Profile cover photo
Profile photo
‫گروه مشاورین املاک سهیلیه‬‎
50 followers -
گروه مشاورین املاک سهیلیه،بزرگترین گروه با کارشناسان متخصص و مجرب با سوابق کار بالا اماده مشاوره جهت امورملکی و عمرانی به شما
گروه مشاورین املاک سهیلیه،بزرگترین گروه با کارشناسان متخصص و مجرب با سوابق کار بالا اماده مشاوره جهت امورملکی و عمرانی به شما

50 followers
About
Posts

Post has attachment
Soheilieh.com
PhotoPhotoPhotoPhotoPhoto
۱۳۹۴/۱۱/۸ ه‍.ش.
6 Photos - View album
Add a comment...

توجه🔻🔺
 

♦شرایط و نحوه ی  تنظیم قرار داد اجاره واحد مسکونی

یکی از قرار دادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرار داد اجاره است  که در این مختصر به آخرین مقرارت مربوطه و نحوه تنظیم قرار داد اجاره مطابق با آن و  راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم . اما قبل از بررسی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده  ارایه می شود.

تعاریف

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومیبل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و  آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستأجر: اجاره کننده

مؤجر: اجاره دهنده

عین مستأجره : مورد اجاره

مال الاجاره : اجاره بها

اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرار داد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

وکالت نامه ی رسمی : وکالت نامه ایست که توسط مالک در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم  و طی آن  اختیار انجام کاری را به وکیل تفویض نموده است .

چند نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

-         عقد اجاره از عقود لازم است ، به این معنی که تعهدات ناشی از آن به هیج وجه از طرفین ساقط نشده و حتی در صورت فوت یا جنون مؤجر یا مستاجر ، تعهدات او عینا و به صورت کامل به وارث قانونی وی منتقل می‌شود. به همین دلیل در زمان انعقاد قرار داد اجاره بایستی نهایت دقت و توجه را به عمل آورد.

-         در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد در غیر این صورت قرارداد اجاره باطل است. معمولا مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین مؤجر و مستأجر توافق شود. و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرار داد محسوب خواهد شد.

-         لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.

پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگر ی است، مگر آنکه در قرار داد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

-         اگر بعد از قرار داد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. البته اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأچر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت

-         موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به مؤجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

-         تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده ازمورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن ، شوفاژ و ...

-          اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و مؤجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای مؤجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

-         مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرار داد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از مؤجر رسید دریافت کند.

-         اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در  قرارداد اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرار داد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.

-         عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن مکان را در تصرف خود نگهدارد باید مبلغی  به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء امکانی شبیه آن مکان است،به موجر بپردازد حتی اگر از آن مکان اسفاده نکند.

-         عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی باشد اما اگر مؤجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرار داد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.

-         اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه مؤجر در قرار داد اجاره برا
ی خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

-         اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه هزینه های انجام شده را از مؤجر ندارد.

-         اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد مؤجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل تقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود جبران ضرر وارده  بر عهده مستأجر خواهد بود.

-         تنظیم قرار داد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرار داد می کنند. باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرار داد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیا صرف تنظیم قرار داد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرار داد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

-         قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم  و به امضاء مؤجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد وثوق و  اعتماد طرفین  گواهی شود . هر گاه مؤجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او ( وکالت،وصایت،ولایت و...) باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر شخصی خود را وکیل همسرش به عنوان مؤجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی مالک ارایه دهد.
📚چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟
مقدمه : مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت همه به نحو وسیع و گسترده است؛ به این معنی که هر یک از افراد مالک در جزء جزء کل ملک هستند معمولا اموالی که از پدر مادر یا بستگان به ارث به فرزندان کی رسد مشاعی هستند...
چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟ مقدمه : مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت همه به نحو وسیع و گسترده است؛ به این معنی که هر یک از افراد مالک در جزء جزء کل ملک هستند معمولا اموالی که از پدر مادر یا بستگان به ارث به فرزندان کی رسد مشاعی هستند ولی با توجه به زندگی آپارتمانی در شهر ها می شود این املاک را هم جزئی از املاک مشاعی دانشت البته در این مطلب منظور ما بیشتر املاکی هستند که از پدر یا مادر به ارث می رسند
تقسيم اموال مشاع طبق قانون و ضابطه خاصی انجام می شود . گسترش و وسعت در مالکيت در مواردي بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود مي‌آيد. هنگامی که موضوع تقسيم اموال مشاع مطرح می‌شود، جمع شدن حقوق مالکان متعدد در شيء واحد از ميان رفته و مالکيت مشاعي آنها به مالکيت افرازي و اختصاصي تبديل مي‌شود. در اين ميان با توجه به اينکه ممکن است مال مشاع، عين يا منفعت يا دين يا مالي مثلي يا قيمي ‌باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضي و توافق ميان خود، تقسيم را به نحوي که مي‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضي تقسيم مي‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسيم بخواهد.
✔️درباره افراز بیشتر بدانید:
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت که بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
اول:ادارات ثبت
✔️دوم : محاکم دادگستری
وقتی ملکی دارای سند رسمی باشد یا عملات رسمی تمام شده باشد ادارات ثبت صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند بنابراین :
۱ - هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت منظور قانونگذار از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
۲ - مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
۳ - اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.
دسته سوم : املاکی که قولنامه دستی یا مبایعه نامه های قدیمی دارند و از صد ها سال قبل دست پدران و مادران ما بوده برای تقسیم یا به قول حقوقی افراز باید از طریق محاکم دادگستری انجام شود
تفکیک و افراز چه تفاوتهایی با هم دارند
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
1- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

2- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.
3- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
توقف ادامه عملیات با اعتراض یکی از شرکا به تفکیک
4- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

5- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
6- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع مبنی بر وصول این حق را قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم کند.
7- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر می‌شود. بنابراین می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.
8- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
صدور صورت‌جلسه تفکیکی درباره تفکیک
9- در افراز رای صادر می‌شود؛ اما در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی.
10- در افراز اجبار حاکم است؛ اما در تفکیک مسامحه.
11- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
12- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.
در پایان باید اضافه کرد بعد از صدور رای عدم افراز توسط اداره ثبت ، مراتب به دادگستری اعلام و احدی از مالکان که تقاضای افراز نموده می تواند به دادگاه مراجعه و درخواست دستور فروش بنماید
مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود


طبق ماده 493 قانون مدنی وقتی فردی که ملکی را اجاره می کند نسبت به آن امین است و ید امانی دارد اما حق تخریب عین مستاجره را ندارد یعنی چنانچه عین مستأجره (ملک) بدون تقصیر مستاجر اعم از تعدی و تفریط، ناقص یا تلف شود هیچ مسئولیتی متوجه مستأجر نیست مانند اینکه ملک مورد اجاره در اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک عیب و نقصی در ساختمان ایجاد شود.

این در حالت عادی است اما این را نیز باید بیان کرد که مستاجر حق ندارد در عین مستاجره بدون رضایت مالک یا موجر تغییری ایجاد کند برابر قانون اگر مستأجر در عین مستاجره مرتکب تعدی و تفریط شود مانند اینکه مبادرت به احداث دیوار، زیر زمین، بالکن و غیره کند مانند این است که هنگام ریزش باران، در و پنجره ها را باز گذاشته و این امر موجب تخریب دیوارهای داخلی شده است. در این صورت ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی شده و ضامن نقص و غیب حادث شده است و وی باید جبران خسارت کند.
قانون مجازات راجع به انتقال مال غير
کسى که مالى غير را با علم به اينکه مال غير است به‌نحوى از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانونى به ديگرى منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق مادهٔ ۲۳۸ قانون مجازات عمومى محکوم مى‌شود و هم‌چنين است انتقال گيرنده که در حين معامله عالم به عدم مالکيت انتقال‌دهنده باشد اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا يک ماه پس از حصول اطلاع اظهاريه براى ابلاغ به انتقال گيرنده و مطلع کردن او از مالکيت خود به ادارهٔ ثبت اسناد يا دفتر بدايت يا صلحيه يا يکى از دواير ديگر دولتى تسليم ننمايد معاون مجرم محسوب خواهد شد. هريک از دواير و دفاتر فوق مکلف هستند در مقابل اظهاريهٔ مالک رسيد داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.

مادهٔ ۲
نسبت به انتقالاتى که به‌طريق فوق قبل از اجراء اين قانون واقع شده است هريک از انتقال‌دهنده و انتقال‌گيرنده يا مالک بايد به‌ترتيب ذيل عمل نمايد:


انتقال‌دهنده مکلف است در ظرف سه ماه از تاريخ اجراء اين قانون يا مالک را وادار به تنفيذ انتقال نموده يا خسارت وارده بر انتقال گيرنده و مالک را جبران کند.
انتقا‌ل‌گيرنده که در حين وقوع انتقال عالم به عدم مالکيت انتقال‌دهنده بوده مکلف است در ظرف ۳ ماه مذکور خسارات وارده بر مالک را جبران نمايد. مالکى که از انتقال مال خود مطلع بوده يا بشود مکلف است در ظرف سه ماه از تاريخ اجراء اين قانون در صورتى‌که قبل از اين قانون مطلع شده باشد و از تاريخ حصول و اطلاع در صورتى‌که بعد از اجراء اين قانون مطلع شود انتقال‌گيرنده يا قائم‌مقام قانونى او را به‌طريق مذکور در مادهٔ فوق از مالکيت خود مستحضر نمايد.
مادهٔ ۳
متخلف از مقررات مادهٔ ۲ اگر انتقال‌دهنده يا انتقال‌گيرنده باشد کلاهبردار و اگر مالک باشد معاون مجرم محسوب و مطابق مقررات قانون مجازات عمومى محکوم خواهد شد.

مادهٔ ۴
علاوه بر مجازات مذکور در مواد يک و سه مجرم بايد مادام‌که خسارات وارده بر مدعى خصوصى را جبران نکرده است در توقيف بماند.

مادهٔ ۵
نسبت به انتقالاتى که قبل از اجراء اين قانون واقع شده تعقيب جزائى مرتکب منوط به شکايت مدعى خصوصى است ليکن پس از شکايت، استرداد آن مانع از تعقيب آن نخواهد بود.
مادهٔ ۶
نسبت به انتقالاتى که قبل از اين قانون واقع شده هرگاه قبل از شروع به تعقيب جزائى حق دعوى حقوقى مالک يا انتقال‌گيرنده به‌واسطهٔ مرور زمان يا صدور سند رسمى مالکيت ساقط شده باشد مقررات اين قانون مجرى نخواهد بود.

مادهٔ ۷
مجازات اشخاصى که پس از تاريخ اجراء اين قانون به‌موجب قانون سوم مرداد ۱۳۰۷ راجع به تبانى يا به‌موجب همين قانون در نتيجهٔ انتقال عين يا منافع اموال غيرمنقول و يا در نتيجهٔ تبانى در دعوى مربوط به عين يا منافع اموال مزبوره حکم محکوميت آنها صادر مى‌شود مشمول مادهٔ ۴۵ قانون مجازات عمومى نخواهند بود.

مادهٔ ۸
خصوصيات چك كيفري:

دارنده چك بايد تا شش ماه از تاريخ صدور چك براي وصول آن به بانك مربوط مراجعه كند و ظرف شش ماه از تاريخ صدور گواهي عدم پرداخت چك شكايت نمايد.
چك سفيدامضا داده نشده باشد.

