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Immobilier locatif : le Pinel plus rentable que le Duflot.

Nos simulations le montrent : le dispositif d’investissement locatif Pinel dope les rendements bruts de 1 à 2 points par rapport à son prédécesseur.

C’est l’heureuse surprise de ce début d’année. A peine voté, le dispositif d’investissement locatif Pinel, du nom de la nouvelle ministre du Logement, semble déjà trouver un écho favorable auprès des particuliers désirant acheter pour louer.
Il faut dire que ce bonus fiscal ne manque pas d’atouts par rapport à son prédécesseur. Contrairement au Duflot, qui obligeait à louer sur une durée minimum de 9 ans, le Pinel permet de limiter sa location à 6 ans, puis de se réengager sur 9 ans et sur 12 ans. La réduction d’impôt augmente alors en fonction de ces trois durées de mise en location, passant de 12% à 18%, puis 21% (plafonnée dans la double limite d’un investissement de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré).

Autre nouveauté : chacun a désormais la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, ce qui était impossible avec le Duflot. Surtout, et c’est bien là la cerise sur le gâteau pour les investisseurs, les plafonds de loyer à respecter ont été relevés un peu partout en France. Dans quelque 1.180 communes, les acheteurs peuvent, en raison de nouveaux zonages, louer plus cher qu’auparavant… Et donc doper de manière significative la rentabilité de leurs opérations, comme le montrent nos simulations ci-dessous.
Pour en savoir plus au sujet des zonages 
Pour mesurer l’attrait du Pinel par rapport à son prédécesseur (le Duflot), nous avons en effet simulé les rendements d’opérations locatives dans trois villes différentes – Lyon (Rhône-Alpes), Chatou (Ile-de-France), Dijon (Bourgogne) – en prenant à chaque fois soin de comparer les performances offertes par les anciens et les nouveaux plafonds de loyers. A chaque fois, les gains sont significatifs.

1) Cas d’un studio de 37 mètres carrés, loué en loi Duflot durant 9 ans ou en loi Pinel durant 12 ans, et dans tous les cas revendu après 15 ans. Pour le plafond de loyer, prise en compte du coefficient multiplicateur de surface, valable en Duflot comme en Pinel. (2) Rendement tenant compte de la revente après 15 ans (au prix d’achat) et avec les hypothèses suivantes : + 1% par an pour les loyers, + 2% par an pour les charges et taxes, crédit à 2,8% sur 15 ans, assurance à 0,36%, investisseur imposé à la tranche marginale de 30%.
Sources : Union financière de France
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2015-02-25
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Travaux de rénovation : la longue liste des aides dont vous pouvez profiter !

Face à la crise, au poids des impôts locaux et à la flambée des charges, de plus en plus de (co)propriétaires tendent à négliger l’entretien et la rénovation de leurs logements. Une kyrielle d’aides - souvent méconnues - est pourtant disponible pour soutenir le financement des petits et gros travaux. Tour d’horizon.

> Un Eco prêt à taux zéro simplifié… mais encore indisponible pour les copropriétés

L’Eco prêt à taux zéro (Eco PTZ), dispositif qui permet aux propriétaires d’emprunter jusqu’à 30.000 euros sans intérêt en vue de financer des travaux d’isolation, a été réaménagé en fin d’année. Désormais seules les entreprises et artisans labélisés RGE (responsable garant de l’environnement) sont en droit de réaliser les travaux éligibles à ce prêt . 
Surtout, les banques sont désormais totalement déchargées de la sélection des dossiers. Ce sont les entreprises missionnées pour les travaux qui en ont directement la charge.
En revanche, "l’Eco prêt à taux zéro collectif", que le gouvernement promet depuis le début de l’année aux copropriétaires, peine toujours à voir le jour, les banques n’ayant, selon nos informations, pas encore obtenu les garanties suffisantes de la part du gouvernement pour le distribuer.

