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RA Stefan Heiden - Spezialist für Bauträgerrecht
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Tätigkeitsschwerpunkte: Bauträgerecht | Bauvertragsrecht VOB/BGB
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BAUTRÄGERRECHT

Ein Bauträger erhält einen Teil seiner Vergütung bereits bevor der Bauherr Eigentümer der Immobilie wird. Bei einem Bauträgervertrag besteht also (anders als bei einem "normalen" Bauvertrag, bei welchem die Errichtung / der Umbau des Gebäudes auf einem Grundstück des Bauherrn erfolgt) die Besonderheit, dass der Bauherr ein Gebäude auf einem fremden Grundstück errichten / umbauen läßt. Da er folglich nicht automatisch Eigentümer des Gebäudes wird, bedarf es eines besonderen Schutzes seiner Investitionen.

Eine weitere Besonderheit des Bauträgerrechtes ist, dass regelmäßig die Errichtung / der Umbau von Eigentumswohnungen Gegenstand der vom Bauträger zu erbringenden Leistung ist und bezüglich des sogenannten Gemeinschaftseigentumes zu beachten ist, dass neben / anstelle des Bauherrn die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung von Rechten gegenüber dem Bauträger berechtigt / verpflichtet ist.

Das Bauträgerrecht bildet mithin eine gemeinsame Schnittmenge zwischen dem Baurecht und dem Wohnungseigentumsrecht. Genau hierauf habe ich mich spezialisiert. Ich vertrete überwiegend Bauträger, biete meine Leistungen aber auch Wohnungseigentümergemeinschaften, WEG-Verwalter und Erwerber von Wohnungs- und Grundeigentum an.


Zu meinen Leistungen gehört unter anderem:

- die Erstellung / Überprüfung von Bauträgerverträgen
- die rechtliche Begleitung bei Bauabnahmen inkl. der Prüfung, wer in welchem Umfang zur Abgabe von Abnahmeerklärungen berechtigt ist
- die Ermittlung des geschuldeten Bausolls unter Auswertung des Bauträgervertrages, der Baubeschreibung, des Verkaufsprospektes und aller mündlicher Absprachen
- die Abwehr / Durchsetzung von Mängelansprüchen am Gemeinschafts- und Sondereigentum
- die Überprüfung / Vorbereitung von WEG-Beschlüssen zur Geltendmachung von Mängelrechten; insb. zur Vergemeinschaftung von Mängelrechten
- die Geltendmachung / Abwehr von Vergütungsansprüchen unter Beachtung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
- die Geltendmachung von Ansprüchen im Falle der Insolvenz des Bauträgers
- die Begründung, Feststellung und Durchsetzung von Rechten und Pflichten sog. Untergemeinschaften inkl. Überprüfung / Vorbereitung entsprechender WEG-Beschlüss
- die Erstellung / Prüfung von Haftungsausschlussklauseln
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BAUVERTRAGSRECHT VOB/BGB

97 % aller Verträge, die private Bauherren mit Generalunternehmen oder Bauträgern abschließen, haben Mängel (Quelle: Studie "Schlüsselfertig Bauen - Die Bauverträge mit privaten Bauherren in der Praxis" des Institutes Privater Bauherren e.V. vom 20.11.2012).

Die Studie kommt unter anderem zu dem Ergebnis, dass die Leistungsbeschreibungen regelmäßig unvollständig sind. Wesentliche, aber unverzichtbare Leistungen werden nicht aufgeführt und somit gar nicht erst Vertragsbestandteil. Auf die Bauherren kommen letzlich unerwartete Zusatzausgaben zu.

Durch Änderungsvorbehalte, welche den Bauunternehmen einseitige Änderungen des Leistungsumfanges erlauben, werden die Unsicherheiten beim Leistungsumfang weiter verschärft.

Die Autoren der Studie haben darüberhinaus festgestellt, dass nur 26 % aller Verträge Vertragsstrafen bei einer verzögerten Fertigstellung vorsahen.

Diese Studie bestätigt meine Erfahrungen. Der Rat eines Rechtsanwaltes wird oftmals erst eingeholt, wenn der Vertrag bereits unterzeichnet ist - dann ist jedoch eine Änderung in der Regel nicht mehr möglich.

Meiner Ansicht nach ist ein guter Vertrag die Grundlage für die erfolögreiche Durchführung eines Bauvorhabens.

