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Borggreve & Kiehl Grundbesitzverwaltung oHG
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Regelmäßige #Baubetreuung verhindert #Streitigkeiten

"Dann gehen wir eben vor #Gericht und verklagen die Firma, schließlich sind wir im Recht!" Solche Sätze hören die #Bauherrenberater des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Bauherren ärgern sich, oft zu Recht, über ihre #Baufirma, sie fühlen sich im Stich gelassen, mitunter verraten und verkauft. Ein #Richter soll für sie Gerechtigkeit herstellen.

"Der Gang vor Gericht ist im Alltag keine gute Lösung, sondern nur das letzte Mittel, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind", weiß #VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. "Wer vor Gericht zieht, der muss mit langen, manchmal jahrelangen Verfahren rechnen, und deren Ausgang ist ungewiss." Oft steht am Ende des #Verfahrens auch kein Urteil, sondern ein Vergleich. Mitunter ist auch die Firma, die die Bauherren verklagen wollten, inzwischen #insolvent. Vom ursprünglichen Wunsch, die vielfältigen Kosten, die sie für solch eine Klage zusätzlich zum eigentlichen Schaden auslegen müssen, endlich zurückzubekommen, sind die #Kläger damit weit entfernt - selbst, wenn sie im #Prozess gewonnen haben.

"Viel besser als der Rechtsstreit im Nachhinein ist Vorsorge." Und die empfiehlt der Anwalt allen Bauherren. "Unter dem Motto "Vertrauen ist gut, Kontrolle besser", sollten angehende Bauherren zunächst den Bauvertrag prüfen lassen. Dabei bekommen sie einen Eindruck davon, wie die Schlüsselfertigfirma arbeitet: Hat sie alle Pläne und Berechnungen? Legt sie Zusatzkosten auf den Tisch? Offeriert sie Sicherheiten? Oder taktiert sie und hält die Bauherren hin? Mancher erbitterte Streit hat seinen Ursprung in komplexen Vertragspassagen."

"So wichtig wie die Vertragsprüfung sind die laufenden Baukontrollen", erläutert der Rechtsanwalt. VPB-Sachverständige besuchen Baustellen im Schnitt sechs Mal. Gibt es Probleme, kommen sie in Absprache mit den Bauherren öfter. Die erste Baukontrolle steht gleich am Anfang - vor dem Betonieren der Bodenplatte. Den zweiten Termin beraumen die Sachverständigen an, sobald Rohbau und Dachstuhl stehen. Die dritte Baukontrolle folgt, sobald die Fenster sitzen und die Elektrorohinstallationen erledigt sind, das Haus aber innen noch unverputzt ist. Sobald der Estrich eingebaut ist, rät der VPB zur vierten Baustellenbegehung. Die fünfte Baukontrolle empfehlen die Experten etwa drei Wochen vor der Abnahme, die sechste bei der Abnahme selbst. Zusätzliche Baukontrollen sind sinnvoll, wenn besonders anspruchsvolle Bauteile geplant sind, wie beispielweise eine Weiße Wanne oder zweischaliges Klinkermauerwerk. Geprüft wird immer dann, wenn ein Bauabschnitt fertig ist und die Ergebnisse noch sichtbar sind. Unsaubere Verarbeitung, falsche Materialien oder sogar schlechtes Handwerk sind dann gut sichtbar.

Wie ein Unternehmen arbeitet, das zeigt sich nicht nur während der eigentlichen Baukontrollen, sondern schon bei der Frage, ob es die Baustellenbesuche des unabhängigen Beraters toleriert oder boykottiert. "Während seriöse Unternehmen gut kooperieren und das Vier-Augen-Prinzip schätzen, gibt es auch Problemfälle. Dann werden die Berater "versehentlich" zu spät informiert und die Kellerdecke ist bereits betoniert und der Putz schon drauf. Potenzielle Mängel bleiben dann zunächst verborgen und offenbaren sich erst später", weiß der VPB- Vertrauensanwalt und rät: "In solchen Fällen sollten Bauherren ihren Bausachverständigen lieber einmal mehr auf die Baustelle schicken, um ihre teure Investition zu schützen."

