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Dr Puplick & Partner mbB Rechtsanwälte
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Rechtanwalt, Notar, Wirtschaftsmediation, Fachanwälte Arbeitsrecht, Immobilienrecht, Handels& Gesellschaftsrecht, Baurecht,
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Architektenvertrag: Hat der private Bauherr ein Widerrufsrecht? Was muss der Architekt beachten?

OLG Köln, Urt. v. 23.03.2017 - 16 U 153/16
Das Praxisproblem
Es ist gar nicht so selten, dass ein Architektenvertrag zwischen privatem Bauherrn und Architekten nicht im Büro des Architekten, sondern beim Bauherrn zu Hause geschlossen wird.
Auf einen solchen Vertrag sind dann besondere Verbraucherschutzvorschriften anzuwenden. Kann der Bauherr wirksam einen Widerruf des Vertrages erklären?
Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht Köln hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem der Architekt einen Architektenvertrag über die Planung und Errichtung eines Wohnhauses zunächst an den Bauherrn übersandt hatte. Vor einer weiteren Besprechung in der Wohnung des Bauherrn hatte dieser den Vertrag bereits unterzeichnet. In der Besprechung teilte der Bauherr dem Architekten die Beauftragung mit. Der Architekt nahm den Vertrag an sich, zeichnete ihn erst später im Büro gegen und sandte dem Bauherrn ein Exemplar zurück.
Nachdem der Architekt umfassende Vorplanungsleistungen erbracht hatte, widerrief der Bauherr den Vertrag. Der Architekt machte daraufhin sein Honorar für die bereits erbrachten Leistungen und entgangenen Gewinn geltend.
Ohne Erfolg, wie das Oberlandesgericht Köln aktuell entschieden hat. Der Bauherr habe den Architektenvertrag wirksam gemäß der §§ 355, 312g Abs. 1 BGB widerrufen.
Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Architektenvertrag handele es sich um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbrauchervertrag im Sinne des § 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift liege einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag auch dann vor, wenn bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Vertragsparteien nur der Verbraucher seine Vertragserklärung abgegeben habe, während der Unternehmer seine eigene Vertragserklärung entweder in seinen Geschäftsräumen oder ohne das Beisein des Verbrauchers abgebe.
Unerheblich sei es auch, dass der Bauherr das Formular bereits zuvor in Abwesenheit des Architekten unterzeichnet hatte. Anders als früher bedürfe es keiner den Verbraucher bei Vertragsschluss bestimmenden Überrumpelungssituation mehr. Es reiche aus, dass psychischer Druck oder eine Überraschung des Verbrauchers prinzipiell möglich sei.
Die Praxisempfehlung
Auch im Rahmen des Abschlusses eines Architektenvertrages sind die Bestimmungen über den Verbrauchervertrag zu beachten. Jeder Architektenvertrag, der zum Abschluss mit einem Verbraucher verwendet wird, sollte eine ausreichende Widerrufsbelehrung beinhalten. Andernfalls besteht ein erhebliches Risiko des Architekten, bereits erbrachte Leistungen nicht vergütet zu bekommen.
Das neue, ab dem 01.01.2018 geltende Bauvertragsrecht wird eine ergänzende Regelung enthalten. Dieses sieht ein Sonderkündigungsrecht zugunsten des Bauherrn nach dem Erhalt erster Planungsunterlagen vor, die der Entscheidungsfindung über den genauen Umfang des Bauvorhabens dienen sollen.
Davon bleiben aber die Regelungen zum Verbrauchervertrag unberührt und sind weiter zu beachten.

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#architektenvertrag #widerrufsrecht #bauherr #verbraucherschutzvorschriften
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Mietrecht: Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist keine Mietsicherheit?

