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Brau & Friedrich Immobilien
BRAU & FRIEDRICH - IMMOBILIEN MIT KOMPETENZ UND LEIDENSCHAFT
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2015-09-28
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Impressum
http://www.bfic.de/impressum--agbs.html

Brau & Friedrich Immobilien,
Bürogemeinschaft Wallstr. 25, 10179 Berlin Mitte

FreeCall 0800 488 2 488
FreeFax 0800 488 6 488
Email: info@bfic.de

Büro-Anschrift: Wallstr. 25, 10179 Berlin
Telefon: 030 4000 7 444

Büro-Anschrift: Jakob-Klar-Str. 4, 80796 München
Telefon: 089 48 95 43 43

Alexander Friedrich:
Gewerbeerlaubnis gem. § 34c GewO wurde erteilt durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf in Berlin
Zuständige Aufsichtsbehörde: Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf in Berlin, Fachbereich Wirtschaft, Königin-Luise-Strasse 96, 14195 Berlin
Umsatzsteuer-ID: DE 136 389 311

Holger Brau:
Gewerbeerlaubnis gem. § 34c GewO wurde erteilt durch das Kreisverwaltungsreferat München
Zuständige Aufsichtsbehörde: Kreisverwaltungsreferat München, Gewerbeaufsichtsamt, 80466 München.
Steuernummer: 144/162/30537

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IMMOBILIEN UND STEUERN 

Die nachfolgenden Ausführungen geben nur einen informativen Einblick in relevante steuerliche Vorschriften und sind ausschließlich für inländische natürliche Personen bestimmt. Die Aspekte ‘Gewerblicher Grundstückshandel’, ‘Erbschafts- und Schenkungssteuer’, ’Liebhaberei’ und ’Umsatzsteueroptierung’ werden wegen ihrer Komplexität und / oder der differenzierten Einzelfallauslegung an dieser Stelle nicht oder nur ansatzweise angesprochen. Bei Immobilienfonds sind die relevanten steuerlichen Vorschriften konzeptionsabhängig. Insofern verweisen wir auf den jeweiligen Verkaufsprospekt. 

Kapitalanleger

Fakten

Die steuerlich anzusetzenden Werbungskosten übersteigen die Einnahmen im Regelfall insbesondere in der ersten Investitionsdekade deutlich. Dieser Effekt tritt selbst dann auf, wenn keine Denkmalschutzabschreibungen in Anspruch genommen werden können. Im Laufe Ihres Berufslebens profitieren Sie von diesen steuerlichen Verlusten. Später, im Ruhestand, sind Mietrückflüsse mit dem für gewöhnlich niedrigeren Steuersatz zu versteuern. 
Geltendmachung der Schuldzinsen als Werbungskosten, die zum Erwerb oder zur Herstellung der Immobilie aufgebracht werden.
absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 12 Jahren bei Fremdnutzung von Denkmalobjekten / Objekten in Sanierungsgebieten möglich.
bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar.
Rückfluss in Höhe von bis zu 35 % des Kaufpreises durch ersparte Einkommensteuer 

Steuerliche Grundlagen
 
Das Einkommen, das den Grundfreibetrag i. H. v. 7.664 Euro (2009) übersteigt, ist mit einem Einkommensteuersatz zwischen 15 % und 42 % zu versteuern,ab einem Einkommen von 250.001 (zusammenveranlagte Ehegatten: 500.000 Euro) beträgt der Steuersatz 45 % (§ 32a EStG). Zusätzlich ist der Solidaritätszuschlag i. H. v. 5,5 % auf die festgesetzte Einkommensteuer zu entrichten (§§ 3, 4 SolzG). Nicht berücksichtigt ist die ggf. anfallende Kirchensteuer (vgl. § 52a Abs. 2 EStG). 

Die Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) einer vermieteten Immobilie sind in der gesonderten Anlage V der Einkommensteuererklärung darzulegen.