Kontrollen sind kein Luxus, sondern notwendig. Beim klassischen Architektenhaus übernimmt sie der bauleitende Planer und wird dafür hoch bezahlt. Schlüsselfertigkäufer sollten nicht am falschen Ende sparen und sich auch einen Experten für die laufende Baukontrolle an die Seite holen. "Nach der Abnahme muss der Bauherr nämlich beweisen, dass der Schaden auf einem Mangel beruht, der bereits bei der Abnahme vorlag. Bestreitet der Unternehmer das, braucht der private Bauherr meist sowieso einen Bausachverständigen, um das zu belegen", weiß Holger Freitag. Der Anwalt gibt außerdem zu bedenken: "Selbst wenn die Firma später nachbessert, wohnen die Bauherren wieder für einige Zeit auf einer Baustelle. Besser also, die Mängel werden vor dem Einzug gefunden. Im schlimmsten Fall werden die Mängel entdeckt und die Firma ist insolvent oder die Gewährleistungszeit abgelaufen. Dann müssen die Bauherren die Beseitigungskosten voll und ganz tragen."

(Quelle: VPB)
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#Außerordentliche #Kündigung eines #Wohnraummietverhältnisses wegen #Zahlungsrückständen in der #Verbraucherinsolvenz des #Mieters Grenzen des #Zurückbehaltungsrechts wegen #Mängeln der #Mietwohnung

Bundesgerichtshof
Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung zum einen mit der Frage beschäftigt, ob der #Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen #Zahlungsverzugs nach der "Freigabe" des #Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO***) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der #Insolvenzantragstellung entstanden sind.

Außerdem hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten #Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB* zurückhalten darf, solange der Vermieter #Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt. 

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche #Gesamtmiete beträgt 530,90 €. 

Auf seinen Antrag wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB*. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der unter anderem für das #Wohnraummietrecht #zuständige VIII. #Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die #Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. 

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann. Der #soziale #Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich. 

Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO). 

Soweit das #Landgericht dem Beklagten - neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% - monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80 % zugestanden und daher einen Zahlungsverzug insgesamt verneint hat, hat es das tatrichterliche Beurteilungsermessen durch die schematische Bemessung und zeitlich unbegrenzte Zubilligung des Zurückbehaltungsrechts überschritten. 

Es hat die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses außer Acht gelassen und ist darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht geworden. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung wird das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt. 

Unter Berücksichtigung dessen ist es verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Vielmehr kann es redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter ist hierdurch nicht rechtlos gestellt, denn unbeschadet des Minderungsrechts kann er u.a. auf Mangelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel – ggf. nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs – selbst beseitigen. 

*§ 320 BGB Einrede des nicht erfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist […]

**§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Partei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich
fristlos kündigen. […]

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]

3. der Mieter […]

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der
Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für
zwei Monate erreicht.

**§ 109 InsO Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über […] Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. 

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. […]

*§ 112 InsO Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

1. wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor der Eröffnung eingetreten ist.

2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

Vorinstanzen:

AG Kassel - Urteil vom 31. Januar 2013 – 454 C 4666/09
LG Kassel - Urteil vom 12. Dezember 2013 – 1 S 73/13


(Quelle:Mitteilung der Pressestelle Nr. 098/2015 vom 17.06.2015 des Bundesgerichtshofs, 76125 Karlsruhe)
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#Einbau von #Rauchwarnmeldern durch den #Vermieter: #Duldungspflicht des #Mieters grundsätzlich auch bei
vorangegangener Selbstausstattung durch den #Mieter

Bundesgerichtshof
Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Der #Bundesgerichtshof hat heute zwei Urteile des #Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den #Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die #Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. 