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16
Das Praxisproblem
Vermieter sind stets daran interessiert wirtschaftliche Risiken möglichst nachhaltig abzusichern.
Können Vermieter neben einer vereinbarten Mietsicherheit formularvertraglich die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbaren? Der Bundesgerichtshof hat dies offen gelassen. Der vorliegenden Entscheidung lag eine Individualvereinbarung zugrunde. Diese ist einer AGB rechtlichen Inhaltskontrolle nicht zugänglich.
Die Entscheidung
Mit Vertrag vom 3. Dezember 2013 vermietete der Beklagte eine Wohnung in Berlin an die Klägerin zu 2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu 1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es:
"Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter."
Das Mietverhältnis endete nach nur einem halben Jahr. Auf die vereinbarte monatliche Miete zahlten die Kläger unter Berufung auf angebliche Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht.
Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der Beklagte die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Mietern abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung.
Der Kläger zu 1 begehrte, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu 2 hat zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.781,63 € zu zahlen.
Das Amtsgericht hatte die Klagen abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kläger hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision hatte Erfolg.
Das Berufungsgericht habe rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist.
Dies ist falsch. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen.
Der Vermieter kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen. Die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 - XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209).
Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769 ZPO vorläufig eingestellt werden. Der Mieter ist damit nicht ohne Schutz. Vor diesem Hintergrund konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben und war aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
Die Praxisempfehlung

Die Absicherung Ihrer wirtschaftlichen Bedürfnisse als Vermieter / Eigentümer steht in unseren Fokus. Dabei stellt sich die individuelle Vereinbarung einer Vollstreckungsunterwerfung als probates Sicherungsmittel dar. Weil es sich bei der Vollstreckungsunterwerfung nicht um eine Mietsicherheit handelt, besteht die Gefahr einer Übersicherung nicht. Die Vollstreckungsunterwerfung beschleunigt letztlich den Zugriff auf das Vermögen eines säumigen Mieters. Wird schnell gehandelt, reduziert sich das wirtschaftliche Ausfallrisiko offener Mieten deutlich.

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#mietrecht #mietsicherheit #zwangsvollstreckung
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Krankmeldungen als Mittel des Arbeitskampfes? Im Fernsehsender Sat1 NRW gab Frau Rechtsanwältin Beate Puplick am 13.09.2017 zu der Massenerkrankung der Piloten der insolventen Fluglinie Air Berlin ein Interview.

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#airberlin #massenerkrankungairberlin #insolventefluglinie #interview #beatepuplick #krankmeldungpiloten #sat1 #rechtsanwältin

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Wohnraummietrecht: Kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Miete mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16
Wohnraummietrecht, Beendigung Mietverhältnis, Nutzungsentschädigung
Das Praxisproblem
Das Wohnraummietverhältnis wird gekündigt, aber die Mieter ziehen nicht aus der Mietwohnung aus und geben diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter zurück.
Der Vermieter verlangt von dem Mieter für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mieträume eine Nutzungsentschädigung.
Eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Mieträume beziffert sich anhand der für vergleichbare Sachen ortsüblichen Miete. Üblicherweise wird die Nutzungsentschädigung anhand der aufgrund des Mietvertrages bisher geschuldeten monatlichen Miete zuzüglich Betriebskosten berechnet.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil klar, dass die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB) bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen ist, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete).
Auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen ist daher die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich.
Der Bundesgerichtshof entschied bereits in einer vorherigen Entscheidung (BGH, Urteil vom 14.07.1999 – XII ZR 215/97), das der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses von vornherein einen Anspruch auf die vereinbarte Miete oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete hat, wenn die Mieträume ihm vorenthalten werden.
Das Gericht stützt seine Entscheidung auf die Gesetzesbegründung, in der es heißt, dass zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen könne, in welchem die Wohnung dem Vermieter vorenthalten werde und dieser deshalb gehindert sei, durch eine Neuvermietung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen.
Die Praxisempfehlung
Fordern Sie gleich bei Beendigung des Mietverhältnisses eine bei Neuvermietung zu erzielende ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung bei Vorenthalten der Mieträume durch den Mieter.
Die bei Neuvermietung zu erzielende ortsübliche Miete kann auch rückwirkend durch den Vermieter gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend gemacht werden. Wir beraten Sie gerne.
Widersprechen Sie aber dennoch ausdrücklich der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Beendigung.