Von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die das zu versteuernde Einkommen entsprechend erhöhen, sind verschiedene Positionen in Abzug zu bringen. 
 
Wird zum Erwerb oder zur Herstellung einer fremdgenutzten Immobilie ein Darlehen aufgenommen, so sind die Schuldzinsen als Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abzugsfähig.  

Auf den Gebäudeanteil können Absetzungen für Abnutzungen (Abschreibungen) auf den Gebäudeanteil gem. §  7 Abs. 4 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Diese werden linear über 40 Jahre mit 2,5 % p. a. verteilt, wenn es sich um ein Altgebäude (hergestellt bis 31.12.1924) handelt. Bei jüngeren Gebäuden sind die Absetzungen für Abnutzung linear auf 50 Jahre mit 2 % p. a. in Ansatz zu bringen. Bei Gewerbeimmobilien können kürzere Abschreibungsdauern mit entsprechend höheren AfA-Sätzen zur Anwendung kommen. Der Bodenwertanteil errechnet sich für gewöhnlich aus dem (anteiligen) Grundstücksanteil multipliziert mit dem Bodenrichtwertsatz der Gemeinde. 
  
Für Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, können in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) sowie bei Baudenkmälern (§ 7i EStG) im Herstellungsjahr und in den folgenden 7 Jahren (unter den in den Vorschriften genannten Voraussetzungen) Abschreibungen in Höhe von je 9 % p. a. und in den darauf folgenden 4 Jahren in Höhe von je 7 % p. a. in Anspruch genommen werden. Für den Modernisierungskostenanteil kann aber nicht zusätzlich AfA gem. § 7 Abs. 4 EStG. in Anspruch genommen werden. 
 

Eigennutzer

Fakten

steuerfreie Rendite Ihrer Immobilieninvestition.
steuerfreier Verkauf der selbstgenutzten Immobilie möglich. 
steuerfreie Vererbung möglich.
bei Denkmalobjekten/Objekten im Sanierungsgebiet zusätzlich realisierbar: absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 10 Jahren, bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar, Rückfluss i.H.v. bis zu 30% des Kaufpreises durch gesparte Einkommensteuer.

Steuerliche Grundlagen 

Bei anderen Kapitalanlagen wird die Rendite entweder mit dem persönlichen Steuersatz oder der Abgeltungssteuer versteuert. Die Einkommensteuer kann bis zu 45 % des Gewinnes ausmachen, hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (vgl. §§ 32a EStG, §§ 3, 4 SolzG, § 52a Abs. 2  EStG). Eine Besteuerung der Wertveränderung selbstgenutzter Immobilien findet hingegen nicht statt. 

Der Verkaufsgewinn der selbstgenutzten Immobilie ist nicht zu versteuern, wenn die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich und nicht nur gelegentlich zu eigenen Wohnzwecken diente, egal wie lange dieser Zeitraum war (BFH, Az. IX B 159/07). Wurde sie vorher fremd genutzt, darf der Veräußernde sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich und nicht nur gelegentlich selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG,). Unter diese Regelungen fallen auch selbstgenutzte Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Bei anderen Kapitalanlagen wird der Gewinn ebenfalls entweder mit der Abgeltungssteuer oder dem persönlichen Steuersatz belegt. Kapitalanleger genießen auch den Vorteil des steuerfreien Verkaufs – Voraussetzungen sind allerdings eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren und dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Ab dem 01.01.2009 ist die Vererbung von Wohnimmobilien, die der Erblasser bis zum Erbfall persönlich genutzt hat, an den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder nach den §§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, Abs. 4 a und Abs. 4 b ErbStG steuerfrei möglich. Für Abkömmlinge gilt – hiervon abweichend – die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche. Für größere Objekte fällt ggf. anteilig Erbschaftssteuer an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 b, 4c ErbStG). Voraussetzung ist, dass der Erbe nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt und sie nicht verkauft, vermietet, verpachtet oder lediglich als Zweitwohnsitz nutzt. Andere Kapitalanlagen werden im Vergleich dazu nicht in diesem Umfang steuerlich begünstigt (vgl. §§ 12 - 13c ErbStG). 