In beiden Fällen hatte die Vermieterin - in einem Fall eine #Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine #Wohnungsbaugenossenschaft - beschlossen, den eigenen #Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der unter anderem für das #Wohnraummietrecht zuständige VIII. #Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen #bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des #Gebrauchswerts und einer #dauerhaften# Verbesserung der allgemeinen #Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB* führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte #Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den #Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA*) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 

* § 555b BGB #Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 

[…]

4.durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, […]

** § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.

Vorinstanzen:

Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14
LG Halle - Urteil vom 30. Juni 2014 (3 S 11/14)
AG Halle (Saale) - Urteil vom 28. Januar 2014 (97 C 2551/13)

und

Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/14
LG Halle - Urteil vom  22. September 2014 (3 S 25/14)
AG Zeitz - Urteil vom 25. März 2014 (4 C 419/13)

(Quelle:  Mitteilung der Pressestelle Nr. 097/2015 vom 17.06.2015 des Bundesgerichtshofs, 76125 Karlsruhe)
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IVD fordert zügige Einführung des #Sach- und Fachkundenachweises für #Immobilienmakler und verwalter

Zur Eröffnung des Deutschen Immobilientags in #Berlin hat Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD, die #Politik aufgefordert, die angekündigte #Einführung eines Sach und #Fachkundenachweises für #Immobilienmakler und verwalter zügig umzusetzen. "Es geht uns darum, den #Verbraucherschutz zu stärken", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD.

"Angesichts der Vielzahl an Aufgaben und der zunehmenden Verantwortung der Immobilienmakler und -verwalter für ihre Kunden sind entsprechende #Marktkenntnisse heutzutage unabdingbar." Der IVD habe sich in den vergangenen Jahren mit der Einführung eines Ombudsmanns, der verpflichtenden #Vertrauensschadensversicherung, dem berufspolitischen Kanon sowie verschärften Standesregeln intensiv um den Verbraucherschutz gekümmert.

In seiner Eröffnungsrede berichtete Kießling vor rund 600 Gästen, darunter Dr. Barbara Hendricks, Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, und weiteren Mitglieder des Bundestages und der Länderparlamente, dass das Bundeswirtschaftsministerium an einer Neuformulierung der Gewerbeordnung nach §34, wonach der Makler und Verwalter eine Qualifikation zur Sach und Fachkunde nachweisen muss, arbeite. Dem IVD sei zugesichert worden, dass nach der Sommerpause ein erster Gesetzentwurf vorgelegt werde. "Dieser straffe Zeitplan ist ungemein wichtig, da im nächsten Jahr der Wahlkampf für die Bundestagswahlen 2017 beginnen wird und der Sach- und Fachkundenachweis nicht in Gefahr geraten darf." Bundesministerin Hendricks ergänzte: "Vor einiger Zeit haben wir bereits im Bereich Finanzvermittlung ähnliche Voraussetzungen geschaffen und ich bin zuversichtlich, dass die gesetzlichen Veränderungen noch in diesem Jahr geschaffen werden können." In ihrer Rede bedankte sie sich darüber hinaus für die konstruktive und professionelle Zusammenarbeit mit dem IVD. "Wohnungspolitik braucht starke Partner", so Bundesministerin Hendricks.

IVD legt konkrete Qualifikationsvorschläge vor

Als Mindestmaß an Qualifikation empfiehlt der IVD einen Ausbildungsabschluss zum/zur Immobilienkaufmann/frau sowie drei Jahre einschlägiger beruflicher Praxis unter Anerkennung von Ausbildungszeiten. Alternativ sind auch ein Abschluss einer anderen kaufmännischen Berufsausbildung sowie drei Jahre einschlägiger Berufserfahrung zuzüglich einschlägigen Zertifikatslehrgangs im Umfang von 150 Stunden ausreichend. Liegt ein Studienabschluss vor, der zu wenigstens 50 Prozent durch wirtschaftswissenschaftliche, juristische oder bautechnische Inhalte gekennzeichnet ist, sollten ein Jahr berufliche Praxis zuzüglich einem Zertifikatslehrgang im Umfang von 150 Stunden nachgewiesen werden. Liegt keine kaufmännische Ausbildung oder Studium vor, sollte eine Berufserfahrung von mindestens fünf Jahren zuzüglich Zertifikatslehrgang im Umfang von 200 Stunden erforderlich sein.

