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Loïc FROCHOT
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Les investisseurs privés boudent l'immobilier locatif

Investir dans la pierre, louer un appartement et bénéficier d'un revenu complémentaire ne fait plus recette. Les investisseurs se détournent de l'immobilier locatif dans l'ancien pour se tourner vers les commerces et les bureaux.

Immobilier locatif à Paris : un recul dans l'ancien

À Paris, la tendance est très nette, les investisseurs désertent l'immobilier locatif au profit de l'immobilier d'entreprise et de commerce. Un désintérêt qui serait dû à une législation trop contraignante, notamment depuis le projet de loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové). Néanmoins ces mesures ne sont pas les seules responsables, puisque les chiffres sont mauvais depuis déjà deux ans. La crise économique a sans nul doute une part de responsabilité dans cette situation. L'agence Century 21 estime à 81 000 le nombre de logements dans l'ancien qui n'auraient pas trouvé preneur auprès des bailleurs locatifs. La situation est un peu meilleure dans le neuf avec un léger rebond au 2ème risque d'être confronté à une pénurie de logements, entraînant inévitablement une hausse des loyers, une sélection plus rigoureuse des locataires et le retour de pratiques à la limite de la légalité. Cette situation tendue sera amplifiée par une insuffisance du nombre de logements construits chaque année et notamment de logements à loyers modérés.

Investir dans l'immobilier : des solutions alternatives

Ce désintérêt des investisseurs pour l'immobilier locatif dans l'ancien profite à l'immobilier d'entreprise et de commerce : la part des achats au titre de l'investissement dans ce secteur a connu une hausse de 19,5% à Paris entre le 3ème Peu développé, le marché de la location meublée pourrait également bénéficier de cette désaffection des investisseurs privés. En effet cette solution présente plusieurs avantages, susceptibles de rassurer les propriétaires. Les durées de location étant moins élevées et les clients souvent plus fortunés, notamment à Paris, les propriétaires font fassent à moins d'impayés. De plus, en cas de problème, le propriétaire peut plus facilement récupérer son bien quand il s'agit d'un meublé puisque le bail peut être rompu chaque année avec un préavis de 3 mois. Enfin les propriétaires de meublés bénéficient d'une fiscalité avantageuse.

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Immobilier parisien : le renouveau de Beaugrenelle

Avec son architecture, emblématique des années 70, le centre Beaugrenelle, situé à Paris, faisait grise mine et voyait ses commerçants fermer les uns après les autres. Démoli puis reconstruit, il vient d'ouvrir à nouveau ses portes, modifiant radicalement le visage de ce quartier des bords de Seine.

Un centre commercial pour redynamiser le quartier

Le nouveau centre Beaugrenelle n'a plus rien à voir avec l'ancien : l'urbanisme sur dalle a cédé la place à une façade vitrée et à une toiture végétalisée de 7000 m2, sur laquelle sont implantés des jardins partagés. Ouvert sur le quartier qui l'entoure ce centre commercial aux lignes futuristes offre 50 000 m2 de surfaces de vente, réparties en trois îlots, dont les deux principaux sont reliés par un pont transparent. Au total Beaugrenelle propose 120 boutiques, un multiplexe de 10 salles de cinéma et 14 restaurants, répartis en trois pôles : le pôle Magnetic dédié à la mode, à la maison et à la culture ; le pôle Panoramic, dédié à la restauration et aux loisirs ; le pôle Express, dédié aux commerces de proximité en pied d'immeubles. Les premiers jours d'exploitation semblent concluants pour ce nouveau Beaugrenelle qui a connu une affluence record le week-end de son ouverture : 35 000 visiteurs contre 10 000 attendus. Une réussite qui a engendré de nombreux problèmes : métro surchargé, rue bloquée et parking saturé…

Quel impact sur le marché de l'immobilier ?

S'il est encore difficile de mesurer l'impact de ce nouveau centre commercial, labellisé Haute Qualité Environnementale, sur les prix de l'immobilier, on peut supposer que sa création soutiendra les prix élevés déjà pratiqués dans les immeubles avoisinants que ce soit les tours du Front de Seine ou les immeubles plus anciens situés près du métro Charles-Michels, où le prix du mètre carré peut atteindre 9000 euros dans certains cas.

