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A forma mais rápida e prática de criar contratos personalizados.
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O imóvel do fiador pode ser penhorado para garantir uma dívida de locação?
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Em contratos de locação, sejam residenciais, comerciais ou de bens móveis, é muito comum utilizar-se fiador como a forma de garantia.

A garantia por fiador costuma ser mais prática para se fechar um acordo entre as partes, pois ela não necessita uma formalidade de registro do bem que está sendo utilizado para garantir as obrigações da locação, além de não gerar custos para as partes.

Nesta modalidade de garantia, o fiador garante que as obrigações do contratos serão cumpridas.

Desta forma, quando o locatário não cumprir suas obrigações financeiras no contrato, como o pagamento do aluguel, o locador tem o direito de cobrar o fiador para que honre a dívida existente.

Uma dúvida muito comum quanto à este tipo de garantia é sobre o imóvel do fiador.

Se o imóvel do fiador for o único bem da família? Ele pode ser penhorado para garantir a locação?

A impenhorabilidade é um instrumento que serve para proteger o patrimônio de um devedor e sua família.

Este instrumento não permite que um imóvel, se for residencial e o único bem do devedor, seja utilizado como penhora.

A definição da impenhorabilidade de um bem de família pode ser encontrada na Lei Federal nº 8.009/90, que cita:

"O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”.

Se nos limitarmos somente à esta análise concluímos então que o imóvel de um fiador, se for sua residência e único bem, não pode ser utilizado como garantia em penhora para cobrir dívidas de um contrato de locação.

Mas, a mesma Lei Federal também cita logo adiante:

"A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: ... VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.".

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), mesmo se o fiador tiver um único imóvel, e em sua matrícula conste a cláusula de impenhorabilidade, o locador, com objetivo de receber valores que lhe são devidos em uma locação, pode sim acioná-lo, e desta forma poderá sim o fiador ter seu imóvel, mesmo que único, penhorado para a concretização do pagamento do débito.

Além do STJ temos também o Supremo Tribunal Federal, que já declarou anteriormente que através do Ministro Luis Felipe Salomão o seguinte:

"A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009".

E o Ministro também declarou que:
"É legítima penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8009/1990.".

Ou seja, caso uma pessoa seja devedora, mas que tal dívida não seja originada de um fiança em contrato de locação, seu imóvel, se único, não pode ser penhorado.

Mas, se a pessoa devedora for um fiador, então sim, o bem pode ser penhorado, desde que a obrigação seja decorrente de contrato de locação.

Importante então ressaltar que a pessoa que pretende assinar uma fiança deve pensar com muito cuidado sobre este assunto, pois se tiver um único imóvel e a locação gerar uma dívida, esta pessoa pode perder seu imóvel.

Precisando de um contrato de locação?
Utilize um dos nossos:

Contrato para Locação de Imóvel Residencial
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Contrato para Locação de Imóvel Comercial
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Contrato para Locação Residencial para Temporada
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Contrato para Locação de Veículo
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Qualquer dúvida entre em contato conosco pelo e-mail contato@99contratos.com.br, ou pela opção de contato localizado no menu em nosso site. O atendimento é realizado de segunda a domingo, das 8h à meia noite.

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Cláusulas que mexem no seu bolso em uma locação
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Confira abaixo as informações e dicas sobre as cláusulas que afetam financeiramente as partes envolvidas em um contrato.


Todo contrato de locação, seja comercial ou residencial, tem o objetivo a negociação entre duas partes, em que uma cede o uso do seu bem para que a outra possa usufruir.

Esta relação é onerosa, ou seja, uma parte para um valor estabelecido para a outra.

Mas além deste valor, que é o aluguel, existem outras condições em uma locação que afetam o seu bolso, seja você locador ou locatário.

Já citamos algumas destas condições em um artigo anterior, como impostos sobre o bem, multa rescisória e também reajuste da locação. Tal artigo pode ser acessado no link abaixo:
https://www.99contratos.com.br/artigos/duvidas-contrato-locacao-residencial.html

Mas existem outras condições que afetam financeiramente as partes envolvidas, e vamos detalhar elas melhor neste artigo.

- A atualização do valor da locação somente quando o índice for positivo.

A Lei do Inquilinato não define qual o índice que deve ser utilizado para o reajuste nos valores de uma locação, mas deve-se, por definição legal, utilizar um índice oficial do governo, como o IGP-M, IPCA, entre outros.

A legislação também estipula qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.

Contratos que utilizem valores fixos, como por exemplo 10% de reajuste obrigatório, ou que tenham uma periodicidade inferior à 12 (doze) meses, pode ter a sua cláusula anulada.

Um item que gera bastante discussão é sobre a atualização somente quando o índice for positivo, o que impede a redução no valor do aluguel.

O Art. 18 da Lei do Inquilinato cita:
"É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."

Como os índices são influenciados de acordo com a inflação, ao ocorrer um cenário de deflação o índice pode ser negativo, o que reduziria o valor do aluguel acordado em contrato.

Para evitar este cenário alguns contratos contam com a seguinte citação:

"O valor do aluguel firmado neste contrato será reajustado a cada 12 (doze) meses, tendo como base a variação dos seguintes índices: INPC ou IGP ou IGP-M ou IPC ou IPCA, utilizando-se o índice que apresentar a maior variação no período, desde que este possua valor positivo. Caso o indicador possua valor negativo na data do reajuste, manter-se-á inalterado o valor do aluguel.


