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Dr. Wilfried Recker
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Bauträgervertrag: Know-how vom Insider
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Der #Spiegel: Das Versagen des #Verbraucherschutzes beim #Immobilienkauf

Die meisten Immobilienkauf- und Bauträgerverträge verletzen die gesetzlichen Bestimmungen zum Schutze der Verbraucher. Das ist eine dem Gesetzgeber, den Gerichten und juristischen Experten seit Langem bekannte Tatsache. Es ist der Verdienst des Spiegels, diese offensichtliche Tatsache nun endlich auch öffentlich gemacht zu haben (Der Spiegel Nr. 6/2018):

"Das Angebot an Objekten ist vor allem in Metropolen so rar, dass die Verkäufer die Bedingungen geradezu diktieren können. Dementsprechend miserabel fallen die Verträge für den Käufer oft aus". Der Spiegel zitiert einen Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds: "Die Verträge, die viele Notare für Bauträger oder Grundstücksverkäufer entwerfen, werden immer verbraucherfeindlicher … Viele Bauträger und Grundstückseigentümer versuchen … möglichst sämtliche Schutzmechanismen, die der Gesetzgeber vorschreibt, vertraglich auszuhebeln …" Dazu Der Spiegel: "Natürlich kann man solche eindeutig rechtswidrigen Klauseln im Streitfall anfechten. Allerdings braucht man dafür das nötige Kleingeld und die Geduld, einen womöglich langjährigen juristischen Kleinkrieg durchzuhalten."

Und die Konsequenz: "Die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses treffen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Deshalb sollten sie sich nicht … unter Druck setzen lassen. Und wer 500.000 Euro für eine Wohnung investiert, sollte es sich außerdem noch leisten, sämtliche Verträge für einige hundert Euro vor der Unterschrift von einem Experten durchsehen zu lassen. Auch wenn dessen Einwände in der aktuellen Marktlage am Ende oft dazu führen könnten, dass ein Kauf abgeblasen werden muss."

Dem ist ein wichtiger Aspekt hinzuzufügen: Notwendige Bedingung für das Versagen des gesetzlichen Verbraucherschutzes ist das Versagen der Notare. Bauträgerverträge müssen notariell beurkundet werden. Notare müssen die gesetzlichen Verbraucherschutzbestimmungen beachten und die Rechte der Käufer wahren. Tun sie dies nicht, verletzen sie ihre Amtspflichten. Dass dies immer wieder und in diesem Umfang geschieht, ist der eigentliche Skandal beim Versagen des Verbraucherschutzes.
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Reservierungsvereinbarung beim Bauträgervertrag
(allgemein zum Bauträgervertrag vgl. http://www.dr-recker.com/)

In Berlin und den westdeutschen Ballungsgebieten übersteigt die Nachfrage nach Wohnimmo-bilien das Angebot bei weitem. Diese Schieflage des Marktes nutzen immer mehr Bauträger zu Ihren Gunsten und schließen vor Abschluss des Bauträgervertrages mit den Kaufinteressenten privatschriftliche Reservierungsvereinbarungen ab, die den Kaufinteressenten zur Zahlung einer Reservierungsentgelts auch dann verpflichten, wenn der Bauträgervertrag nicht zustande kommt. Derartige Reservierungsvereinbarungen zwischen dem Bauträger beziehungsweise dessen Vertriebsbeauftragten und dem Kaufinteressen sind in aller Regel unwirksam.

Diese Unwirksamkeit ist, neben anderen möglichen Unwirksamkeitsgründen, Folge eines not-wendigen Widerspruchs bei Beachtung des gesetzlichen Beurkundungsgebots aus § 311 b BGB einerseits und des gesetzlichen Benachteiligungsverbots des § 307 Abs. 1 BGB andererseits: Eine Reservierungsvereinbarung ist gemäß § 311 b BGB notariell zu beurkun-den, wenn sich der Bauträger (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie während der Reservierungszeit an den Kaufinteressenten zu veräußern oder der Kaufinteressent sich (zu-mindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Dabei ist eine (mittelbare) Erwerbs-pflicht des Kaufinteressenten schon dann zu bejahen, wenn das Reservierungsentgelt so hoch ist, dass wirtschaftlich ein erheblicher Druck zum Erwerb der Immobilie auf den Käufer ausge-übt wird. Entsprechend dürfte auch die bloße Verpflichtung des Bauträgers, die Veräußerung an einen Dritten zu unterlassen, bei einem entsprechend hohen Reservierungsentgelt eine (mittelbare) Veräußerungspflicht des Bauträgers begründen (vgl. OLG Köln Urteil vom 14.06.1971 – 7 U 173/770). Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist die Reservierungsver-einbarung gemäß § 125 BGB nichtig.