Ich erbringe unter anderem folgende Leistungen:
- Durchführung von Beweisverfahren
- Durchsetzung von Ansprüchen auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek / Bauhandwerkersicherung
- Geltendmachung von Ansprüchen im einstweiligen Rechtschutz
- Überprüfung von Abschlags- und Schlussrechnungen
- Prüfung und Geltendmachung von Werklohnansprüchen
- Erstellung / Überprüfung von Werkverträgen / einzelner Werkvertragsklauseln
- Beendigung von Werkverträgen
- Geltendmachung / Abwehr von Ansprüchen auf Nachbesserung / Nacherfüllung, Wandlung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz
- Sanktionierung von vertragswidrigem Verhalten
- Durchsetzung / Abwehr von Vertragsstrafeansprüchen
- Verfolgung von Ansprüchen bei Zweckentfremdung von Baugeld, Betrug und Insolvenzverschleppung
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GEWERBERAUMMIETRECHT

Ostdeutschland wird für Immobilieninvestitionen in zunehmenden Maße wieder interessanter. Zu diesem Ergebnis kommt der Sudie "Immobilienmarkt Ostdeutschland 2012" der TLG IMMOBILIEN GmbH. So sind zum Beispiel die Leerstandsquoten für Büroräume in Dresden auf 11,6 % gesunken und die Mieten für Büroflächen ab 50 m² liegen bei Nettokaltmieten zwischen 4,50 €/m² und 8,00 €/m² bei Flächen mit einfachem bis mittlerem Nutzwert und zwischen 8,00 €/m² und 11,00 €/m² bei Flächen mit gutem Nutzwert.

Der Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Mitte-Ost e.V. bestätigt diese Feststellungen. Seinem "Immobilienspiegel 2012" ist zu entnehmen dass die Nettokaltmieten für Büroräume bei gutem Nutzwert durchschnittlich 7,75 €/m², bei mittlerem Nutzwert 6,50 €/m², bei einfachem Nutzwert 5,25 €/m² und bei Toplagen 12,00 €/m² betragen.

Eine Voraussetzung für ein sich lohnendes Investment ist, dass die Mietverträge in allen Punkten wirksam sind. Im Rahmen meiner Tätigkeit habe ich immer wieder festgestellt, dass gegen das Schriftformerfordernis verstoßen wurde und dem Mieter hierdurch eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht wurde oder dass Betriebskostenklausel unwirksam sind und deshalb einzelne Betriebskostenpositionen (zum Beispiel die Kosten des Centermanagements) nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Für meine Mandanten erbringe ich unter anderem folgende Leistungen:

- Erstellung / Überprüfung von Mietverträgen / einzelner Mietvertragsklauseln
- Durchsetzung / Abwehr von Mietzahlungsansprüchen
- Sanktionierung von vertragswidrigem Verhalten
- Durchsetzung / Abwehr von Schönheitsreparaturansprüchen und  Ansprüchen auf Wartung und Instandsetzung / Instandhaltung der Mietsache
- Geltendmachung / Abwehr von Nebenkostenforderungen
- Beendigung von Mietverträgen, insb. Prüfung der Möglichkeit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung wegen Nichteinhaltung der Schriftform
- Abwicklung beendeter Mietverträge
- Durchsetzung von Räumungs- und Herausgabeansprüchen
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MAKLERRECHT

Der Gesetzgeber hat sich bei der Regelung des Maklerrechtes sehr zurückgehalten, weshalb überwiegend die Gerichte die Entwicklung der zu beachtenden Rechtsgrundsätze übernommen haben.

Im Rahmen meiner Tätigkeit stelle ich immer wieder fest, dass sich beim Streit darüber, ob eine Provision (Courtage) geschuldet ist oder nicht, häufig zeigt, dass es Maklern oft nicht möglich ist, nachzuweisen, dass ein Maklervertrag abgeschlossen und eine Provisionsvereinbarung getroffen worden ist. Regelmäßig bereitet es auch Schwierigkeiten, nachzuweisen, dass es infolge der Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines sogenannten Hauptvertrages gekommen ist.

Der Grund dürfte letztlich darin liegen, dass die geforderten Provisionen oftmals als überhöht und unverhältnismäßig empfunden werden und sich Makler deshalb scheuen, diese Punkte (vor der Leistungserbringung) offen anzusprechen und auf eine entsprechende (nachweisbare) Vereinbarung zu drängen.

