Profile cover photo
Profile photo
Jeroen Mirck
3,642 followers -
Journalist
Journalist

3,642 followers
About
Jeroen's posts

Post has attachment

Post has attachment
Leuk geprobeerd, maar zo gaat #NOS het vertrouwen in media en #politiek niet herstellen, schrijf ik op +Blendle. #TK2017

Post has attachment
Lees jij koppen of lees jij de krant?

Post has attachment
En toen reed ik ineens in een #Tesla Model S ... 

Post has attachment
Ook dit jaar mocht ik meeschrijven aan #MijnMoment.
Hier mijn persoonlijke verhaal over het jaar 2016. 

Post has shared content
Huizen kopen anno 2016... 
#Newpower en de Malafide Makelaarspraktijken in de Amsterdamse Buitengebieden

Een verhaal van #newpower versus #oldpower..

Wonen? Ga naar buiten!
De Amsterdamse wethouder zei het zo mooi: als je ruimer wilt wonen en niet de hoofdprijs wil betalen, kijk dan toch eens verder dan Amsterdam (http://www.ad.nl/dossier-amsterdam/wethouder-ivens-woningzoekende-kijk-naar-de-regio~a794171e/). Ook in de regio is het goed toeven.

In Amsterdam zijn we de oververhitte woningmarkt praktijken wel gewend. Een bod doen als je nog maar met een teen binnenstaat, open inschrijvingen - we draaien onze hand er niet voor om. Alhoewel het niet ideaal is, is het in ieder geval duidelijk. Je schrijft met zijn allen in, doet een bod, en de hoogste bieder wint.

Castricum goes Amsterdamse toestanden
Kijkend in dat buitengebied denk je dat daar de gekte toch wel zal meevallen. Met dat idee stapten mijn vriend en ik bleu Hopman ERA Makelaars (http://www.hopmanmakelaars.nl) binnen in Castricum.

We gaven onze wensen en zoekbedrag op, gingen wat Funda'en en vervolgens viel ons oog op een leuk stulpje in Bakkum.

Om een lang verhaal kort te maken: stukje bieden, tegenbieden, deal en een mooie ‘gefeliciteerd met uw aankoop’ mail van de makelaar. Concept koopovereenkomst op zak, en de datum voor tekenen geprikt.

[insert gloomy film muziek, het verhaal en plot draait nu]

Hopman doet een plot twistje
Telefoontje. De makelaar. Medelevende stem. Mededeling dat de verkoper een ander bod had aangenomen. Ja, vonden ze heel vervelend. Ze konden echt niet anders dan daarin meegaan. Het speet hun zo. Ja, het bod kwam tegemoet aan een betere datum voor de verkoper, en was hoger. Nee, nog niet de vraagprijs. Maar wel hoger. Zonder voorbehoud van financiering. Ja, spontaan gedaan. Hadden 'ineens' daar aangebeld. Jullie hebben 12hr voor een tegenbod.

Een tegenbod? Maar we zitten niet meer in de biedingsfase. We hebben al een deal. Oh wacht..

Het schriftelijkheidsvereiste
Wij verbaasd. Even googlen op juridische consequenties van een schriftelijk bevestigende koop. Dit leerde dat je in de huizen business geen poot hebt om op te staan. Alleen een handtekening op een voorlopig koopcontract geldt. Let op lezers, dit is nieuw (zie https://www.nvm.nl/~/media/files/hulpbij/kopen/schriftelijkheidsvereiste.pdf?la=nl-nl). Nou ja, sinds 2003 maar vroeger was een mondelinge overeenkomst geldig. Fair enough, dit had ik zelf wellicht beter moeten bekijken, maar ik ben nog van de stempel 'een deal is een deal'. Juridisch of niet, je hebt ook een soort erewoord dingetje als mensen onderling - en de wet is met name om kopers te beschermen ingevoerd.

Maar goed, er is dan ook nog zoiets als een NVM gedragscode. Hadden ze het tweede bod niet moeten afslaan met de mededeling dat het huis onder voorbehoud van financiering was verkocht, en dat ze de eersten zouden zijn als de verkoop niet doorging? En mag dat tegen elkaar uitspelen zomaar? Enfin, we waren zo verbaasd, dat we naar de verkopers zijn gereden en aanbelden.

Brechtje goes verhaal halen

[Ding dong]
Wij: ‘hallo, we overvallen jullie, maar we waren zo verrast.’
Zij: “ja, wij waren net zo verrast als jullie”

[HUH? ze hadden toch de makelaar omzeild en zelf een bod aangenomen!?]