Die Reservierungsvereinbarung ist aber auch dann nichtig, wenn sie zwar keine, eine notariel-le Beurkundungspflicht auslösende Veräußerungs- oder Erwerbspflicht begründet, aber den Kaufinteressenden gemäß § 307 Abs. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt stets dann vor, wenn der Bauträger mit der Reservierungszusage keine nennenswerte Verzichtsleistung erbringt, die das Reservierungsentgelt rechtfertigt. Eine relevante Verzichtsleistung wird aber regelmäßig dann fehlen, wenn der Bauträger nicht verpflichtet ist, die Immobilie während der Reservierungszeit dem Käufer zum Kauf anzubieten oder den Verkauf an einen Dritten zu un-terlassen. Der Kaufinteressent zahlt dann regelmäßig einen nicht ganz unerheblichen Betrag für die Reservierung ohne dafür die Gewähr zu haben, das Objekt erwerben zu können (BGH Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10 http://www.dr-recker.com/privatschriftliche-reservierungsvereinbarung-beim-bautraegervertrag-2/). Eine (zumindest mittelbare) Pflicht des Bauträgers zur Veräußerung an den Kaufinteressenten entsteht aber, wie aufgezeigt, nur bei notarieller Beur-kundung der Reservierungsvereinbarung.

Das bedeutet: Verpflichtet sich der Bauträger privatschriftlich zur Veräußerung an den Kaufin-teressenten oder Unterlassung der Veräußerung an einen Dritten, ist die Verpflichtung man-gels notarieller Beurkundung gemäß § 311 a BGB nichtig. Enthält die Reservierungsvereinba-rung aber keine derartige Verpflichtung des Bauträgers, benachteiligt die Reservierungsabrede den Kaufinteressenten regelmäßig unangemessen und ist dann gemäß § 307 Abs. 1. BGB unwirksam. Die Beachtung des Beurkundungsgebots einerseits und die Erfüllung des Benach-teiligungsverbots andererseits schließen sich bei einer privatschriftlichen Reservierungsabrede also regelmäßig gegenseitig aus.

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IT-Sicherheit beim Bau mit Bauträger oder Generalunternehmer
Schutz personenbezogener Daten beim Bauträger- und Generalunternehmervertrag

Bauträger und Generalunternehmer betreiben regelmäßig Webseiten, um für Ihre Immobilien-angebote zu werben und Kontakte zu Interessenten herzustellen. Betreiber von Webseiten sind gemäß § 13 Abs. 7 Telemediengesetz (TMG) verpflichtet, dem Stand der Technik angemessene IT-Sicherheitsgrundlagen umzusetzen. Wer diese Verpflichtung verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Auch Bauträger und Generalunternehmer müssen deshalb sicherstellen, dass ein unerlaubter Zugriff Dritter auf die für ihre Webseite genutzten technischen Einrichtungen ausgeschlossen ist.

Vor allem kleinere Bauträger und Generalunternehmer verwenden für ihre Webpräsenz häufig sog. Web Content Management Systeme (CMS). Bei diesen Systemen handelt es sich um preisgünstige oder kostenlose Webseitenbaukästen, die mit ihren vorgefertigten Bausteinen die einfache Einrichtung, Pflege, Darstellung und Nutzung unterschiedlichsten Zwecken dienender Webseiten ermöglichen. Derartige Bausteinsysteme sind aus sicherheitstechnischer Sicht besonders kritisch. Denn weil die Bausteine in immer gleicher Weise eingesetzt werden, gefährdet eine bekannt gewordene Sicherheitslücke stets viele Webseiten gleichzeitig. Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) hat diese Gefahr bereits im Jahre 2013 am Beispiel einiger weit verbreiteter Open-Source-CMS, nämlich den Systemen Drupal, Joomla!, Plone, TYPO3 und WordPress, untersucht; es hat deren Sicherheitslücken aufgedeckt und die erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen aufgelistet.

