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elvirA Immobilien GmbH - Immobilienmakler München
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Die elvirA Immobilien GmbH ist ein Immobilienmaklerunternehmen mit Sitz in München.
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Mietverträge können grundsätzlich formlos, d.h. auch mündlich abgeschlossen werden. Gleiches gilt für Nachträge und Ergänzungen des Mietvertrages. Problematisch ist dabei die Beweisbarkeit
der vertraglichen Vereinbarungen. Schriftlich muss ein Mietvertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn die Laufzeit mehr als 1 Jahr betragen soll. In diesem Fall müssen auch sämtliche Nachträge
und Ergänzungen die Schriftform wahren. Schriftformmängel führen dazu, dass der Mietvertrag - entgegen dem Willen der Parteien - nicht nur die vereinbarte Laufzeit, sondern lediglich auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 Abs.1 S.1 BGB). Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag jederzeit ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Gerade dies wollten die Parteien mit der Vereinbarung einer festen Laufzeit aber ausschließen.
Um sicher zu stellen, dass nicht eine Partei, der der Mietvertrag lästig geworden ist (z.B. wegen fallender Umsätze) Schriftformmängel sucht und möglicherweise auch findet, enthalten Mietverträge häufig eine sog. Schriftformheilungsklausel z.B.: „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, .... jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbes. im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht ...
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Mietausfallgarantie
Für die von uns vermittelten Mieter können wir Ihnen die elvirA Mietausfallgarantie (eingetragenes Markenzeichen) optional anbieten. Diese bietet Ihnen größtmögliche Sicherheit und Effektivität bei der Vermietung Ihrer Immobilie und schützt Sie vor Mietausfall. Schützen Sie Ihr Eigentum!
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Nachforderung der Betriebskosten auch ohne Eigentümerbeschluss

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine solche Voraussetzung ist dem § 556 Abs.3 BGB nämlich nicht zu entnehmen und wäre auch mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu gewährleisten und rasche Klarheit und Rechtsicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Parteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem
würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung ungerechtfertigt benachteiligt. Abweichende Regelungen in Mietverträgen sind daher unwirksam (so bereits BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15).
Dementsprechend kann auch der Mieter nach einem neuen Beschluss des BGH gegen eine Nachforderung des Vermieters aufgrund einer Betriebskostenabrechnung nicht einwenden, der Vermieter hätte die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen dürfen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet nämlich gegenüber Dritten, z.B. dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (BGH, Beschluss 14.03.2017, VIII ZR 50/16, ZMR 2017 S. 630).
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

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Nachforderung der Betriebskosten auch ohne Eigentümerbeschluss

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine solche Voraussetzung ist dem § 556 Abs.3 BGB nämlich nicht zu entnehmen und wäre auch mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu gewährleisten und rasche Klarheit und Rechtsicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Parteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem
würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung ungerechtfertigt benachteiligt. Abweichende Regelungen in Mietverträgen sind daher unwirksam (so bereits BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15).
Dementsprechend kann auch der Mieter nach einem neuen Beschluss des BGH gegen eine Nachforderung des Vermieters aufgrund einer Betriebskostenabrechnung nicht einwenden, der Vermieter hätte die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen dürfen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet nämlich gegenüber Dritten, z.B. dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (BGH, Beschluss 14.03.2017, VIII ZR 50/16, ZMR 2017 S. 630).
Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 2/2018

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Keine vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarf
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises ist der Käufer einer vermieteten Wohnung regelmäßig daran interessiert, möglichst frühzeitig seine Rechte als neuer Vermieter auszuüben z.B. das Mietverhältnis zu kündigen oder die Miete zu erhöhen. Allerdings wird ein Käufer weder durch Abschluss des Kaufvertrages noch durch Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer der Wohnung und damit Vermieter; sondern erst nach der Eintragung des Eigentums durch das Grundbuchamt. Dies kann einige Wochen - bei Problemen auch einige Monate dauern. Daher enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen Passus, wonach Rechte des Verkäufers an den Käufer abgetreten werden oder der Käufer zu bestimmten Rechtshandlungen (z.B. Kündigung, Mieterhöhung) ermächtigt wird. Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden, z.B. durch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen. Dadurch wird der Mietanspruch des Veräußerers aus dem Mietvertrag für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten. Dann kann der Erwerber auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (Eintragung im Grundbuch) die Miete beanspruchen (BGH, Urteil v. 02.07.2003, XIII ZR 34/02). Ferner kann der Verkäufer den Käufer ermächtigen einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (so bereits BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, WuM 1998 S.99). Dies gilt allerdings uneingeschränkt nur für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages, die das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nicht voraussetzt. Dagegen stellt sich bei der Ermächtigung zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs das Problem, dass der Verkäufer den Käufer nur zur Geltendmachung eigener - des Verkäufers - Rechte ermächtigen kann d.h. der Käufer nur Kündigungsgründe geltend machen kann, die auch der Verkäufer hätte geltend machen können (z.B. Zahlungsverzug oder vertragswidriges Verhallen des Mieters). Daher kann der Käufer vom Verkäufer nach einem neuen Beschluss des LG Stuttgart nicht wirksam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ermächtigt werden, da der Eigenbedarf nach einem Verkauf der Wohnung regelmäßig nur in der Person des Käufers bzw. dessen Angehörigen vorliegt; nicht aber in der Person des Verkäufers (LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018 S.99). Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 5/2018

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Unsere Leistungen als Immobilienmakler sind für Sie als Vermieter einzigartig. Sie wissen, wie viel Aufwand und Zeit erforderlich ist, um einen zuverlässigen und "passenden" Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Seit 2001 sind wir damit beauftragt, Wohnraum für vorgemerkte Mietinteressenten zu suchen. Unsere Klienten sind Mitarbeiter und Personalabteilungen großer, international tätiger Unternehmen wie Allianz, BMW, Europäisches Patentamt, Microsoft, Lufthansa, Linde, GE, Münchner Rückversicherung sowie weitere regionale Unternehmen. Auch Aktive der großen Münchner Sport- und Fußballvereine suchen mit uns ein neues Zuhause. Für uns bereits vorliegende Mietgesuche suchen wir Wohnungen und Häuser in München und der Region.
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