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#wohnraummietrecht # vergleichsmiete #nutzungsentschädigung #beendigungmietverhältnis
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Gewerberaummietrecht: Ist es für den Mieter überraschend, wenn sich in einer Liste mit Nebenkostenpositionen, über die der Vermieter abrechnen muss, auch Positionen finden, die mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt sind?

OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 – 18 U 9/17
Gewerberaummietrecht, Nebenkostenvorauszahlung, AGB-Kontrolle
Das Praxisproblem
Der Vermieter von Gewerberäumen verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Nebenkosten.
Laut dem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag muss der Mieter neben der Grundmiete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leisten. Mietnebenkosten seien alle „Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung […] sowie die in der Anlage 2 [zum Mietvertrag] ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten.“ Den Umlageschlüssel lege der Vermieter nach billigem Ermessen fest.
Die Anlage 2 zum Mietvertrag enthält im Wesentlichen Kostenpositionen, die sich an § 2 Betriebskostenverordnung orientieren. Auszugsweise heißt es darin:
„14. Die Kosten der Hausverwaltung […] werden pauschal mit 4% der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.“
und
„18. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4% der Jahresgrundmiete angesetzt.“
Der Vermieter rechnet in seiner Nebenkostenabrechnung entsprechend der Anlage 2 die Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung pauschal ab.
Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht entschied, dass die Umlage der Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung nicht wirksam vereinbart waren, da es sich um eine verdeckte Erhöhung der Grundmiete und damit um überraschende Klauseln im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handele.
Es sei nach Auffassung des Gerichtes bei einem Gewerberaummietverhältnis für sich genommen nicht überraschend, wenn sich in einem Formularmietvertrag im Rahmen der „Mietnebenkosten“ Regelungen betreffend die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten finden.
Ungewöhnlich sei es aber, wenn an einer Stelle im Vertrag Regelungen zu Pauschalen für bestimmte Betriebskostenpositionen eingeführt werden, an der ausweislich der Konzeption des Vertrages nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind.
Die Miete setzte sich laut Formularvertrag aus Grundmiete und Mietnebenkostenvorauszahlung zusammen.
Durch den Hinweis auf den Umlageschlüssel wurde der Eindruck bestärkt, bei sämtlichen Nebenkosten handle es sich um solche, auf die Vorauszahlungen durch den Mieter zu erbringen sind, über die später abzurechnen ist.
Der Mieter musste nach Auffassung des Gerichtes nicht damit rechnen, dass in der dem Mietvertrag anliegenden Kostenauflistung anstelle von abzurechnender Vorauszahlungen Positionen enthalten sind, die pauschal zu vergüten sind.
Die Praxisempfehlung
Überprüfen Sie sowohl Ihren Mietvertrag als auch Ihre Betriebskostenabrechnung auf pauschale Kostenpositionen, die zwischen abzurechnenden Vorauszahlungen „versteckt“ sind.
Gestalten Sie Ihren Mietvertrag transparent. Achten Sie darauf, dass keine sog. Überraschende Klauseln im Sinne der Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind. Wir beraten Sie gerne.

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#gewerberaummietrecht #nebenkosten #vermieter #mietnachzahlung
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Gewerbemietrecht: Darf ein Vermieter nach fristloser Kündigung Türschlösser an einem Gewerbeobjekt einfach austauschen?