- Transferindo a responsabilidade do pagamento dos impostos para o locatário.

De acordo com a legislação, os impostos sobre o bem por padrão são de responsabilidade do locador, e não do locatário.

Sendo assim, se o contrato não tiver especificado de quem é a responsabilidade, essa será do proprietário do bem, ou seja, o locador.

O que é citado no Artigo 22 da Lei do Inquilinato:
"Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;"

Mas a legislação permite que esta obrigação seja transferida para a pessoa que vai utilizar o bem, ou seja, o locatário.

Para que isso ocorra, é recomendado que o contrato tenha a seguinte citação:
"Durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação, ficará à encargo do LOCATÁRIO o pagamento da totalidade dos impostos, taxas e tributos que venham a incidir sobre o imóvel ora locado."


- A não compensação do pagamento (indenização) por benfeitorias feitas no bem.

Todo bem necessita de manutenção, seja para melhorar o bem em questão ou para a sua conservação.

Um exemplo de manutenção em um imóvel pode ser a troca de uma janela que tenha sido quebrada.

A legislação, mais precisamente a Lei do Inquilinato, prevê a forma como será feita a indenização das benfeitorias no bem.

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Existem 3 (três) tipos de benfeitorias que podem ser feitas em um imóvel.

I. Benfeitorias necessárias:
São as que tem como objetivo principal conservar o bem, evitando assim que ele se deteriore.
Exemplos: Consertos de rachaduras em paredes, trocas de telhas, troca de uma porta que esteja quebrada, entre outros.

II. Benfeitorias úteis:
As benfeitorias úteis não tem como objetivo conservar o bem, mas sim facilitar a sua utilização.
Exemplos: A criação de uma rampa na entrada para acesso de cadeirantes, criação de uma área de estacionamento, entre outros.

III. Benfeitorias voluptuárias:
São as que servem para tornar o bem mais agradável ou melhorar a sua estética.
Exemplos: A compra de itens estéticos, como vasos, mesas, ou a troca de um piso para outro mais bonito, mesmo sem a necessidade da troca do atual.

É importante ressaltar que as indenizações sobre tais benfeitorias devem estar bem explicitas em contrato, caso não estejam, o locador pode correr o risco de ter que pagar um valor que não esteja esperando no final do contrato porque o locatário efetuou melhorias no imóvel.

Para isso o contrato deve conter a seguinte citação:
"As benfeitorias, úteis ou voluptuárias, não terão o direito de retenção ou indenização, mesmo que a autorização tenha sido submetida e autorizada pelo LOCADOR."

As necessárias também podem estar citadas no parágrafo anterior, mas por se tratar de melhorias obrigatórias para a conservação do bem, recomenda-se que elas sejam pagas pelo proprietário, mas somente após a sua aprovação.

"As benfeitorias necessárias terão o direito de retenção ou indenização, desde que antecipadamente submetidas à autorização e aceite expresso do LOCADOR."


Finalizamos este artigo citando a importância de se entender bem um contrato, para que assim evite-se surpresas desagradáveis ou mal entendido entre as partes envolvidas.

Ao assinar um contrato de locação sempre preste atenção nas suas cláusulas.
Não coloque em risco o seu bem, sua tranquilidade ou até mesmo a negociação entre as partes.

Com a ajuda dos nossos especialistas, a 99Contratos criou modelos para contratos de locação para que locatários e locadores tenham, com esse documento, a segurança de estarem de acordo com a lei.

Sempre conte conosco se precisar de um contrato.
Utilize um dos nossos:

Contrato para Locação de Imóvel Residencial
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Contrato para Locação de Imóvel Comercial
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Contrato para Locação Residencial para Temporada
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Contrato para Locação de Veículo
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Contrato Salão Parceiro
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Como criar um contrato Salão Parceiro de acordo com a lei

Desde outubro de 2016 os salões de beleza não são mais obrigados a contratar um profissional pela CLT, o que pode gerar uma redução nos encargos tributários.

Mas, para que isso seja feito de forma correta, deve-se elaborar um Contrato de Salão Parceiro, para que assim esteja de acordo com a legislação vigente e também conte com um amparo legal para ambas as partes.

Você sabe quais são os itens necessários que devem constar no contrato de Salão Parceiro?

Vamos debater neste artigo estes itens, assim como orientar você em como criar o seu contrato de forma correta e atualizada.


Quais são as obrigações de um Salão Parceiro?

Para que a situação do salão de beleza não seja considerada irregular, deve-se homologar o contrato celebrado entre o salão e o profissional em um sindicato da categoria.

Além desta homologação, deve o salão:

- Ser responsável pelo recebimento e centralização de todos os pagamentos e recebimentos dos serviços realizados pelo profissional contratado;

- Reter a sua cota na participação, ou seja, o percentual acordado que recai sobre o pagamento efetuado pelo cliente, assim como os valores de tributos e contribuições devidos pelo profissional que incidam sobre a cota parte dele.

Além das obrigações financeiras citadas acima, o salão parceiro deve manter e preservar as condições adequadas para que seja efetuado o trabalho do profissional parceiro.