Wij: ‘huh?'
Zij: “ja, we werden ineens gebeld door de makelaar. Dat er een nieuw bod was. Wij waren tevreden met de deal, we hadden liever een iets latere datum, maar we konden er prima mee leven. Maar ja, er was een nieuw bod. Wij vroegen de makelaar nog of dat niet raar was, we hebben toch al een afspraak? Dat kunnen we toch niet maken? Maar de makelaar gaf aan dat dit volstrekt normaal was 'in de huizen business'. Nee, we hoefden ons niet bezwaard te voelen. Nee, gewoon accepteren! Ja, we hebben ons maar laten overhalen”.
Wij: "… !!!! …. !!1!!!…..”

Brechtje doet niet met het spelletje mee
Uiteraard geen tegenbod gedaan. De verkoper liegt, of de makelaar, of allebei. In de war van het verhaal besluiten we nog een brief aan de verkoper te richten, de makelaar is zo stellig, we denken even dat de verkoper misschien inderdaad...

Maar als de eerste reacties binnenkomen van anderen, en denkend aan de verkopers (een lief ouder stel, hij leraar, wonen er al 30 jaar en hebben nog nooit een huis verkocht), lijkt het ons waarschijnlijker dat het de makelaar is die hier de boel loopt te bedonderen. Ten einde natuurlijk…. meer geld te verdienen. Biedingenfeestjes uitlokken én sturen staat garant voor een fors hogere courtage.

Power of #newpower
Ik plaats een oproep op de besloten FB prikbord pagina van Castricum voor een nieuw huis, en zet daar een screenshot bij van de 'gefeliciteerd met uw aankoop' mail met de opmerking dat de woning slinks aan een andere partij is verkocht. De post wordt door de admin verwijderd (begrijpelijk, naming & shaming is tegen de prikbord regels) maar staat er lang genoeg dat er zich meer mensen melden. Die dachten dat ze alleen waren in wat ze hadden meegemaakt. En ze zijn nooit verhaal gaan halen, omdat volgens de makelaar de verkoper de schuldige partij was. Identieke verhalen. Ook een dag na de concept overeenkomst ineens een telefoontje.

Hopman goes Wolf of Wolfstreet
Dit voelt daarmee niet als een ongelukkig incident, dit lijkt de modus operandi van het kantoor! Een verkoop strategie.

Ik denk als volgt:
- Doel: meer geld (voor de makelaar). Of wellicht vinden ze het spel gewoon leuk.
- Strategie: ze houden een tweede bieder achter de hand, en op het meest kwetsbare moment - ná het sluiten van de deal- als je er als koper in je hoofd al woont en dus echt niet genegen bent je terug te trekken, doen ze dit trucje.
- Waarom dit kan: er is interesse, behoorlijke interesse van tot ver buiten de dorpsgrens. Het Grote Amsterdamse Geld heeft zijn intrede gedaan. Niet de schuld van onze wethouder hoor, maar men is massaal aan het kijken in deze regio.

- Uitwerking van de strategie.
Afhankelijk van waar het meest te halen is, bespelen ze de 1ste of de 2de koper. In ons geval hadden we ze als aankoopmakelaar willen inhuren, hadden ons hele verhaal verteld - dus de man wist wat voor ons belangrijk was. Met name de opleverdatum. Het 2de bod was duidelijk gestuurd met deze informatie, want kwam 'toevallig' tegemoet aan een latere (iets meer gewenste maar zeker niet cruciale - aldus dus verkopende partij waar we verhaal waren wezen halen) datum voor de verkoper. En wij werden weer gestuurd met alle relevante informatie over het 2de bod. Ja, hoger. Nee, net niet de vraagprijs, aldus de makelaar. Maar wel een betere datum. Maar voor meer geld was dat overkomelijk.

In andere bij mij aangedragen gevallen was het duidelijk dat de 1ste koper niet meer kon bieden. En werd dus de 2de gegadigde onder druk gezet, waarschijnlijk gestuurd met wat informatie. Met als resultaat dat die maar liefst 40.000 euro! teveel hebben betaald.

Identieke verhalen stromen binnen
Schrijnende verhalen, die ik alleen anoniem mag vermelden.