در متن چك قيد نشده باشد كه چك بابت تضمين انجام معامله است. (چنانچه در متن چك قيد تحقق شرطي براي وصول نشده يا در چك به صراحت ذكر نشده باشد كه چك بابت تضمين معامله اي است و در عين حال مدعي عليه به طريق ديگر اين مراتب را ثابت كند (مثلاً به وسيله دفتر تجارتي صادر كننده چك یا قرارداد) چك مورد بحث قابل تعقيب كيفري نيست.)
چك بدون تاريخ نباشد.
تاريخ واقعي صدور چك مقدم بر تاريخ مندرج در چك نباشد. (به روز باشد. )
صاحب حساب با علم به بسته بودن حساب بانكي خود مبادرت به صادر كردن چك نكرده باشد.
صادركننده چك قبل از تاريخ شكايت كيفري وجه چك را نقداً به دارنده آن پرداخت يا با موافقت شاكي خصوصي ترتيبي براي پرداخت آن نداده، يا موجبات پرداخت آن را در بانك محال عليه فراهم نكرده است
شاكي چك را بعد از شكايت كيفري به ديگري انتقال نداده يا حقوق خود را به نحو ديگري واگذار نكرده باشد، در غير اين صورت شكايت كيفري موقوف خواهد شد.
(شرايط مذكور منحصراً براي امكان تعقيب كيفري است و در ساير موارد تبعيت از همه اين شرايط لازم نيست، مثلاً دارنده چك مي تواند بدون رعايت شرايط مذكور يا عليه صادركننده چك بي محل اجراييه صادر كند يا تعقيب وي را از طريق طرح دعوي در دادگاههاي حقوقي بخواهد.)
فروش مال غیر

یکی از عناوین اتهامی که زیاد در دادگاهها منتهی بصدور حکم محکومیت میشود اتهام فروش مال غیر است بسیاری از افرادی که از این بابت تحت تعقیب قرار میگیرند یا از مقررات قانونی بی اطلاع هستند ویا سوء نیتی ندارند والبته بعضی هم هستند که با ترفند های مختلف می خواهند مال مردم را ببرند قانونگذار مجازات افرادی را که اقدام به فروش مال غیر می کنند همانند مجازات جرم کلاهبرداری قرارداده است مثلا یکی از مصادیق فروش مال غیر اینست که شما ملک خود را به شخصی فروخته اید وبعدا همان ملک را به شخص دیگری می فروشید در اینجا چون شما یک بار اقدام به فروش کرده اید ومالکیت از شما سلب شد دیگر حق فروش مجدد را ندارید البته ممکن است ادعا داشته باشید که چون خریدا پول من را نداده است من از معامله منصرف شده ام اما این ادعا را قانون از شما قبول نمی کند وتا فسخ شدن معامله شما به اثبات نرسد شما حق هیچ گونه دخالت در آن مال را ندارید لذا بجای اینکه اقدام به انجام معامله مجدد کنید دعوائی در جهت فسخ معامله مطرح کنید تا دادگاه اگرادعای شما را موجه دید اقدام به فسخ معامله کند وآنگاه شما مجاز به تصرف ویا فروش باشید لازم است بدانید که عدم پرداخت ثمن معامله از طرف خریدار موجب فسخ معامله نیست وشما نمی توانید یک طرفه اقدام به فسخ معامله نمائید اگر می خواهید در این مخمصه ها گیر نکنید از همان ابتدا تنظیم سند معامله برای خود شرط فسخ بگذارید تا خریدار حواسش جمع باشد که اگر به شرط عمل نکند معامله فسخ خوهد شد لذا اگر در چنین وضعیتی شما علیرغم فروش قبلی اقدام به انجام معامله مجدد نمائید به اتهام انتقال مال غیر تحت تعقیب قرار خواهید گرفت .
1- آیا فروش مال مشاع از مصادیق معامله معارض می باشد ؟

با التفاط به منطوق ماده 117 قانون ثبت به نظر می رسد فروش مال مشاع در صورتیکه در مرحله اول با سند عادی به شخصی و سپس در مرحله دوم فروش آن با سند رسمی به شخص دیگر صورت بگیرد در این حالت مورد از مصادیق معامله معارض خواهد بود .
2– فروش ملک با قرار داد عادی به شخصی و انتقال آن با قرار داد دیگری آیا از مصادیق انتقال مال غیر است و آیا دادگاه باید حکم به رد مال بدهد یا خیر
فروش ملک با قرار داد عادی به شخصی و انتقال آن با قرار داد دیگر از مصادیق انتقال مال غیر است و دادگاه ضمن صدور حکم در مجازات کیفری نمی تواند حکم به رد مال به مالک آن و بی اعتباری قرار داد ثانوی صادر نماید زیرا این امر مغایر با ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب آذر 1368 است و منظور قانون گذار از عبارت " رد مال به صاحبش ... " و پرداخت جزای نقدی هم معادل آن است و لا غیر .
3– آیا در فاصله زمانی فروش خانه و تحویل آن به خریدار و باقی ماندن مبیع در دست فروشنده وهمچنین عمل فروشنده در اجاره دادن ملک در این مدت فروش مال غیر است ؟

در فاصله زمانی فروش خانه و تحویل آن به خریدار مبیع در دست فروشنده صورت امانی دارد و عمل فروشنده در اجاره دادن ملک در این مدت خیانت درامانت بوده و فروش مال غیر از جهت انتقال منفعت نیست.
قانون جدید آپارتمان پیش فروش
کسانی که از امروز قصد پیش خرید ساختمان یا آپارتمان را دارند باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنند تا مشکلاتی مانند جعل سند پیش نیاید.با تصویب این قانون در مجلس و پیگیری ریاست قوه قضائیه، دفاتر اسناد می توانند از امروز تنظیم سند پیش خرید را انجام دهند.