Estas condições adequadas se referem à instalação do salão, equipamentos, manter as normas sanitárias e esterilizar o material que deve ser utilizado.


E quais são as obrigações do Profissional Parceiro?

Assim como o salão de beleza, salão parceiro, o profissional também tem suas obrigações e responsabilidades, como as citadas abaixo:

- não poderão assumir as responsabilidades e obrigações decorrentes da administração da pessoa jurídica do salão-parceiro, de ordem contábil, fiscal, trabalhista e previdenciária incidentes, ou quaisquer outras relativas ao funcionamento do negócio;

- poderão ser qualificados, perante as autoridades fazendárias, como pequenos empresários, microempresários ou microempreendedores individuais.


Quais são os tipos de profissionais que pode ser contratado na modalidade Salão Parceiro?

Desde janeiro de 2012 foi reconhecido por lei - Lei nº 12.592 - como profissão regulamentada as seguintes atividades de higiene e embelezamento capilar, estético, facial ou corporal dos clientes:

- Cabeleireiro;
- Esteticista;
- Manicure;
- Pedicure;
- Barbeiro;
- Depilador;
- Maquiador.

Estes profissionais podem sim ser contratados pelo salão através do contrato de parceria, sem ter assim o vínculo empregatício.


Como funciona a Cota-Parte?

Tanto o profissional parceiro, quanto o salão parceiro, têm direito à uma parte do pagamento feito pelo cliente.

Para o salão parceiro este pagamento será para cobrir o aluguel dos bens móveis (acessórios, equipamentos, utensílios, entre outros) para o profissional, aluguel do estabelecimento para o profissional, pagamento pelo apoio administrativo que é prestado, entre outros.

E ao profissional parceiro esta cota serve como retribuição de suas atividades prestadas aos clientes do salão parceiro.

O valor da cota repassada ao profissional parceiro não será computada na receita bruta do salão, mesmo que o seu valor seja emitido na nota fiscal que foi dada ao cliente.


O que obrigatoriamente deve ter em um contrato de salão parceiro?

- Qualificação das partes envolvidas, como nome, identidade, CPF, endereço (caso pessoa física), e CNPJ, Razão Social e responsáveis (caso pessoa jurídica);
- O tipo de serviço que será prestado pelo profissional;
- Qual será a Cota-Parte, ou seja, o percentual de retenção pelo salão parceiro dos valores recebidos;
- A frequência com que o pagamento da Cota-Parte será feito para o profissional;
- As obrigações, os direitos e as responsabilidades das partes envolvidas;
– Os direitos do profissional-parceiro quanto ao uso de bens materiais necessários ao desempenho das atividades profissionais, bem como sobre o acesso e circulação nas dependências do estabelecimento;
- As condições para a rescisão do contrato de forma unilateral;
- Foro.

O contrato deverá ser gerado por escrito, assinado e com a firma reconhecida entre as partes.

Depois, como citado anteriormente, deve ser homologado pela categoria profissional, e se não existir, pelo órgao local do Ministério do Trabalho.


E o vínculo empregatício?

Ao se firmar um contrato de Salão Parceiro, não se tem um vínculo empregatício entre as partes, mas algumas condições devem ser respeitadas, e caso algumas das situações abaixo aconteça, o vínculo será configurado:

- não existir contrato de parceria formalizado na forma descrita na Lei nº 12.592/2012, com as recentes alterações da Lei nº 13.352/2016; e
- os profissionais-parceiros em questão desempenharem funções diferentes das descritas no contrato de parceria.

Ou seja, o profissional contratado deverá prestar somente o serviço pelo qual foi contratado, sendo compatível com sua profissão.

Com a ajuda dos nossos especialistas, a 99Contratos criou o Contrato de Salão Parceiro, para que, com esse documento, as partes envolvidas tenham a segurança de estarem de acordo com a lei.

Sempre conte conosco se precisar de um contrato.
Utilize o nosso modelo:

Contrato de Salão Parceiro
https://www.99contratos.com.br/contrato-salao-parceiro.php

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A compra e venda de um imóvel sem escritura
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Como regularizar uma negociação de um imóvel irregular

Imóvel sem escritura em cartório, em inventário ou com dívidas em aberto são situações que acontecem no cotidiano das negociações.

Confira abaixo as recomendações sobre o que fazer para regularizar a sua negociação.

Quando se negocia um imóvel, seja comprando ou vendendo, é comum se deparar com situações que deixam a propriedade irregular, atrapalhando assim qualquer acordo que esteja em andamento.

A situação mais comum enfrentada é a da falta de registro em cartório, ou seja, a falta da escritura.

Vamos neste artigo debater sobre como regularizar as situações mais comuns e deixar a situação do imóvel em dia.


O imóvel não tem escritura - Como devo proceder?

Todo imóvel, para ser considerado regular, deve ter o seu registro em um Cartório de Registro de Imóveis.

Este documento informa publicamente quem é o proprietário do imóvel, sendo imprescindível para uma negociação tranquila.

Um imóvel sem esta documentação gera situações desagradáveis, como até mesmo a perda da propriedade.

