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桜木不動産投資アカデミー
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不動産投資家が集まるパーティーで
全国賃貸住宅新聞社の記者の方が
「投資用シェアハウス被害、その真相」


というタイトルで講演をされました。


その内容についてのシェアと
私の考察を述べさせていただきます。


まず、昨今のシェアハウス被害の全体像
として、


オーナー約1,000人
物件数でおよそ1,000棟以上が
シェアハウスの被害に遭っています。


具体的に販売会社ごとにまとめると


《スマートデイズ》 
オーナー787人
物件数845棟 1万1,200戸


《サクトインベストメントパートナーズ》
オーナー130人
物件数100棟以上(推定)


《ゴールデンゲイン》
オーナー100人以上


《ガヤルド》
40棟(販売後、建築せず音信不通)


《シンボリックシティ》
4月からのサブリースの賃料支払ストップ


となっています。


また、すっかり有名になってしまった
スルガ銀行のシェアハウス融資残高は
1,258棟2,035億円(2018年3月末)
と発表されました。


これだけの大きな規模で被害が出ている
のですから、社会問題になるのも
やむを得ないかもしれません。


被害の原因と概要は
1.販売会社が相場よりもはるかに高い
金額で物件を投資家に販売。


2.銀行がその高い売買価格に見合う
金額をまるごと投資家に融資。


3.販売会社は投資家に対し
「サブリース」という賃料保証制度
をエサに、一括借上げを提案。


4. やがて販売会社が経営破綻し、
  投資家に約束した賃料が払えなくなる。


5. 賃料支払いをストップされた投資家は
  月額何十万円もの借金を自腹で返済
  しなければならず、窮地に陥った。


ということになります。


そして、スマートデイズの被害者の多くは
弁護団を通じてスルガ銀行に対し


担保物件を銀行に譲渡する代わりに
借り入れの白紙化を主張。


この問題を半年間で決着つけるべく
活動しています。


被害に遭ったオーナーさんの中には


この案件は不動産投資ではなく、
利回り8%の金融商品として買ったつもり


銀行が太鼓判を押して融資してくれるの
だから安心していた


という考えの方が多かったそうです。


そもそもあり得ないほどの高額で物件を
売却し、建築業者への斡旋で
多額のキャッシュバックを得た上に


客付けを怠ってサブリース料も払えなく
なった販売会社に一番重い責任があるはず
なのに


融資自体を、改ざんされた資料や
曖昧な融資基準で認め
実行した銀行が悪い


として、最後の後始末を負わされるように
なっています。


何が問題だったのか、
何を変えるべきか、という「まとめ」で
その記者さんは


・サブリースの法制度上の未整備
・銀行の審査体制の厳格化
・オーナーの知識/意識の向上


と述べていました。


私個人の想いとしては、


販売して暴利を得た会社を、
たとえ倒産したといえど、
責任追求して罰してほしい、と考えます。


記者さんによると、
もしかしたら詐欺案件として刑事訴訟も
あり得るかもしれない、とのことですが


実際のところ
高い利益を上乗せして販売することも
客付けができなくてサブリース料が
払えなくなったことも


法律上は何も違反していることはないので
刑事責任を追求することはなかなか難しい
そうです。


本当にやるせない問題ですが、
もちろん被害に遭った方々も気の毒な上、


もう少しきちんと収支計算・現場把握を
すべきだったとも思うし、


そもそもサブリースなんて
契約者が都合よく誤解しやすい制度は
禁止にすればよいのに、とさえ思います。


いずれにしろ、この一連の事件の影響で
金融機関の融資がすっかり厳しくなり


一般の方々の不動産投資全体のイメージが
ますます悪くなってしまいました。


富裕層だけが不動産投資ができる
正常な時代が来たとか


やがて物件価格が下がるから
現金を持っている人には好材料


という意見もありますが、
そうでない人でも、人生を逆転するために
何か策を講じられないか



あきらめずに考え、行動し続けて
いきたいですね。





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大阪北部で大きな地震がありました。
翌日、6月19日の総務省消防庁発表
によると