> Un maxi crédit d’impôt

Jusqu’au 31 décembre 2015, les propriétaires et autres locataires occupant leur logement à titre de résidence principale ont la possibilité de déduire de leur impôt sur le revenu 30% du montant des travaux de rénovation énergétique engagés. Ce, dès la première opération et à condition que l’entreprise soit là encore  labélisée RGE .

Ce super crédit d’impôt de 30% s’applique à la liste des travaux suivants :
- isolation des murs ;
- isolation des toitures ou terrasses ;
- isolation des parois vitrées ;
- installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant au bois ou autre biomasse ;
- installation équipements de production d’ECS fonctionnant à l’énergie solaire ou avec une pompe à chaleur ;
- installation de chaudières à condensation ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse, énergie éolienne).
Cet avantage fiscal ne concerne que les seules dépenses en matériel (non le coût de main d’œuvre). Le montant global des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt reste plafonné à 8.000 euros pour une personne seule et à 16.000 euros pour un couple soumis à une imposition commune (majoré de 400 euros par enfant à charge).
Le crédit d’impôt peut être cumulé avec l’Eco PTZ, à condition de respecter certains plafonds de ressources. Le revenu fiscal de référence de l’année N- 2 ne doit pas dépasser 25.000 euros pour une personne seule et 35.000 euros pour un couple, auxquels s’ajoutent 7.500 euros par personne à charge.

> Les prêts travaux des banques

La plupart des enseignes bancaires proposent des prêts spécifiquement dédiés aux travaux de rénovation énergétique. Les conditions dépendent évidemment de chaque banque. Chez LCL, le prêt économie d’énergie permet, par exemple, d’emprunter entre 3.000 et 21.500 euros à 4,5% (hors assurance) sur 12 à 84 mois pour tous les travaux éligibles au crédit d’impôt développement durable. Avant de souscrire, pensez toutefois à comparer le taux de ces crédits avec ceux des prêts classiques à la consommation, qui peuvent parfois être plus intéressants.

> Les prêts bonifiés des fournisseurs d’énergie

On l’oublie souvent : mais EDF et GDF Suez proposent aussi des prêts dédiés aux propriétaires engageant des travaux de rénovation dans leur logement.
La gamme des prêts GDF SUEZ DolceVita permet, par exemple, d’emprunter entre 4.000 et 21.500 euros pour des taux compris entre 0 et 4,55% (TEG). Le taux variant selon le montant emprunté, mais aussi la nature des travaux engagés (isolation des combles, thermique, remplacement de chaudières…)
De leurs côtés, les prêts Bleu ciel d’EDF offrent la possibilité d’emprunter entre 1.500 et 75.000 euros à des taux de 0,85 % à 3,35 % (TEG) selon le montant et la durée. Sont éligibles : les travaux d’isolation, l’installation de chauffage à bois, de pose de fenêtre…

> Les primes d’énergie

C’est certainement le bon plan le moins connu : dès lors que vous engagez certains types de travaux (isolation, installation de chauffage…), vous pouvez aussi prétendre à des aides de plusieurs centaines d’euros auprès des fournisseurs et distributeurs d’énergie (EDF, GDF, Total mais aussi des enseignes comme Leclerc, Auchan, Carrefour…). Ces entreprises ont, en effet, été contraintes par l’Etat d’inciter les ménages à engager de travaux de rénovation. D’où des primes pour susciter votre intérêt… Pour profiter de ces coups de pouce, deux possibilités : s’adresser directement à ces entreprises ou se connecter à des plateformes spécialisées - Primesenergie.fr, Ceenergie.com, Calculeo.fr – : elles valideront votre devis et votre dossier. A partir du 1er juillet 2015, seuls les travaux réalisés par des entrepreneurs labélisés RGE seront éligibles.

> Les aides de l’Anah pour les plus modestes

Les ménages aux ressources modestes peuvent prétendre à des aides spécifiques de l’Agence nationale de l’habitat dans certains cas : lutte contre l’habitat indigne et dégradé, contre la précarité énergétique… Les subventions allouées grimpent jusqu’à 50% du montant des travaux lui-même plafonné à 50.000 euros.

