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Advobaten - Anwälte mit Charakter
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Stark im Recht - zielstrebig, ausdauernd, risikobereit. Wir leben Anerkennung, Toleranz und Wertschätzung.
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Advobaten - Anwälte mit Charakter's posts

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#Abmahnung, außerordentliche Kündigung, Beweislast für Arbeitsunfähigkeit - wir informieren im #Arbeitsrecht. 

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Vor dem Landessozialgericht ist ein ganz spezieller Fall verhandelt worden. Schwere Schäden hatte die Kundin nach einer Friseurbehandlung davongetragen - und beantragte Leistungen nach dem Opferentschädigungsgesetz.
Für deren Erhalt sind allerdings konkrete Bedingungen zu erfüllen.

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Einladung zu einer "Bilder-Reise" nach Argentinien.

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Neue rechtliche Vorgaben dienen der Sicherheit für Käufe im Internet: Schlichten statt Klagen. Ein erstes Urteil gegen einen Online-Händler beweist die Brisanz.

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Interessantes Urteil zu Unterhalt und nichtehelicher Lebensgemeinschaft. Lesenswert!

Vor dem Erwerb oder dem Verkauf einer Immobilie ist der Weg zum Notar notwendig: Für den Abschluss des Kaufvertrages ist die notariell beurkundete Form vorgeschrieben.

Immobilienkauf und Notartermin
Die Vertragsparteien sollen vor übereilten Entscheidungen geschützt werden, insbesondere weil der Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung eine große wirtschaftliche Bedeutung hat. Die Beteiligten sollen sich über den Vertragsinhalt im Klaren sein und wissen, worauf sie sich einlassen. Deshalb haben die Vertragsparteien selbst während des Verlesens durch den Notar noch die Möglichkeit, Fragen zu stellen und sich über Einzelheiten und Formulierungen aufklären zu lassen. Die Form der notariellen Beglaubigung dient dem Schutz der Beteiligten.

Aktuell: BGH entscheidet zur Zwei-Wochen-Frist für notarielle Beurkundungen
Der Bundesgerichtshof hatte sich in seiner Entscheidung (Urteil v. 25.6.2015, Az.: III ZR 292/14) mit den Amtspflichten eines Notars zu beschäftigen. Der Notar soll bei sog. Verbraucherkaufverträgen (wenn der Verkäufer ein Unternehmer, der Käufer ein Verbraucher ist – oder umgekehrt) den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stellen. Der Käufer soll die Gelegenheit erhalten, alles noch einmal zu überprüfen. Dazu zählen vor allem die Belange, die der Notar nicht selbst überprüft wie etwaige Steuerbelastungen, die Finanzierung, den Wert der Immobilie oder bautechnische Fragen.
 
Im vorliegenden Fall war im notariellen Vertrag eine Klausel enthalten, nach der auf die Einhaltung der 14-Tage-Frist verzichtet wird. Der Käufer erhielt vom Inhalt des Vertrages erstmals im Beurkundungstermin Kenntnis. Es wurde ein Rücktrittsrecht eingeräumt.
Nachdem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, forderte er Schadensersatz vom Notar. Denn dieser sei ohne Grund von der Zwei-Wochen-Frist abgewichen. Der Käufer erklärte, dass er die Wohnung nicht gekauft hätte, wenn ihm der Kaufvertrag fristgemäß vorlegen hätte.
 
Das Oberlandesgericht wies die Klage ab, weil der Käufer durch das eingeräumte Rücktrittsrecht ausreichend geschützt gewesen sei.
 
Der BGH verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück und bestätigte damit, dass der Kaufvertragsentwurf dem Käufer einer Immobilie zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen muss. Diese Frist steht insofern auch nicht zur Disposition der Beteiligten, selbst dann nicht, wenn der Käufer darauf verzichten würde. Hier, so der BGH, genügte das eingeräumte Rücktrittsrecht nicht, um den Notar von der Einhaltung der Frist freizustellen. Denn die Zwei-Wochen-Frist dient dem Schutz des Verbrauchers. 

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Weniger ist nicht immer mehr!

Welche Auswirkungen haben Abweichungen der Wohnfläche auf die Rechte der Käufer einer Immobilie?

Darüber hatte der BGH kürzlich zu entscheiden, ob unzutreffende Flächenangaben durch den Verkäufer eines Wohnhauses ein Recht des Käufers auf Minderung des Kaufpreises und auf Schadensersatz bedeuten. In dem Urteil wurde damit Grundsätzliches zum Immobilienerwerb ausgeführt: Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, Urteil vom 6.11.2015, Az.: V ZR 78/14).
 
Vereinbart ist, was im Vertrag steht
Die Immobilie war mit notariellem Kaufvertrag verkauft worden. Angaben zur genauen Wohnfläche enthielt der Kaufvertrag nicht. Die Käufer hatten zuvor aus dem Exposé und anhand der Internetseite des Verkäufers entsprechende Angaben zu Wohn- und Nutzfläche in Erfahrung gebracht. Allerdings stellte sich später durch eine Überprüfung heraus, dass die Gesamtwohnfläche nicht 215,3 sondern lediglich 171,74 Quadratmeter ausmachte. Die Käufer klagten auf Minderung des Kaufpreises und Schadensersatz.

Allerdings haben die Käufer weder Anspruch auf Kaufpreisminderung noch auf Schadensersatz. Eine Beschaffenheitsvereinbarung hätte Inhalt des notariellen Kaufvertrags sein müssen. Solange die Parteien die erforderlichen Erklärungen zur Beschreibung von Eigenschaften einer Immobilie nicht in den notariellen Vertrag aufnehmen, entfalten diese auch keine Rechtswirkung.
 
Beschaffenheitsvereinbarung nicht erfolgt
Ein möglicher Schadensersatzanspruch kann sich aus der Verletzung von vorvertraglichen Pflichten ergeben. Das wäre dann der Fall, wenn der Verkäufer weiß, dass seine Angaben über die Immobilie oder das Grundstück nicht zutreffen oder die gebotene Aufklärung über etwaige Mängel arglistig unterlassen werden. In einem solchen Fall kann der Käufer den sog. Vertrauensschaden ersetzt verlangen, weil er die Immobilie zu teuer erworben hat.
Das war bei der vorliegenden abweichenden Flächenangabe nicht der Fall. 
Dem Käufer der Immobilie kann weder den Kaufpreis mindern noch Schadensersatz vom Käufer fordern.

TIPP: Rechtswirkungen entfalten diejenigen Vereinbarungen, die im notariellen Kaufvertrag verankert sind. Achten Sie – sowohl Käufer als auch Verkäufer – auf die vollständigen und konkreten Angaben der Immobilie. Nach dem Gang zum Notar gilt in der Regel das, was im notariellen Vertrag vereinbart wurde.
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Waren und Dienstleistungen bestellen wir selbstverständlich auf Online-Portalen. Was aber, wenn der Kauf mangelhaft ist oder der Käufer nicht zahlt? Seit 1.4.2016 gibt es Neuerungen, die sowohl Verbraucher als auch Händler kennen sollten. Wir informieren.

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Persönliche virtuelle Daten gehen nach dem Tod auf die Erben über? Oder etwa nicht? 
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