午前6時30分時点の被害状況は
死者4人
負傷者376人
住宅の一部損壊 252棟
となっています。


鉄道は始発からほぼ平常運転
だそうですが、


大阪府北部を中心に
ガスの供給停止や断水が
続いているそうです。

 
被害に遭われた方、関係各位には
心からお見舞い申し上げます。


今はFacebookをはじめとする
SNSで、電話がつながらなくても
安否が確認できるので


私もときどきチェックするように
しています。


私の自宅もかつて、2011年3月11日の
東日本大震災で被災し、液状化により
家が8.3cm傾きました。


震災当時、私は六本木にある
オフィスビルの高層階にいて


生まれて初めて、避難訓練ではなく
机の下に入るということを
経験しました。


エレベーターは止まり
オフィスビルの階段を上り下りして
足がガクガク震えました。


夜の8時に地下鉄が復旧して
なんとか最寄り駅までたどり着き


あれ、思ったよりヒドくないな、
と感じながら歩いていくと


私の家へ通じる最後の角を
曲がった瞬間、目に入ったのは


現実とは思えないほど変わり果てた
家の前の光景でした。


電柱がバッサリ倒れ
地面につきそうなくらい
垂れ下がった電線


辺り一面、真っ黒なドロで
埋め尽くされた道路


車も自動販売機も
30cmくらいは泥に覆われて
いました。


家は傾いただけでなく
もちろん水もガスも出ず、
電気もかなり制限されました。


中でも一番困ったのは水です。


こういう状況のとき
ペットボトルなんて
もうどこにも売っていません。


水が飲めないだけならまだしも
手も洗えない、お風呂にも入れない
もちろんトイレにも行けません。


水なんていうのは
蛇口をひねればいくらでも出てくる
と思っていたのですが


こうして完全に立たれてみると
日常生活のほとんどが制限されるわけで


まさに「ライフライン」という
言葉の意味を噛みしめました。


家の中にいると
比較的三半規管が敏感な
妻と子どもたちが


具合が悪くなるというので
被災していない近所に
6畳1間の木造アパートを借りて


家族四人で2ヶ月間
身を寄せ合って避難生活を送ること
になりました。


この時、いとも簡単に
温かいシャワーやガスが使えることに


「当たり前のことじゃないんだなぁ」と
涙が出るほど感謝しました。


そして、人間にとって重要な
医・食・住のうちの
住まいを提供する不動産賃貸業は


かなり社会的意義のあることだな
と素直に感じました。


当時、すでに新築木造アパートを
1棟所有していて、


なかなかお金が儲からないことに
ただイライラしたり、
不満をぶつけたりしていましたが


そんなことよりも
快適な住まいを提供するという
本質がようやく見えて


真面目に不動産投資を勉強しはじめる
きっかけになったのです。


不動産投資はいわゆる「投資」ですが
生活する人に関わる「事業」でも
あります。


相手がいる限り、相手のことを
一番に考える姿勢が
ビジネスでも最も重要です。


あのときの光景が目に焼き付いている限り
私は「入居者が困っている」という連絡を
受けると


一日も早く対応してあげなければ
と思います。


そして、不動産投資は単なる金儲けの道具
ではなく、人を幸せにできる事業なのだ
ということを肝に銘じ、


うまくいかないことがあっても
あきらめずにやってきました。


自分の辛かった経験を
がんばるための材料にするため


ときどき頭の中であのときの映像を
思い出します。


どんな目に遭っても、その経験が
自分を成長させてくれると捉えて
前を向いて行けるといいですね。





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高校の同窓会に行ってきました。


卒業したのはもう30年以上も
前のこと。


私が通っていた高校は
都内にある進学校でしたが、
9クラスもある大きな学校で


しかも私は3年生のときから
私立文系コースを選択していたので
必修科目が3教科のみで


週に2日しか学校に行かず
部活もやっていませんでした。


このため、30年ぶりに同窓会が
あっても、かなりの人が
初めて会う人だったりします。


かつてのクラスメートはさすがに
かろうじて顔と名前が
一致するくらいですが


高校卒業後はどんな人生を歩んできたのか
お互いにまったく知らないわけです。


そういう状態の人は私だけではないので
同窓会の会場には卒業アルバムが
持ち込まれ、


なんとなく見たことはあるな、
という程度の友達の写真を見つけ、


現在の姿と照らし合わせて
当時を思い出しながら
かなり盛り上がったりします。


そうしてスタート時の敬語がタメ口に
変わる頃、「今何しているの?」
ということを聞き始めます。


かつて20代・30代の頃にあった
そんな旧友との再会の場面では


お互いに名刺を交換しながら
そこに書かれている会社名や肩書を
話題にし、


「すごいなー」
「いやぁ、そうでもないよー」


なんていう言葉を交わしながら、
仕事の内容について情報交換を
し合ったりしていました。


ところが、50歳を過ぎた近頃は、
そんな会話は一切ありません。


男性も女性も、
仕事の話にはまったくならず


ほぼ忘れかけていた高校時代の話と
今の趣味、そして家族の話くらいです。


ほとんどの同級生が
スマホを見る時、必ずと言っていいほど
手を伸ばして遠ざけます。


そして老眼の話になり、
健康や病気の話題が始まり


いつ、◯◯が入院したんだよ、
とかいう話になります。


一生懸命に働いた年代を過ぎ
子育ても一通り終わってくると


共通の話題は健康について
くらいになってくるのかもしれません。


しかし、2017年7月の厚生労働省発表
によると


日本人の平均寿命は
女性:87.14歳
男性:80.98歳


75歳まで生きる割合は
女性:87.8%
男性:75.1%


となっています。


今、50歳の人でも
あと20年?30年は
元気で生きられる確率が高いのです。


その間、お金を節約して過ごすしかない
としたら、実にもったいないことです。


それでいて、いざお金が必要なときには
時間と労力をかけて働くしかない
というのでは


今度はいよいよ体力・健康・命のリスクが
一層高まることにつながります。


そんなときに備えて、
あまり時間と労力をかけずに
お金を得られる仕組みを


真剣に準備しておくことが大切です。


30年ぶりに再会した高校の同窓生とは
残念ながらそこまでの深い議論をする
までには至りませんでした。


不動産投資は表面的に捉えると
単に危ないことだと思われたり


ダマそうとしているんじゃないかと
勘違いされたりすることも
あり得るからです。


何が本当のリスクなのか
何が本当の幸せなのか


それもまた自分自身でしか気づけない
ことなので


それを自覚して行動できる人を
ひたすら待つことしか
私にはできません。


一人でも多くの人が
一日も早くそのことに目覚めてくれる
ために


そして何より、自分自身が
ずっと現役でいられるように
私は執筆活動や講演活動を続けています。






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私は7歳のときに父親が病気で亡くなり
母親が女手一つで育てた子供、3人姉弟
の末っ子でしたので