ماده 24 همین قانون امده است که فقط مشاورین املاک باید بعد از صحبت های اولیه فروشنده و خریدار دلالت کنند به دفاتر اسناد رسمی و حتما تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. ماده 23 همین قانون نیز می گوید اگر کسی مبادرت به نوشتن سند دستی و عادی نماید از 91 روز تا یکسال حبس برایش در نظر گرفته خواهد شد.
در روند ساخت آپارتمان گاهی شرایطی تحقق پیدا می کند که سازنده یا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نیازمند کمک مالی است و گاهی حتی شرکت های عمومی و خصوصی و تعاونی ها، اساسا بر مبنای جمع آوری سرمایه و ساخت و تکمیل پروژه های مسکن تشکیل می شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوی دارندگان سرمایه، همیشه این نگرانی بود که در صورت ارائه سرمایه خود چه تضمینی در بازگشت سرمایه و انجام تعهدات از سوی شرکت یا افراد حقیقی در انجام تعهد وجود دارد؟آیا می توان با راهکاری آنها را به انجام تعهدات و یا صورت پذیرفتن درسته تعهدات الزام کرد؟
ابهامات قانونی پیش فروش ساختمان
 مشاوران حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان معتقدند: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است. برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان ۳۰ درصد می باشد لذا پیش فروش آپارتمانی که ۳۰ درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است. با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد همچنین با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می شود. ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل ۳۴ قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است. در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد  موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است./.
 قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است. یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد. از جمله این قانون باعث بالا رفتن هزینه ها شده است. مثلاً معاملات از بنگاه ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است.این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است. علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.قانون پیش فروش ساختمان در 89/10/12 در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ 89/11/18 پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، این قانون در ۲۵ ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد که از جمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حس
ن انجام قرارداد ( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.
پیش فروش آپارتمان از منظر قانون
ماده ۱۶۳ قانون مدنی بیان کرده است که اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.بیع به وعده در واقع آن نوع قراردادی است که بایع متعهد می شود که ساختمان را در موقع اتمامش تحویل دهد و خریدار هم متعهد می شود که آن را قبض کند و قیمت آن را در تاریخ تحویل بپردازد. انتقال مالکیت به وسیله مشاهده سند رسمی اتمام ساختمان صورت می پذیرد.بیع آینده نیز به موجب ماده ۳-۱۰۶۱ قانون کشور فرانسه، قراردادی است که به موجب آن بایع بلافاصله حقوق خود را بر زمین به خریدار و همچنین مالکیت ساختمان را انتقال می دهد. منظور آن است که هر مقدار که ساخته شود، متعلق به خریدار است و این اثر آینده به تدریج در مالکیت خریدار در می آید که آن را تملیک تدریجی می نامیم. در این وضعیت خریدار ملزم است که قیمت ساختمان را به حکم پیشرفت کار بپردازد.
ماده ۱۰۶۱ تمایزی را میان ساختمان های موجود و ساختمان هایی که در آینده ساخته می شوند، برقرار می کند. بر طبق قرار داد، فروشنده ملک ساختمان های موجود را بلا فاصله به خریدار انتقال می دهد. این فرضیه در عمل کاملا قابل قبول است. در نتیجه باید گفت که در بیع آپارتمان های ساخته نشده، انتقال مالکیت مبیع همزمان با ایجاب و قبول نیست، بلکه با تشخص مبیع صورت می گیرد.
     کلام آخر
این قرارداد باید از سوی مالکان عرصه و یا سهامدارانی که در ملک دیگران با کسب اجازه ساخت و ساز کرده و در انتها آپارتمان هایی را مالک می شوند و تنها نسبت به این املاک آینده این قرارداد قابل اجراست یا از سوی مستاجران با حق ساخت اعیان در ملک مورد اجاره ی و این اقدام یعنی پیش فروش ساختمان تنها باید از طریق درج آگهی و طی کردن مراحل قانونی صورت پذیرد. این نکته مورد توجه است که در تمام این سه مورد باید دلایل مثبت این موارد ارائه شود.این قرارداد باید تنها به صورت رسمی صورت پذیرد، در غیر این صورت نمی تواند از مزایای این قانون استفاده کرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادی خروج موضوعی پیدا می کند.
از دیگر مزایای این قانون این است که یکی از ایرادات اساسی به قولنامه ها که از سوی بسیاری مطرح می شد و آن عدم رعایت ماده ۲۲ قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمی را الزام به ثبت در سند رسمی مالکیت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدین گونه افراد را از فرار و جلوگیری از انجام تعهدات طرفین مصون دارد و انجام این قرارداد باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در دفترچه مالکیت و سوابق ملک به ثبت برسد.این قرارداد که بر اساس مبانی حقوقی و به نحو رسمی صورت می گیرد، از سوی طرفین لازم الاجرا و الزام آور است.
******اقداماتی که  باعث  اسقاط  حق  کسب پیشه  و سرقفلی  میشوند  چیست؟
 

🔶 انتقال به غیر: 
در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .
🔶 تغییر شغل: 
تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

🔶 تعدی و تفریط :
تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد .
با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

🔶عدم پرداخت اجاره بهاء: 
یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید .
قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ،
مالک ملک می تواند
با ارسال" اظهارنامه"
نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید.
هرگاه بعد از "دو بار ارسال اظهارنامه ، "
مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نمایید
مبایعه نامه و قولنامه

مبایعه نامه
مبایعه نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است.
بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود.
در نتیجه عرفا قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.
این اصطلاح به صورت بیع نامه نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با مبایعه نامه ندارد.

قولنامه
گاهی افراد قصد خريد يا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نيست، مثلا خريدار پول کافی ندارد و يا فروشنده بايد نسبت به مفاصا (تصفيه) حساب های شهرداری و دارایی و غيره اقدام نمايد در اين حالت طرفين، قراردادی عادى تنظيم مى نمايند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور يابند و با شرايط تعيين شده در قرارداد معامله را واقع سازند.
به اين قرارداد تنظيم شده قولنامه می گويند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
برخى قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند يعنی قول مکتوب و بر اين مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمى توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف ديگر مبايعه نامه را با استفاده از تعبيری که واژه بيع (خريد و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خريد و فروش می دانند و بر اين اساس معتقدند که الزام متعهد مبايعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد.
بايد توجه داشت آنچه را که در زبان حقوقی مبايعه نامه می گويند همان چيزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر اين اساس که لفظ قولنامه و مبايعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

