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守田実
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瀬戸内育ちの不動産鑑定士 守田実です。
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都市計画道路が敷地内にある場合の減価
(質問) 道路拡張の場合のマンション評価への影響 です。 市の都市計画でマンション敷地の駐車場部分が市に取られます。 この場合マンションの評価にどう影響あるでしょうか。拡張道路は歩道のみを拡張で 4 m程度が取られます。駐車場は 50 台中10台程がなくなる予定です。 また、敷地面積が減る為、容積率が大きくオーバーします。道路は片側 1 車線でやや幅が広くなり、歩道が片側 2.5 mずつ取って広くなります。このような場合にマンションの評価にどの様な影響があると考えられるでしょうか。 (回答) マンションの場合...
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再建築不可物件の価値
再建築不可物件は一般に評価できないと言われていますが、評価がゼロと言うことではないと思うのですが。 どのような条件が考慮されて評価が決まるのでしょうか。 家は築後50年を越えているようで老朽化が激しいです。 (回答) その物に価値があるのは、その物を欲しいと思う人が存在するということ です。 その物を欲しいと思う人が全くいなければ価値はゼロ になります。 一般に、建築基準法上の道路に接していないため、再建築が不可ということであれば、 第三者が欲しいという 需要は著しく低いもの となりましょう。 ただ、 建物が...
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地主から借地を買い取りたいとの申し出があったが、どうするか。
地主から借地を買い取りたいとの申し出があったが、どうすべきか? 借地のトラブルは、不動産の相談でとても多い相談事です。 私の考えでは、できれば借地関係は解消する方向性でお話をしています。 借地を継続するならば、地代の支払いは小さいですが、更新料、増改築承諾料、譲渡の 場合には名義書替料など、何かあるごとに一時金という名目で地主にお金を払うことを 余儀なくされます。また、相続で借地権者、地主のそれぞれの代が変われば、ますます 複雑化してくることがあります。 値段のことはともかく、地主から土地を買ってくれというこ...
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家の修復履歴はマイナスになるのか
半年前に戸建住宅を購入しました。しかし、住宅内で水漏れなどの不具合があり ( 家を修理 予定 ) 、その上で売却を検討しています。 売却に際し、家の修復歴は査定価格にマイナスな影響を及ぼすのでしょうか? (回答) その修復が完全であれば、そのことによって査定価格が低くはならないと思 います。修 復歴がきちんと保管されており、修復により問題点が完全に改善されている のであれば、むしろ、それは家の価値を担保するものとなると考えます。 この点、ネガティヴに考えるかどうかは、需要者である住宅購入者の考えでありますの ...
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自殺した家の価格は、きれいでも相場より安くなるのか
●一人暮らしの父が自宅で自殺し、その家をめぐって相続が難航しています。  幸い、発見が早く、家は綺麗ですが、自殺物件の為、いくらきれいでも相場より安くな  ることは必須でしようか。 (回答)  不動産の鑑定評価は需要と供給の一致する市場価値を前提として評価を行いますので、仮 に自殺等による事故物件であることがあきらかで、それにより需要が小さくなるのであれ ば、その程度に応じて減価を考慮して鑑定評価をするのは当然のことだと思います。 その減価が幾らになるかは、その家が戸建であるのか、マンションであるのかによって...
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不動産鑑定士さんに評価していただいた価格と市役所の課税台帳に掲載されている土地家屋の価格はどちらが高く評価されますか。相続でどちらを基準に考えたほうがよいか困っています。  (回答) 不動産の価格は、思いつくまま列挙しても、 ①時価 ②公示価格 ③相続税評価額 ④固定資産税評価額 などがあります。 その目的に応じて一つの不動産に対しいろいろな価格があって、分かりづらいものです。 相続では、③相続税評価額が問題となります。土地につきましては、相続税路線価の価格が基礎となり、建物につきましては、市役所の課税台帳(...
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不動産購入は直観も大事
崖の下の40坪の土地と新築の建物ですが、駅から徒歩10分との立地のよさで、なおかつ破格の値段であることから、購入を検討しているのですが、何せ道路から 10 m下の土地で、その半分近くがやや傾斜しているのです。   仮に購入した場合、何十年後に仮にこの土地を売る時に本当に売れるかどうか心配です。  (回答) 自分の直感を信じてみては如何でしょうか? 特に不動産に詳しくない人でも、なんとなく嫌な感じがしたら、あなたのように立ち止まる事が大切です。 物の価値は需要と供給によって決まります。 不動産も同じです。 あな...
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2項道路って何ですか。
建築基準法の 2 項道路ってどういう意味? 建築基準法では、基本的に幅員 4 m以上の道路を建築基準法の道路としています。 これは、幅員が 4 m未満の道路では緊急車両等の通行ができない場合が多いため、最低でも 4 mの幅員を要するという考え方です。 したがって、幅員 4 m未満の道路につきましては、建築基準法非該当の道路という事になります。   けれど、建築基準法ができる前から、その道路に面して家が建ち並んでいるような場合に、その道路を建築基準法の道路として認めないならば、既存の住宅は既存不適格物件となり、...
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不動産仲介の問題点(両手取引)
日本に於いて、不動産業界がとても遅れた業界の一つと言われる所以は、双方 代理(厳密には代理ではありませんが)が許されていることに起因していま す。近年、問題となっているのは、いわゆる大手仲介業者の「囲い込み」であ り、両手の手数料欲しさに、他の不動産業者から物件の問い合わせを受けても 既にお話が入っています」という嘘の回答になる。 割りを食うのは売主・買主の両方で、売主にすれば、他の不動産業者が抱える 買主に対して売 れたはずの機 会をロ スし、いつまでも売れず、結局、値下げ に応じなければならない場合 も現...
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急傾斜地崩壊危険区域指定はデメリットか?
(質問) 隣人宅の崖崩れが発生し、その対策工事を県の補助金対象の事業として申請するらしい と聞きました。その関係か、急傾斜地崩壊危険地域指定への書面同意を求められおり、 この内容について相談致します。(危険地域内地権者として指定への同意を求められて いる理由は、問題の崖に接する共有私道の地権者であることのようですが、自身が居住 する家屋は、当該私道を挟んで、問題の崖と反対側にあります) (1) 崖の崩壊防止事業/工事の内容の開示を自治体から受けることができるか (2) ( 対策事業/工事の直接の受益者ではない...
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