家庭環境としては
あまり恵まれていた方ではなかった
と思っています。


高校時代から奨学金を借りて
卒業後、昼間働いて
夜、大学に通っていました。


就職したのはバブル全盛期でしたが
働いて得たお金は当然ながら
家に入れていたので貯金ができず


結婚するときにも
借金から始まったくらいです。


家庭を持ってからは
昔、自分がやりたくてもできなかった
習い事を子どもたちにさせたくて


子ども自身が興味を持ったものは
片っ端からサポートしていきました。


そうするとなおさら貯金ができず、
34歳で自宅を購入し
ますます借金がのしかかってきます。


やがて46歳で不動産投資の門をたたき
お金に対する考え方が
徐々に変わっていきました。


それまでお金というものは
必要なもの、目に見えるものには遣い、
あとはできるだけ遣わないようにする


もらった給料の中で
どうやって生活をやりくりするか
ということだけに集中し、


節約こそが美徳、消費は罪悪
とさえ考えていました。


特に「ブランド品」なんていうものは
金持ちの道楽にのっかった


べらぼうに高い利益を上乗せした商品
のことだと思っていたのです。


ところが、不動産投資を通じて
いろいろな人と出会うことによって


品質の良いもの、高価なものには
それなりの意味と価値がある
ということに気づき始めました。


さらに「価値」というものは
それを受け取る人が決めるものであり


必ずしも目に見えるものとは限らない
ということです。


ほんの小さな例ですが
ちょうど一年前、娘の20歳の誕生日に


BVLGARI(ブルガリ)の腕時計を
記念にプレゼントしました。


そうやすやすと買える値段でもないし
20歳の若さに相応しいかどうか
疑問に思えたりもしたので



何度も何度もお店に足を運び
娘自身も、他に手頃なものはないかと
一生懸命に探しましたが


他のものを見れば見るほど
やっぱりこれが一番、と思えてしまい


私も娘も、一生大事にするものだから
と覚悟を決めて購入しました。


こうして想いを込めて購入したものは
その品物自体に特別なオーラを感じるし


購入した後もブティックに足を運び
丁寧な接客を受け続けることで
満足度も増していく一方です。


たった一つの腕時計を購入して以来、
BVLGARIからは半年に一度、
一流ホテルで開かれるフェアに招待され


いろんなジュエリーやら腕時計の展示に
目の保養をさせてもらった後
豪華なお食事をいただきます。


何百万円、何千万円もする貴金属の
成り立ちやコンセプトの説明を受けた後


妻や娘はお試しで身につけさせてもらい
それだけでもとても幸せそうです。


一流品を一つでも手に入れると
(人にもよるでしょうけれど)
心まで豊かになるんだな、
ということを日々体感しています。


本物の価値を理解するようになると
それを取り巻くお店の人からの待遇も
高いレベルで受けられ


何よりも優雅な時間と体験を
手に入れることができるようです。


高級品だから、
それが必ずしも人を豊かにする
とは思いませんが


それを手にする人の気持ちや行動によって
そのものの価値とはまた違ったものが
見えてくる、ということに気づきました。


また、この世界に足を踏み入れると
もっともっとスゴイ人が大勢いる
ということも思い知らされます。


それを見て私自身は
もっと頑張らなくては、という
モチベーションにつなげたりします。


不動産投資で得たお金を
次の投資や貯蓄に回すことも
もちろん大切なことですが、


ときには使い途を変えてみると
思わぬリターンが得られることが
あります。


一見、贅沢に見える消費行動を
浪費にするか、投資とみるか
は、その人の心がけ次第ですね。






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「不動産投資はダマされるもの」
というイメージがはびこっています。


