Способы уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель в Российской Федерации в период с 1999 года и до настоящего времени происходит определение кадастровой стоимости земельных участков или на языке закона – «государственная кадастровая оценка земель». Указанная процедура осуществляется на основании Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель". После принятия указанного постановления министерства и ведомства приняли нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель. В 2000 году Правительство РФ в своем Постановлении от 8 апреля №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвердило правила проведения процедуры оценки, суть которых заключается в классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования. Так же утвержденные в 2000 году Правила определили, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
В 2001 году Правительством Российской Федерации был принят новый Земельный кодекс РФ и введена Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости»
Первая государственная оценка земель проводилась в соответствии с утвержденной  приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337 Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений. Вторая государственная оценка земель, или как принято говорить второй тур, проходил в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России №39 от 15 февраля 2007 года.
С 2011 года начат, так называемый, 3 тур государственной кадастровой оценки земель. 
В большинстве субъектов РФ второй тур кадастровой оценки земель проведен и утверждены его результаты.  В итоге такой работы, удельный показатель кадастровой стоимости земли в расчете на 1 кв.м. увеличился в 3-5 раз, иногда достигая разницы относительно прежнего в 10-ки раз и более. 
Увеличение кадастровой стоимости земельного участка, в результате проведения указанных выше изменений, отразились на простом гражданине РФ увеличением платежей, теперь земельный налог стал многократно больше. Объясняется это тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. 
Со вступлением в законную силу 2 июля 2010 года Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ, который ввел целую главу о порядке государственной кадастровой оценки в упомянутый закон, а так же с внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, которые вступили в законную силу 22  июля 2010 г. появилась возможность исправить сложившуюся ситуацию.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в новой редакции говорит следующее: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Согласно этой норме закона, у налогоплательщика появилось право оспаривать результат кадастровой оценки земли путем проведения рыночной оценки. 
Оспаривание возможно в 2-х вариантах, судебном и административном порядке.
Суть административного оспаривания заключается в следующем: в течение полугода со дня определения кадастровой стоимости земельного участка, необходимо подать заявление в свое отделение ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Узнать дату определения кадастровой стоимости конкретного участка и в соответствии с каким документом это произошло, можно на сайте Росрееста, так же на публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) можно узнать стоимость Вашего земельного участка.
В случае, если 6 месяцев с момента определения кадастровой стоимости уже истекли, или если при административном оспаривании стоимости земельного участка не получилось добиться положительного результата, у налогоплательщика остается только одна дорога в суд. При этом можно обращаться и исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка сразу в суд, минуя комиссию Росрееста по соответствующим спорам. В соответствии с главой 3.1. Федерального закона от 29.07.1998 года №135  « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесудебный порядок не является обязательным при обращении в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 
В соответствии с действующими Правилами и Методиками, Государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Иными словами не учитываются индивидуальные показатели земельного участка, такие как транспортная доступность, наличие коммуникаций, исторические особенности, экологическая обстановка и т.д., которые влияют на настоящую стоимость земли. 
Исходя из вышесказанного основанием для обращения в суд будет установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночно стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика или судебной экспертизы. Так как в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Пункт 3 статьи 66 ЗК предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, пункт 2 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом Земельный Кодекс РФ предусматривает, что кадастровая оценка земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости, но не должна ее превышать.
Исковые требования предъявляемые к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства. Размер государственной пошлины определяется как для исковых заявлений неимущественного характера, который на основании подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ для физического лица составляет 200 рублей.
В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо, исковое заявление подается в Арбитражный суд соответствующего региона, в соответствии с нормами АПК РФ.
Настоящая правовая позиция находит свое отражение в судебной практике, в частности, решение Надеждинского районного суда Приморского края по делу N 2-1014/2011, Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 21.06.2011 по делу N 2-987/12.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Тем самым, налогооблагаемая база, распространяемая на земельный участок, будет уменьшена.
Юридический центр «Адепт Права» в своей практической судебной работе накопил обширный опыт и знания по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков, многочисленные проведенные судебные дела в данном направлении позволяют уменьшить кадастровую стоимость земельных участков в несколько раз. 

Юрист ЮЦ "Адепт Права" 
Фрадкин Б.В.
Photo
Photo
2014-07-18
2 Photos - View album
Shared publicly