Sem a existência da escritura a negociação do imóvel entre vendedor e comprador só poderá ser feita através de um "contrato de gaveta". É um contrato que dará direitos legais entre as partes, mas não garante a transferência da propriedade do imóvel para o comprador, pois não será possível o registro no cartório.

Mas a boa notícia é que pode-se regularizar esta situação. A má notícia é que existe um custo alto para isso.

O custo para fazer uma escritura de um imóvel em cartório fica em torno de 4% do valor venal do bem, além de possíveis cobranças de taxas de cartório.

Sem a escritura o comprador não poderá utilizar o recurso de financiamento bancário, visto que as instituições financeiras normalmente não aprovam o financiamento nesta condição.

Assim, o vendedor deve sim ter o interesse em regularizar o imóvel, e com isso aumentar as suas chances de venda.


Pode-se vender um imóvel sem escritura?

De acordo com a legislação, a falta de escritura em um imóvel não significa que o vendedor não seja o proprietário.

A negociação pode sim ser feita, mas o registro não será possível enquanto não for regularizada a situação.

Assim a utilização do "contrato de gaveta" será para garantir o acordo feito entre as partes envolvidas - comprador e vendedor.

Mas, se fizer o contrato de gaveta e o proprietário anterior vender o imóvel de maneira regular, a outra pessoa poderá fazer o registro e será o proprietário oficial.

Recomenda-se então que se for negociar um imóvel sem registro, que se formalize o contrato, junte todas as provas necessárias para comprovar a posse do imóvel e programe-se para regularizar a condição do imóvel o mais rápido possível.


Como regularizar a documentação e gerar a escritura?

Uma forma de regularizar seria levantar toda a documentação existente sobre o imóvel, e muito importante a documentação dos antigos donos ou seus herdeiros.

É necessária a ajuda dos antigos proprietários, e junto com eles levar um contrato de compra de venda para comprovar a negociação, e assim registrar o imóvel.

Caso não seja possível localizar os antigos donos e não tiver nenhum dado que comprove a compra do imóvel, deve-se então utilizar a justiça.

A forma mais utilizada nestes caso é a solicitação da propriedade por usucapião, aonde se comprova que se está morando no imóvel por um determinado tempo, geralmente superior á 5 (cinco) anos.

Deve-se para isso utilizar toda a documentação possível, como contas pagas, fotos e testemunhas.

O processo de regularização de um imóvel por usucapião costuma demorar um ano e recomenda-se a utilização de um advogado.

Usucapião - Como funciona?

Para solicitar a regularização do imóvel por usucapião deve-se morar no imóvel por um mínimo de 5 (cinco) anos.

A legislação aceita que a posse prolongada do imóvel gera a aquisição, desde que quem esteja com a posse pague todas as taxas e impostos que incidiram sobre o imóvel durante todo o período, além de claro provar que mora nele.

Esta regra não funciona para imóveis alugados, assim, um locatário não pode de maneira alguma solicitar o usucapião.

Em todos os casos, seja na venda regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido.

Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.

Com a ajuda dos nossos especialistas, a 99Contratos criou o contrato de Compra e Venda de Imóvel, para que, com esse documento, as partes envolvidas tenham a segurança de estarem de acordo com a lei.

Sempre conte conosco se precisar de um contrato.
Utilize o nosso modelo:

Contrato de Compra e Venda de Imóvel
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Contrato de Compra e Venda de Terreno
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A SUBLOCAÇÃO E A LEI DO INQUILINATO
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A sublocação é uma modalidade muito praticada no meio das locações, pois é quando um locatário cede uma parte do imóvel por ele locado para que outra pessoa utilize, cobrando por sua vez um valor de aluguel.

Esta prática pode gerar vantagens para todos, como uma renda extra, divisão nos gastos e redução nos custos, mas para que seja feita deve-se sempre obedecer alguns aspectos legais, caso contrário a prática pode até ser considerada ilegal.

Primeiro fator ser considerado é que para um locatário poder sublocar um cômodo de um imóvel, o imóvel como um todo, ou até mesmo uma área de um espaço comercial, ele deve obrigatoriamente ter esta permissão especificada em uma cláusula contratual em seu contrato de locação original.

Caso não exista esta permissão em contrato, pode-se solicitar uma autorização por escrita do locador.

Sem a autorização do locador, o locatário não pode efetuar a sublocação, e se fizer será considerada como uma atividade ilegal.

O que cita a legislação:
"Art 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§1º. Não se presume consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição."

Outro fator que é muito relevante é que a sublocação deve respeitar o uso original do imóvel, assim, se um imóvel for alugado para uso residencial, a sublocação deverá seguir o mesmo uso.


O PREÇO DO ALUGUEL

Em uma sublocação, o aluguel cobrado não pode ser superior ao valor cobrado na locação original, salvo se o imóvel for considerado de habitações multifamiliares, ou seja, de habitação coletiva.

Em um imóvel de habitação coletiva, como por exemplo em um imóvel comercial de 5 (cinco) comodos em que o locatário tenha a intenção de sublocar 4 (quatro) comodos, o total dos aluguéis das sublocações não poderá ser superior ao dobro do valor da locação inicial / original.

O que cita a legislação:
"Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação."


O PRAZO DA SUBLOCAÇÃO

O sublocação deve obrigatoriamente ter o prazo igual ou inferior ao prazo da locação original.