今までの身体を壊すまで働きすぎた
苦痛ばかりの人生を変えたい、
なんとかして家族を守りたい


と意を決して、勇気を出して
不動産投資に踏み込んでいる人も
いるのに


周りの人からは
「怪しいことをしている」
「ダマされているんじゃないの?」
と思われるのは、残念なことです。


たしかに、私もダマされているのか?
と思ってしまったことは
これまでに2度、ありました。


一番最初は、
新築木造アパートを買ったとき。


年間収支のシミュレーションを
見せられて、年間50万円が
22年間にわたり入ってくる、と。


しかし実際には時々発生する空室が
なかなか埋められない時期もあり
予想以上に広告費がかかってしまい


4年間、所有し続けた結果、
手残りはほぼゼロでした。


2回目は、中古のワンルームマンション
を勧められたとき。


賃貸フェアのようなイベントブースで
知り合ったリノベーションの会社の
営業マンが、その後も


フットワークよく私に何度も
会いにきてくれました。


最後には1,200万円の物件価格を
200万円も下げてくれて、


それで販売会社の利益が残るの?
とさえ感じました。


しかしいよいよ契約、というときに
私は運良く、知識のある知人に説得されて
判を押さずに済みました。


この2つの出来事を通じて
「ダマされているのか?」と
感じてしまった理由は、


なんだか自分が損をした、
損をしそうになった、と
考えるからです。


しかししばらくして、
しっかり勉強して知識を得た後で
振り返ると


べつに新築木造アパートや
中古ワンルームマンションの
営業マンが


私をダマそうとしているわけではない
と感じるようになりました。


購入を決意したのは他ならぬ私自身であり
当時説明を受けたシミュレーションは、


確実にそうなる、
と保証されていたわけでもなく


もちろんいろんなリスクも
説明されていたわけです。


自分に十分な知識がない中で
「買いたい」という思いが強いと
リスクのことは耳に入らず


その結果、
キャッシュが残らなかった、とか
無駄な負債を負わされるところだった
というネガティブな事実だけが残り


その物件を勧めた不動産会社を
責めたい気持ちになってしまうのです。


本当は、投資をする自分自身が
メリットもリスクもすべて予測して
ある程度の覚悟を決めて臨むものです。


自分なりの基準をもち
自分なりのシミュレーションができれば
不動産会社を責める必要などありません。


他者を責める、ということは
自分の責任と自主性を放棄している、
ということに通じます。


今では、新築木造アパートを購入したり
中古ワンルームマンションを契約しそうに
なった経験のおかげで、


そのメリットもデメリットも体で理解し
後続の人たちに、そこそこ的確な
アドバイスができるようになりました。


要するに、目的によって
物件の買い方・選び方は違ってくる
という、至極当たり前のことです。


私がその時点で不動産投資を
あきらめて、やめてしまっていれば
おそらく今でもずっと


不動産会社にダマされた、
不動産投資などうまくいきっこない
と思い続けていたかもしれません。


しかし自分に足りない点を認め
それを補うようにチャレンジし続けた結果


今は不動産投資に関わる全てのことに
感謝しています。


失敗したな、と思うことがあっても
それを糧にして
次につなげていくことが大事。


成功するための一番の秘訣は
成功するまでやり続けること、ですね。





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自分は何のために働いているのか
ということを考える機会は
多いようでなかなか少ないものです。


もちろんお金のため、
安定した生活を送るため
子供を育てるため


それぞれに自分で納得できる答えが
あると思いますが


先日、不動産投資で成功した方の
対談動画をみて、ふと思いました。


不動産投資で十分な利益を得ると
もはや働く必要はなくなってきます。


お金もあるし
生活も安定しているし
家族も安泰。


まったく働かないというわけではなく
もちろん空室対策や修繕対応、
お金の管理など


毎日何かしらやることはあります。


一日の時間にしたら、実働時間は
1時間もないかもしれませんし


労働、というイメージはなく
連絡とか打ち合わせ、といったものが
主な業務内容になっています。


もしも不動産投資をする理由が
お金のためとか、
安定した生活を送るため 


という漠然とした問題の解決と
定義してしまうと、


実はあまり楽しくないし、結果的に
目標達成からも遠ざるのかもしれません。


不動産投資もしくはビジネスでいう
ところの「成功」とは、


ある一瞬の出来事を捉えるのではなく
継続的な状態を指すことだと思います。


そして対談動画の不動産投資家さんを
はじめ、「成功者」と言われている
ほとんどの方は


自分が今、
「好きなことをやれている」
といいます。


遊んでいる、ラクしている
のではなく、
毎日楽しんで働いているのです。


好きなことをやれているかどうか、
が成功者の状態。


お金がいくらあるとか、
物件を何棟持っているか、とかでは
ありません。


不動産投資で経済的自由を
手に入れているにも関わらず
なおも働き続けている人が多いです。


その理由も
「好きなことをしたいから」。


これは仕事そのものが好きだったり
仕事を通じていろんな人との出逢いや体験
が楽しめるからだ、と思われます。


これはたぶん、
不動産投資をしたり
働くことの理由を


お金のため、生活のため
という発想ではなく


好きなことをしたいから


として、どうすればそれが叶うのか
と考えて不動産投資という手段を選び
望む結果を手に入れたのだと思います。


逆に言えば、
お金がいくらあっても幸せではない
時間ばかり余らせても楽しくない
ということを知っているから


お金や時間の使い方がうまく
人生を楽しくする術に長けている
のだと思います。


働くことにやり甲斐を感じられれば
それは不動産投資だろうと
会社に属している状況だろうと


幸せを感じられます。


そこにやり甲斐を感じられなければ
たとえ不動産投資で少しくらい
うまくいったとしても


長続きしないし、
成功の域には達し難いはずです。


どんなことをやるにも
目標・目的が重要だ、
と言い尽くされていますが


なぜ不動産投資をやるのか、と考えるとき
本当に自分がやりたいことは何なのか
を明確にすると、


それがすなわち成功への近道
ということになりますね。




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成功者の行動には共通点があります。


私はこれまでいろんなセミナーに出て
自分が登壇するセミナーの講演内容にも
取り入れることがありますが、


どのセミナーでも、最も大切なことは
知識でもスキルでもなく
「マインド」だと言われています。


しかし、たとえ自分が
強いマインドを持っている、
と思っていても


それを行動に表さなければ
所詮はその程度の意識、ということに
なります。


また、何も考えず、安易な思いつきや
勢いで、うっかりした行動に出て
後から後悔することも


強いマインドが備わっているとは
言えません。


じゃあ、どうすればいいの?


