Profile cover photo
Profile photo
משכנתא מן
89 followers -
עומד מאחורי בלוג המשכנתאות הגדול ביותר בישראל
עומד מאחורי בלוג המשכנתאות הגדול ביותר בישראל

89 followers
About
משכנתא's posts

Post has shared content

Post has shared content
האם שוק הדיור נמצא בנקודת מפנה?

לפני כשבועיים, פורסמו בגלובס שתי כתבות אשר עשויות לרמז על התחלה של נקודת מפנה בשוק הדיור.

הכתבה הראשונה עסקה במחירי הדיור ובמספר העסקאות ברעננה:

על-פי נתונים שנותחו על-ידי גלובס, נראה כי בחודשים האחרונים קיימת ירידה במחירים המבוקשים עבור דירות יד שניה בעיר (זאת לאחר מספר שנים של עלייה עקבית).

מספר יזמים הפועלים בעיר, התייחסו בשבועות האחרונים לנושא וציינו כי המחירים בעיר נמצאים במגמת ירידה, וכי קשה להם יותר למכור כיום דירות ברעננה.

הכתבה השניה, עסקה במחירי השכירות ובביקוש בתל-אביב:

בעלי דירות ומתווכים בעיר, התייחסו לנושא וציינו כי הם מרגישים שקיימת עצירה במחירי השכירות - בעיקר בדירות של 3 חדרים ומעלה.

בנוסף, הם מציינים כי "כבר לא רואים היום כמעט תורים ארוכים לדירה כמו בעבר" ומספרים כי השכרת דירות כאלה הפכה לקשה יותר.

הנתונים מהכתבות הנ"ל מעניינים במיוחד, מכיוון שהם מגיעים דווקא מאנשים שלהם קיים אינטרס לכאורה שמחירי הדירות לא ירדו - קבלנים, יזמים, משקיעים ומתווכים.

מה דעתכם על הנתונים? האם אכן מדובר בנקודת מפנה כלשהי או בתיקון נקודתי שאינו מעיד על הכלל?

Photo

Post has shared content
בנק ישראל: עלייה בריבית תגדיל סיכון לחדלות פירעון של לווי משכנתאות!

בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את הדוח החצי-שנתי על יציבותה של המערכת הפיננסית, בו התייחס כצפוי גם לשוק הדיור והמשכנתאות:

■ "אם הריבית על המשכנתאות תוסיף לעלות, מחירי הדירות ימשיכו להאמיר, והכנסתם של משקי הבית לא תשתנה באופן משמעותי - שיעור ההחזר מההכנסה יעלה, והדבר עלול לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית"

■ "אם לתרחיש זה תתלווה עלייה בריבית בנק ישראל, יגדל הסיכון לחדלות פירעון של הלווים - במיוחד אם הם משתייכים לעשירונים התחתונים, משום שלווים אלה חשופים יותר לאבטלה ולשינויים בריבית המשתנה"

■ "אף כי המערכת הפיננסית יציבה, היא חשופה לסיכון ממחירי הדירות גבוהים. שוק הדירות מהווה סיכון יציבותי למערכת הפיננסית משום שהיא חשופה אליו במידה רבה, דרך המשכנתאות והאשראי העסקי לענף הבינוי והנדל"ן. זאת ועוד, העלייה המתמשכת והחדה במחירי הדירות מגדילה את הסיכון הגלום בהיפוך חד של המגמה"

■ "ירידה חדה במחירים עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה. פגיעה כזו עלולה להקשות על לווי המשכנתאות לעמוד בהחזרי המשכנתה או למכור את הנכסים כדי להתגבר על קושי בהחזר"

■ "בחודשים האחרונים עלה חלקם של רוכשי דירה ראשונה בשוק המשכנתאות ובשוק העסקאות למכירת דירות חדשות. המשקיעים נחשבים לציבור לווים מסוכן פחות מרוכשי דירה ראשונה שכן שיעור המימון בקרבם נמוך משמעותית מהשיעור הממוצע. בשנה האחרונה עמד שיעור המימון של המשקיעים על 43.7% לעומת 52.1% בקרב השוק כולו"

מה דעתכם על דבריו של בנק ישראל? האם אכן צפויה רעידת אדמה בקרב הבנקים בקרוב בעקבות השינויים בשוק הנדל"ן?