“Ons verhaal is identiek aan die van jullie. En ook makelaar Hopman. Eén dag nadat ons bod was geaccepteerd, is er toevallig iemand aan de deur gekomen bij de verkoper. De verkoper heeft zelf de kijker rondgeleid en die kijker heeft het huis direct gekocht. Ze hebben ons zelfs niet meer de mogelijkheid gegeven om een hoger bod uit te brengen. Er werd gebeld met de mededeling dat het huis aan een ander was verkocht. Punt! Wij hadden niet hoger willen en kunnen bieden, maar het gaat om het principe. Vooral die oneerlijkheid hakt er best in. We hebben ervoor gekozen om het de kinderen pas te vertellen zodra ons bod officieel geaccepteerd was. Dat pakte dus nu vreselijk uit. De uiteindelijke kopers hebben nu dus 40.000 teveel betaald. Wat heeft de makelaar tegen hun gezegd? Dat wij de vraagprijs hadden geboden? Dat is niet waar en nu heeft de uiteindelijke koper boven de vraagprijs geboden!"

In beide gevallen gaf deze makelaar de verkopende partij 'de schuld' richting kopers. De verkopende partij wordt overgehaald, en die krijgen uiteindelijk veel meer geld - dus die denken met name dat ze een hele goede makelaar hebben! Nooit praten de partijen met elkaar, dus dit spelletje werkt natuurlijk altijd vlekkeloos. A la Wolf of Wallstreet werden de high fives & chest bumps ten burele Hopman uitgedeeld en de eurootjes geteld. En zo krijg je van alle lokale makelaars het grootste kantoor.

De kracht van het individu
Maar. Onderschat. Nooit. De. Kracht. Van. #newpower!

Aangestoken door een prachtige TedX Amsterdam met als thema #newpower, had de makelaar dit keer het verkeerde slachtoffer gekozen. Individuen zijn zwak, maar door #newpower kunnen ze elkaar vinden en zich verenigen. En via nieuwe media kan ieder zijn verhaal wereldkundig maken. Zeker met 15K aan volgers ;-). Aangezien er mensen met een exact gelijk verhaal zich aandienden, werd mijn gevoel voor goed en kwaad, recht en onrecht extra aangesproken. Dit gaat om mensen. Families die de kinderen het al hadden verteld, die de kamertjes al hadden ingericht in hun hoofd, en dan ineens werden geconfronteerd met een vuil spelletje. En hun droomhuis afgepakt zagen.

[een paar tweetjes later]

Hopman goes Social Media #fail
Deze blog was nog niet geschreven, alleen een paar tweets aan Hopman die nog vrij algemeen waren. De makelaar heeft daarop intern beraad gehad. Ze bedenken dat ze zelf ook een Twitter account hebben! En besluiten de volgende tweet eruit te sturen (zie foto, en URL https://twitter.com/HopmanMakelaars/status/804248326371737600). Echt dus he.

En, daarnaast zetten ze de 'Brechtje is Boos' brief aan mij ook op hun openbare eigen FB bedrijfspagina! Een plek waar tot nu toe geen enkele discussie was. Heel onprofessioneel.

Lieve social media cursus gevers in mijn kringen, ga daar even een spoedcursus geven. In een vlek wrijf je niet. Als bedrijf dien je je professioneel op te stellen. Ik maak bezwaar tegen het kantoor, niet tegen de individuele makelaar. Zijn naam noem ik nergens. Als bedrijf zo een individuele consument zwart maken is niet kies. Privacy wetgeving iemand? En #oldpower leugens op nieuwe media zetten, maakt het nog niet waar. Foei. En Fail.

Deze blog werd in respons geschreven, en dan blijkt de social media fail van Hopman pas echt, nu komt er serieuze aandacht voor de casus.

Resume
Met de grote interesse van Amsterdam voor de regio zijn randstedelijke wanpraktijken en onderhandse toestanden schering en inslag geworden. Onder de vlag van een NVM keurmerk, dat een wassen neus blijkt. Gebruik makend van de wet, en het 'gat' tussen de deal en het tekenen, drijft de makelaar prijzen op tot ongekende hoogte door bieders tegen elkaar uit te spelen. En dat tegen elkaar uitspelen mag dus niet aldus de NVM regels. Maar bewijs dat maar eens, want alles gaat telefonisch bij Hopman Makelaars.

Maar gelukkig heb je de kracht van nieuwe media. Die achterkamertjes en wantoestanden kan blootleggen.
#newpower FTW!!