と思うときには
かの有名なマザー・テレサの名言を
読んでみると良いと思います。


〈マザー・テレサの言葉〉

思考に気をつけなさい 
それはいつか言葉になるから

言葉に気をつけなさい 
それはいつか行動になるから

行動に気をつけなさい 
それはいつか習慣になるから

習慣に気をつけなさい 
それはいつか性格になるから

性格に気をつけなさい 
それはいつか運命になるから


・・・というわけで、
これをあえて逆から捉えると


運命を変えたいのなら、性格を変える。
性格を変えるには、習慣を変える。


習慣を変えるには、行動を変える。
行動を変えるには、言葉を変える。


言葉を変えるには、思考を変える。


と私は解釈します。


さらに、世界的なビジネス書籍の
「7つの習慣」では


このうち、思考と行動にフォーカスして
これを見直して習慣化することで
幸福な運命が拓ける、と伝えています。


特に「思考」のところは
自分がそれまで培ってきた価値観とか
ある一方向だけの見方を一旦リセットし


全く逆の方向からの視点で
物事をとらえると、
今まで見えなかったものが見えてくる、


そして不満の原因は実は自分自身の内
にあり、主体的に自分を変えることが
できる、と読み取ることができます。


まさにその通りですね。


自分の運命を変えるために
誰かに何かをやってもらおう
と考える人が多すぎます。


かつては私もそうでした。


お金を払ったんだから
何かをしてくれて当たり前、とか


自分には◯◯が無いから
成功を手に入れるにはハードルが高い


など、自分自身を変えようとしないこと
他人や環境のせいにして
十分な努力する前にあきらめてしまうこと


は、誰にも陥りやすい落とし穴です。


そして、成功するために一番難しいのは
地道なことを継続すること、
つまり、習慣化することなのです。


一度や二度、セミナーを聞いたり
人の話に感動したとしても


それを自分の行動にアウトプットして
継続することが、じわじわと
運命を切り拓くことにつながるのです。


不動産投資でなかなか物件が買えない時、
所有物件の空室がなかなか埋まらない時は


その原因を周りに求めるのではなく
成功者の原点に立ち返ると良いですね。


運命を変える
性格を変える
習慣を変える
行動を変える
言葉を変える
思考を変える


これを、上からも下からも読み続けて
今、自分はどこまでできているだろうか
と振り返ります。


こういうことに疑問を感じるとしたら
それは残念ながら、多くの成功者の
メソッドから遠ざかるだけです。


すべての要因は自分の内にあり
自分の運命を司っているのは
自分の思考なのだ、ということを
常に自覚しておかないといけないですね。




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何か新しいことを始めようとする時
とくにお金が絡む話の場合、
「リスク」を気にする人が多いです。