Se o contrato de locação original for rescindido, independente do motivo, o contrato de sublocação obrigatoriamente tambem será rescindido, obrigando assim o sublocatário a tambem deixar o imóvel.

Caso o sublocatário tenha algum direito de indenização, este direito será cobrado do sublocador, isentando o locador original.

O que cita a legislação:
"Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador."

Em casos de renovação da sublocação, 2 (duas) opções podem surgir:

1 - Se a locação principal ainda estiver vigente e o prazo que se necessita sublocar for ainda englobado nele, o sublocatário deve solicitar a renovação ao sublocador, e esta renovação só terá efeito entre eles.

2 - Se o período da renovação for superior ao prazo da locação principal, o sublocatário deverá solicitar a renovação para o sublocador e para o locador principal, e assim, se renovado o contrato, o efeito será entre o sublocatário e o locador original, saindo da cena o sublocador.

Em locações de imóveis comerciais o sublocatário também tem o direito à renovação do contrato por igual prazo, ou seja, a renovação compulsória, quando a sublocação atender às demandas exigidas para que isso ocorra.


DIREITO DE PREFERÊNCIA

Se o proprietário do imóvel tiver a intenção de vender o seu bem, e este estando alugado, é direito do locatário a preferência na aquisição.

Bastando informar que pretende adquirir o imóvel no mesmo valor da proposta que o proprietário tenha recebido por terceiros.

Caso exista uma sublocação, o sublocatário também terá o direito, mas com preferência sobre o locatário. Assim, em ordem de prioridade teremos o sublocatário, seguido do locatário.

O que cita a legislação:

"Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso."

Em relação aos outros pontos da locação, como garantias e obrigações das partes, o contrato de sublocação segue os mesmos padrões e regulamentos de um contrato de locação.

Precisando de um contrato de sublocação, conte com a gente e utilize um dos nossos modelos:

Contrato Sublocação Comercial
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Contrato Sublocação Residencial
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Como oficializar a sua União Estável
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Entenda melhor como você pode oficializar a sua União Estável e quais são os requisitos e documentos necessários para isso.

A União Estável, de acordo com a especificação definida em nossa legislação, é a relação de convivência entre duas pessoas que seja duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição familiar.

O Código Civil não faz menção ao prazo mínimo de duração da relação para que se possa atribuir a condição de união estável. Assim como também não é obrigatório que morem juntos, ou seja, podem ter uma união estável mesmo morando em domicílios diferentes.


A oficialização da União Estável

Para oficializar a União Estável, deve-se ter a Declaração, também conhecida como Certidão de União Estável.

É prática comum que seja solicitada esta declaração por meio de um documento público, firmado pelas partes no Cartório de Notas, que será o responsável pela oficialização da união.

Nesta declaração teremos as regras definidas para a união, como qual será o regime de bens que prevalecerá entre o casal, a especificação dos bens de cada um (opcional), entre outras regras e obrigações.

Mas, pouco se comenta que esta oficialização também é permitida por meio de um Contrato de União Estável, ou também conhecido como Contrato Particular de União Estável.

E neste artigo iremos comentar também sobre esta forma de oficializar a união estável de um casal.


Vantagens da oficialização da União Estável

Ao se oficializar uma união estável, tem-se diversas vantagens e benefícios para os companheiros, pois a partir de sua oficialização passa a existir um documento registrado em cartório que afirma a situação jurídica do casal.
Com este registro consegue-se assim uma segurança contra qualquer alegação que negue a existência da união, seja entre futuras desavenças do casal ou por alegações de terceiros.


Como oficializar a União Estável | Fazendo a Declaração


Assim como comentado anteriormente, existem 2 (duas) formas de se oficializar a união estável. A primeira seria pela declaração por meio de um documento público, e a segunda por meio de um contrato particular.
Citaremos abaixo como oficializar a união estável pelas duas formas.

- Pela declaração por meio de um documento público, ou seja, por escritura pública

Para se oficializar a união estável por meio de um documento público, deve o casal comparecer à um cartório de notas oficial e solicitar a criação do documento por um tabelião.

Esta declaração ficará arquivada no tabelionato, ou seja, no cartório, e será considerada pública de imediato.

Todo o seu processo é feito no mesmo instante e local.

Neste processo não existe a necessidade de apresentar testemunhas.
Deve-se comparecer ao cartório com os documentos de identidade originais, CPF das partes, comprovantes de endereço e certidão de Estado Civil emitida em no máximo 90 (noventa) dias (certidão de nascimento ou casamento).

Caso não seja possível a presença de uma das partes envolvidas, pode-se sim fazer a declaração, basta a parte ausente nomear um procurador para que este o(a) represente. Um procurador pode até mesmo representar o casal, caso ambos não possam comparecer ao cartório.

- Pela declaração por meio de um contrato particular

Caso se opte por fazer a declaração por meio de um contrato particular, o que na maior parte das vezes acaba saindo mais barato que com a escritura pública, deve-se após a criação do contrato levar o documento para um Cartório de Registro de Títulos de Documentos.

Com o registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos a união terá publicidade perante terceiros, ou seja, o contrato somente terá efeitos para o casal após o registro.