> Les coups de pouce des collectivités locales

Selon les territoires et les échelons territoriaux – communes, intercommunalités, départements, régions – ces aides prennent des formes variables. Il peut s’agir de complément aux subventions de l’Agence nationale de l’habitat, de prêts bonifiés…
Pour davantage de précisions, vous pouvez contacter l’Agence départementale de l’information sur le logement (les antennes locales de l’Anil) la plus proche de chez vous ou vous connecter directement sur le site de l’Anil qui recense toutes les aides .
Guillaume Chazouillères
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Et si 2015 était l’année du logement ancien !

Selon Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, une série de facteurs combinés pourrait être favorable aux ventes de logements anciens cette année. Analyse.
"Depuis deux ans, l'opinion a tout lieu de croire que l'immobilier va mal. Tout s'est mélangé, l'appréciation politique des mesures prévues, puis votées, puis retouchées, la lecture économique, l'analyse du marché de la revente et celle du neuf. Pourquoi ces messages sombres ? D'abord parce que la culture des acteurs de l'immobilier est encore un mélange de grand courage, d'audace entrepreneuriale, d'intelligence, d'indépendance...et de dépendance à la décision publique. La pente de la communauté professionnelle est encore trop de compter sur les pouvoirs publics, alors que l'Etat n'a plus les moyens des aides. Elle oublie parfois aussi que le logement en France, depuis la Reconstruction, n'est pas assimilié à un bien ordinaire et que le regard de la puissance publique pèse sur l'immobilier résidentiel comme sur aucun autre secteur d'activité. 
L'essentiel de la loi ALUR s'explique ainsi, par la volonté de mieux réguler le marché et d'éradiquer ses excès et ses dérives.
A en croire nombre de prédictions expertes, 2014 devait être un très mauvais millésime. Qu'en a-t-il été ? Les performances de la construction neuve ont certes été aussi mauvaises que prévu : anticiper les chiffres n'est pas difficile dans ce secteur, où les autorisations de construire et les mises en chantier sont des indicateurs avancés scrutés par tous. En clair, il n'y avait malheureusement aucun doute quant aux résultats 2014 de la construction, et on aurait pu le dire en 2012 ! Certains d'ailleurs le disaient. On sait aussi qu'un terrain qui n'est pas mis en vente, c'est un logement qui n'est pas vendu quatre ans plus tard. Tout cela pour dire que le procès fait au ministre de l'année d'avant n'a aucun sens, et que les causes sont à rechercher dans le passé proche voire plus lointain.
Pour l'ancien, rien de tout cela. Les décisions de vente et les mises en marché sont quasi concomitantes et les achats ressortissent à la même temporalité. Ils ne sont pas prévisibles de façon mécanique. En revanche, ventes et achats sont de l'ordre du besoin pour 80% d'entre eux. Sur la base de cette robustesse, les variables sont essentiellement l'accès à la ressource, taux d'intérêt nominal - c'est-à-dire facial, compte non tenu de l'inflation - et distribution plus ou moins ouverte des crédits, les prix et le moral des ménages. Au bout du compte, 2014 s'est achevée avec 720.000 transactions. Comment le marché a-t-il osé se mieux porter que les voix autorisées ne le pressentaient ?