これは当然のことで、
起こり得るリスクを調べた上で


その発生確率の低さや回避策の妥当性を
検証し、最後は自己責任で覚悟を決めて
前に進むのが基本的な投資スタイルです。


多くの人がリスクに敏感になることは
素晴らしいこと、いや当然なのですが


一方で、安易な手法を探して
ラクして儲けようと願っている面が
ありがちなことも否めません。


あるときはリスクを細かくキャッチしよう
と警戒するのに、その半面、


いつかお得な情報を手に入れたい、
としているわけですね。


お金を稼ぐ、ということは
必ずしも苦労して働かないとダメ
ということはありませんが


ほとんど何もせずにお金が入る仕組み
というのは、一部の権利収入を除き
世の中そう多くは存在しないはずです。


「そんなことわかっているよ!」
と思いつつ


この情報だけは特別に入手した、
自分だけが知っているお得な情報なんだ
と思い込んで


「迅速さ」と「安易さ」をはき違えて
行動してしまうのは要注意です。


2018年6月4日号の
全国賃貸住宅新聞のコラム
「シェアハウス検証」によると


今、世間を騒がせているシェアハウスの
オーナーの多くは現場にも行かず、
土地相場も調べなかったそうです。


その結果、同じブランド名で
10棟ほど連なって立っているエリアも
ありました。


同じブランド名で、同等の設備に
同様の仕様では、競争力も絶望的です。


そもそも、何千万円、何億円もの
買い物をするのに
現物を確かめないなんて


リスクから目をそむけている
ようなものです。


さらに、被害者の相談を請け負っている
会社のコメントでは、


相談者50名のうち、8割が
シェアハウス以外の不動産を所有し、


そのうちの8割は投資用ワンルームの
所有者でした。


ワンルームマンションは
主に節税対策として保有するのが定石で


キャッシュを得るための投資や事業として
捉えにくい傾向があります。


返済比率もろくに計算せず
ただ入居者がいる限りは家賃が入ってくる
という単純な仕組みに甘んじていると


賃貸経営の基本からますます遠ざかる
ことになります。


1棟ものは空室が出たら
常に満室を維持するための努力が
必要なのは言うまでもありませんが


それをサブリース(家賃保証)という
安易な施策で、安心してしまったのかも
しれません。


一棟ものを保有するリスクは
空室が出る度に満室にしなければならず


部屋の数だけその労力と費用がかかる
わけですが、


そのリスクには敏感な一方で、
サブリース自体のリスクには
考えが及ばなかったのでしょうか。


賃貸経営は不労所得とは違い
何も努力しないでお金が入ってくる
なんてことはあり得ません。


もしもそんな提案があったら
逆におかしい、何かリスクがある
と気づいて欲しかったです。


これから自分の人生を変えていこう
という新たなチャレンジに対し


慎重すぎるとチャンスを逃してしまう
こともありますが、


ラクな方に流れることがチャンスだと
過信してしまうと


そこに大きなリスクが潜んでいることに
鈍感になるのかもしれません。


全ての投資案件にはメリットとリスクが
ありますので


常に両方を正しく把握して
迅速な判断と行動ができるよう
日頃から修練が必要ですね。




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今年の確定申告前半分をまとめるため
所有物件に関する返済表を送ってほしいと
顧問税理士から連絡がありました。