L'armée se dote de la plus grande installation photovoltaïque de Paris

Le quartier Balard, au sud de Paris, accueillera dès 2015 le ministère de la défense, ainsi que les états-majors des armées françaises dans un immense complexe immobilier, situé en bordure du périphérique. Le bâtiment sera recouvert de 7000 mètres carrés de silicium, ce qui représentera la plus grande centrale de production photovoltaïque de la capitale. C'est une entreprise liégeoise Issol qui a remporté le marché et doit maintenant relever ce défi ambitieux. Laurent Quittre, fondateur de la société, ne souhaite pas rivaliser avec les panneaux standardisés made in China mais proposer du sur mesure. Notre métier, dit-il, s'apparente à celui des menuisiers ou des verriers. Nous devons être capables de concevoir des pièces sur mesure. La toiture du futur ministère de la défense a nécessité la création de 1500 modèles d'éléments photovoltaïques aux dimensions différentes.

Le projet Balard 2015, porté par trois agences d'architectes, vise une certification Haute Qualité Environnementale et un label Bâtiment Basse Consommation. Cette certification interviendra après différents audits réalisés par un organisme indépendant, chargé de contrôler l'empreinte énergétique et la prise en compte des mesures environnementales à chacune des phases clés du projet. Au-delà des 7000 m2 de panneaux photovoltaïques, différents systèmes sont prévus, comme la récupération des eaux pluviales, l'installation de thermo-frigo-pompes ou encore celle de quatre puits géothermiques. La fin des travaux est prévue pour 2015 et l'achèvement des personnels pour 2016.

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Immobilier en Ile-de-France : les prix sont en baisse

La tendance baissière, constatée à Paris, concerne également de nombreuses villes de banlieue, même si certaines communes résistent mieux.

Vente d'appartements : les délais se rallongent

Le délai entre la mise sur le marché d'un bien et la vente de celui-ci augmente alors même que les prix sont en baisse. Les acheteurs sont de plus en plus difficiles, ils prennent leur temps, comparent et n'hésitent plus à marchander pour obtenir les meilleurs prix. Les agences immobilières qui jouent souvent la carte de la concurrence pour inciter les potentiels acquéreurs à se décider doivent revoir leur discours.

Chute des prix de l'immobilier dans les Hauts-de-Seine

Longtemps plébiscité le département des Hauts-de-Seine, à quelques rares exceptions, subit lui aussi une décote d'environ 5 à 8%. C'est le cas à Malakoff, à Montrouge ou encore à Meudon. Issy-les-Moulineaux et Vanves n'échappent pas à cette règle et rares sont les propriétaires qui parviennent à vendre un bien en moins de six mois. Les prix jugés trop élevés par les acheteurs doivent être revus à la baisse, y compris sur l'île Saint-Germain, pourtant très prisée.

Un marché de l'immobilier en replis dans l'est parisien

L'est parisien n'est pas mieux lotis et le nombre de transaction à Pantin, au Pré-Saint-Gervais ou aux Lilas stagne du fait de prix trop souvent alignés sur les tarifs parisiens. Les propriétaires peinent à vendre leurs biens et les acheteurs en profitent pour faire des offres de 10% inférieures à la somme demandée. Les professionnels pensent que d'ici la fin de l'année les prix devraient encore baissés dans ces différentes communes.

Un marché de l'immobilier bloqué dans certaines communes

À Neuilly et à Levallois, les prix restent élevés, mais le marché est bloqué : les transactions ont chuté de 21% en un an et les délais de vente ne cesse de s'allonger. Si les maisons, qui restent très recherchées, partent rapidement, il n'en est pas de même des grands appartements familiaux, qui sont les plus touchés par cette crise immobilière.

Immobilier en Ile-de-France : les acheteurs plébiscitent certains secteurs

Les villes qui résistent le plus sont situées au nord de la capitale : Saint-Ouen, Aubervilliers et Saint-Denis connaissent un certain engouement du fait de l'arrivée de nouvelles lignes de métro, de l'implantation de nombreuses entreprises et d'un prix au m2 très abordable. Après s'être stabilisé il repart même à la hausse dans certains quartiers. Finalement seules quelques communes des Yvelines semblent résister comme le centre du Vésinet ou de Versailles.

Un homme a passé 15 ans dans 1,56m2

Quand on découvre l'histoire de cet artiste peintre de 55 ans, on ne sait pas ce qui est le plus choquant : la taille de son logement, 1,56m2, ou le montant de son loyer, 330€… Après 15 ans d'enfer, il assigne sa propriétaire en justice. Dominique a passé 15 ans dans une soupente parisienne, aux linteaux vermoulus, dotée d'un vasistas mal en point et d'un simple lavabo. Par peur de se retrouver à la rue, il n'a jamais osé se plaindre et s'est acquitté durant toutes ces années d'un loyer mensuel de 330€ ! Aujourd'hui relogé dans une HLM il attaque son ancienne propriétaire et lui réclame le remboursement des cinq dernières années de loyer, ainsi que la somme de 5000€ au titre du préjudice moral. Pour sa défense, cette dernière rejette la faute sur l'agence immobilière à laquelle elle avait confié la gestion de son bien. Le tribunal devrait rendre son verdict le 17 décembre prochain.

