er zumeist keinen Zugang hat.

Hier gab es allerdings eine Besonderheit, da die Stadt als Eigentümerin des Grundstücks mit der Kastanie auch die Betreiberin des öffentlichen Abwassersystems war und unmittelbaren Zugang zum Kanalsystem hatte. Deshalb hätte sie bei ohnehin gebotenen Inspektionen des Kanals die Wurzeln erkennen können und gegebenenfalls dann auch rechtzeitig beseitigen können. Ob das möglich gewesen wäre, muss nun die Vorinstanz noch aufklären, an die der Fall zurückverwiesen wurde.

Hinweis: Grundstückseigentümer haften für Rückstauschäden durch Baumwurzeln in Abwasserkanälen also in aller Regel nicht, da eine Prüfungspflicht für sie nach dem BGH nicht besteht.


Quelle: BGH, Urt. v. 24.08.2017 - III ZR 574/16

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Anforderung an Nebenkostenabrechnung: Ein siebenseitiger Umfang widerspricht nicht der ordnungsgemäßen Nachvollziehbarkeit

Wenn der Vermieter die Frist zur Stellung der Betriebskostenabrechnung nicht einhält, hat er schlechte Karten.

In diesem Fall ging es um die Nebenkostennachforderung eines Vermieters von ca. 1.000 EUR. Die Abrechnung für das Jahr 2014 hatte der Vermieter am 03.12.2015 vorgenommen, grundsätzlich also rechtmäßig innerhalb der Jahresfrist. Der Mieter vertrat jedoch die Auffassung, die aus sieben Seiten bestehende Nebenkostenabrechnung genüge nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nachprüfbare Form. Somit liege keine formal ordnungsgemäße Abrechnung vor und die Abrechnungsfrist sei nicht gewahrt worden. Das Gericht stellte sich jedoch auf die Seite des Vermieters.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob die darin gemachten Angaben es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von bestehenden Zweifeln erforderlich ist.

Hinweis: Betriebskostenabrechnungen sind dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor, kann vom Mieter auch nichts nachgefordert werden.


Quelle: BGH, Urt. v. 19.07.2017 - VIII ZR 3/17

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Der Wannenduscher: Ein Mieter haftet ohne Minderungsansprüche für selbst verursachte Schimmelbildung

Gibt es Schimmel in der Wohnung, können Mieter die Beseitigung verlangen und zudem die Miete mindern. Doch was, wenn sie den Schimmel unter Umständen selbst verursacht haben?

Es ging um eine Mietwohnung mit einer Badewanne im Badezimmer. Dort duschte der Mieter, obwohl nur bis zur halben Stehhöhe Fliesen angebracht waren. Im darüber liegenden Wandbereich zeigte sich alsbald ein Schimmelbefall. Der Mieter minderte die Miete und verlangte die Entfernung des Schimmels durch den Vermieter. Ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten ergab dann jedoch, dass das Duschen des Mieters im Stehen die Schimmelbildung eindeutig verursacht hatte. Zwar war der Schimmelbefall ein Mangel, diesen hatte der Mieter jedoch selbst hervorgerufen. Daher hatte er weder einen Mängelbeseitigungsanspruch noch das Recht auf eine Mietminderung.

Hinweis: Minderungsansprüche scheiden immer dann aus, wenn der Mangel selbst verschuldet wurde oder bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen hat. Auch das sollten Mieter stets beachten!

Quelle: LG Köln, Urt. v. 24.02.2017 - 1 S 32/15

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Haustürgeschäft des Vermieters: Zwischen Tür und Angel getroffene Modernisierungsvereinbarungen können widerrufen werden

Haustürgeschäfte können genauso wie Verträge im Internet von Verbrauchern innerhalb bestimmter Fristen widerrufen werden. Doch gilt das auch für eine Vereinbarung über die Modernisierung der Wohnung?

Ein Vermieter kündigte die Modernisierung einer Wohnung an, die auf eine zentrale Heizung- und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte. Dann erschien der Vermieter bei den Mietern und dort vereinbarten die Parteien, dass sich die Miete um 60 EUR pro Monat erhöhen und die Arbeiten auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen sein sollten. So wurde auch verfahren. Doch zwei Jahre nach den Arbeiten widerrief der Mieter sein Einverständnis zu der Mieterhöhung und verlangte die Rückzahlung der bereits bezahlten Erhöhungsbeträge, die sich mittlerweile immerhin auf 1.680 EUR beliefen. Schließlich klagte der Mieter das Geld ein.

Tatsächlich stand dem Mieter als Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, da der Vermieter in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer gehandelt hatte. Hierbei handelte es sich nämlich um einen sogenannten Haustürvertrag, da der Vermieter den Mieter zu Hause aufgesucht hatte. Somit bekam der Mieter sein Geld zurück.

Hinweis: Wichtige Verträge sollten niemals zwischen Tür und Angel abgeschlossen werden. Und auch der überraschende Besuch des Vermieters kann zu einem Widerrufsrecht des Mieters führen.