UPDATE
ERA
ERA makelaars wil graag samen naar Radar, aldus een tweet. De dame van ERA die belt, ene Sandra, is telefonisch wat minder prettig. Met name bezig te verdedigen hoe dit juridisch zit. En dat het voor de verkoper sinds de wet super rot is, want je weet niet waar je aan toe bent en zelfs 3 dagen na een handtekening heb je geen zekerheid. En bieden kopers soms op 5 huizen tegelijk. En en en. Tja, Sandra. Het kopen van een huis is voor de meeste gewone mensen echt geen spelletje. Op wat excessen na denk ik niet dat de gewone man op huizen biedt als ware het bankstellen op een tweedehands spulletjes website. Dit zijn life events voor mensen! En ja, die 3 dagen is ook voor de verkoper onzeker. Des te meer reden om de kwetsbare periode te bewaken. De makelaar zou, Jan Terlouw's fantastisch speech in DWDD indachtig, moeten fungeren als het touwtje uit de brievenbus van het te koop staande huis. Zij openen de deur. Laten je binnen. En beschermen en bewaken het proces. Voor alle partijen. Zodat die hysterie wordt voorkomen in plaats van in stand gehouden, en soms zelfs aangewakkerd.

Sandra refereert naar mijn verhalen als 'complot theorietjes'. En dat ik met name 'teleurstelling uit op den sociale media'. Ja hoor Sandra, ik loop altijd met een alu hoedje op te randen op het interwebs. Zekers niet, mijn keuze voor koffie, content en (flauwe)kul heeft mijn Twitter account groot gemaakt, en niet ongefundeerde complot theorieën over Groot Leed Dat Mij Is Aangedaan. Ik gebruik social niet om te zeuren, ik zet het in om impact te maken. Waarvan acte.

NVM
De NVM is ook in de lucht gekomen. Op Twitter vragen ze om de casus te melden. Check, ik ga nog een officiële melding doen.

Social
Heel den Twitters (hartjes voor mijn volgers!) is over ze heengevallen (https://twitter.com/search?q=%40hopmanmakelaars&src=typd).

En waar ze dachten te preken voor eigen parochie, op de eigen FB groep, zijn de mensen ook niet zo over ze te spreken. Meneer Hopman (zie onder) gaf van het posten op FB toe 'dat ze dat niet hadden moeten doen'. De post op FB is inmiddels verwijderd.

De media
Een aardige meneer van het NH Dagblad belde. Hij werkt aan een stuk voor de krant. Zoals het een journalist betaamd doet hij netjes aan de hoor en wederhoor. Hij heeft als journalist meneer Hopman wel eens gesproken en heeft zijn kaartje. Wordt 10 december gepubliceerd in het NH Dagblad (spannend!).

Meneer Hopman zelf
Ja, en dan meneer Hopman zelf. De beste meneer Hopman himself zat in Afrika. En besloot me met een half streepje bereik vanaf de savanne te bellen. Hulde daarvoor. Een aardige man. Gaf aan dat ik echt op de ziel van zijn kantoor en van hem heb getrapt. Herkend zich niet in het beeld. Etc. Het is een mooi relaas, maar ik heb alleen nog steeds niet met de makelaar die in deze casus een hoofdrol speelt kunnen praten. Hij schijnt 'te boos' te zijn. Dat maakt het lastig, want wat ik zelf direct hebt gehoord - is wat anders dan wat meneer Hopman overbrengt.

'Waarom ik geen hoor en wederhoor heb toegepast?' Ik geef aan dat ik dat wel degelijk heb gedaan, de hoor was het verhaal dat de makelaar direct aan mij had verteld, de wederhoor het verhaal van de verkopende partij.

'Dat dit een paar keer per maand zo gaat'. Wij Amsterdammers verzieken de markt. En dat zij er niet blij mee zijn. Wacht even, dit gebeurt dus inderdaad vaker? Is dit niet reden voor het kantoor om dan veel strakkere gedragsregels op te stellen? Niemand is hier blij mee geeft Hopman aan, maar als dat zo is - waarom doe je er niet wat aan? Het klopt dat ze een tweede bod moeten melden aan een verkoper, maar als je dit proces beter managed, en bij meerdere geïnteresseerden gewoon een inschrijvingsprocedure ervan maakt - dan is er niks aan de hand. Doen alsof je tot een deal komt, en dan ineens een andere partij introduceren, maakt het heel vervelend en leidt tot enorme onrust. En als je als kopers leert dat dit kan en mag, dan gaan inderdaad mensen random bij mensen aanbellen nadat er al een deal is gemaakt.