Photo

Post has shared content
האם זאת הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדיור בישראל?

פרופ' נתן זוסמן, מנהל המחקר של בנק ישראל, עסק רבות בשנים האחרונות בסיבות לעליה החדה במחירי הדירות בישראל, על-אף שהריבית נמוכה במדינות רבות נוספות.

במסגרת כנס של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באונ' תל-אביב, הציג זוסמן תזה בנוגע לכך:

לדבריו, עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות נובעת בעיקר מגידול בשיעור בני 30-44 (קבוצת הגיל ההווה חלק מרכזי מרוכשי דירות ראשונות), בעוד שנרשמת ירידה בשיעור בני 25-29 (קבוצת הגיל המהווה חלק ניכר משוכרי הדירות).

בנוסף, טוען זוסמן כי התוספת הגדולה באוכלוסיה בעקבות העליה מבריה"מ בתחילת שנות ה-90, הינה סיבה נוספת לעליית מחירי הדיור - מכיוון שילדיהם של העולים באותן שנים, הפכו בשנים האחרונות לרוכשים פוטנציאליים בעצמם.

מה דעתכם על דבריו של פרופ' זוסמן? האם אכן מדובר בכשל תכנוני שלא התייחס לתחזיות הגידול בקבוצות הגיל המדוברות? או שלדעתכם הבעיה נעוצה במקומות אחרים?

Photo

Post has shared content
האם זה הגרף שמוכיח מדוע לא כדאי לרכוש כיום דירה להשקעה?

ביום רביעי שעבר, העלו בדה-מרקר כתבה עם הכותרת הנ"ל - כאשר במרכזה ניתוח של בית ההשקעות "אקסלנס" על נתונים שפורסמו על-ידי הלמ"ס.

בעוד שמחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות, שכר הדירה והשכר הממוצע במשק לא צמחו באותו קצב - ובשקלול עם עליית ריביות המשכנתא, עסקה הכוללת רכישת דירה להשקעה עשויה להיות הפסדית.

על-פי הנתונים של הלמ"ס, היחס בין מחיר דירה לבין שכר הדירה במשק, נמצא ברמתו הגבוהה ביותר משנת 1995 - כלומר, קצב עליית המחירים התנתק מקצב הגידול בשכר הדירה ומצמיחת השכר.

הנתונים מצביעים על כך כי התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל עומדת כיום על כ-3% (ובאיזורי הביקוש נמוך מכך), וכאשר לוקחים בחשבון גם את ריביות המשכנתא שזינקו בשנה האחרונה, התשואה עשויה להימחק לחלוטין.

בנוסף, נתונים אלה מצביעים על חוסר-איזון, ואולי אף מרמזים על עצירה קרובה בעליית המחירים.

מה דעתכם על הדברים? האם כל הדברים הללו, בשילוב עם מגבלות המס השונות על משקיעים, יביאו לעצירה ברכישת דירות להשקעה?

Photo

Post has shared content
האם בקרוב משקיעים יוגבלו ל-25% משכנתא בלבד?

רק אתמול סיפרתי לכם על כך שאולי הגיעה הנקודה בה לא משתלם יותר לרכוש דירה להשקעה בישראל (קישור לפוסט: http://bit.ly/2k7PqWI).

כעת, עשויה להצטרף סיבה נוספת, שעשויה לגרום לירידה חדה בכניסת משקיעים אל השוק - והיא הגבלה נוספת על אחוז המימון.