D'abord parce que la satisfaction des besoins, consécutifs aux événements majeurs de la vie, naissance, décès, union, séparation, mutation, ne peut se différer longtemps, nonobstant les baisses de moral des ménages. Ensuite parce que les conditions de financement par les banques ont été remarquables en 2014. Enfin, parce que les mises en causes des mesures de la loi ALUR, globalement favorables aux consommateurs - dans le sens de la transparence, de la sécurité et de la valeur ajoutée - par une partie des professionnels ont laissé l'opinion à peu près indifférente. Surtout, les prix se sont rapprochés de la solvabilité des ménages. Qui plus est, ils l'ont fait, selon les territoires, pour la deuxième ou la troisième année consécutive, resolvabilisant vraiment les acheteurs. Ce phénomène a même fini par atteindre les marchés les plus attractifs et les plus tendus, jusqu'à Paris intra muros. De la capitale, il faut reconnaître qu'elle a marqué le pas : après quinze ans d'augmentation des prix, à deux chiffres pendant dix ans et un chiffre encore pendant les cinq années suivantes, les biens parisiens ont au pire cessé de voir leur valeur grimper et au mieux se corriger de 3 à 5%. Il faut ajouter que dans beaucoup de marchés de région, l'asthénie de la production neuve a probablement conduit une fraction des acquéreurs potentiels, en particulier accédant à la propriété, à se reporter sur l'ancien.
Et en 2015 ? Les fondamentaux qui ont valu à 2014 d'être une bonne année ne vont pas changer. Le dernier coup d'éclat de la Banque centrale européenne témoigne, contre certains oracles, que les taux ne sont pas près de remonter. Les prêteurs en outre se livrent en France une guerre commerciale sans merci, qui profite aux emprunteurs : en 2014, un prêt sur cinq est le fruit d'un rachat par une autre banque, à de meilleures conditions que celles consenties par la banque initiale. Le moral des ménages peut-il être plus affecté qu'en 2014, du fait du chômage notamment, jusqu'à contrarier la logique de satisfaction des besoins de vie ? Sans être à écarter, cette hypothèse est peu crédible : la mobilisation pour l'emploi est forte de la part de tous les acteurs, les promesses de croissance moins pessimistes et l'endiguement du chômage possible. Par dessus tout, la vigueur exceptionnelle de notre démographie va accentuer les besoins du pays en logements, en achats comme en location. Enfin, la propriété joue un rôle psychologique indiscutable dans les périodes difficiles : elle offre des perspectives existentielles, contre la noirceur économique. J'irai jusqu'à dire qu'elle constitue pour les familles une réaction et un remède contre les tragédies géopolitiques que nous traversons.
Qu'en sera-t-il des prix ? L'importance des besoins peut-elle, comme certains observateurs le croient, faire remonter les valeurs, singulièrement en Ile-de-France ? Non. C'est désormais la capacité contributive des ménages qui dicte sa loi aux prix. Les acquéreurs tiennent le manche et ont recouvré durablement le pouvoir de négocier les prix, fût-ce dans la capitale.
Un dernier événement a toutes les chances de bénéficier à l'ancien : l'élan de rénovation énergétique, que la Confédération des artisans et des petites entreprises du bâtiment par exemple prévoyait la semaine dernière. Il va changer l'image des logements existants aux yeux des Français, et en quelque sorte leur donner une modernité de nature à les rendre plus compétitifs par rapport au neuf.
Pour toutes ces raisons, 2015 pourrait bien être l'année du logement ancien. Il appartient aussi aux professionnels de la transaction, agents immobiliers, agents commerciaux, réseaux de mandataires, notaires, de faire définitivement un sort à l'abattement du secteur, qui pourrait contrarier les ressorts les plus puissants."
Henry Buzy-Cazaux
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Impôts locaux : les hausses qui nous attendent cette année et en 2016.

Taxe d’habitation et foncière, surtaxe exceptionnelle sur les résidences secondaires et les terrains à construire… certaines décisions pèseront dès cette année sur le portefeuille des propriétaires et locataires. Focus.