Podiumsdiskussion um Qualifikationsnachweis und Rolle des Internets

Auch bei der anschließenden Podiumsdiskussion rund um den Sach und Fachkundenachweis mit der Bundestagsabgeordneten Marie-Luise Dött, IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick und Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur von Finanztip, wurde die Notwendigkeit noch einmal deutlich. "Die Einführung eines Qualifikationsnachweises für Immobilienmakler ist dringend erforderlich", sagt Schick. "Um die Qualität für Kunden und Verbraucher gerade angesichts der sich oft ändernden rechtlichen Rahmenbedingungen langfristig gewährleisten zu können, bedarf es eines umfassenden Sach- und Fachkundenachweises zur Ausübung dieser Tätigkeit."

Für Dött ist der eingeschlagene Weg richtig, wenngleich auch schwierig: "Wenn man etwas qualitätsvoll machen möchte, so muss dies nach außen hin beispielsweise durch Zertifikate sichtbar sein", sagt Dött. "Ich bin davon überzeugt, dass wir zur Umsetzung eines solchen Nachweises zukünftig auch Mehrheiten in der Politik entwickeln werden." Tenhagen betonte in diesem Zusammenhang insbesondere die schnelle Entwicklung des Internets im Bereich der Wohnungsvermittlung. Diese dürfe nicht unterschätzt werden: "Die Eile einiger Makler ist berechtigt, denn dort entstehen Online-Angebote, die künftig für Konkurrenz sorgen werden." Für Schick müsse mit dieser Entwicklung zwar sorgfältig umgegangen werden. Er räumte ein, dass durch das Internet sich natürlich auch das Werkzeug des Immobilienmaklers ändere. Die Tätigkeit der Beratung bleibe jedoch gleich und bei allem entscheidend. "Unser Selbstverständnis ist das eines umfassenden Vermittlungsmaklers", so Schick. "Die Möglichkeiten, die hiermit verbunden sind, werden nicht ins Netz abwandern."

(Quelle: IVD)
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#Vermieterin der "Sterbehilfe" bezichtigt: #Fristlose #Kündigung!

Bezichtigt eine #Mieterin die Vermieterin der "brutalen Sterbehilfe" bei einem #Streit über die #Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine #außerordentliche Kündigung.

Die #Klägerin ist #Eigentümerin eines #Mehrfamilienhauses im Stadtteil Haidhausen in München. Sie hat seit 1983 eine #Zweizimmerwohnung an die Beklagte, eine über 70-jährige Münchnerin, vermietet zu einem monatlichen Nettomietzins von 254,80 Euro. Die Vermieterin klagte gegen die Mieterin in einem #Verfahren vor dem #Amtsgericht München auf Zustimmung zu einer #Mieterhöhung. Im Rahmen dieses Verfahrens beleidigte die Mieterin ihre Vermieterin in dem Schriftsatz vom 10.5.14. Darin behauptet die Mieterin: "Das einzige, was bisher von Vermieterseite " geleistet wurde, ist eine massive Sterbehilfe. Man kann das auch mit versuchtem Mord übersetzen, denn wenn man so leiden muss, weil die Hitze in der Wohnung so unerträglich hoch ist, dass man die Schmerzen, die durch die Hitze verursacht werden, nicht mehr ertragen kann, kann man es nur so benennen." Weiter schreibt die Beklagte: "Die Situation erinnert mich an die Dokus, die man lfd. zu sehen bekommt, als die Deutschen die Juden in die Öfen geschoben haben und die übrige Bevölkerung jubelte wie die Weltmeister. Daran scheint sich wie man an meiner Situation erkennen kann, nicht viel geändert zu haben." Hintergrund des Streits ist, dass die Mieterin behauptet, dass ihre Wohnung durch die darunter liegende Heizanlage überwärmt sei, so dass Temperaturen bis zu 38 Grad herrschten. Ein Sachverständiger hat jedoch festgestellt, dass dies nicht stimmt. In einem weiteren Schreiben vom 22.5.14 behauptet die Mieterin erneut, dass die Überwärmung existiere und unterstellt, dass hier "brutale Sterbehilfe" durch die Vermieterin geleistet werde. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos u.a. wegen der Beleidigungen. Die Beklagte weigert sich, die Wohnung zu räumen. Es tue ihr leid, die Vermieterin beleidigt zu haben, es habe sich um einen Hilferuf gehandelt.