Comme Dominique, la Fondation Abbé Pierre estime que 3,6 millions de français étaient mal-logés en 2012. Pour mémoire, la loi oblige chaque propriétaire à fournir un logement décent à son locataire. Ce qui implique une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m2, soit un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes. Le code de la santé publique interdit quant à lui la location, à titre gratuit ou onéreux, de caves, sous-sols, combles ou de tout autre local par nature impropre à l'habitation. Il est évident que dans le cas de Dominique aucunes de ces obligations légales n'a été respectée.

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La moyenne des charges de copropriété à Paris atteint 32,90€ le m2

La FNAIM publie son premier observatoire des charges de copropriété à Paris. Les résultats montrent, qu'en moyenne, les copropriétaires parisiens déboursent 2167 euros par an pour s'acquitter de ces charges.

Comparer ses charges
Les charges de copropriétés représentent un poste budgétaire important pour les copropriétaires de la capitale, qui vont désormais avoir la possibilité de comparer ce qu'ils payent avec leurs voisins. L'étude publiée le 12 novembre par la FNAIM propose en effet un indicateur, basé sur l'analyse de 1776 immeubles parisiens, soit 39 748 lors de copropriété. Ce chiffre devrait permettre aux conseils syndicaux d'être alertés par des montants de charge très supérieurs à la moyenne. Cet observatoire rend désormais les dépassements de charges plus visibles, ce qui obligera les professionnels à se positionner par rapport à cette moyenne en justifiant les dépenses jugées trop élevées.

Vos charges de copropriété décortiquées à la loupe
À Paris, l'analyse des charges montre que le premier poste de frais concerne les frais de personnels, gardien ou personne en charge du ménage, 970 euros en moyenne par mois. Viennent ensuite le chauffage collectif, avec une moyenne de 610 € par mois, les frais liés au fonctionnement des ascenseurs, 182€, et enfin les honoraires des syndics, 155€, et les assurances. Cette répartition diffère de celle de 2012, constatée l'association des responsables de copropriétés qui dénonçait une hausse constante des charges et des frais de gestion souvent supérieurs au coût d'un ascenseur.

Cet observatoire des charges de copropriétés, basé sur les comptes des syndics approuvés par les copropriétaires et certifiés par huissier, sera publié chaque semestre par la FNAIM. Si seuls les immeubles parisiens sont actuellement concernés, cela ne devrait plus être le cas prochainement. La chambre syndicale de l'immobilier s'engage à intégrer dans son étude la petite et la grande couronne dès l'année prochaine.

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Immobilier : évitez le redressement fiscal !

Le fisc met à la disposition des propriétaires parisiens un nouvel outil d'évaluation de leur bien immobilier afin de leur éviter un redressement fiscal. Le fisc et l'évaluation immobilière

Accessible pour Paris et le Limousin, Patrim, permet aux particuliers d'évaluer gratuitement leur patrimoine immobilier en quelques clics. Ce site, lancé par la direction générale des finances publiques, a été créé pour éviter aux contribuables de mauvaises surprises. Cette auto-évaluation peut s'avérer utile pour rédiger sa déclaration d'ISF ou estimer des droits de succession ou de donation. Si cet outil est mis en place par l'administration fiscale, les résultats obtenus n'ont qu'une valeur informative. Les propriétaires peuvent toujours avoir recours à un professionnel de l'immobilier qui établira une valeur vénale en prenant en compte des critères plus spécifiques comme l'exposition du bien, les travaux à prévoir, les nuisances sonores ou visuelles…

Comment estimer son bien avec Patrim ?
L'accès à ce nouveau service se fait directement depuis le site impôts.gouv.fr. Il est donc nécessaire que le propriétaire dispose d'un espace personnel et puisse s'identifier. Cette formalité, bien connue des contribuables payant leurs impôts en ligne, ne demande que quelques minutes. Il suffit ensuite de renseigner différents critères (type de bien, superficie, adresse, situation locative, année de construction…) pour obtenir une évaluation gratuite. Celle-ci est basée sur la grille de prix utilisée par les contrôleurs fiscaux. Ce barème est lui-même établi suite à l'analyse et à la comparaison des ventes immobilières réalisées sur une période de 9 ans dans toute la France, à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Accessible uniquement pour les biens immobiliers situés à Paris, en Corrèze, en Creuse et en Haute-Vienne, Patrim concernera l'ensemble des régions françaises d'ici la fin de l'année.