OLG Celle, Beschluss vom 27.06.2017 - 2 U 63/17
Das Praxisproblem
Der Gewerberaummietvertrag ist fristlos gekündigt. Reaktionen des vormaligen Mieters auf Terminabsprachen zur Rückgabe der Mietsache, Fehlanzeige.
Die Schlüssel eines in guter Lage befindlichen Bürogebäudes sowie einer Lagerhalle sind noch nicht zurückgegeben worden. Die Vermieterin verhindert den Zugang zur gewerblichen Immobilie. Der vormalige Mieter will in das Bürogebäude und benötigt dringend in der Lagerhalle abgestellte Maschinen. Was ist zu tun?
Die Entscheidung
Wird dem ehemaligen Nutzer durch Austausch der Türschlösser vor der Rückgabe der Schlüssel die Möglichkeit des Zutritts genommen, liegt verbotene Eigenmacht vor.
Der Vermieter kann sich nach der von ihm erklärten fristlosen Kündigung nicht darauf berufen, dass ihm ein Anspruch auf Herausgabe der Mietsache zustand. Denn gemäß § 863 BGB kann gegenüber dem Anspruch aus § 861 BGB ein Recht zum Besitz oder zur Vornahme der störenden Handlung gerade nicht geltend gemacht werden.
Die Geltendmachung sogenannter petitorischer, also aus dem Recht zum Besitz abgeleiteter Einwendungen, durch den Vermieter ist ausgeschlossen. Dies gilt selbst dann, wenn der vormalige Mieter den Vermieter persönlich angegriffen und beleidigt hat.
Die Praxisempfehlung
Vorsicht, das vorschnelle Austauschen von Türschlössern an Gewerbeobjekten kann teuer werden! Der vormalige Mieter kann sich gegen die verbotene Eigenmacht zur Wehr setzen (§ 859 Abs. 1 BGB). Es besteht ein Anspruch auf Wiedereinräumung des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Besitzes (§ 861 Abs. 1 BGB). Sie setzten sich selbst der Gefahr etwaiger Schadenersatzansprüche aus.
Wir empfehlen bei der Abwicklung gewerblicher Mietverhältnisses Ruhe zu bewahren. Handeln Sie in „Routinen“. Kommunizieren Sie eng mit der Geschäftsleitung sowie zuständigen Verantwortlichen des vormaligen Mieters. Informationen sind für Sie als Vermieter „goldwert“. Denken Sie an die Geltendmachung Ihres Vermieterpfandrechtes. Informieren Sie sich über das Bestehen etwaiger Rechte Dritter an potentiellen Pfandgegenständen.
Wir helfen Ihnen aus jahrelang gewonnener Erfahrung Ihre Rechte als Vermieter durchzusetzen. Dies mit dem Ziel einen wirtschaftlichen Schaden für Sie und Ihr Unternehmen möglichst vollständig abzuwenden.

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#gewerbemietrecht #mietrecht #vermieterpfandrecht #fristlosekündigung
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Immobilien und Steuern: Doppelbesteuerung bei Erbschaft einer zuvor für den Erblasser finanzierten Immobilie?

FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 26.04.2017 – 3 K 233/14

Das Praxisproblem
Der zukünftige Erbe unterstützt den Erblasser finanziell bei dem Erwerb einer Immobilie durch Aufnahme von eigenen Darlehen. Aufgrund der familiären Verbindung zwischen Erbe und Erblasser gibt es keine Vereinbarung über die Rückzahlung des Geldvermögens an den Erben oder über eine Beteiligung des Erblassers an den Zinszahlungen des Erben gegenüber dem Darlehensgeber.
Anschließend verstirbt der Erblasser und das Eigentum an der Immobilie geht auf den Erben über.
Das Finanzamt wertet den Vorgang als mittelbare Grundstücksschenkung des Erben an den Erblasser und setzt daraufhin eine Schenkungsteuer fest. Außerdem erlässt das Finanzamt einen Erbschaftsteuerbescheid und setzt die die Erbschaftssteuer für die nunmehr im Eigentum des Erben stehende Immobilie fest.
Die Entscheidung
Das Finanzgericht stellte fest, dass zum einen der Erwerb der Immobilie durch den Erben der Erbschaftssteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) unterliegt. Die von dem Erben zu Gunsten des Erblassers aufgenommenen Darlehen sowie die gezahlten Kreditzinsen mindern die erbschaftsteuerliche Bereicherung des Erben nicht. Grund hierfür ist, dass das Vermögen des Erben sich nach dem Erbanfall um den Wert der Immobilie erhöhte.
Die von dem Erben abgeschlossenen Darlehensverträge zum Erwerb der Immobilie führten weder zu einer Werterhöhung des Grundstücks, noch war der Erbe aufgrund seines finanziellen Engagements bereits vor dem Erbfall wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.
Grundsätzlich sind vom Erblasser herrührenden Schulden gegenüber dem Erben als Nachlassverbindlichkeiten im Erbschaftssteuerrecht abzugsfähig. Verpflichtet sich der Erblasser gegenüber dem Erben nicht, diesem die aufgewendeten Zinsen und Tilgungsbeiträge zu erstatten, hat der Erbe keine Schulden oder Verpflichtungen übernommen, die vom Erblasser „herrühren“.
Der Rückfall der Schenkung an den Erben ist nicht gemäß § 13 Abs. 10 ErbStG steuerfrei. Unter diese Vorschrift bleiben nur Vermögensgegenstände steuerfrei, die Eltern oder Voreltern ihren Abkömmlingen durch Schenkung zugewandt hatten und an diese Person von Todes wegen zurückfallen. Eine entsprechende Anwendung der Norm ist aus Sicht des Finanzgerichts nicht möglich.
Die Praxisempfehlung
Regeln Sie sowohl aus steuerrechtlicher als auch erbrechtlicher Sicht frühzeitig Ihren Nachlass. Wir beraten Sie gerne.
Vereinbaren Sie auch im familiären Umfeld eine Rückzahlung von zinslosen Darlehen oder beteiligen Sie Ihren möglichen Erblasser an den Zinszahlungen eines für ihn aufgenommenen Darlehens.