Die Vermieterin klagte vor dem Amtsgericht München auf Räumung der Wohnung. Der zuständige Richter gab ihr Recht.

Die Äußerungen der Mieterin sind " so das Gericht " massive Beleidigungen. Besonders schwer wiege dabei, dass diese mehrfach gegenüber verschiedenen Richtern in unterschiedlichen Gerichtsverfahren geäußert wurden. Die Mieterin sei zuvor nicht provoziert worden, die Äußerungen seien nicht ansatzweise nachvollziehbar. Es erscheint dem Gericht "in keinster Weise erforderlich oder nachvollziehbar, als "Hilferuf" seinen Vermieter des versuchten Mordes oder der Sterbehilfe zu bezichtigen bzw. sein Vorgehen mit der Vernichtung der Juden im Dritten Reich zu vergleichen." Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Bei schwerwiegenden Beleidigungen sei das Vertrauen zerstört. Zerstörtes #Vertrauen könne durch eine #Abmahnung nicht wieder hergestellt werden.

Der Richter gewährte der betagten Mieterin eine sechsmonatige #Räumungsfrist, um ihr die Suche nach einer #Ersatzwohnung zu ermöglichen.

AG München, Urteil vom 14.11.2014 - 452 C 16687/14

Das Urteil ist rechtskräftig.

(Quelle: AG München)
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Die Sanierungs-Lüge
Erst nach 51 Jahren rechnet sich eine #sanierte #Fassade

Das #Kabinett hat das neue #Klimaschutzprogramm verabschiedet. Ein Bestandteil: Zusätzliche #Steuervorteile für #Eigentümer , die ihre #Gebäude #dämmen . Dabei sind #gedämmte #Fassaden oft ein unsinniges #Verlustgeschäft .

(Quelle: Focus online)
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Ärger über stockende Gebäudesanierung

Bei betroffenen #Unternehmen wächst der #Unmut über die #stockenden #Bemühungen der #Bundesregierung, die #energetische #Gebäudesanierung in #Deutschland voranzubringen......

(Quelle: Focus online)
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#Mietrechtsreform: #BVerfG lehnt Eilantrag gegen #"Bestellerprinzip" bei #Maklerprovisionen ab

Zwei #Immobilienmakler und ein #Wohnungsmieter sind vor dem #Bundesverfassungsgericht mit einem Eilantrag gegen das "Bestellerprinzip" bei #Maklerprovisionen für #Wohnraummietverträge, das zum 01.06.2015 in Kraft treten soll, gescheitert. Den #Maklern sei die #Darlegung eines hinreichend schwerwiegenden Nachteils weder für die Gesamtheit der #Wohnungsvermittler noch im Hinblick auf ihre eigene Situation gelungen, heißt es in der Begründung des Beschlusses vom 13.05.2015. Die #Verfassungsbeschwerde des Wohnungsmieters erachtete das BVerfG bereits für offensichtlich unzulässig (Az.: 1 BvQ 9/15).

Eilantrag gegen "Bestellerprinzip"

Zum 01.06.2015 soll das #Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 in Kraft treten. Hierdurch wird das "Bestellerprinzip" bei der Vermittlung von #Mietverträgen über Wohnraum eingeführt. Danach kommt ein #Vertrag zwischen Wohnungsuchendem und Makler nur zustande, wenn der #Wohnungsuchende dem Makler einen Suchauftrag erteilt und dieser ausschließlich im Interesse des Wohnungsuchenden und nicht für den Vermieter tätig wird. Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro gegenüber dem Wohnungsvermittler verfolgt werden. Gegen das "Bestellerprinzip" wendeten sich per Eilantrag zwei Immobilienmakler und ein Wohnungsmieter. Die beiden Immobilienmakler sehen sich durch die Neuregelung in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Der Wohnungsmieter sieht sein Recht auf Vertragsfreiheit verletzt. Neben dem vorliegenden Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung haben sie mit den gleichen Rügen Verfassungsbeschwerde erhoben, über die noch zu entscheiden ist (Az.: 1 BvR 1015/15).