Bei einer vom Bauträger oder Generalunternehmer angebotenen Immobilie werden die gesetzlichen Sicherheitsvorgaben des Telemediengesetzes von den prinzipiell unsicheren CMS-Systemen jedenfalls dann nicht erfüllt, wenn ein Zugriff Dritter auf Geschäftsprozesse zwischen Unternehmer und Kunden nicht wirksam ausgeschlossen ist. Ein wirksamer Ausschluss setzt insbesondere voraus, dass Webserver, CMS, Datenbank und Hintergrundsysteme des Unternehmers konzeptionell gegeneinander abgesichert sind. Ist dies nicht der Fall, drohen den Erwerbern beim Zugriff Dritter auf geschäfts- und kundenbezogene Daten, z.B. bei allen Formen des Identitätsdiebstahl, erhebliche Gefahren. Die erforderliche Absicherung ist, das hat die Studie des BSI gezeigt, mit einem fortwährenden, nicht unerheblichen technischen und personellen Aufwand verbunden. Kleinere Bauträger und Generalunternehmer, die über keine eigene IT-Abteilung verfügen, werden diesen Aufwand regelmäßig scheuen. Denn die erforderliche, regelmäßige Betreuung durch externe IT-Berater ist sehr kostenaufwendig. Deshalb ist jeder am Bau mit Bauträger oder Generalunternehmer Interessierte gut beraten, wenn er vor Abschluss des Bauträger- oder Generalunternehmervertrages die IT-Sicherheitsvorkehrungen des Unternehmers erfragt. Denn mit Abschluss und Durchführung des jeweiligen Vertrages legt der Erwerber dem Unternehmer notwendig eine Vielzahl sensibler, personenbezogener Daten offen.


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Grunderwerbsteuer beim Bau mit Generalunternehmer - Kostenrisiko für den Käufer

Der Normalfall

Der Erwerb einer vom Unternehmer noch zu errichtenden Wohnimmobilie erfolgt typischerweise in einem Bauträgervertrag des Unternehmers mit dem Käufer. Gegenstand des Bauträgervertrages ist der Erwerb des Grundbesitzes einerseits und die Errichtung des Bauwerks andererseits i.S. eines einheitlichen Vertragsgegenstandes. Der Bauträgervertrag unterliegt wegen der Pflicht zur Verschaffung von Grundeigentum der #Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung des Käufers für den einheitlichen Erwerbsgegenstand, also der gesamte, auf Grundstückserwerb und Bauleistung entfallende Kaufpreis. Das ist unstreitig und bedeutet: jeder vom Bauträger ausgewiesene Kaufpreis einer Immobilie verteuert sich zwangsläufig, je nach Bundesland und Steuersatz, um 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Der Umgehungsversuch

Bauträger haben immer wieder versucht, die Besteuerung der gesamten Gegenleistung durch spezielle Vertragsgestaltungen zu vermeiden und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz zu beschränken. In der Praxis scheint eine dieser Vertragsgestaltungen, die lange keine Bedeutung mehr zu haben schien, jetzt eine Renaissance zu erleben. Bei dieser Vertragsgestaltung wird der Bauträgervertrag in einen Kaufvertrag über den unbebauten Grundbesitz einerseits und einen Generalunternehmervertrag über die Baugewerke andererseits aufgespalten. Die Verträge werden so gestaltet, dass zivilrechtlich eine Verbindung zwischen den Verträgen tatsächlich nicht besteht oder sogar vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen wird.