Após este registro, assim como acontece com a declaração pública, nenhum terceiro, seja pessoa física, jurídica ou órgão público poderá alegar desconhecer a relação do casal.

Em um contrato particular, deve-se obrigatoriamente estipular a dada do início da relação, qual é o regime de bens escolhido pelas partes, as regras e até adicionar cláusulas que sejam de acordo com a vontade do casal, sempre respeitando a legislação.


Requisitos para a oficialização da União Estável

Para ambos os tipos de oficialização, por escritura pública ou contrato particular, não deve existir nenhum impedimento matrimonial entre o casal.

Impedimentos Matrimoniais - de acordo com o Art. 1.521:
I - os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil;
II - os afins em linha reta;
III - o adotante com quem foi cônjuge do adotado e o adotado com quem o foi do adotante;
IV - os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive;
V - o adotado com o filho do adotante;
VI - as pessoas casadas;
VII - o cônjuge sobrevivente com o condenado por homicídio ou tentativa de homicídio contra o seu consorte.

Se a oficialização for por meio de um contrato particular, deve-se além de reconhecer a firma do casal, ter a firma reconhecida de pelo menos 2 (duas) testemunas, devendo elas obrigatoriamente serem maiores de idade e capazes.


Quanto custa para se fazer uma declaração de união estável?

Cada cartório terá o seu valor, dependendo de estado para estado no território brasileiro. Isto independe do tipo escolhido, seja pública ou particular.

Assim, recomendamos que seja consultado o cartório do seu estado mais próximo de sua residência para poder obter os dados sobre os valores cobrados.


Como desfazer uma união estável?

Uma união entre 2 pessoas nem sempre se torna o que elas esperavam e, eventualmente, pode ser necessário impor um fim, ou seja, solicitar a separação do casal.

Pode se desfazer da união estável de maneira extrajudicialmente ou judicialmente.

Caso a forma para desfazer a união estável seja a judicial, o fim da união será declarado pelo judiciário, utilizando-se uma ação judicial.

Já extrajudicialmente a separação é feita diretamente no cartório de notas, sem precisar entrar com uma ação judicial, bastando lavrar uma escritura pública de Dissolução de União Estável.

Para que a dissolução seja feita em cartório, ou seja, extrajudicialmente, o seu pedido deve ser aceito pelas partes, ou seja, consensual, e o casal não pode ter filhos menores ou incapazes.


Convertendo a união estável em um casamento civil

A Constituição em seu artigo 226, assim como também o Código Civil em seu artigo 1726, expressam que é de direito do casal solicitar a conversão da união estável em casamento.

Para isso basta que o casal formalize o seu pedido em um Cartório de Registro Civil e compareça acompanhado de 2 (duas) testemunhas maiores e capazes, além de levar os documentos necessários.


Motivos principais para se oficializar a união estável

1. Os companheiros definem o início da convivência
Com a escritura pública, no caso de uma eventualidade, o casal terá prova da data de início da união estável e do regime de bens que vigora na união.

2. Pode ser estipulado o regime de bens que desejarem
É permitido por lei que o casal escolha qualquer regime de bens para valer durante a sua convivência. Desta forma o casal pode adotar os regimes da comunhão parcial, comunhão universal, da separação de bens ou da participação final nos aquestos.

3. Direito à herança do outro
O convivente é sucessor do outro, nos termos do artigo 1.790 do Código Civil.

4. Permite que o companheiro seja incluído em planos de saúde, sem burocracia
Com a união estável é fácil aos companheiros incluírem o outro em planos de saúde, odontológicos, clubes e outros.

5. Autoriza o levantamento integral do seguro obrigatório DPVAT em caso de acidente
O companheiro de acidentado tem direito a levantar integralmente o valor do seguro DPVAT.

6. Permite que o companheiro receba pensão do INSS em razão de morte do outro
Facilita o recebimento de pensão do INSS em razão de falecimento do companheiro, uma vez que faz prova da convivência.

7. Garante direitos nas uniões entre pessoas do mesmo sexo
Gera segurança para o casal e proteção em âmbito patrimonial, sendo facilitada a sua conversão em casamento.


E precisando de um contrato de união estável, conte com a gente e utilize um o nosso modelo:

Contrato de União Estável
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A compra e venda de um imóvel financiado
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Gostaria de entender sobre a compra e venda de um imóvel financiado?
Neste artigo iremos debater sobre a compra e venda de um imóvel financiado.

Os cuidados ao negociar um imóvel já financiado

Quando se negocia um imóvel que já está financiado, ou seja, ainda não está totalmente quitado e com parcelas pendentes de serem pagas, deve-se tomar algumas precauções, para assim evitar dores de cabeça no futuro.

A prática mais comum neste tipo de negociação envolvem 3 cenários, que são:
1 - O comprador transfere o financiamento existente para o seu nome, assim assumindo as parcelas pendentes e isentando o vendedor de qualquer responsabilidade;
2 - O comprador faz um acordo com o vendedor, e neste acordo o financiamento continua em nome do vendedor / proprietário original, sendo que neste caso o comprador assume o pagamento das parcelas restantes;
3 - O comprador solicita um refinanciamento do imóvel em outra instituição financeira.