そういえば約2年前、ある銀行から融資を
受けた際、昨年末までの返済予定表は
もらったけれど、


今年になってからの分はまだ
送られてきていないことに気づきました。


ずいぶん時間が経ってしまいましたが、
私自身は返済元金と金利は自分で
計算できるし、


返済自体も潤沢に行っているため、
特に問題を感じていませんでした。


しかし、税務署に提出するための根拠
としては、銀行が発行する返済予定明細が
あった方が、当然ながら好ましいわけです。


そしてさっそく銀行に電話をかけ
事情を説明して返済予定表の発行を
お願いしました。


しかしその担当者は
「すでに年末にお送りしている筈なので
再発行となり、手数料が1,080円
かかります」と言ってきました。


「いやいや、届いていないんだから
再発行はおかしいでしょ。
本当に送られているなら、
いつ出したのか調べてください」


とお願いすると、
それから2日後にまた電話があり、


融資の資料は融資センターが管轄しており
機械的にデータ管理しているから
一年に一度、必ず送付しているはずです。


との一点ばり。


機械的にデータ管理しているなら
顧客に発送した日くらいわかるでしょう
と、何度か食い下がってみましたが


「お客様のお気持ちはよくわかりますが」


と、言葉は非常に丁寧なわりに
全く譲る気配がありません。


「では今後も届かなければ毎年再発行を
お願いしなければならないのですか」


などと散々討論した挙げ句、
私も時間がもったいないので
やむを得ず再発行を依頼しました。


しかしあろうことか、再発行できるのは
申し出のあった月度から先の分だけで


過去の分、つまり年始から今までの分は
発行できない、というのです。


さすがにそれでは、
税理士に提出する資料として不十分なので
私の不満も抑えられなくなりました。


それでも銀行の担当者は
「お気持ちは十分わかりますし
たしかにおっしゃる通りです・・・」


と判で押したような答弁の繰り返し。


とにかく役に立たない資料をもらっても
仕方ないので、


手数料も払わない、再発行もいらない、
と言って電話を切りました。


その後、一週間くらいして
また担当者から電話があり


上司に報告して検討した結果、
返済予定データを出すことができない
4ヶ月分については、


別の内部データから引っ張ってくるしか
方法がないため


お見せできない部分はマーカーで
伏せた上でお出しします。


とのことでした。
もう、なんでそうなるのかわからない
のですが、とにかく不本意ながら


手数料を払って再発行を依頼することに
しました。


そうして1週間後、その銀行から
再発行依頼書なる書類が送られてきて


その下書きとして、理由欄に
「紛失のため」と書かれていました。


それを消しゴムで消して、
「受け取っていないことを証明できない
ため」


と書くくらいが私にできる精一杯。


そしてまたそれから2週間ほどして
ようやく返済明細が届きましたが、


そこにはなんと、返済満了までの
残り28年分のデータと



別の仕様で出力され、ところどころ
塗りつぶされた直近4ヶ月分のデータ
が同封されていました。


変動金利なので、期間満了まで
一定の金利で算出された28年分の
資料があっても仕方ないのですが、


万が一、今後返済予定表が届かない場合は
金利が変わらない限りこちらを使ってくれ
とでも言わんばかりの資料でした。


ここまでできて、なぜ年始からの
データが普通に出せないのか
全く疑問だし、


ここに至るまでに悠に一ヶ月以上の
時間を費やしてきたのには
さすがに呆れました。


何度も「じゃあ全額一括返済して
もうオタクとは取引しない!」


と言ってやりたかったのですが、
そんなことはできないですね。


銀行さんからお金を借りている私は
どうしても強い態度に出られず


納得できないことも我慢しなければ