'Dat de makelaar ons alleen maar had willen helpen'. Er was al langer sprake van een tweede geïnteresseerde. Die had de makelaar in kwestie afgehouden, want het huis stond onder bod. Het bod zelf moest hij wel melden. En dat kwam inderdaad ineens. En ja, dan staat het de verkopende partij vrij.. (dat de verkopende partij aan mij aangeeft overgehaald te zijn, laat Hopman buiten beschouwing). En de makelaar had inderdaad ons van informatie voorzien over dat 2de bod want voor hem waren wij de kopers. En wilde hij dat wij het huis konden kopen. Tja. Dat helpen, dat klinkt mooi, maar mag niet natuurlijk. Het is bieders tegen elkaar uitspelen. Dat helpen was vast ook bij het tot stand komen van dat tweede bod gedaan, of het is heel toevallig dat dat bod precies op cruciale punten over het onze heengaat. Hopman geeft aan dat dat niet zo is. Althans niet geholpen door hun. Tja. De makelaar in kwestie heb ik dus niet gesproken. Hoe aardig meneer Hopman zelf ook is, het blijft een raar verhaal. En, aangezien ik meerdere identieke verhalen heb gehoord, vind ik het ook geen goed verhaal.

Het kleine succes: de makelaar geeft aan geen 'gefeliciteerd met uw aankoop!' mails meer te sturen totdat er is getekend. Er is tot dan toe namelijk nog geen sprake van een koop. Het beter managen van de verwachtingen over en weer is iets waar hij zich in kan vinden. En hij geeft aan dat het social media beleid niet ok was, het plaatsen op de eigen FB pagina 'had niet moeten gebeuren'. Hij gaat die post laten verwijderen.

Nog een klein stukje dreiging in het gesprek, als ik zo doorga, dan denkt hij niet dat ik nog een huis zal kunnen kopen in Castricum. Maar in een aardige sms geeft hij aan me uit te nodigen nog voor een gesprek op kantoor als hij terug is uit Afrika. En dat we nog steeds welkom zijn een huis bij ze te kopen.

Wij, de kopers
We hebben besloten een aankoopmakelaar in te schakelen. Want we kunnen uiteraard na zwart gemaakt te zijn op de FB pagina van het kantoor, niet meer normaal een huis daar kopen. Ik wil er nog steeds graag wonen. En mijn dochtertje heb ik het nog steeds niet verteld. Ze woont er in haar hoofd al, is haar kamertje aan het inrichten. Ik ga eerst proberen een nieuw kamertje voor haar te vinden.

Take aways
- De wetgeving is interessant. Ben je ervan bewust dat je geen poot hebt om op te staan tot de handtekening is gezet. Hou de tijd tussen deal en tekenen dus ultra kort. Als verkoper heb je inderdaad nog additionele 3 dagen onzekerheid.

- NVM gedragscode zegt niks. Al dit soort zaken gaan mondeling en alleen de makelaar weet precies hoe het zit. Laat je niet gek maken door een makelaar die zegt dat er ineens een 2de bod is. Is het een echt bod? Heb je het gevoel dat er wel heel veel toevalligheden samenkomen? Misschien dan eieren voor je geld kiezen, of anders weten dat je fors teveel gaat betalen.

Oproep NVM
Ik hoop dat jullie de gedragsregels gaan aanscherpen. Zodat de makelaar een rust bewarende tussenpersoon wordt. Dat touwtje uit de brievenbus van het te koop staande huis. Dat bieders nooit tegen elkaar uitgespeeld meer kunnen worden. Of 1op1 deals maken, of een inschrijvingsprocedure. Zonder doorgespeelde insight info. Niet deze vage gang van zaken die het 'de brutalen hebben de wereld' principe alleen maar stimuleert.

En dat die bewustwording werkt, zie je in de thread van deze tweet: https://twitter.com/youdid/status/807256276807782400. Blij dat mensen nu gaan opletten.

#HopmanMakelaars #Castricu


Photo

Post has attachment
Bizarre stripbundel over #seks.
Hoe bevredigd is de recensent?
#graphicnovel #eerstekeer

Post has attachment
Column: De roze olifant in de kamer
#Mercurs #crossmedia #uitgevers

Post has attachment
[VIDEO] Debat op #CrossComix met Rotterdamse raadsleden. Hun standpunten worden becommentarieerd door stripmakers.

Post has attachment
Dit is zo’n dag dat je beseft dat sommige artiesten er alweer een tijd niet meer zijn. Zoals kleinkunstenaar Maarten van Roozendaal, die in 2013 stierf aan longkanker. Ook schiet de naam van Mark Linkous door mijn hoofd, beter bekend als singer-songwriter #Sparklehorse. Hij pleegde zelfmoord in 2010. #RIP #muziek
Wait while more posts are being loaded