Independente da opção escolhida na negociação de um imóvel financiado, o contrato de compra e venda deve estar bem definido, para que não ocorram divergências ou problemas com o decorrer do tempo.

Transferindo o financiamento para o nome do comprador

Ao solicitar a transferência do financiamento existente para o novo comprador, deve-se solicitar a aprovação com a instituição financeira antes de se efetuar a compra, pois a instituição financeira deverá aprovar o crédito para o novo comprador.
Quando a transferência ocorrer, as condições existentes no financiamento do imóvel, como taxas de juros e valores das prestações pendentes são mantidas, ou seja, serão as mesmas no novo contrato que será assumido pelo comprador.

Quando o comprador assume o financiamento existente em nome do vendedor

Quando a opção escolhida entre as partes é a de que o comprador não efetuará a transferência do financiamento para o seu nome, mas será responsável pelo pagamento das parcelas, este tipo de negociação passa a ser chamada, popularmente, como "Contrato de gaveta".
Ao se optar pela opção de "Contrato de Gaveta", o comprador entende que a transferência da titularidade do imóvel para o seu nome somente acontecerá quando o valor total das parcelas restantes seja quitado.

Esta opção de negociação é muito utilizada, na maioria das vezes por necessidade ou por falta de condições de conseguir crédito.
Assim como também é utilizada por pessoas que têm urgência na negociação, pois não é necessária aprovações de instituições financeiras quanto ao crédito nem o pagamento de taxas de avaliação.

Mas deve-se alertar que esta modalidade de negociação pode gerar diversos problemas.

Possíveis problemas para o vendedor no contrato de gaveta:
Em caso de falecimento do comprador, o vendedor terá que reassumir a dívida que tinha com a instituição financeira, visto que para a instituição financeira ele ainda permanece como responsável.
Além de ser obrigado a declarar no Imposto de Renda anual um imóvel que na prática não é mais de sua propriedade.

Possíveis problemas para o comprador no contrato de gaveta:
Caso ocorra o falecimento do vendedor / proprietário, o comprador terá que entrar com uma ação por usucapião na justiça, para que assim consiga efetuar a transferência do imóvel para o seu nome.
Com o contrato de gaveta, somente um juiz, após analisar o contrato feito entre as partes, poderá solicitar a transferência do bem para o nome do comprador.

Refinanciando o imóvel

A vantagem de solicitar um novo financiamento para o imóvel é que o comprador poderá negociar as novas taxas, podendo assim conseguir condições mais atraentes.
Neste caso, antes da negociação, o comprador deve ir ao banco e verificar a possibilidade de financiar o imóvel, pois pode o banco recusar.
Entre os motivos da recusa para o financiamento estão a falta de crédito do comprador, ou até mesmo a possibilidade do imóvel ser reprovado em uma vistoria da instituição financeira.

Em todos os possíveis casos, recomendamos que sempre levante toda a documentação do vendedor, comprador e do imóvel, comprovando a regularidade do imóvel e também das partes envolvidas.
Estes documentos vão garantir uma negociação segura.

É recomendado que após a negociação, com o contrato de "Promessa de Compra e Venda", as partes solicitem uma averbação na matriculado imóvel no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está cadastrado.

Precisando de um contrato de compra e venda de imóvel conte com a gente e utilize o de nosso modelo:

Promessa de Compra e Venda de Imóvel
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Promessa de Compra e Venda de Terreno
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Os direitos de quem mantém uma união estável
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De acordo com a legislação nacional, especificamente pelo Código Civil de 2002, a união estável é definida por uma relação de convivência entre duas pessoas que seja duradoura e com o objetivo de constituição familiar.

Esta convivência também é aceita em uma relação homossexual, como foi reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em 2011, assim as uniões homoafetivas também tem o direito de desfrutar dos mesmos direitos das heterossexuais.

A legislação não tem definido um prazo mínimo de convivência, ou que o casal more junto, para que seja configurada a união estável.

COMO RECONHECER UMA UNIÃO ESTÁVEL

Para se reconhecer uma união estável, a formalização em cartório não é obrigatória, sendo permitido o reconhecimento por contrato particular.
Assim como comprovando-se a existência de filhos, moradia em conjunto, ou comprovação de bens em comuns.

REQUISITOS PARA COMPROVAÇÃO DA UNIÃO ESTÁVEL

Para se comprovar a condição de dependente deve-se seguir o que está especificado no Decreto 3048/99, em seu artigo 22.
Neste artigo especifica-se que deve ser apresentado no mínimo 3 itens da lista abaixo:

"3º Para comprovação do vínculo e da dependência econômica, conforme o caso, devem ser apresentados no mínimo três dos seguintes documentos:
I - certidão de nascimento de filho havido em comum;
II - certidão de casamento religioso;
III- declaração do imposto de renda do segurado, em que conste o interessado como seu dependente;
IV - disposições testamentárias;
VI - declaração especial feita perante tabelião;
VII - prova de mesmo domicílio;
VIII - prova de encargos domésticos evidentes e existência de sociedade ou comunhão nos atos da vida civil;
IX - procuração ou fiança reciprocamente outorgada;
X - conta bancária conjunta;
XI - registro em associação de qualquer natureza, onde conste o interessado como dependente do segurado;
XII - anotação constante de ficha ou livro de registro de empregados;
XIII- apólice de seguro da qual conste o segurado como instituidor do seguro e a pessoa interessada como sua beneficiária;
XIV - ficha de tratamento em instituição de assistência médica, da qual conste o segurado como responsável;
XV - escritura de compra e venda de imóvel pelo segurado em nome de dependente;
XVI - declaração de não emancipação do dependente menor de vinte e um anos; ou
XVII - quaisquer outros que possam levar à convicção do fato a comprovar."