Quelle: BGH, Urt. v. 17.05.2017 - VIII ZR 29/16
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Säureattacke auf Vermieterhund: Durch Auszug ohne Gegenwehr auf unbewiesenen Verdacht sind Ersatzansprüche verwirkt

Sobald Mieter und Vermieter dicht nebeneinander wohnen, entstehen häufig Streitigkeiten - wie auch in diesem Fall.

Die Mieter wohnten auf einem Grundstück, das direkt an das Haus der Vermieterin angrenzte. Diese hatte mehrere Hunde, über die sich die Nachbarn mehrfach beschwerten. Schließlich fiel einer der Hunde einem Säureangriff zum Opfer. In Verdacht geriet der Mieter, dem jedoch nichts nachgewiesen werden konnte. Trotzdem erhielt der Mieter die fristlose Kündigung wegen des Säureangriffs. Dieser wies die Kündigung und den Vorwurf bezüglich des Hundes in mehreren Schreiben zurück. Trotzdem zog der Mieter aus mit dem Hinweis darauf, dass die Kündigung ungerechtfertigt gewesen sei. Er verlangte deshalb Schadensersatz und die Rückzahlung einer halben Monatsmiete. Das Gericht sah das anders.

Wenn die Kündigung aus Mietersicht völlig unzutreffend gewesen sei, hätte man sich dagegen auch wehren können und nicht einfach die Wohnung räumen müssen. Im Wege der Schadensvermeidung wäre es dem Mieter zuzumuten gewesen, gegen die Kündigung vorzugehen. Stattdessen ist der Mieter letztendlich freiwillig ausgezogen und der Kausalverlauf zwischen der Kündigung und dem Schadenseintritt wurde daher unterbrochen. Der Mieter hat kein Geld erhalten.

Hinweis: Tiere im Mietshaus können etwas sehr Schönes sein. Es kann aber auch zu Streitigkeiten führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Verbot von Haustieren mittlerweile durch Vermieter ohnehin nur sehr schwer durchzusetzen.


Quelle: AG München, Urt. v. 16.12.2016 - 411 C 45/16

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Verkehrssicherung nach Auftragserfüllung: Das Verlassen der Baustelle lässt die Haftung für den aufgestellten Bauzaun nicht entfallen

Ein Gebäude wird errichtet und ganz zu Beginn dafür ein Bauzaun erstellt. Doch wer ist für diesen im Laufe des Baus zuständig?

Der Eigentümer eines Pkw hatte Pech: Während eines Sturms stürzte ein Bauzaun auf sein Auto und es entstand ein Schaden von etwas über 2.000 EUR. Diesen Schaden verlangte er von der Baufirma, die mit Erstellung des Rohbaus beauftragt worden war, ersetzt. Denn diese Firma hatte den Bauzaun zur Sicherung der Baustelle schließlich aufgestellt. Diese weigerte sich aber zu zahlen, da eine andere Firma den Bauzaun zwischenzeitlich verstellt hatte. Ferner sei ihr Auftrag - nämlich die Erstellung des Rohbaus - erledigt und sie daher nicht mehr für die Kontrolle des Bauzauns zuständig.

Das sah das Gericht allerdings anders. Ein Bauunternehmer haftet für die Schäden, die durch einen von ihm aufgestellten Bauzaun verursacht werden. Die Verkehrssicherungspflicht trifft ihn selbst bei Fertigstellung seines eigentlichen Auftrags bis zur Entfernung der Bauzäune oder bis eine tatsächliche Übernahme dieser Pflicht durch einen Dritten erfolgt ist. Das Verlassen der Baustelle nach Fertigstellung des Rohbaus lässt die Haftung nicht entfallen.

Hinweis: Es zeigt sich wieder einmal, dass eine ordnungsgemäße Versicherung gegen solche Schäden ganz wichtig ist - auch für den Bauherrn.


Quelle: AG München, Urt. v. 19.12.2016 - 251 C 15396/16

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Unregistrierte Photovoltaikanlage: Das Unterlassen der Meldung bei der Bundesnetzagentur kann teuer werden

Wer es unterlässt, seine Photovoltaikanlage zu melden, kann zur Rückzahlung bereits geleisteter Einspeisevergütungen aufgefordert werden.

Ein Landwirt betrieb auf seinem Grundstück eine Photovoltaikdachanlage und speiste seit 2012 den damit erzeugten Strom in das Stromnetz ein. Vor der Inbetriebnahme der Anlage hatte der Mann ein Schreiben unterzeichnet, in dem er die Frage bejahte, seinen Standort und die Leistung der Anlage der Bundesnetzagentur gemeldet zu haben. Daraufhin zahlte ihm die Netzbetreiberin eine Einspeisevergütung nach den Fördersätzen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes von ca. 52.000 EUR. Dann stellte sich jedoch heraus, dass die Anlage bei der Bundesnetzagentur gar nicht angemeldet worden war. Die Stromgesellschaft rechnete daraufhin neu ab und forderte rund 45.000 EUR von dem Landwirt zurück. Denn der tatsächliche Wert des eingespeisten Stroms betrug nur knapp 7.000 EUR.