Diese Vertragsgestaltung birgt erhebliche, zivilrechtliche Gefahren für den Käufer. Denn bei einer derartigen Vertragsaufspaltung ist sowohl die Zuordnung zu den Vertragstypen Kauf- bzw. Werkvertrag wie auch die Formbedürftigkeit der Verträge zivilrechtlich problematisch. Unabhängig von dieser zivilrechtlichen Problematik ist diese Vertragsgestaltung aber auch mit einem zusätzlichen steuerrechtlichen Risiko behaftet. Denn die zivilrechtliche Trennung von Kauf- und Werkvertrag ist steuerrechtlich unbeachtlich, wenn ein objektiver, sachlicher Zusammenhang zwischen Erwerb des Grundstücks und dessen Bebauung besteht und der Käufer deshalb das Grundstück letztlich im bebauten Zustand erhält. Dann ist nach ständiger, vom Bundesverfassungsgericht bestätigter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs Bemessungs-grundlage für die Grunderwerbsteuer nicht der Kaufpreis für den Grundbesitz, sondern, wie beim Bauträgervertrag, die Summe aus Kaufpreis und Werklohn des Generalunternehmers. Damit droht dem Käufer die Gefahr #doppelter Besteuerung der Bauleistungen, nämlich mit Umsatzsteuer einerseits und Grunderwerbsteuer andererseits (vgl. dazu auch meinen Blogbeitrag vom 30.01.2013 www.dr-recker.com/2013/01).

Die parallelen Geschehensabläufe

Alle Versuche, die Gefahr doppelter Besteuerung zu vermeiden, dürften jedenfalls dann zum Scheitern verurteilt sein, wenn es parallele Geschehensabläufe gibt. Das ist immer dann der Fall, wenn Grundstückseigentümer und Generalunternehmer bei verschiedenen Käufern abgestimmt in gleicher Art und Weise vorgegangen sind und alle Käufer im wirtschaftlichen Ergebnis ein Grundstück mit Bauwerk erhalten haben. Denn dann wird der sachliche Zusam-menhang zwischen Grundstückserwerb und Bebauung schon durch den parallelen Geschehensablauf selbst manifestiert.

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Teilabnahme beim Bauträgervertrag - Gefahr für Käufer und Bauträger

Der #Bauträgervertrag ist ein Vertragstyp eigener Art, der auf die Errichtung eines Bauwerks und die Verschaffung des Eigentums an Grundbesitz i.S. einer einheitlichen Leistung gerichtet ist. Der Bauträgervertrag enthält deshalb, soweit er die Errichtung des Bauwerks zum Gegenstand hat, zwar auch Elemente des Werkvertrages. Dennoch sind die Bestimmungen des Werkvertragsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur dann auf den Bauträgervertrag anwendbar, wenn sie mit dessen einheitlichen Leistungsgegenstand vereinbar sind. Das gilt auch für die werkvertragliche gesetzliche Abnahmeregelung.

Das Werkvertragsrecht erlaubt die Vereinbarung von Teilabnahmen für solche Teile eines Bauwerks, die sich bei natürlicher Betrachtungsweise abtrennen lassen und insoweit eine sinnvolle, gebrauchstauglich selbständige Einheit bilden. Die #Teilabnahme einzelner Baugewerke ist deshalb in dem auf eine einheitliche Leistung gerichteten Bauträgervertrag von vorneherein ausgeschlossen. Ebenso ausgeschlossen ist die Teilabnahme regelmäßig bei Bauträgerverträgen, die die Errichtung eines Einfamilienhauses zum Gegenstand haben. Denn die sinnvolle Nutzung eines Bauwerkteiles vor Fertigstellung des gesamten Gebäudes ist bei einem Einfamilienhaus im Zweifel ausgeschlossen. Die Vereinbarung von Teilabnahmen ist damit auf Bauträgerverträge beschränkt, die auf die Errichtung von Wohnungseigentum gerichtet sind. Denn eine Wohnung und das unmittelbar der Wohnung zugeordneten Gemeinschaftseigentums lassen sich als gebrauchstauglich selbständige Einheit vom sonstigen Gemeinschaftseigentum regelmäßig trennen. Die Vereinbarung einer Teilabnahme der Wohnung muss dann aber, soll sie wirksam werden, den werkvertraglichen Abnahmebestimmungen entsprechen.