ならないんだなぁ、と痛感しました。


これも銀行との力関係なのでしょう。


もっともっと、不動産投資家として
成果を出し、銀行から請われて
お金を借りるようにならなければ。


いつの日か
「納得できないから、もう結構です」
と言えるほど、


強い立場になりたいですね。






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人生を楽しいものにするためには
言うまでもなく
「好きなことをやる」のが一番です。


好きなことをやるには
即断・即決・即行動が必要です。


ところが多くの日本人には
これがなかなか難しい。


なぜなら、
たくさんの人がやっていると安心、とか


自由気ままに生きてしまったら
その先の将来が心配、


と考えて、行動しない人が多いからです。


先のことを想定して
準備したり、リスク回避することは
もちろん賢明なことなのですが、


なかなか想定どおり、計画どおりには
行かないことがあります。


想定・計画して得たものは
たしかに自信や達成感をもたらしますが


驚きや意外性のある幸福感からは
遠ざかります。


計画性からくる自信や達成感と
驚きからくる意外な幸福感の
両方を手に入れるために


私は時間軸で考えるようにしています。


長期的な目標は
準備や計画をベースに行動し


短期的なイベントは
ワクワクする気持ちの方を優先します。


将来の夢を叶えるには
一日とか一ヶ月とか、
短い期間の行動でどうにかなるものでは
ありません。


長い時間をかけてコツコツと、
日々の継続を大事にし


少しずつ軌道修正もしながら
山を積み上げていくようなイメージです。


一方、突発的な出来事には
先のことを考えず、
今の気持ちに素直になり


それをして本当に楽しいかどうか
を考えます。


たとえば人に会うこと
パーティーに参加すること
旅行に行くこと
美味しいものを食べること。


ときには多くの時間とお金の
支出が伴いますが、


失うものと得られるものを天秤にかけ
得られるものの方が大きいと確信した
ときに、これを選択します。


このような生き方をするように
なったのは
サラリーマンリタイアして以降。


もうすぐ二年半が経ちますが
自分の気持ちに正直に生きている分
充実感・幸福感が圧倒的です。


そしてさらに気づいたことは
短期的に、思うままに行動しても


長期的な目標には悪影響を及ぼさない
ということです。


長期的な目標は、日々の積み重ねと
状況に応じた臨機応変の対応が
その成否に大きく影響するからです。


また、不本意な忍耐・辛抱・遠慮を美徳
としてストイックに生きた結果、


得られるものが本当に自分が求めている
ものであれば素晴らしいですが、


予測できない環境や自身の健康のこと
を考えると、求めているものが
必ず手に入る可能性もまた、
保証されるものではありません。


やるべきか、やらないべきか
を、自分の気持に従って
即断・即決・即行動することで


長期的な幸せを得るための礎となる
こともあります。


不動産投資においても
リスクや不安ばかりを募らせて
やっぱり今はやめておこう、と思うのか


チャレンジしたい気持ちを優先し
融資を受けられるなら、、、
今、物件を買えるなら、、、
と行動するか


の違いによって、結果が変わります。


長い長い不動産投資人生は、多くの場合
一年や二年で結果が出るものではありません。


いくつかのトラブルや想定外の苦境を
乗り越えて、軌道修正していくことの
連続です。


そういうときのモチベーションは
充実した毎日を選択し続けることで
維持できるのです。


将来は自分の手でつくることができる
と信じて、今、やりたいことを選択し、


即断・即決・即行動を
実行し続けたいですね。





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