DIREITOS ADQUIRIDOS COM A UNIÃO ESTÁVEL

Ao se manter uma união estável o casal tem o mesmo efeito que em um casamento sob o regime de "Comunhão Parcial de Bens", assim, o que o casal adquirir ao longo da relação será dividido igualmente pelo casal caso ocorra o fim do relacionamento.
Assim como em um casamento, o casal pode escolher qual será o regime de bens que será adotado na união estável.

O estado civil das partes envolvidas não é alterada com a união estável. Assim quem tem o estado civil de solteiro não terá o estado modificado para casado, permanecendo como solteiro mesmo com a união estável reconhecida.
A união estável dá direito à herança, declaração conjunta em imposto de renda, adição do parceiro em plano de saúde, entre outros benefícios e responsabilidades.

Pode-se reconhecer uma união estável mesmo com alguém que ainda não esteja separado legalmente. Ou seja, a pessoa ainda é casada mas separada de fato.

IMPEDIMENTOS PARA A UNIÃO ESTÁVEL

*Art. 1.521. Não podem casar:
I – os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil;
II – os afins em linha reta;
III – o adotante com quem foi cônjuge do adotado e o adotado com quem o foi do adotante;
IV – os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive;
V – o adotado com o filho do adotante;
VI – as pessoas casadas (que não estejam separadas de fato);
VII – o cônjuge sobrevivente com o condenado por homicídio ou tentativa de homicídio contra o seu consorte.

Precisando de um contrato de união estável, conte com a gente e utilize um o nosso modelo:

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A importância dos detalhes em um laudo de vistoria
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Gostaria de entender sobre o laudo de vistoria em uma negociação?
Neste artigo iremos debater sobre a importância desta ferramenta em contratos, seja de locação, empréstimos ou compra e venda.

Ao se efetuar uma negociação, seja de locação de veículo ou imóvel, ou de compra e venda de um bem, recomenda-se sempre efetuar e registrar uma vistoria no bem antes do início do contrato.
Esta vistoria não é obrigatória, mas é visto como uma ferramenta muito importante para todas as partes envolvidas na negociação.
Uma vistoria bem efetuada ajuda a evitar problemas que possam ocorrer no futuro, e principalmente no fim de uma locação, que pode resultar em um desgaste no relacionamento entre as partes.

Recomenda-se que seja feita uma vistoria com o maior número de detalhes, como por exemplo, em uma vistoria de imóvel ter especificado itens como acabamentos, estado da pintura, condições da mobília, e tudo mais que possa fornecer detalhes sobre o estado em que o bem foi inicialmente negociado.
Se possível utilize fotos, pois são válidas, junto com o laudo de vistoria, para provar o estado do bem negociado.

Para que serve o laudo de vistoria?

A vistoria tem 2 finalidades, dependendo do tipo de contrato utilizado na negociação.
Para os contratos de locação ou empréstimos de bens, a vistoria serve para garantir que o bem será retornado da mesma forma que foi entregue.
Em um contrato de locação de imóvel por exemplo, a vistoria serve para determinar a forma como o imóvel deve ser devolvido ao locador, pelo locatário, devendo estar nas mesmas condições em que foi recebido inicialmente.
Caso necessite de reparos, o locador pode recusar a entrega enquanto o locatário não efetuar os devidos reparos.

Assim como o locatário não é obrigado a fazer reparos que já eram necessários antes da locação.
Como por exemplo, se antes da locação existia uma rachadura em um dos cômodos, ao entregar o imóvel o locador não poderá obrigar o locatário a efetuar o reparo, visto que o imóvel lhe foi entregue com este defeito.

Para contratos de compra e venda, seja de um veículo, um bem ou um imóvel, o laudo de vistoria serve para garantir que o bem negociado será entregue ao comprador no mesmo estado em que ele foi inicialmente visto.
Assim, se um veículo foi negociado em excelente estado, mas antes da entrega ocorrer um sinistro, o vendedor deverá efetuar os reparos antes da entrega ao comprador, ou o contrato também pode ser rescindido de pleno direito por não estar o bem na forma como estava descrito no laudo.

Da mesma forma, se um item é vendido com algum defeito conhecido e reportado em um laudo, o comprador não poderá reclamar o reparo após adquirir o bem, pois concordou com o estado em que o bem foi declarado no laudo de vistoria.
Podemos dizer que a vistoria é uma ferramenta útil para ambas as partes envolvidas em uma negociação, seja para o locador ou para o locatário em contratos de locação, como para o vendedor ou comprador em contratos de compra e venda.

A 99Contratos fornece gratuitamente laudos de vistoria, quando se fazem necessários, ao se criar um contrato em nosso site.

E precisando de um contrato, conte com a gente e utilize um de nossos modelos:

Modelos de Contratos
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