Die Wohnung und das ihr unmittelbar zugeordnete Gemeinschaftseigentum müssen insbesondere abnahmereif, also vollständig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt sein. Daran fehlt es, wenn die Wohnung zwar bezugsfertig ist, also dem Käufer ein Bezug der Wohnung zumutbar ist, aber Restarbeiten in der Wohnung fehlen oder die Wohnung nicht ganz unwesentliche Mängel aufweist. Die in Bauträgerverträgen über Wohnungseigentum häufig vereinbarte Teilabnahme der Wohnung bereits bei #Bezugsfertigkeit und zwar auch bei fehlenden Restarbeiten oder vorhandenen Mängeln, ist deshalb mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Abnahmeregelung unvereinbar. Sie verstößt damit gegen das gesetzliche Leitbild des § 640 BGB und ist infolgedessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nichtig. Die mit einer wirksamen Teilabnahme verbundenen Rechtsfolgen, insbesondere also der Beginn der Verjährungsfrist und die Umkehr der Beweislast für Sachmängel, treten nicht ein. Das ist eine, insbesondere für den Bauträger, nachteilige Rechtsfolge der fehlerhaften Konstruktion des Bauträgervertrages.
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Konkludente Abnahme der Immobilie beim Bauträgervertrag
Abnahme durch erste Inbesitznahme seitens des Käufers

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger ist der Käufer berechtigt und verpflichtet, das vertragsgemäß erstellte Bauwerk abzunehmen. Für die Abnahme gelten die werkvertraglichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine wirksame Abnahme muss deshalb gemäß § 640 BGB zwei Elemente enthalten, nämlich die tatsächliche Inbesitznahme der Immobilie durch den Käufer einerseits und die rechtliche Anerkennung des Kaufobjektes als vertragsgemäß durch den Käufer andererseits. Beim Bauträgervertrag erfolgt die tatsächliche Inbesitznahme regelmäßig durch Nutzung nach Schlüsselübergabe an den Käufer, die Anerkennung des Kaufobjektes als vertragsgemäß regelmäßig durch ausdrückliche Erklärung des Käufers nach Besichtigung des Kaufgegenstandes.

Die Erklärung des Käufers, dass er das Kaufobjekt als vertragsgemäß anerkennt, kann aber nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges (konkludentes) Handeln des Käufers erfolgen. Bauträger versuchen deshalb immer wieder, im Bauträgervertrag eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten für den Fall zu vereinbaren, dass ein Käufer die Immobilie vor ausdrücklich erklärter Abnahme erstmals in Gebrauch nimmt, also das Objekt bezieht. Eine derartige Bewertung der ersten Inbesitznahme der Immobilie durch den Käufer als konkludente Abnahme benachteiligt den Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; aus folgenden Gründen: Eine konkludente Abnahme setzt, wie jede Abnahme, zunächst Abnahmereife, also die vertragsgemäße, vollständige Fertigstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel voraus. Eine ohne Rücksicht auf fehlende Restarbeiten und wesentliche Mängel unterstellte konkludente Abnahme ist deshalb mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Abnahmeregelung unvereinbar. Selbst aber nach vertragsgemäßer Fertigstellung der Immobilie kann die bloße Inbesitznahme nicht als Billigung des Vertragsobjektes bewertet werden. Vielmehr ist eine gewisse Nutzungszeit erforderlich, vor deren Ablauf eine Billigung des Vertragsobjektes durch den Käufer redlicherweise nicht erwartet werde kann. Und schließlich ist eine Bewertung der Inbesitznahme als schlüssige Abnahme dann ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Immobilie vor erklärter Abnahme unter Druck erfolgt ist, etwa weil der Mietvertrag für die zuvor vom Käufer bewohnte Wohnung gekündigt war. Eine solche Abnahmeklausel, die den Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist im Bauträgervertrag gemäß § 307 BGB unwirksam. Dass die Klausel darüber hinaus auch als fingierte Erklärung gemäß § 308 Nr. 5. BGB oder als unzulässige Verjährungserleichterung gemäß § 309 Nr. 8. b ff BGB, im Bauträgervertrag unwirksam sein kann, kann deshalb regelmäßig dahinstehen.
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Bauträgervertrag und BaumangelDer bei Baumängeln geschuldete Kaufpreis

Der Bauträger ist verpflichtet, das Bauwerk frei von Baumängeln (Sachmängeln) herzustellen. Bei einem Baumangel kann der Käufer vom Bauträger die Beseitigung des Baumangels innerhalb angemessener Frist verlangen (Nacherfüllung). Bis zur Beseitigung des Baumangels durch den Bauträger kann der Käufer gemäß § 320 BGB den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Teilbetrag des Kaufpreises nebst Druckzuschlag zurückbehalten. Wird der Baumangel vom Bauträger nicht fristgerecht beseitigt, kann der Käufer die Mängelrechte aus § 634 BGB geltend machen und nach seiner Wahl u.a. den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz statt der Leistung fordern.