> Hausses localisées cette année… généralisées l’an prochain

Élections départementales et régionales obligent, nos élus ne seront probablement qu’une poignée à oser relever leurs impôts locaux dès cette année. Il n’empêche : quelques hausses notables sont déjà au menu dans de grandes agglomérations. A Lyon, les taux de la taxe d’habitation seront ainsi augmentés de 4% et ceux de la taxe foncière de 6,17% en 2015. Même scénario pour la maire de Lille, Martine Aubry, qui a annoncé le revalorisation de la taxe foncière de 10,5%. Autres échos, même si rien n’est encore acté, les mairies de Bordeaux et de Toulouse pourraient aussi être amenées à augmenter leurs impôts locaux dès cette année.
En 2016, en revanche, le coup de bambou devrait être bien plus généralisé. "Une hausse des impôts locaux de 5 à 10% en moyenne sur l’ensemble des communes est tout à fait envisageable", pronostique Olivier Régis, délégué général du Forum des villes. En cause notamment : la baisse programmée des dotations de l’Etat et les surcoûts engendrés par la mise en place de la réforme des rythmes scolaires qui pèseront mécaniquement sur les budgets de nombreuses communes.

> D’éventuelles surtaxes d’habitation sur les résidences secondaire dès le 28 février 2015

En attendant de savoir à quelle sauce fiscale votre logement sera réellement mangé, sachez que des surtaxes d’habitation risquent fort de s’abattre sur vos résidences secondaires dès cette année. Gouvernement et parlementaires l’ont en effet acté en fin d’année : les quelque 1.100 communes situées en zones tendues (Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Nice… ) ont, si elles le souhaitent, jusqu’au 28 février 2015 pour relever de 20% le taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les biens meublés non loués.

> Une surtaxe foncière attendue d’ici fin février

La mesure est passée quasi-inaperçue : afin d’inciter les propriétaires de terrains à bâtir à vendre, et du même coup libérer du foncier, le gouvernement a aussi décidé de majorer, dès cette année, la taxe foncière des parcelles constructibles autour des grandes agglomérations. L’idée étant de relever automatiquement de 25% les valeurs locatives cadastrales qui servent de base au calcul de la taxe foncière. Initialement les 28 unités urbaines englobant quelque 1.100 communes soumises à la taxe sur les logements vacants devaient être visées. Mais comme nous l’annoncions en fin d’année , certaines villes ont fait de la résistance. Bilan des courses : la liste exacte des agglomérations visées ne devraient être communiquée par le gouvernement que le 28 février 2015.

Guillaume Chazouillères 
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Acheter un bien immobilier pour la première fois.

Début 2015, le prêt à taux zéro revient dans l'immobilier ancien. Un coup de pouce pour les ménages jeunes et modestes pour pouvoir acheter un bien immobilier.
37% seulement des acheteurs aujourd'hui sont des primo accédants, c'est à dire qu'ils achètent un bien immobilier pour la première fois. Les primo accédants sont de moins en moins nombreux, ont en moyenne 32 ans, empruntent 140.000 euros avec toujours en moyenne 10 à 30 .000 euros d'apport. Dès jeudi, si vous être primo accédant, il vous sera possible de bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'immobilier ancien, sans compter que la période est vraiment propice à l'achat.
Sandrine Allonier, responsable des relations banques de vousfinancer.com (courtier en crédit immobilier) a accepté de répondre à nos questions.
Si vous êtes jeune et que vous achetez pour la première fois, certaines banques peuvent vous proposer des prêts avec des taux plus bas sur des durées plus longues pour vous aider. Si vous avez moins de 36 ans, vous allez pouvoir parfois payer la garantie de votre prêt moins cher : renseignez-vous auprès de votre établissement bancaire. Concernant l'assurance de prêt, si vous avez moins de 40 ans, vous pouvez également faire des économies en prenant une délégation d'assurance, c'est-à-dire un contrat autre que celui proposé par la banque du prêt.
Enfin aujourd'hui les banques sont particulièrement attentives à la situation des emprunteurs et il vous sera demandé à peu près 10% d'apport personnel pour acheter un bien.
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#Immobilier locatif : la bonne surprise du dispositif Pinel