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und für die geleistete Arbeit auch eine angemessene Vergütung zu erhalten, ist es meiner Ansicht nach geboten, klare vertragliche Regelungen zu treffen.

Ich vertrete überwiegend Immobilienmakler / Wohnraumvermittler, biete nachfolgende Leistungen aber auch für Käufer / Verkäufer von Immobilien und Vermietern / Mietern an:
   
- Erstellung individueller Maklerverträge, insb. sogenannten Alleinaufträge
- Überprüfung von Maklerverträgen / einzelnen Vertragsklauseln
- Geltendmachung / Abwehr von Provisionsansprüchen
- Abwehr unberechtigter Schadensersatzansprüche

Selbstverständlich vertrete ich meine Mandanten sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.
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FACHANWALTSBEZEICHNUNG

In Sachsen gibt es 126 Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht und 102 Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Quelle: Fachanwaltsstatistik der Bundesrechtsanwaltskammer, Stand 01.01.2012).

Einem Rechtsanwalt kann eine Fachanwaltsbezeichnung verliehen werden, wenn er nachweist, dass er über besondere theoretische Kenntnisse und besondere praktische Erfahrungen verfügt. Solche liegen vor, wenn sie auf dem jeweiligen Fachgebiet das Maß dessen, was üblicherweise durch die berufliche Ausbildung und praktische Erfahrung im Beruf vermittelt wird, erheblich übersteigen.

Der Erwerb besonderer theoretischer Kenntnisse setzt in der Regel voraus, dass der Rechtsanwalt an einem Lehrgang, dessen Gesamtdauer mindestens 120 Zeitstunden beträgt, teilnimmt und mindestens 3 schriftliche Leistungskontrollen besteht.

Der Erwerb besonderer praktischer Erfahrungen setzt voraus, dass der Rechtsanwalt innerhalb von 3 Jahren eine bestimmte Anzahl von Fällen persönlich und weisungsfrei bearbeitet hat. Beim Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sind es 80 Fälle, davon mindestens 40 gerichtliche Verfahren, wobei es sich bei mindestens 6 dieser Verfahren um selbständige Beweisverfahren handeln muss. Beim Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind es 120 Fälle, davon mindestens 60 gerichtliche Verfahren.

Ich habe die besonderen theoretischen und besonderen praktischen Erfahrungen nachgewiesen, weshalb mir die Fachanwaltsbezeichnungen "Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht" und "Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht" verliehen wurden.

Um die Fachanwaltsbezeichnungen auch zukünftig führen zu dürfen. nehme ich kalenderjährlich an anwaltlichen Fortbildungsveranstaltungen von mindestens 10 Zeitstunden pro Fachgebiet teil.
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KONTAKT | ANFAHRT

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ostra-Alle 9 | 01067 Dresden
(c/o ALFES & PARTNER RECHTSANWÄLTE)

Fon: 0351 433 11 60 | Fax: 0351 433 11 70
E-Mail: info@stefanheiden.de
Internet: www.stefanheiden.de
www.facebook.com/RA.STEFAN.HEIDEN
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ALFES & PARTNER

Mitte 1990, noch vor der Wiedervereinigung, zog der Kanzleigründer Rechtsanwalt Jörg-Peter Alfes nach Dresden und eröffnete das hiesige Büro von ALFES & PARTNER.

Es entwickelte sich zu einer zentralen Adresse für Rechtsdienstleistungen zum Thema "Bauen und Immobilien", nicht zuletzt durch den Beitritt mehrerer Immobilienrechtler der ehemaligen Kanzlei Bischoff Wittmann Günther zum 01. Januar 2011.

Als Rechtsanwalt Jörg-Peter Alfes zum 01.07.2011 seinen Ruhestand antritt, ist die Kanzlei aufgrund ihrer konsequenten Spezialisierung ihrer hiesigen Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen eine der größten und führenden Fachkanzleien für alle zivilrechtlichen und verwaltungsrechtlichen Rechtsangelegenheiten im Bereich "Grundstücke, Immobilien, Planung und Bau" in den fünf neuen Bundesländern.