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#erbrecht #erbschaft #immobilienrecht #schenkungssteuer
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KG-Recht: Unter welchen Voraussetzungen kann der Gesellschafter einer KG Einsicht in Geschäftsunterlagen verlangen?

OLG München, Urteil vom 22.03.2017, Az. 7 U 3356/16

Das Praxisproblem
Für die Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft stellt sich oftmals das Problem, dass sie darauf angewiesen sind, von dem Mehrheitsgesellschafter oder von der Komplementärin Informationen zur wirtschaftlichen Situation der Gesellschaft zu erhalten.
Dieses gilt insbesondere in sogenannten Publikums-Kommanditgesellschaften, wie sie typischerweise bei geschlossenen Kapitalanlegefonds zu finden sind.
Unter welchen Voraussetzungen kann der Kommanditist einer Kommanditgesellschaft Einblick in Geschäftsunterlagen der Gesellschaft nehmen?

Die Entscheidung
Dem Oberlandesgericht München hat jetzt ein Sachverhalt zur Entscheidung vorgelegen, bei dem ein Kapitalanleger eines Immobilienfonds in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG Einsicht in Geschäftsunterlagen einer Enkelgesellschaft der GmbH & Co. KG verlangt hat (OLG München, Urteil vom 22.03.2017, Az. 7 U 3356/16). Der Kapitalanleger war über eine Treuhandgesellschaft an dem Immobilienfonds beteiligt. Im Innenverhältnis war der Kapitalanleger durch den Gesellschaftsvertrag einem Kommanditisten gleichgestellt.
Wesentlicher Vermögenswert einer 99,9 prozentigen Tochtergesellschaft des Immobilienfonds ist ein Bürokomplex mit Geschäften, Büros und Tiefgaragen- und Außenstellplätzen. Dieser Bürokomplex ist von einer Enkelgesellschaft des Immobilienfonds errichtet worden und wird von dieser verwaltet.
In dem Gesellschaftsvertrag der KG heißt es auszugsweise:
Die Informations- und Kontrollrechte nach § 166 HGB stehen den Gesellschaftern auch in Bezug auf Angelegenheiten von Tochter- und Enkelgesellschaften der Gesellschaft zu. Die Gesellschaft stellt sicher, dass die Gesellschafter die Bücher und Papiere dieser Tochter- und Enkelgesellschaften einsehen können und durch einen von ihnen beauftragten Wirtschaftsprüfer prüfen lassen können.
Der § 166 HGB lautet:
(1) Der Kommanditist ist berechtigt, die abschriftliche Mitteilung des Jahresabschlusses zu verlangen und dessen Richtigkeit unter Einsicht der Bücher und Papiere zu prüfen.
(2) (...)
(3) Auf Antrag eines Kommanditisten kann das Gericht, wenn wichtige Gründe vorliegen, die Mitteilung einer Bilanz und eines Jahresabschlusses oder sonstiger Aufklärungen sowie die Vorlegung der Bücher und Papiere jederzeit anordnen.
Nachdem sich herausgestellt hat, dass der überwiegende Teil der Parkplätze des Bürokomplexes weder genehmigt, noch überhaupt genehmigungsfähig ist, verlangt der Kläger, dass sein Rechtsanwalt für ihn Einblick in bestimmte Geschäftsunterlagen der Enkelgesellschaft nehmen darf.
In dem Prospekt, mit dem die Beteiligung an dem Immobilienfonds beworben worden ist, ist nicht darauf hingewiesen worden, dass die Parkplätze für den Bürokomplex ganz überwiegend nicht genehmigt sind und noch nicht einmal genehmigungsfähig sind.