Selbstnutzer können zusätzlich steuerlich direkt gefördert werden, wenn sie eine Immobilie erwerben, die in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegen ist bzw. es sich um ein Baudenkmal handelt. Sie können ¬– wenn die Voraussetzungen des § 7i oder § 7h vorliegen – gem. § 10f EStG im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun Folgejahren bis zu 9 % p. a. der Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, etwa Sonderausgaben, geltend machen. Die Steuerminderzahlungen können – bei entsprechendem Einkommen – bis zu 30 % des Kaufpreises ausmachen. 

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WESHALB SOLLTE ICH ÜBER EINE IMMOBILIENINVESTITION NACHDENKEN ?

hohe Wertsteigerungschancen für attraktive Immobilien in guten Lagen. 
Immobilieninvestitionen gelten als konservative und langfristige Kapitalanlage. Diese Faktoren machen ein solches Investment besonders als Altersvorsorge interessant. Die Hemmschwelle die persönlichen finanziellen Reserven mit Erreichen bestimmter Sparziele zu verkonsumieren ist bei anderen Sparformen viel niedriger. 
Der Fiskus fördert nach wie vor Investitionen in Immobilien, sei es über die Höhe der Abschreibungssätze, den Ansatz der Finanzierungskosten als Werbungskosten oder durch Vorteile bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. 
Andere Anlageklassen sind sehr spekulativ (z.B. Aktien), oder sie bieten nach Abzug von Inflation und Steuern nur geringe Nachsteuerrenditen (z.B. Staatsanleihen). Ein Fremdwährungsrisiko entfällt. Es ist zudem sinnvoll sein Vermögen auf verschiedene Vermögensklassen zu verteilen (Diversifikation). 
Sie gewinnen Entscheidungsfreiheit, indem Sie Ihre Immobilie beispielsweise später selbst bewohnen können und sich so im Ruhestand die Zahlungen an Ihren Vermieter ersparen. 
Sie haben weitestgehend selbst die Entscheidungsgewalt über Ihr Vermögen. Es gibt keinen Vermögensverwalter, der zu Ihrem Nachteil über Ihr Eigentum disponieren und Sie um Ihr Erspartes bringen kann.
Unterstellt man wie in der Vergangenheit eine gewisse Abhängigkeit zwischen Mietniveau und Inflation, so schützt Sie der Erwerb einer Immobilie vor dem Kaufkraftverlust durch Geldentwertung. 
Der Immobilienerwerb ist – eine entsprechende Bonität vorausgesetzt – auch ohne oder nur mit geringem Eigenkapitaleinsatz möglich.
Eine Immobilieninvestition macht besonders Sinn, wenn Sie langfristig disponieren und sich eigene Ziele setzen möchten. In Verbindung mit einer langfristigen Finanzierung haben Sie Planungssicherheit, über die Tilgung und Wertsteigerung erzielen Sie einen nennenswerten Vermögenszuwachs.  
Ihre Altersvorsorge ist vererbbar und im Bedarfsfall auch beleihbar. 
Die Wirtschaft wurde in den letzten Jahrzehnten von Verwerfungen, Exzessen und Krisen geprägt. Gerade vor diesem Hintergrund machen solide und werthaltige Investitionsentscheidung Sinn. 
Der ehemalige Bundesfinanzminister Norbert Blüm wurde gerne mit dem Satz „die Rente ist sicher“ zitieren. Heute ist nur sicher, dass später kaum mehr als eine Grundsicherung in Höhe knapp über dem Sozialhilfesatzes übrig bleiben wird. Es liegt an Ihnen, Ihre Chancen zu ergreifen, die Versorgungslücke zu schließen und Ihr Schicksal selbst in die Hand zu nehmen.
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IHRE IMMOBILIE IST GEFRAGT 

Wir suchen für unsere unsere Kundschaft 
Eigentumswohnungen,  Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser
in Berlin, Potsdam und München. 