C’est fait. Après moult discussions, députés et sénateurs ont entériné les contours définitifs du dispositif d’investissement locatif Pinel - du nom de la ministre du Logement -, dans le cadre de la loi de finances 2015. Et le moins qu’on puisse dire, c’est que les investisseurs amoureux de la pierre sont gâtés !
Grâce à ce nouvel avantage fiscal, les particuliers, achetant un logement neuf pour le louer, bénéficieront - pour toutes les opérations réalisées depuis le 1er septembre 2014 -  d’une réduction d’impôt à la carte qui augmentera selon la durée d’engagement de la mise en location : elle sera de 12% du montant de l’investissement s’ils louent pendant 6 ans, de 18% pendant 9 ans et pourra même grimper jusqu’à 21% pour des locations prolongées jusqu’à 12 ans (contre uniquement 18% sur 9 ans avec le Duflot). Comme auparavant, la coup de pouce fiscal sera plafonné dans la double limite d’un investissement de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré, quelle que soit la zone de construction.

Autre grande nouveauté : pour les opérations conclues à compter du 1er janvier 2015, on pourra louer le bien à ses ascendants et descendants. Ces derniers devront toutefois respecter, au même titre que tout autre locataire, les plafonds de ressources imposés par le dispositif, ne pas être rattachés au foyer fiscal du propriétaire, enfin acquitter des loyer dans la norme du marché. "Il s’agit là d’une règle fondamentale : dès lors qu’un avantage fiscal est offert pour un dispositif locatif, le logement ne peut être mis à disposition gratuitement. Le fisc scrutera les loyers fixés qui, en cas de revenus fonciers manifestement sous-évalués, seront automatiquement réajustés en fonction des prix de marché", explique Florent Belon, fiscaliste chez Fidroit.

Inutile donc de jouer au petit malin avec l’administration fiscale. D’autant que nos récentes simulations , réalisées avec la société Fidroit, montrent, là encore, que le nouveau dispositif Pinel va s’avérer beaucoup plus rentable que son prédécesseur Duflot, notamment dans de nombreuses villes où les opérations sont dopées par les nouveaux zonages . 

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Immobilier : encore des baisses de prix attendues en 2015 !

Après trois ans de replis, les tarifs des logements anciens vont encore fortement baisser cette année selon les professionnels.
Aucun doute : la baisse des prix de l’immobilier s’est bel et bien installée un peu partout en France. Après déjà deux années de replis en 2012 et 2013 , la valse des étiquettes a encore atteint 1,7% sur l’ensemble de l’année 2014, selon la Fnaim . Des chiffres en phase avec ceux dévoilés ce lundi par le réseau Century 21 (850 agences) qui évoque un effritement de 2,4% sur l’année.

A l’exception du Limousin où les prix des logements sont étonnamment repartis à la hausse (+3,7% en 2014), cette correction n’épargne aucune région. L’ an passé les prix ont ainsi baissé de 7,4% dans le Languedoc Roussillon, de 6,7% en Poitou-Charentes, de 5,6% en Auvergne, de 2,8% en Midi-Pyrénées et même de 2,6% en Ile-de-France…
 
Face à la morosité ambiante, de plus en plus de vendeurs se résignent à lâcher un peu de lest pour parvenir à trouver preneur. Des rabais qui ont trouvé un écho favorable : en un an, le nombre de jeunes primo-accédants de moins de 30 ans a augmenté de 9%.
Il n’empêche : ces ajustements tarifaires ne semblent pas encore suffisants pour dégripper complètement la machine : en 2014, 720.000 ventes de logements anciens ont été conclues, selon la Fnaim. A peine plus qu’en 2013. Et surtout bien en deçà des scores atteints lors des belles années d’avant-crise (avant 2008) où l’on dépassait aisément les 820.000 transactions.

Dans ce contexte les professionnels ne sont guère optimistes pour 2015. Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA publié ce lundi, 52% des agents et autres promoteurs sondés anticipent une nouvelle baisse des prix cette année. Pour 40% d’entre eux, celle-ci ira même au-delà de 5%.
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