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Le pouvoir d’achat immobilier augmente à Montreuil

Les ménages de Montreuil ont vu leur pouvoir d’achat immobilier augmenté de 8 % entre le 31 juillet 2012 et le 31 juillet 2013

La baisse des taux d’emprunt ajoutée à celle des prix de l'immobilier ont permis aux Français sur l'ensemble du territoire d’avoir un meilleur pouvoir d’achat immobilier au 31 juillet 2013 qu'en juillet 2012. En un an, la capacité d'achat s'est améliorée, dans l'Hexagone de + 1,8 % à + 13,8 %.
Les taux des crédits immobiliers remontent légèrement en juillet 2013, après 19 mois de baisse. Cette chute est de près d’un demi-point.  Ils restent tout de même très intéressants puisqu'en moyenne le taux moyen d’emprunt fixe, hors assurance est aujourd'hui de 3.3% sur 20 ans.
Quant à la baisse des prix immobiliers, notamment à Montreuil, elle est en partie due à l'intervention de la commune. Pour limiter la hausse phénoménale de ces prix, entre 2000 et 2010, Montreuil a comme lui permet la loi,  mis en œuvre des actions afin de minimiser cet impact. Dès qu'un terrain est en vente, la commune intervient et fait pression pour maintenir le prix du foncier au niveau le plus bas possible. La Ville va jusqu'à exercer son droit de préemption sur le foncier concerné s'il correspond à ses besoins potentiels de construction : remplacement d'équipements obsolètes, constructions de nouveaux : écoles, crèches, etc. Montreuil travaille également de concert avec les promoteurs à qui elle délivre des permis de construire, et signe des conventions de commercialisation. Le mètre carré mis en vente se situe ainsi entre 3200 à 4500 euros, place de parking comprise.
Pour conclure la période reste donc propice à l’accession immobilière, en France et particulièrement à Montreuil.

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Des loyers encadrés à Meaux

Le projet de loi ALUR a été adopté en première lecture par les députés. Parmi ses articles : le dispositif d’encadrement des loyers qui devrait s’appliquer dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il persiste un fort décalage entre l’offre et la demande de logements.
Le dispositif est expérimenté depuis décembre 2012 sur 19 territoires dont celui de Meaux. Sa généralisation est prévue pour mi-2014 sur 28 sites. A la base de ce dispositif le loyer médian déterminé par les préfets. Le propriétaire bailleur ne pourra plus dépasser cette fourchette encadrant le loyer médian. Ne seront concernés que les nouveaux baux et les renouvellements de bail que le logement loué soit vide ou meublé (ces derniers feront l’objet de dispositions spécifiques), à Meaux. Le dispositif d’encadrement des loyers concerne les loyers les plus élevés ceux dont le montant est supérieur à 20% par rapport à la médiane du marché immobilier. Ainsi les petites surfaces louées, dont le prix au mètre carré est souvent plus élevé que celui des logements plus grands, devraient voir leur loyer baisser. D’après le professeur d’économie Michel Mouillart « pour les 10% des logements les plus chers, la baisse des loyers pourrait atteindre entre 26% à Paris et 35% à Lyon ». Reste à définir avec précision la zone géographique de référence afin de déterminer le loyer médian à Meaux.

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La paille, un matériau tendance


Issy-les-Moulineaux a inauguré son premier bâtiment public isolé par des bottes de paille : l’école Louise Michel au sein de l’écoquartier Fort d’Issy. Le choix de ce matériau répond à une démarche environnementale engagée par Issy-les-Moulineaux, notamment dans ce quartier. La paille est utilisée comme isolant pour les constructions individuelles mais l’est encore rarement pour des bâtiments publics. L’école est exclusivement construite de bois et l’isolation est en paille ou en laine de bois et de la ouate de cellulose est utilisée pour l’isolation de la toiture. Le bâtiment a subi des tests de résistance au feu. Cette structure, sur trois niveaux, sera alimentée par une chaufferie géothermique collective qui va également  alimenter l’ensemble du quartier : ses 1500 logements, les commerces et les établissements publics. L’école est également équipée de pompes à chaleur, d’une ventilation double flux, de puits canadiens : ce complexe 100% écologique est labellisé BBC. Seul bémol qui disparaîtra avec le temps le coût de cette construction. Le montant de cet ensemble écologique et passif est supérieur à 15% par rapport à une réalisation traditionnelle. Les économies d’énergie réalisées, du fait notamment de l’utilisation d’énergie naturelle, devraient permettre de rentabiliser cette structure dans le temps.
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