Der Käufer schuldet bei einem Baumangel nicht mehr den vertraglich vereinbarten Kaufpreis, sondern nur noch den wegen der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts oder eines der Mängelrechte reduzierten Kaufpreis. Dieser reduzierte Kaufpreis ergibt sich bei Geltendmachung des Minderungsrechts ohne weiteres, weil sich der Kaufpreis bei Ausübung des Minderungsrechts um den infolge des Mangels reduzierten Wert des Bauträgerobjektes vermindert. Eine entsprechende Kaufpreisreduzierung tritt bei Geltendmachung des Anspruchs auf Aufwendungsersatz oder Schadensersatz ein, wenn der Käufer mit dem Aufwendungsersatz- oder Schadensersatzanspruch gegen den Kaufpreis aufrechnet. Aber auch bei der bloßen Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts schuldet der Käufer nicht mehr den vertraglich vereinbarten Kaufpreis, sondern nur noch den um die Kosten für die Mängelbeseitigung reduzierten Kaufpreis. Zwar erlischt der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des gesamten, vereinbarten Kaufpreises bei Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes nicht. Der Anspruch ist aber in Höhe der Mängelbeseitigungskosten nicht mehr durchsetzbar. Wäre der Käufer in diesem Falle dennoch zur Zahlung des gesamten Kaufpreises verpflichtet, müsste er vorleisten. Eine derartige Vorleistungspflicht kann im Bauträgervertrag aber nicht wirksam vereinbart werden.

Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages: Alle, im Bauträgervertrag typischerweise anzutreffenden Klauseln, die den Eigentumserwerb des Käufers trotz vorhandener Baumängel von der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises abhängig machen, sind unwirksam. Der Käufer kann den Eigentumswechsel von Bauträger und Notar schon dann verlangen, wenn er den geschuldeten Kaufpreis erbracht hat.

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Bauqualität beim Kauf vom Bauträger -
Bauträgervertrag und Beschaffenheitsvereinbarung

Häufigster Streitpunkt beim Kauf einer neu zu errichtenden Wohnimmobilie vom Bauträger ist der Streit über Sachmängel des Bauwerks. Das Bauwerk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vom Bauträger dem Käufer und Verbraucher geschuldete Beschaffenheit aufweist. Der Bauträger schuldet dem Käufer die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit. Wenn und soweit Vereinbarungen über die Beschaffenheit fehlen, muss das Bauwerk so beschaffen sein, dass es sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung als Wohnimmobilie eignet (vgl. § 633 Abs. 2 BGB).

Die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Beschaffenheit kann von der Beschaffenheit, die bei Wohnimmobilien üblich ist und vom Käufer typischerweise erwartet werden kann, positiv (technischer oder merkantiler Mehrwert) oder negativ (technischer oder merkantiler Minderwert) abweichen. Eine negative Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard zum Nachteil des Käufers kann im Bauträgervertrag nur dann rechtswirksam vereinbart werden (sog. Beschaffenheitsvereinbarung), wenn die Beschaffenheitsvereinbarung einer Transparenzkontrolle standhält. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet den Bauträger, die Rechte und Pflichten des Käufers so klar wie möglich zu formulieren. Ziel ist es, nachteilige Vertragsklauseln dem durchschnittlichen Käufer zweifelsfrei verständlich zu machen und ihm die mit der jeweiligen Klausel verbundenen wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen deutlich vor Augen zu führen. Dazu sind alle Umstände ausdrücklich zu benennen, die den Ertrags-, Gebrauchs- oder Verkaufswert der Wohnimmobilie einschränken. Nur wenn diese Transparenz erreicht wird, ist eine negative Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard rechtswirksam.