ضمانت اجرای قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود.
بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند و دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید.
اقاله چيست و چه شرایطی دارد؟
اقاله در لغت به معنای مسامحه و نادیده انگاشتن امر یا موضوعی بوده و در اصطلاح، عقدی به عقدی گفته می‌شود که موضوع آن از بین رفتن تمام یا قسمتی از عقد نخست است و در آن رضایت و توافق به همراه اراده طرفین شرط لازم است.
اقاله نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می‌شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.قانونگذار تعریف مشخصی از عقد اقاله ارایه نکرده اما مصادیق و شرایط آن در مواد 283 تا 288 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده و به صراحت ماده 264 از علل سقوط تعهدات و آثار آن است.
اقاله در اصطلاح فقه
اقاله در اصطلاح فقه نیز به معنای درخواست و موافقت با فسخ معامله است؛ به این معنا که اگر کسی بعد از خرید یا فروش کالایی، پشیمان شده و از فروشنده یا خریدار درخواست بهم زدن معامله (فسخ و رفع عقد) را کند و فروشنده یا خریدار این درخواست را قبول کند، این عمل را اقاله گویند.هنگامى كه دو طرف براى برآوردن نيازها و تأمين منافع خود با يكديگر عقدى را منعقد ‌کنند، اين عقد و پيمان از آثار شرعى برخوردار مى‌شود و وفاى به آن ضرورى خواهد شد؛ زيرا هر كدام از دو طرف عقد در هنگام انعقاد عقد، منظور و هدفى را دنبال مى‌كرده‌اند كه براى برآورده شدن آن به انعقاد عقد روى آورده‌اند و به همین دلیل اين هدف و حق نبايد ضايع شود.این در حالی است که اگر هر كدام از طرفین عقد پس از انعقاد عقد مورد نظر دريابند كه به هدف مد نظر خود دست نمى‌يابند يا به هر دليلى از انعقاد عقد پشيمان شوند، آن گاه نيز با توافق يكديگر می‌توانند عقد را برهم بزنند. به عبارت دیگر، همان گونه كه اراده دو طرف در پديد آمدن عقد موثر است و بدون اين دو اراده، عقدى برقرار نخواهد شد، همين دو اراده نيز در سرنوشت عقد یعنی پابرجا بودن یا از بین رفتن عقد موثر خواهد بود. بنابراین در صورتی که طرفین تصمیم به انحلال و زوال عقد و آثار آن بگيرند، عقد از بين مى‌رود و در پى آن، آثار عقد نيز زايل مى‌شود که به اين عمل حقوقى اقاله يا تفاسخ گفته می‌شود.

مواد مرتبط
همان‌طور که در بالا گفته شد، قانون مدني جمهوري اسلامي ايران در مواد 283 تا 288 به تعريف اقاله و موجبات آن مي‌پردازد:
ماده ۲۸۳- بعد از معامله، طرفين مي‌توانند به تراضي آن را اقاله و تفاسخ کنند.
ماده ۲۸۴- اقاله به هر لفظ يا فعلي واقع مي‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند.
ماده ۲۸۵- موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود يا فقط مقداري از مورد آن‌.
ماده ۲۸۶- تلف يکي از عوضين، مانع اقاله نيست. در اين صورت به جاي آن چيزي که تلف شده است، مثل آن در صورت مثلي ‌بودن و قيمت آن در صورت قيمي ‌بودن داده مي‌شود.
ماده ۲۸۷- نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث مي‌شود، متعلق به کسي است که به واسطه‌ عقد مالک شده است اما نماآت متصله متعلق به کسي است که در نتيجه‌ اقاله، مالک مي‌شود.
ماده ۲۸۸- اگر مالک، بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتي کند که موجب ازدياد قيمت آن شود، در حين اقاله به مقدار قيمتي که به سبب عمل او زياد شده است، مستحق خواهد بود
آيا ملک اجاره اي را مي توان اجاره داد؟

گروه حقوقي- وقتي آپارتماني اجاره داده مي شود، دو مالک پيدا مي کند؛ اولين مالک اجاره دهنده است که مالکيت عين آپارتمان را دارد و دومين مالک اجاره گيرنده است که مالکيت منافع آپارتمان را از آن خود مي کند. حالا سوالي که پيش مي آيد اين است که آيا مستاجر مي تواند اين منافع را که مالک شده است به شخص ديگري منتقل کند؟


مثلا او هم قرارداد اجاره اي منعقد کند و کسي را مستاجر خود کند؟ براي پاسخ به اين سوال به گفت و گو با کارشناسان پرداخته ايم.

رويکرد متفاوت دو قانون
يك وكيل دادگستري با توجه به قانون مدني در خصوص اين موضوع كه آيا مستاجري که محلي را اجاره کرده است، مي تواند آن را به ديگري اجاره دهد؟ توضيح مي دهد: مستاجر پس از اجاره كردن ملكي، مانند مالك آن به حساب مي آيد و حق اجاره دادن به غير را نيز دارد، مگر اينکه اين اختيار را مالك از مستاجر سلب كرده باشد و بين طرفين توافق شده باشد كه مستاجر حق اجاره دادن ملك را به ديگري ندارد.
عليرضا طهماسبي مي گويد: اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در اين صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجري كه ملك مسكوني را اجاره مي كند حق انتقال به غير ندارد مگر اينكه بين مستاجر و موجر توافق شده باشد و مستاجر از موجر رضايت كتبي داشته باشد كه مستاجر هيچ محدوديتي در مورد اجاره دادن ملك مذكور به غير را ندارد.
قانون و موجر و مستاجر سال 56 علاوه بر املاك تجاري و اداري، براي املاك مسكوني نيز برقرار بوده است؛ اما اکنون تنها املاك تجاري مشمول اين قانون هستند. طبق اين قانون مستاجري كه ملكي را اجاره مي كند، حق انتقال به ديگري را ندارد، مگر از مالك رضايت نامه كتبي داشته باشد.
اگر مستاجر ملكي را به ديگري اجاره دهد، در صورتي كه از مالك رضايت كتبي نداشته باشد، مالك مي تواند طي اظهار نامه اي حق سر قفلي را از مستاجر سلب كند.
در خصوص اجاره هايي که در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر 1356 واقع شده است؛ يعني اجاره منعقد شده قبل از 1376 بايد متذكر شد كه در سال 56 هدف قانونگذار ايجاد حق سر قفلي براي مستاجران بوده است و به موجب اين قانون هر كسي كه املاك تجاري را اجاره كند، حق كسب و پيشه و حق سر قفلي آن را دارد و اين قانون تا سال 76 برقرار بود؛ اما طبق قانون سال 76 هر كسي ملكي را اجاره كند و مالي به عنوان سر قفلي پرداخت كند، براي مستاجر حق سر قفلي ايجاد مي شود و كليه املاك تجاري، مسكوني و اداري تابع توافق طرفين هستند و به طور كلي قانون سال 76 بازگشت به مقررات قانون مدني در باب عقد اجاره است
◀️ سوال حقوقی: ابطال سند رسمی در صورت صوری بودن معامله و قصد فرار از اداء دین