Tatsächlich bestand der Anspruch des Netzbetreibers auf Rückzahlung der Einspeisevergütung wegen unterbliebener Meldung einer Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur. Der Betrag musste von dem Landwirt zurückgezahlt werden.

Hinweis: Für viele Betreiber von Photovoltaikanlagen kann es nun teuer werden. Es besteht ein Anspruch des Netzbetreibers auf Rückzahlung von Einspeisevergütungen, wenn die Meldung einer Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur unterblieben ist.


Quelle: BGH, Urt. v. 05.07.2017 - VIII ZR 147/16

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Zustimmung eingeklagt: Die Beschaffenheit von Vergleichswohnungen soll die Mieterhöhung nachvollziehbar machen

Jede Mieterhöhung muss bei Wohnraum durch den Vermieter begründet werden.

Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern die Zustimmung zur Mieterhöhung, die sie mit Wohnungen begründete, für die bereits die begehrte Miete gezahlt wurde. Es wurden drei Vergleichswohnungen beschrieben, bei denen jeweils bestimmte Merkmale vergleichbar waren (Zimmerzahl, Wohnungsgröße, Baujahr, Fenster, Wärmedämmung, Innen-WC, Warmwasseranschluss in Küche, Klingelanlage). Ferner wurden jeweils die Größe der Vergleichswohnungen, die Miete pro Quadratmeter, die Adresse sowie die Lage im Gebäude konkret bezeichnet. Als die Mieter dem Mieterhöhungsbegehren nicht zustimmten, klagte die Vermieterin.

Das Landgericht Wuppertal hat die Angelegenheit so beurteilt: Auf die Frage, ob die Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar waren, kam es gar nicht an. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen diente nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, das zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Die vom Vermieter gemachten Angaben reichten daher für die Mieterhöhung aus.

Hinweis: Mieterhöhungen sind stets ein kritisches Feld. Der Vermieter kann viel falsch machen. Beide Parteien sollten sich im Fall einer Mieterhöhung durch einen Anwalt beraten lassen.


Quelle: LG Wuppertal, Urt. v. 27.04.2017 - 9 S 237/16

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Solardach mit Blendeffekt: Nachbarn müssen erhebliche Einschränkungen durch Photovoltaikanlage nicht hinnehmen

Zu den Klassikern der Nachbarschaftsstreitigkeiten kommt mit diesem Fall eine neue Facette zu Solaranlagen hinzu.

Der Eigentümer eines Grundstücks betrieb auf seinem Dach eine Photovoltaikanlage, die jedoch seinen Nachbarn erheblich blendete. Dieser sah somit die Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks als erheblich beeinträchtigt an und zog deshalb vor Gericht - mit Erfolg!

Ein Sachverständiger bestätigte, dass an mehr als 130 Tagen im Jahr eine erhebliche Blendwirkung von bis zu zwei Stunden am Tag auftrat. Eine Tatsache, die der Kläger nicht dulden muss. Selbst die gesetzgeberische Entscheidung zugunsten der Förderung solcher Solaranlagen ist hierbei unerheblich und führt zu keiner grundsätzlichen Duldungspflicht im Nachbarrecht.

Hinweis: Es gilt noch immer der Grundsatz, dass vom Nachbargrundstück keine Beeinträchtigungen auf das eigene Grundstück erfolgen dürfen. Welche Ausnahmen es gibt, weiß am besten der Rechtsanwalt.


Quelle: OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.07.2017 - I-9 U 35/17

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Rauchmelder in NRW: Anschaffung ist Vermietersache - Wartungspflicht trifft den Mieter

In vielen Gebäuden sind Rauchmelder mittlerweile Pflicht. Doch was ist mit den damit verbundenen Kosten? Kann der Vermieter diese auf seine Mieter umlegen?

Bereits im Jahr 1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen. Im Mietvertrag war geregelt worden, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es allerdings nicht. Schließlich wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter klagte das Geld ein - vergeblich.

Die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind überhaupt nicht als Betriebskosten umlagefähig, da diese als Kapitalersatz- und gar nicht als Betriebskosten gelten. Bei Wartungskosten kann es sich da durchaus anders verhalten. Doch selbst diese dürfen ausschließlich bei entsprechender mietvertraglicher Regelung auf den Mieter umgelegt werden, da hier eine Besonderheit aus der Bauordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ins Spiel kommt: Grundsätzlich ist nach Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen nämlich der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Also trifft die Wartungspflicht gar nicht den Vermieter - und somit darf dieser logischerweise auch keine entsprechend selbstinitiierten Kosten umlegen. Um vermieterseitige Wartungskosten auf die Mieter umlegen zu dürfen, muss das im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Genau das war vorliegend nicht geschehen.

Hinweis: Ein Blick in den Mietvertrag ist sowohl für Vermieter als auch Mieter unerlässlich. Denn nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, kann der Vermieter auch in der Betriebskostenabrechnung entsprechend umlegen.


Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017 - 423 C 8482/16

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