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Anwaltskanzlei Hamburg - Anwalt für Mietrecht und Immobilienrecht, Vertragsrecht und Gesellschaftsrecht
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Denkbare Ansprüche und Darlegungsumfang bei dem Verkäufer bekannten Feuchtigkeitsmängeln älterer Immobilien trotz Gewährleistungsausschluss – V ZR 274/16 –

Der unter anderem für das Immobilienrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9.2.2018 folgende heute veröffentlichte Entscheidung verkündet:

BGB § 434 Abs. 1

a) Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.

b) Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150).
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Schriftformerfordernis kann durch jeweils einseitige Unterzeichnung gleichlautender Vertragsurkunden erfüllt sein - XII ZR 129/16 -

Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. März 2018 folgende kürzlich veröffentlichte Entscheidung verkündet:

BGB §§ 126 Abs. 2, 550

a) Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

b) Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18. Oktober 2000 - XII ZR 179/98 - NJW 2001, 221).
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Angaben in einem Maklerexposé – trockener Keller – bei arglistigem Verschweigen des Mangels - V ZR 256/16 –

Der unter anderem für das Immobilienrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. Januar 2018 folgende heute veröffentlichte Entscheidung verkündet:

BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 434 Abs. 1 Satz 3, § 444

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
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Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung – VIII ZR 104/17 –

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer heutigen Entscheidung (vom 21.3.2018) mit den Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschäftigt.
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Konkludente Widerspruchserklärung des Vermieters gegen stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses – XII ZR 120/16 –

Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Januar 2018 folgende kürzlich veröffentlichte Entscheidung verkündet:

BGB §§ 249 K, 254 Dc, 545; UStG § 1 Abs. 1 Nr. 1

a) Der die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen (im Anschluss an BGH Urteil vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86 - NJW-RR 1988, 76 und Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006,,1385).

b) In einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385).

c) Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden auch dann verlangen, wenn es gemäß § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt.

d) Zur Pflicht des Vermieters, den Schaden gering zu halten.

e) Beim Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden handelt es sich nicht um ein Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, so dass der Schadensersatz die Umsatzsteuer nicht umfasst (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. April 2008 - XII ZR 136/05 - ZMR 2008, 867).
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Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung – VIII ZR 157/17 –

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer Entscheidung vom 28.2.2018 mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
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Grundsätze der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung und zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters – VIII ZR 189/17 –

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer Entscheidung vom 7. Februar 2018 mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) beschäftigt.
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Vermieterpfandrecht gilt auch für auf dem gemieteten Grundstück abgestellte Fahrzeuge – XII ZR 95/16 –

Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6.12.2017 folgende heute veröffentlichte Entscheidung verkündet:

BGB §§ 562, 562 a; InsO §§ 50, 166 Abs.1,170 Abs.1

a) Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden.

b) Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück - auch nur vorübergehend - entfernt wird. Es entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.
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Zur Mieterhöhung durch Mietanpassung bei der Indexmiete – VIII ZR 291/16 –

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22.11.2017 entschieden, dass die Mietanpassung bei der Indexmiete nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten erfordert. Vielmehr sind lediglich die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
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Keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen bei wesentlicher Veränderung des Charakters der Mietsache – VIII ZR 28/17 –

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21.11.2017 folgenden Beschluss verkündet:

BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]).
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