Wenn Sie ein entsprechendes Objekt verkaufen möchten, bieten wir es gerne unseren Interessenten an. 
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Wir für Sie auch – nutzen Sie dafür unser Fachwissen! 

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CONSULTING

Das Tätigkeits- und Kompetenzfeld eines klassischen Maklers hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Wir tragen dieser Entwicklung Rechnung und stehen Ihnen mit Kompetenz beratend zur Seite. 

Unsere Tätigkeit erstreckt sich insbesondere auf die Beratung von in- und ausländischen Kauf- und Verkaufsinteressenten, sowie den Vertrieb von ausgewählten indirekten Immobilieninvestments. 

Sachverständige helfen in Zusammenarbeit mit uns den Wert Ihres Immobilienvermögens zu erfassen, Wertsteigerungspotentiale aufzudecken und zu heben, sowie Ihr Immobilienportfolio zu optimieren. 

In Zusammenarbeit mit erfahrenen Hausverwaltungen werden durch ein professionelles Facility Management die laufenden Bewirtschaftungskosten gering gehalten, Einsparpotentiale identifiziert und genutzt. 

Unsere Kompetenten Partneranwälte geben Ihnen gerne Hilfestellung, von der Aufteilung Ihres Objektes bis hin zu Fragen im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht.

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FRONT OFFICE 
LADENBÜRO  IN BERLIN - MITTE
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Im Juli 2014 haben wir unserer Ladengeschäft in der Wallstr. 25 in Berlin - Mitte eröffnet.  
Unsere Nachbarn sind Hotels mit Niveau, Botschaften, Unternehmer und Bewohner hochpreisiger Immobilien. 
Das rückt uns näher an einen Kreis von internationalen Immobilieninvestoren, die Sie als Verkäufer einer Immobilie oder von Immobilienprojekten suchen.

Wer den Verkauf seiner eigenen Projekte außer Haus gibt, braucht vor allem eines: das sichere Wissen, den richtigen Partner zu haben.
Was aber gibt Sicherheit? Es sind vor allem drei Dinge: Erfahrung, Vertrauen und Erfolg.
Um Projekte rasch umsetzen zu können, muss man den Immobilienmarkt kennen.
Um schnell zu verkaufen, muss man mit seinen Kunden vertraut sein.
Um erfolgreich zu vermitteln, muss man nachhaltig bewerben.

Wir garantieren eine rasche und erfolgreiche Umsetzung Ihrer Projekte. Unsere langjährige Erfahrung auf dem Immobilienmarkt, unsere guten Kundenbeziehungen und unser professionelles Marketing geben Ihnen Sicherheit – damit Sie frei sind für neue Projekte.
In diesem Sinne freuen wir uns auf ein persönliches Gespräch als den ersten Schritt für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. 

Rufen Sie uns kostenfrei an: 0800 - 488 2 488 

Brau & Friedrich Immobilien
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ALEXANDER FRIEDRICH 
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E-Mail:      friedrich@bfic.de 
Mobil:        0177 4882488 

geboren am 12.12.1970 in Berlin 
seit 1994 in der Immobilienbranche in Berlin und Potsdam tätig 
Diplom-Kaufmann 
Diplom- Wirtschaftsingenieur (FH) – Fachrichtung Grundstücksbewertung 
Immobilienwirt (Dipl.-VWA Freiburg) 

bisherige und aktuelle Tätigkeitsfelder:

Verkauf von Bauträgerobjekten 
Immobilien-Consulting 
Altbausanierung 
Ermittlung des Marktwertes, Verkehrswertgutachten von Wohnungen, Häusern und Grundstücken
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