BVerfG: Existenzbedrohung des gesamten Berufsstandes der Wohnungsvermittler nicht hinreichend dargelegt

Das BVerfG hat den Eilantrag abgelehnt. Die Verfassungsbeschwerde der antragstellenden Makler sei zwar weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet. Nach dem Ergebnis der Folgenabwägung könne aber keine einstweilige Anordnung ergehen. Denn die Darlegungen der Antragsteller genügten hierfür nicht, so das BVerfG. Die Gesetzesbegründung gehe von Umsatzrückgängen für Wohnungsvermittler durch die Neuregelung in Höhe von circa 310 Millionen Euro aus. Auf dieser Grundlage, die von den Antragstellern nicht mit belastbaren weiteren Angaben ergänzt worden sei, sei die für den ganzen Berufsstand der Wohnungsvermittler geltend gemachte Existenzbedrohung nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes habe es im Jahr 2012 in Deutschland 37.900 Unternehmen gegeben, die ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte haben. Diese Unternehmen setzten rund 17,1 Milliarden Euro um, durchschnittlich somit 451.000 Euro pro Unternehmen. Auf Basis der in der Gesetzesbegründung genannten Zahlen ergebe sich eine durchschnittliche Belastung dieser Unternehmen in Höhe von jährlich circa 8.200 Euro. Von einer Existenzbedrohung des gesamten Berufsstandes der Wohnungsvermittler ist laut BVerfG also nicht auszugehen.

Eigene wirtschaftliche Gefährdung nicht belegt

Weiter führt das BVerfG aus, dass im Hinblick auf die eigene Situation der Antragsteller im Ausgangspunkt zu berücksichtigen sei, dass wirtschaftliche Nachteile, die Einzelnen durch den Vollzug eines Gesetzes entstehen, im Allgemeinen nicht geeignet sind, die Aussetzung der gesamten Anwendung von Normen zu begründen. Unter welchen Umständen ausnahmsweise anderes zu gelten habe, wenn die unmittelbare Gefahr besteht, dass ein Gewerbebetrieb vollständig zum Erliegen kommt und dadurch ein irreparabler Schaden entsteht, könne vorliegend offen bleiben. Der erste Antragsteller behaupte angesichts seiner weiteren Einnahmequellen nicht einmal, dass die Einführung des "Bestellerprinzips" den Fortbestand seines Unternehmens gefährden könnte. Demgegenüber mache der zweite Antragsteller zwar geltend, dass ihm die Insolvenz drohe, falls das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft trete, er belege dies allerdings nicht durch konkrete Zahlen.

Verletzung der Vertragsfreiheit nicht ersichtlich

Die Verfassungsbeschwerde des Wohnungsmieters sei hingegen bereits offensichtlich unzulässig, so das BVerfG. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung sei daher abzulehnen, ohne dass es einer Folgenabwägung bedürfe. Insbesondere sei nicht zu ersehen, dass er - als Mieter beziehungsweise Wohnungsuchender - in seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit verletzt sein könnte. Es bleibe ihm weiterhin unbenommen, über den Nachweis oder die Vermittlung von Wohnraum wirksame Maklerverträge zu schließen und sich zur Zahlung der Courtage zu verpflichten.

(Quelle: Verlag C.H. Beck)
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Haus & Grund fordert: #Deutschland muss #sicherer werden!
Zahl der #Wohnungseinbrüche erreicht neuen #Höchststand

„Deutschland muss sicherer werden!“ Das forderte der #Hauseigentümer­verband Haus & Grund Deutschland heute in #Berlin, nachdem die neue #Kriminal­statistik veröffentlicht wurde. Danach erreichte die Zahl der #Wohnungs­einbrüche im vergangenen Jahr mit 152.000 den höchsten Stand seit 15 Jahren.