◀️ متن پرسش :
پرسش: آقای «الف» چکی به تاریخ 12/1/1385 به نفع آقای«ب» صادر نموده و دارنده چک به لحاظ بلامحل بودن چک شکایت کیفری و دعوی حقوقی مطرح کرده که منجر به محکومیت قطعی صادر کننده شده است و در راستای اجرای آن محکومٌ له مال منقولی را به عنوان پلاک محکومٌ علیه معرفی نموده است در حالی که حسب پاسخ ثبتی معلوم شده است که در تاریخ 12/7/1385 براساس سند رسمی، آقای «الف» ملک را به آقای «ج» انتقال داده است و لذا آقای «ب» دعوی ابطال انتقال سند ملک فوق را به لحاظ فرار از دین و غیر نافذ بودن آن اقامه کرده است. آیا معامله مذکور به لحاظ فرار از دین قابل ابطال می باشد؟

💬 متن پاسخ :
در دعوی ابطال سند رسمی انتقال ملک به خاطر فرار از دین، درصورتی که دادگاه 1- وجود دین، 2- صوری بودن معامله، 3- قصد فرار از دین، را احراز نماید می تواند به استناد ماده 218 قانون مدنی حکم بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و بطلان معامله را صادر نماید. بنابراین در فرض پرسش دادگاه باید وجود دین، صوری بودن معامله و قصد فرار از دین را احراز نماید تا حکم بر بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال را صادر کند و چنان چه ثابت شود معامله واقعی بوده و با در نظر گرفتن تمام شرایط قانونی صورت پذیرفته از شمول ماده مذکور خارج می باشد. (نظریۀ شمارۀ 3715/7 مورخ 26/7/1390 ؛ اداره کل حقوقی، اسناد و امور مترجمین قوه قضائیه؛ برگرفته از نشریه مأوی)
١- دلالی عقدی است معوض. با وجود معوض بودن قرارداد دلالی عدم تعیین اجرت در قرارداد موجب بطلان عقد نیست زیرا قرارداد دلالی در موارد سکوت قانون تجارت تابع احکام عقد وکالت است و در وکالت عدم تعیین اجرت سبب بطلان قرارداد نمی‌شود و در صورت عدم تعیین اجرت وکیل مستحق اجرت‌المثل می‌گردد برخلاف اجاره که در آن تعیین اجرت شرط صحت قرارداد است.اجرت دلال تابع قرارداد است به شرط آنکه از تعرفه مقرر در آئین نامه تجاوز نکند.
.٢_دلال در صورت اجتماع شرایط زیر مسئول صحت و اعتبار امضای اسنادی است که بین طرفین مبادله می‌شود:
الف) اسناد و نوشته‌جات مبادله شده راجع به معامله‌ای باشد که به واسطه دلال منعقد شده است.
ب) اسناد و نوشته‌جات از طریق دلال بین طرفین مبادله شود یعنی سند را یکی از طرفین بدهد به دلال و دلال تسلیم کند به طرف مقابل نه اینکه طرفین مستقیماً خودشان سند را مبادله کنند.
ج) امضای اسناد و نوشته‌جات مستقیماً مربوط به اشخاصی باشد که به واسطه‌ی دلال معامله کرده‌اند.
٣-دلال ضامن اعتبار اشخاصی که به وساطت او معامله می‌کنند نیست و همچنین مسئول اجرای تعهدات در قراردادی که با وساطت او منعقد شده نمی‌باشد مگر اینکه هر دو طرف معامله و یا یکی از آن‌ها را ضمانت کرده باشد.
٤- دلال برای وصول مطالبات خود از آمر بابت اجرت یا مخارج دلالی نسبت به مال موضوع معامله یا به طور کلی اشیاء و اسنادی که در اختیار اوست در مقابل آمر حق حبس ندارد برخلاف حق‌العمل‌کار و متصدی حمل‌ونقل.
حسین عبادی _عضوهیأت مدیره و مشاورحقوقی اتحادیه املاک آمل
رهنِ ملك توسط فروشنده، پس از مبايعه نامه ي آن
به نام خدا
طرح مسأله :
به دفعات مشاهده یا شنیده شده است که فروشنده ای پس از تنظیم مبایعه نامه ی عادی و پیش از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ، با مراجعه ی به یکی از بانکهای کشور ،اقدام به اخذ وام نموده، وهمان ملکی که پیشتر نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم نموده بود را به عنوان وثیقه ی وام ، در رهن بانک قرار داده است .
صرف نظر ازاینکه بی تردید اقدام فروشنده در ترهین قرار دادن ملک موضوع مبایعه نامه، تعدی به حقوق خریدار آن ملک است، سوالی به ذهن متبادر می گردد وآن اینست که: در رهن قراردادن ملکی که قبلا نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم گردیده است، بدون اجازه ی خریدار جرم است یا خیر؟
به تعبيرِ ديگر، آيا خريدار براي احقاقِ حق خود ميتواند فروشنده را تحتِ تعقيبِ جزايي قرار دهد، و يا تنها راه حلِ مسأله ، مراجعه به محاكمِ حقوقي است؟
بی گمان دست یابی به پاسخ سوال مذکور، در رویه ی عملی و اقداماتی که خریدار برای استیفاء حقوق خود باید به انجام رساند، موثر و مفید خواهد بود.
در این نوشتار برآن هستیم که با بررسی نظرات مختلف به نتیجه ای منطبق با قواعد و مقررات حقوقی برسیم .
شرح و تحلیل موضوع:
همان گونه که مطرح گردید ، پرسش مطروحه ، ناظر به عملکرد شخصی است که نسبت به ملکی مبایعه نامه ای عادی تنظیم می نماید، و پس از امضای آن با خریدار که معمولا با اخذ ثمن نیز همراه است و ازانجاییکه مبایعه نامه ی تنظیمی در سند ملک انعکاسی ندارد، بدون علم و اطلاع خریدار ، به بانک مراجعه و به موجب سند رسمی ،ملک را در رهن آن بانک قرار داده و به اصطلاح جامعه، برروی آن ملک وام می گیرد.