Im September 2010 habe ich mich den Kollegen von ALFES & PARTNER RECHTSANWÄLTE angeschlossen und bearbeite für diese die Fachgebiete Bauträgerrecht, Bauvertragsrecht VOB/BGB, Gewerberaummietrecht und Maklerrecht.

Kontakt:

Ostra-Allee 9 | 01067 Dresden

Fon: 0351 43311-60 | Fax: 0351 43311-70
E-Mail: bau@bau-und-immobilie.de
Internet: www.bau-und-immobilie.de
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BAUSTAMMTISCH

Im Jahre 2005 wurde der Sächsische Baustammtisch aus einem regionalen Netzwerk gegründet. Initiator des Sächsischen Baustammtisches ist Herr Udo Berger.

Der Sächsische Baustammtisch, dessen Mitglied ich über die ALFES [&] PARTNER RECHTSANWÄLTE bin, bietet allen im Baubereich tätigen Unternehmen die Möglichkeit sich zu präsentieren, neue Geschäftsfelder zu erschließen und neue Geschäftskontakte zu finden.

Für seine Mitglieder organisiert der Sächsische Baustammtisch regelmäßig Veranstaltungen. Ein Schwerpunkt dieser Veranstaltunen ist die Weiterbildung der Mitglieder.

Durch den Sächsischen Baustammtisch wird seit einigen Jhren monatlich ein Newsletter heausgegeben, der über 1000 Unternehmer erreicht. Für die Rubrik "Recht" erstelle ich regelmäßig Beiträge, in welchen ich aktuelle Urteile zu den Fachgebieten Bauträgerrecht, Werkvertragsrecht VOB/BGB, Gewerberaummietrecht und Maklerrecht darstelle und erläutere.

Die Homepage des Sächsischen Baustammtisches wird täglich von 100 bis 200 Lesern besucht und enthält eine "Rubrik" Recht, zu welcher ich regelmäßig Zuarbeiten erbringe.
   
Kontakt:

Ingenieurbüro Udo Berger
Leipziger Straße 3 | 09599 Freiberg

Fon: 03731 - 21 50 06 | Fax: 03731 - 3 30 27
E-Mail: info@saechsischer-baustammtisch.de
Internet: www.saechsischer-baustammtisch.de
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VERGÜTUNG

Einem Rechtsanwalts ist für seine Tätigkeit ein Entgelt, die sogenannten Rechtsanwaltsgebühren, zu zahlen - die Erbringung einer kostenlosen Rechtsberatung ist einem Rechtsanwalt verboten.

Für den Bereich der außergerichtlichen Beratung sind seit dem 01.07.2006 keine gesetzlichen Gebühren mehr vorgesehen. § 34 des seit dem 01.07.2004 geltenden Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) bestimmt insoweit, dass der Rechtsanwalt auf eine Gebührenvereinbarung hinwirken soll. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, erhält der Rechtsanwalt Gebühren nach den Vorschriften des BGB. Ist der Mandant Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, ist vom Gesetzgeber eine Gebührenhöchstgrenze bestimmt.

Bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung ist die Höhe der Gebühren gesetzlich durch das RVG geregelt. Insoweit gilt: Je nachdem, welche Leistung der Rechtsanwalt erbringt, fallen in zivilrechtlichen Angelegenheiten unterschiedliche Gebühren an. Die sogenannte Geschäftsgebühr fällt an, wenn der Rechtsanwalt den Auftrag erhält, seine Mandanten außergerichtlich zu vertreten.

Der Rechtsanwalt erwirbt einen Anspruch auf die sogenannte Verfahrensgebühr (früher Prozessgebühr genannt), wenn er seinen Mandanten in einem Prozess vertritt. Wenn in dem Prozess ein Verhandlungstermin, ein Erörterungstermin oder ein Beweistermin stattfindet, fällt eine weitere Gebühr, die sogenannte Terminsgebühr (früher Verhandlungs- oder Erörterungsgebühr genannt) an.

Die Höhe der jeweiligen Gebühr richtet sich regelmäßig nach dem Wert, den der Streitgegenstand hat (sog. Gegenstandswert), sowie nach dem Umfang und der Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit. Entsprechend dem Umfang der anwaltlichen Tätigkeit und der Schwierigkeit der Angelegenheit darf der Anwalt die Höhe des Gebührensatzes innerhalb eines vom RVG vorgegebenen Rahmens (sog. Rahmengebühr) bestimmen.