„#Hauseigentümer und #Mieter sind verunsichert und fühlen sich in ihren vier #Wänden nicht mehr sicher. An dieser Situation etwas zu ändern, ist in erster Linie #Aufgabe des #Staates“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Zahlen.

Die #Länder müssten dafür sorgen, dass die #Polizei in den einzelnen Stadt­vierteln wieder sichtbar wird. Und sie müsse vernünftig ausgerüstet sein, was insbesondere im Kampf gegen die #organisierte Kriminalität, die für immer mehr Einbruch­diebstähle verantwortlich ist, entscheidend sei, forderte der Verbandschef. Kornemann ergänzte, dass auch die vollkommen #überlastete #Justiz wieder in die Lage versetzt werden müsse, schnell und wirkungs­voll #Einbruchs­kriminalität zu verfolgen. „Es kann nicht sein, dass wir nach Einführung der #Mietpreis­bremse die #Gerichte mit Streitig­keiten über die Feststellung der #ortsüblichen #Vergleichs­miete beschäftigen, statt Kriminelle zu verfolgen und zu bestrafen“, so Kornemann.

(Quelle: Pressemitteilung Haus & Grund Deutschland,
Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.)
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BGH-Urteil zu #Legionellen im #Trinkwasser: DDIV appelliert an #Verkehrssicherungspflicht von #Immobilienverwaltern und #Wohnungseigentümern

Der #Bundesgerichtshof hat in einem #Urteil entschieden, dass #Wohnungseigentümer für #Pflichtverletzungen durch fehlende #Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen auch für die Zeit vor Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung am 01.11.2011 verantwortlich gemacht werden können. Dabei bezieht sich das Gericht auf die allgemeine #Verkehrssicherungspflicht von Wohnungseigentümern und #Verwaltern, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen - in diesem Falle zur Sicherstellung eines einwandfreien Trinkwassers, um Schäden anderer zu verhindern. Verletzungen dieser Verkehrssicherungspflicht können zu #Schadensersatzansprüchen führen.

Der #Berufsverband der #Haus- und Immobilienverwaltungen, der #Dachverband Deutscher #Immobilienverwalter, weist in diesem Zusammenhang erneut auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht von Wohnungseigentümern und Verwaltern hin. Diese beinhaltet auch die Sicherstellung von sauberem und Legionellen freiem Trinkwasser. Eine #regelmäßige #Prüfpflicht der #Trinkwasserleitungen wurde zudem explizit in der novellierten Trinkwasserverordnung verankert, nach der bis zum 31. Dezember 2013 alle #Mehrfamilienhäuser mit #zentraler #Warmwasseraufbereitung hätten beprobt werden müssen. Von dieser Prüfpflicht betroffen sind bundesweit rund zwei Millionen Mehrfamilienhäuser.

Ein weiterer Anlass für den Appell an die Verkehrssicherungspflicht sind auch die jüngsten Ergebnisse des 3. DDIV-Branchenbarometers. Dieses ergab, dass über die Hälfte der Immobilienverwaltungen noch immer nicht alle Mehrfamilienhäuser aus ihrem Verwaltungsbestand auf Legionellen erstbeprobt haben. Bei Kleinstverwaltungen, die weniger als 400 Wohneinheiten verwalten, haben gar ein Viertel der Unternehmen noch nicht einmal 20 Prozent ihres Bestandes erstmalig prüfen lassen.

Der BGH hatte sich mit Ansprüchen eines Mieters gegen den Vermieter befasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser in der Mietwohnung erkrankt sei. Das Amtsgericht hat Klage und Berufung der Klägerin abgewiesen. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und wies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht, unter anderem mit der Begründung, dass eine Pflichtverletzung des Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung in Betracht kommt.

(Quelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter)
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