Das Oberlandesgericht München hat ausgeführt, dass die begehrten Einsichtsrechte sich nach Maßgabe des § 166 Abs. 3 HGB beurteilen, da nicht die Prüfung der Richtigkeit des Jahresabschlusses im Streit steht, sondern Einblick in Geschäftsunterlagen begehrt wird, um die Geschäftsführung der Enkelgesellschaft kontrollieren zu können.
Der Einblick in die Geschäftsunterlagen kann damit nur verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Diesen wichtigen Grund sah das Oberlandesgericht München in der fehlerhaften Darstellung des Prospekts. Hier hätte zwingend darauf hingewiesen werden müssen, dass der Bürokomplex aufgrund fehlender Genehmigung über keine ausreichenden Parkplätze verfügt.
Das Oberlandesgericht hat herausgestellt, dass es sich bei dem Einsichtnahmerecht nach § 166 Abs. 3 HGB um ein außerordentliches Einsichtsrecht handelt und mithin nicht allgemein Einsicht in alle Geschäftsunterlagen verlangt werden kann, sondern nur in solche Unterlagen, deren Kenntnis notwendig ist, um die Geschäftsführung der Gesellschaft zu kontrollieren.
Obwohl der Gesellschaftsvertrag des Immobilienfonds nur die Einsicht und Prüfung der Unterlagen durch einen Wirtschaftsprüfer vorsieht, stellt das Oberlandesgericht fest, dass das Einsichtsrecht auch durch einen Rechtsanwalt ausgeübt werden kann. Ein entgegenstehender Grund sei nicht ersichtlich.
Exkurs: Die Gesellschafter einer GmbH haben deutlich weitergehende Rechte als Kommanditisten einer KG. Einem GmbH-Gesellschafter ist gemäß § 51a GmbHG auf Verlangen unverzüglich Auskunft über die Angelegenheiten der Gesellschaft zu geben und die Einsicht der Bücher und Schriften zu gestatten.

Die Praxisempfehlung
Wird Ihnen als Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft oder als Anleger eines Kapitalanlagefonds die Einsichtnahme in Geschäftsunterlagen verweigert, sollten Sie dieses nicht widerspruchslos hinnehmen. Oftmals stehen Ihnen auch als Kommanditist weitgehende Einsichtnahmerechte zu. Dieses muss sorgfältig geprüft werden.
Wir beraten Sie, bitte sprechen Sie uns an!

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Darlehensrecht: Bei einer krassen finanziellen Überforderung des mithaftenden Ehegatten wird die Sittenwidrigkeit des Darlehens vermutet.

Wie kann die Vermutung durch den Darlehensgeber widerlegt werden?

BGH, Urteil vom 15.11.2016, Az. X ZR 32/16

Das Praxisproblem
Regelmäßig verlangen Banken bei der Finanzierung von Immobilien die Einbindung des Ehepartners des Darlehensnehmers.
Die Banken wollen sich so gegen Vermögensverschiebungen zu ihren Lasten absichern und verpflichten die Ehepartner als Mitdarlehensnehmer, Mithaftende oder Bürgen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird – widerlegbar – vermutet, dass eine derartige Mitverpflichtung unwirksam ist, wenn der Mitverpflichtete finanziell krass überfordert ist.
Unter welchen Voraussetzungen kann der Darlehensgeber die Vermutung der Unwirksamkeit der Verpflichtung des Ehepartners widerlegen?