در این وضعیت، خریدار ملک موصوف برای احقاق حق خود و تزلزلی که درعقدبیع منعقده حاصل شده است ،به ناچار می بایست با مراجعه به مراجع قضایی، اقدامات قانونی خودرا معمول دارد.
اما تردید در این بخش حاصل میگردد که ، آیا خریدار میتواند فروشنده را تحت تعقیب کیفری قراردهد یابرای استیفای حق خود ناگزیربه رجوع به محاکم حقوقی است .
دراین مورد میان حقوقدانان و صاحب نظران ٢ نظر وجوددارد ؛
عده ای قائل به قابلیت تعقیب کیفری فروشنده می باشند ، و در مقابل آنها برخي بر اين عقيده اند كه فروشنده قابل تعقیب جزايي نيست و راه حل مساله را فقط درقالب پیگیری درمحاکم حقوقی می دانند.
برای تشحیذ ذهن ،نظرات دوگانه ی مزبور را واکاوی می نماییم :
الف : دلایل واستدلال های موافق جرم انگاری موضوع
این گروه از حقوقدانان نیز خود ٢ دسته اند:
١– عده ای عمل فروشنده را از مصادیق "انتقال مال غیر" می دانند ومستنداً به ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ٥و ١٣٠٨/١/٨، فروشنده را مستحق مجازات کلاهبرداری می دانند.
ایشان براین عقیده اند که با توجه به ماده یک قانون اخیرالذکر : <<کسی که مال غیررا با علم به اینکه مال غیراست به نحوی از انحاء, عیناً و منفعتاً ، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب ... می شود>> .
مبنای استدلال و استناد این دسته از موافقین جرم انگاری موضوع این است که ، باتنظیم مبایعه نامه، مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک موضوع قرارداد استقراریافته است و هرچند هنوز سندرسمی انتقال تنظیم نگردیده اما ازاین پس خریدار مالک ملک است ، به همین جهت چنانچه فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع ، ملک را در رهن شخص دیگری قرار دهد ، عملا حقوق عینی و مالکانه ی خریدار را که اکنون مالک ملک محسوب می شود را زائل و نتیجتاً مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.
ازاین رو می توان فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرارداد وبا محکوم نمودن وی، حکم به ردّ مال به خریدار را از دادگاه اخذ نمود تا به این وسیله مالکیت طلق خریدار نسبت به ملک مجددا استوار و مستقر گردد .
2 – گروه دیگر ازموافقین جرم انگاری عمل فروشده، مبنای استدلال خودرا ماده ١١٧قانون ثبت قرارداده اند.
به موجب این ماده ی قانونی : (( هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ، اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد )) . ( اصلاحی ١٣١٢/٥/٧)
ایشان درتشریح نظریه خود چنین میگویند که :هرچند با تنظیم مبایعه نامه و قبل از تنظیم سند رسمی، ممکن است مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک کاملاً استقرار نیافته باشد ،اما مبایعه نامه ی تنظیمی مؤید و مفید انتقال و استقرار حق برای خریدار است. و فروشنده ای که پس ازمبایعه نامه، آن ملک را در رهن شخص دیگری قرار می دهد، در واقع عملی معارض با حق خریدار مرتکب شده است و به موجب ماده ١١٧ قانون ثبت،مرتكبِ فعلِ مجرمانه گرديده و قابل تعقیب کیفری و مجازات است.
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی میشوند چیست؟


انتقال به غیر👌🏻⬅️👌🏻⬅️ا:
در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .


تغییر شغل⬅️👌🏻⬅️👌🏻⬅️:
تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

تعدی و تفریط 👌🏻⬅️👌🏻⬅️👌🏻:
تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد .
با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

عدم پرداخت اجاره بهاء 👌🏻⬅️👌🏻⬅️👌🏻⬅️:
یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید .
قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ،

مالک ملک می تواند
با ارسال" اظهارنامه" 👌🏻👇🏻👇🏻
نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید.
هرگاه بعد از "دو بار ارسال اظهارنامه ، "
مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .
نکته حقوقی : 🌷🌺🙏🏻👌🏻👇🏻
تعریف شش دانگ زمین به چه معناست؟
چرا می گویند شش دانگ؟!!
شش دانگ به معنای مالکیت شش دانگ هست در شش جهت یعنی شمال، جنوب، غرب، شرق، بالا و پایین که می شود شش جهت. منظور از بالا، آسمان بالای زمین و پایین، زمین زیر آن می باشد. برای همین هست در بحث نیلینگ اخذ رضایت محضری از همسایه الزامی هست چون بدون رضایت تجاوز به زمین همسایه محسوب می شود. حتی آیا می دانید با توجه به این تعریف حتی عبور فلش تاورکرین از روی سقف همسایه غیر مجاز هست و در صورت شکایت همسایه ،بدون رضایت آنها امکان استفاده از تاور وجود ندارد.لذا به ناظرین توصیه می شود علی الخصوص در زمینه نیلینگ در صورت عدم رضایت محضری از همسایگان ،در خواست نمایند طرح پایدار سازی گود توسط محاسب تغییر کند ، در غیر این صورت ،حکم شورای انتظامی در انتظار ناظران ناآگاه خواهد بود.
سوال 🌾🌺