חברי הכנסת אלי כהן ואכרם חסון מכולנו, הגישו הצעת חוק המגבילה את המשכנתאות למשקיעים ל-25% בלבד ממחיר הנכס (לעומת 50% כיום).

בבנק ישראל, ד"א, מתנגדים להצעה, ובנוסף אליהם קיימת התנגדות גדולה מלשכת עורכי הדין.

כמו כן, צריך לזכור כי כבר כיום ישנם משקיעים רבים שעוקפים את מגבלות המימון הקיימות באמצעות רישום הנכס על-שם ילדיהם (להם זאת דירה ראשונה, ולכן מתאפשר להם לקחת מימון בגובה 75%).

מה דעתכם? האם הצעת החוק תעבור והאם תהיה לה השפעה אמיתית על משקיעי הנדל"ן?

Photo

Post has shared content
בנק ישראל לבנקים: אפשרו ללקוחות לעבוד עם יועצי משכנתאות חיצוניים!

כבר תקופה ארוכה שבנק ישראל מנסה להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות החיצוניים בבנקים, וזאת במקביל לבדיקה של רשות ההגבלים על חשד לתיאום ריביות המשכנתא בין הבנקים.

בשנה האחרונה, הבנקים הגדולים למשכנתאות, צמצמו משמעותית את העבודה מול יועצים חיצוניים - דבר שהתבטא בעיקר בהערמת קשיים לקבלת אישור של היועצים מול הבנק, ובכל ההתנהלות מול הלקוחות.

כעת, בנק ישראל קורא לבנקים לקבוע בתוך שלושה חודשים (עד מאי) נהלים מסודרים לעבודה מול היועצים - את החשובים שבהם, תוכלו למצוא בתמונה המצורפת לפוסט.

חשוב לציין כי בנק ישראל אינו מתכוון לפקח בשלב זה על יועצי המשכנתאות החיצוניים, אך הוא מנסה להסדיר את הנושא לאור תלונות רבות שהגיעו מלקוחות ומהיועצים עצמם בשנה האחרונה.

מה דעתכם על הדברים? האם הבנקים יתקפלו ויאפשרו ליועצים החיצוניים לחזור לעבודה שוטפת?

Photo

Post has shared content
הלמ"ס מקפיאה פרסום נתונים על מכירת דירות חדשות!

לפני מספר ימים פורסם כי בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצאו ליקויים חמורים בנוגע לנתונים אותם היא מפרסמת בנוגע למספר הדירות החדשות הנמכרות בכל חודש.

הדו"ח של הלמ"ס בכל חודש כולל שני נתונים חשובים מאוד לענף הנדל"ן - מספר הדירות החדשות שנמכרו, ומספר הדירות הלא מכורות שנותרו במלאי ("דירות על המדף").

על-פי הלמ"ס, מקור הבעיות בפרסומים הוא בנתונים שמעביר משרד הבינוי והשיכון - ועל כן פרסום נתונים אלו יוקפא עד שתוסדר הבעיה.

לטענת משרד הבינוי והשיכון, הבעיה קיימת רק בדיווח על מלאי הדירות הלא מכורות - כך, הנתונים אותם העבירו ללמ"ס היו גבוהים מהמצב האמיתי בשנתיים האחרונות (במקרים מסוימים הסטייה הגיעה לכ-2,000 דירות).

יחד עם זאת, הלמ"ס ימשיכו לפרסם את שאר הנתונים הנוגעים לענף הנדל"ן - היקף התחלות בניה, גמר בנייה, מחירי דיור וכיו"ב.

מה דעתכם על הדברים? האם יש גורם אחד במדינה הזאת שיודע את המצב האמיתי של שוק הנדל"ן?

Photo

Post has shared content
מה הקטע עם השקעות נדל"ן בחו"ל והאם זה כדאי?

היכנסו עכשיו כדי לקרוא >>> http://bit.ly/2koTMZI

Post has shared content
Wait while more posts are being loaded