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 15.11.2016 (Az. X ZR 32/16) über einen Fall entschieden, bei dem ein Ehegatte für die Rückzahlung eines dem anderen Ehegatten gewährten Immobiliendarlehens für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses die Mithaftung übernommen hat. Das Grundstück, auf welchem das Mehrfamilienhaus errichtet worden ist, stand ihm Alleineigentum des Darlehensnehmers. Die Ehefrau hatte kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Darlehensgewährung. Sie wäre aus eigenen Mitteln auch nicht dazu in der Lage gewesen, das Darlehen zurückzuführen.
Nachfolgend verstarb der Ehemann. Die Ehefrau schlug das Erbe aus, ein durch das Gericht eingesetzte Nachlasspfleger stellte einen Nachlassinsolvenzantrag. Die Bank nahm daraufhin die mitverpflichtete Ehefrau in Anspruch.
Diese wendete ein, sie sei bei Abschluss des Darlehensvertrages für die Bank ersichtlich nicht dazu in der Lage gewesen, das Darlehen zurückzuführen. Dieses war unstreitig.
Das erstinstanzliche Gericht hatte die Klage in vollem Umfang abgegeben, das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht als Berufungsgericht der Klage teilweise stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und, da der Sachverhalt nicht entscheidungsreif war, zur erneuten Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass trotz einer bestehenden krassen finanziellen Überforderung des mitverpflichteten Ehepartners die Vermutung der Sittenwidrigkeit der Mithaftungserklärung dann widerlegt ist, wenn der Darlehensnehmer für das Darlehen weitere Sicherheiten gewährt hat und sich die „Gefahr“ einer Inanspruchnahme des mitverpflichteten Ehepartners auf eine seine finanzielle Leistungsfähigkeit nicht übersteigende Ausfallhaftung beschränkt.
Dabei muss vertraglich geregelt sein, dass der Ehepartner erst dann und nur in Höhe seiner Leistungsfähigkeit in Anspruch genommen wird, wenn die anderen Sicherheiten des Darlehensnehmers verwertet worden sind.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist auch bei einer bestehenden krassen finanziellen Überforderung des mithaftenden Ehepartners ausnahmsweise dann keine Sittenwidrigkeit des Vertrages gegeben, wenn der Ehepartner ein gemeinsames Interesse mit dem Darlehensnehmer an der Kreditgewährung hat oder ihm aus der Verwendung der Darlehensvaluta unmittelbare und ins Gewicht fallende geldwerte Vorteile erwachsen.
Hierzu gehört insbesondere das Miteigentum an dem finanzierten Objekt. Nur mittelbare Vorteile, wie etwa eine Verbesserung des Lebensstandards oder der Wohnverhältnisse ändern an der Sittenwidrigkeit nichts.
Wie der Bundesgerichtshof ausgeführt hat, darf ein Darlehensgeber auch nicht ohne weiteres auf die Angaben des Darlehensnehmers zur finanziellen Leistungsfähigkeit des Mithaftenden im Rahmen einer Selbstauskunft vertrauen. Diese räumen den subjektiven Vorwurf der Sittenwidrigkeit nur dann aus, wenn sie auch einer sorgfältigen Überprüfung des Gläubigers standhalten.

Die Praxisempfehlung
Bei einem Darlehensvertrag führt die krasse finanzielle Überforderung eines mithaftenden Ehepartners nur zu einer widerlegbaren Vermutung der Sittenwidrigkeit der Mithaftungserklärung. Wird der Ehepartner in Anspruch genommen, bedarf es einer sorgfältigen Einzelfallprüfung zur Klärung der Frage, ob die Mithaftungserklärung sittenwidrig und damit unwirksam ist.
Wir unterstützen Sie bei der Prüfung!