Die Gebühren entgelten die gesamte Tätigkeit des Rechtsanwaltes in einer Instanz, fallen also nur je einmal an.

Die Rechtsanwaltsgebühren hat immer der Auftraggeber zu zahlen - unabhängig von der Kostenentscheidung des Gerichtes. Der Mandant kann aber gegen den Gegner einen Kostenerstattungsanspruch haben, der es ihm ermöglicht, vom Gegener die Erstattung der vom ihm an seinen Rechtsanwalt geleisteten Vergütung zu fordern. Nur, wenn Prozesskostenhilfe bewilligt wurde, kann der beigeordnete Anwalt seine Kosten nicht vom Mandanten einfordern. Er erhält stattdessen einen Anspruch gegen die Bundes- oder Landeskasse.

Neben den Gebühren erhält der Rechtsanwalt seine Auslagen ersetzt. Die wichtigsten Auslagen, die ein Rechtsanwalt haben kann, sind Kosten für das Anfertigen von Ablichtungen, Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen und Reisekosten.

Grundsätzlich werden alle Gebühren zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet.

Grundsätzlich ist es auch möglich, dass der Rechtsanwalt mit seinem Mandanten eine Gebührenvereinbarung (auch Honorarvereinbarung genannt) trifft. Die Anwaltsvergütung wird hierbei regelmäßig pauschal oder nach Zeitaufwand berechnet. Bei Vereinbarungen über Gebühren für ein gerichtlich anhängiges Verfahren darf der Gebührensatz des RVG jedoch nicht unterschritten werden.

Eine Vereinbarung, wonach der Rechtsanwalt einen Teil der erfolgreich durchgesetzten Forderung (sog. Erfolgsbeteiligung) erhält, ist in Deutschland nur in Ausnahmefällen zulässig.

Bei einem Prozess können neben den Rechtsanwaltsgebühren Gerichtskosten, Zeugengebühren und Sachverständigenhonorare anfallen.

Ich vereinbare mit meinen Mandanten in der Regel, dass ich nach Zeitaufwand vergütet werde. Jede meiner Tätigkeiten wird von mir erfasst. Der Abrechnung ist eine Zusammenstellung beigefügt, welche es ermöglicht, meine Abrechnung zu prüfen.
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IMPRESSUM

Verantwortlich für den Inhalt und die Gestaltung dieser Seite und der Internetseite „www.stefanheiden.de“ ist:

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumnsrecht

Ostra-Allee 9 |01067 Dresden
(c/o ALFES & PARTNER RECHTSANWÄLTE)

Fon: 0351 – 433 11 60 | Fax: 0351 - 433 11 70
E-Mail:info@stefanheiden.de
Internet: www.stefanheiden.de

Die gesetzliche Berufsbezeichnung lautet „Rechtsanwalt“ und wurde in der Bundesrepublik Deutschland vergeben.

Rechtsanwalt Stefan Heiden ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Sachsen, Glacicstraße 6, 01099 Dresden.

Maßgebliche Berufsrechtliche Regelungen sind die Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), die Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), die Fachanwaltsordnung (FAO), das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) sowie die Berufsregeln der EU (CCBE).
Diese Regelungen sind auf der Website der Bundesrechtsanwaltskammer (www.brak.de) unter dem Link "Informationspflichten gemäß § 5 TMG" hinterlegt und kostenlos einsehbar.

Haftungsausschluss

Alle Informationen auf dieser Seite und der Internetseite "www.stefanheiden.de" und den Unterseiten sind unverbindlich und berücksichtigen nicht die Besonderheiten des Einzelfalls. Sie dienen der allgemeinen Information. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die Einholung eines Rechtsrates.

Alle Angaben erfolgen nach sorgfältiger Prüfung, jedoch ohne Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsanwalt Stefan Heiden ist nicht verpflichtet, veraltete Informationen zu aktualisieren, zu kennzeichnen oder zu entfernen.

Rechtsanwalt Stefan Heiden haftet nicht für Schäden, auch nicht für Folgeschäden, die direkt oder indirekt durch den Zugriff auf die Internetseite, den Unterseiten bzw. den verlinkten Seiten entstehen. Eine Haftung besteht nur im Rahmen eines ausdrücklich zustandegekommenen Mandatsverhältnisses.

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