Dazu ein typisches Beispiel: Eine Bauleistung ist mangelhaft, wenn sie den bei Abnahme des Bauwerks anerkannten Regeln der Technik nicht entspricht (z.B. Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2002 – X ZR 242/99). Fast alle Bauträgerverträge enthalten aber Bestimmungen, die für die vom Bauträger zu beachtenden anerkannten Regeln der Technik nicht auf den Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerks, sondern auf ein zeitlich deutlich früheres Ereignis, etwa den Abschluss des Bauträgervertrages, die Erteilung der Baugenehmigung oder die Beurkundung der Baubeschreibung, abstellen. Eine derartige Bestimmung genügt dem Transparenzgebot nur dann, wenn die Abweichung vom geltenden Recht im Bauträgervertrag ausdrücklich und unmissverständlich benannt und der Käufer detailliert auf mögliche, damit verbundene wirtschaftliche Nachteile hingewiesen wird. Dabei sind nicht nur aktuell bereits absehbare Qualitätseinbußen, sondern auch zukünftige, aktuell zumindest nicht ganz unwahrscheinliche wirtschaftliche Nachteile für den Käufer zu benennen.
 
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Bauträgervertrag kostenlos prüfen - Verbraucherschutz beim Kauf vom Bauträger

Eine kostenlose Prüfung von Bauträgerverträgen ist im Interesse des Verbraucherschutzes wünschenswert:

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger muss der Bauträgervertrag einerseits bestimmte, gesetzlich vorgeschriebene Vertragsklauseln enthalten und darf andererseits bestimmte, gesetzlich verbotene Vertragsbestimmungen nicht aufweisen. Diese Vorgaben des Gesetzgebers dienen dem Schutz des Käufers und Verbrauchers; sie sind zwingend und nicht verhandelbar. Dennoch enthalten Bauträgerverträge immer wieder Vertragsklauseln, die gegen zwingende gesetzliche Bestimmungen zum Schutz des Verbrauchers verstoßen. Die Prüfung des Bauträgervertrages durch eine neutralen, mit dem Bauträgerrecht vertrauten Fachmann ist deshalb unbedingt erforderlich. Unterbleibt diese Prüfung, gerät der Käufer und Verbraucher, so sieht es jedenfalls der Gesetzgeber, in eine "Beratungsisolation" mit möglicherweise "existenzbedrohenden Folgen".

Weil dies so ist, biete ich Käufern jetzt erstmals eine kostenlose Prüfung des Bauträgervertrages an.
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Betreten der Baustelle auf eigene Gefahr
unwirksamer Haftungsausschluss beim Kauf vom Bauträger
 
Bauträger gestatten ihren Käufern das Betreten der Baustelle regelmäßig nur „auf eigene Gefahr“. Sie versuchen so, jede eigene Haftung bei Gefährdung des Käufers auf der Baustelle auszuschließen. Derartige Ausschlussklauseln sind schon deshalb unwirksam, weil die Grundsätze des Handelns auf eigene Gefahr beim Kauf vom Bauträger nicht gegeben sind. Denn das sog. Handeln auf eigene Gefahr kann nur dann zu einer Beschränkung der Haftung führen, wenn sich der Verletzte ohne triftigen Grund in eine Situation drohender Eigengefährdung begibt. Der Käufer aber hat einen triftigen Grund für das Betreten der Baustelle, weil er sich bei Fälligkeit der Baufortschrittsraten vom Baufortschritt überzeugen muss.
 
Davon abgesehen sind derartige Haftungsbeschränkungen auch deshalb nichtig, weil sie sowohl gegen die guten Sitten wie auch gegen die im Bauträgervertrag geltenden sog. Klauselverbote und Kardinalpflichten verstoßen. Denn mit der Klausel „auf eigene Gefahr“ erklärt sich der Käufer auch mit schweren Körperschädigungen einverstanden; das aber wird vom Recht missbilligt und ist deshalb schon gemäß §§ 134, 138 BGB unwirksam. Darüber hinaus ist im Bauträgervertrag auch jeder Haftungsausschluss bei der Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit und grobem Verschulden untersagt; das führt zur Nichtigkeit der Klausel gemäß § 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB. Schließlich ist im Bauträgervertrag auch eine Haftungsfreizeichnung von solchen Pflichten unzulässig, die eine ordnungsgemäße Durchführung des Vertrags überhaupt erst ermöglichen und auf deren Einhaltung der Vertragspartner regelmäßig vertraut und vertrauen darf; der Haftungsausschluss ist infolgedessen auch wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam.
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