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Verbreitung unwahrer Tatsachenbehauptungen: Wann haftet der Betreiber eines Bewertungsportals für solche Äußerungen?

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.04.2017 – VI ZR 123/16

Das Praxisproblem
Bewertungsportale stellen eine gern genutzte Plattform für Erfahrungsberichte dar. Gerade im Bereich ärztlicher oder klinischer Tätigkeiten informieren sich potentielle Patienten zunehmend vorab über bestehende oder vermeintliche Eigenschaften eines Arztes oder einer Klinik. Unsachliche oder sogar falsche Tatsachenbehauptungen können dabei erheblichen wirtschaftlichen Schaden verursachen.
Wie können sich Ärzte und Kliniken gegen den Betreiber einer solchen „Plattform“ wehren?

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem ein Patient in einer Privatklinik an der Nasenscheidewand operiert worden war. Nach Abschluss der klinischen Nachsorge traten sich nach und nach verschlechternde Auffälligkeiten auf, wobei schließlich durch eine andere Klinik eine lebensbedrohliche Sepsis mit akutem Leber- und Nierenversagen diagnostiziert wurde. Tatsächlich bestand aber kein Zusammenhang mit dem operativen Eingriff der Privatklinik.
Gleichwohl postete der Patient auf dem von der Beklagten betriebenen Bewertungsportal einen „Erfahrungsbericht“. Er behauptete, dass die Sepsis bei dem „Standardeingriff“ in der Klinik entstanden sei, was zu einem Multiorganversagen und einer mehrmonatigen Erblindung geführt hätte. Das Klinikpersonal sei mit lebensbedrohlichen Notfallsituationen überfordert gewesen. Es hätte akute Todesgefahr bestanden. Dies entsprach nicht den Tatsachen
Nachdem die Klinik die Betreiberin des Bewertungsportals mit Anwaltsschreiben zur Unterlassung der von dem Patienten geposteten Behauptungen aufforderte, nahm diese ohne Rücksprache eigene Änderungen an dem „Erfahrungsbericht“ des Patienten vor. Weiter Änderungen oder ein Löschen des Berichtes wollte sie nicht vornehmen. Daraufhin erhob die Klinik Klage auf Unterlassung gegen die Betreiberin des Bewertungsportals.
Mit Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass sich die Beklagte als Hostproviderin die unwahren Tatsachenbehauptungen zu eigen gemacht habe. Sie könne daher selbst als Störerin auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Die Betreiberin habe sich nicht darauf beschränkt, mit dem von ihr betriebenen Internetportal ein Forum für Meinungen und Behauptungen Dritter zur Verfügung zu stellen und diese unverändert zum Abruf bereitzuhalten. Darüber hinaus habe sich die Beklagte von diesen Äußerungen auch an keiner Stelle distanziert.
Ergänzend: Unmittelbarer Störer ist ein Portalbetreiber nur dann, wenn es sich bei der Bewertung um eigene Informationen handelt (§ 7 Abs. 1 TMG). Hierzu gehören aber auch solche, die durch Dritte eingestellt werden und bei denen der Portalbetreiber nach außen aus objektiver Sicht zu erkennen gibt, dass er sich deren Inhalt zu eigen macht.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs war dieses in dem zu entscheidenden Sachverhalt spätestens dann der Fall, als die beklagte Betreiberin die Inhalte nach Rüge der Klinik überprüft und diese selbständig – ohne Rücksprache mit dem Patienten – abgeändert hat.
Damit hat die Portalbetreiberin die Rolle eines neutralen Vermittlers verlassen und eine aktive Rolle übernommen.

Die Praxisempfehlung
Bewertungen auf Internetportalen können ein großes Ärgernis sein. Sie sind aber nicht schutzlos. Soweit sich der Betreiber der Bewertungsplattform die Bewertung durch eine Veränderung oder Ergänzung zu eigen macht, kann ein Unterlassungsanspruch auch gegen den Betreiber der Bewertungsplattform bestehen. Dieses sollten Sie durch einen Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz überprüfen lassen.

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