الف یک واحد آپارتمان از شرکتی خریداری مینماید ،و بابت ثمن معامله متعهد میگردد که مصالح به شرکتی دهد ، و بعد در قرارداد خود با شرکت ذکر مینماید مبیع را به ب واگذار نموده و شرکت هم در قرارداد اولیه ذکر میکند قرارداد بیع فوق به ب منتقل شد لذا به موجب این قرارداد کلیه حق و حقوق به ب واگذار گردید و همچنین کلیه تعهدات مندرج در قرارداد مربوط به خریدار به عهده الف است بدیعی است پس از انجام تعهدات خریدار(الف) طبق قرارداد آپارتمان به خریدار تحویل داده میشود ، و بعد الف یک قرارداد جداگانه با ب منعقد میکند در راستای قرارداد اولیه و دریک بند آن ذکر شده مسولیت احداث آپارتمان و تکمیل به عهده شرکت است و اینکه ذکر شده مسولیت نهایی تحویل آپارتمان و خسارت تاخیردر تحویل آپارتمان به عهده الف است و هر گونه اختلاف بین الف و شرکت تاثیری در حقوق ب ندارد ، نهایتا در دو قرارداد مرجع حل اختلاف را هیات داوری دانسته لیکن در قراداد فیمابین الف و ب در صورت عدم حل مشکل توسط داور دادگاه را صالح دانسته اند ، سوال این است که با توجه به اینکه شرکت متعهد با احداث و تکمیل گردیده و الف ملزم به تحویل و تادیه خسارت تاخیر گردیده طی دو قرارداد که گفته شد اظهارنامه برای شرکت مبنی بر معرفی داور جهت الزام شرکت به تکمیل بنا و اظهارنامه دیگر برای الف مبنی بر معرفی داور جهت الزام الف به تحویل مبیع و پرداخت خسارت تاخیر ، صحیح میباشد ؟


پاسخ🌾🌺

در موضوع مطروحه با دو قرارداد مواجه هستیم
1.قرارداد فی مابین شرکت و الف ک با توجه به اینکه شرکت انتقال مبیع به ب را تایید ولی تحویل آنرا منوط به انجام تعهدات از طرف الف نموده است لذا تا زمانیکه الف به تعهدات خود عمل نکند مبیع به ب تحویل داده نخواهد شد هر چند تحویل واحد عملا به عهده الف بوده ولیکن دراین راستا و پس از انجام تعهدات و بدنبال آن اتمام بنا توسط شرکت تحویل میسور خواهد بود.
2.قراردادفی مابین الف وب (که شرکت از آن مطلع و حتی آنرا تایید نموده است)ک در آن تاخیر در انجام تعهد توسط الف مبنی بر تحویل اپارتمان به ب وی را ملزم به پرداخت خسارات روزانه طبق مفاد قرارداد میکند.لذا در ما نحن فیه اگر الف ثمن معامله را تحویل ولی شرکت از اتمام بنا خودداری میکند. چون در قرارداد اول مراجعه به داوری به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین گردیده ولی مطابق قرارداد دوم ب الزامی به ارجاع اختلاف با شرکت به داوری ندارد. و شرکت فقط نقش تایید کننده قرارداد فی ما بین الف و ب را داشته لذا با توجه به ماده156و455قانون آدم با رعایت مواد 458و459ب میتواند طی اظهارنامه از الف بخواهد ک خود یا شخص ثالثی را جهت معرفی داور انتخاب نماید و الف نیز در خصوص شرکت الزام به ایفای تعهدات را بخواهد.ولیکن ب میتواند همزمان دادخواست الزام به ایفای تعهدات و خسارت تاخیر در انجام تعهد وفق ماده 515قانون ادم علیه شرکت ثبت و در صورت عدم تعیین داوراز طرف الف بعد از ارسال اظهارنامه , ب, میتواند از دادگاه درخواست تعیین داور نماید.

🌺🌾
📌 آیا در صورت فسخ قرارداد فی المجلس،حق الزحمه یا همان اصطلاح مرسوم ولی اشتباه کمیسیون مشاور املاک نیز منتفی می شود ⁉️👈👈👈 گاهی اوقات حسب دلایل شخصی یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد با استفاده از خیار مجلس می نماید مشروط براینکه خیارات قانونی ساقط نشده باشد. قابل ذکر است که گاهی باوجود اسقاط کافه خیارات یعنی همه خیارات قانونی، اما در قسمت توضیحات شرط پشیمانی بصورت محدود مثلا 48 ساعته از زمان انعقاد قرارداد به طرفین داده می شود که در این وضعیت هم هریک از طرفین میتواند در همان مجلس عقد قرارداد را فسخ کند. خوب مسئله اینجاست که آیا مشاور املاک مستحق دریافت کمیسیون است یا خیر❓ ماده 348 قانون تجارت ⚖ مقرر کرده است که:دلال نمیتواند حق دلالی را مطالبه کند مگر در صورتی که معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد" منظور از تمام شدن این است که قرارداد به امضای طرفین و آژانس مسکن رسیده باشد ولو اینکه معامله به رضایت یا بواسطه یکی از خیارات قانونی فسخ شود، دلال مستحق دریافت حق الزحمه یا کمیسیون می باشد.مگر اینکه فسخ معامله مستند به عمل دلال باشد که بواسطه آن عمل یا اقدام طرفین تصمیم به فسخ بگیرند مثلا دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد مثل خرید و فروش املاک توقیف شده توسط مقام قضایی.ضمنا طی استفتایی که از امام خمینی ره شده است نیز همین نظر را ابرتز نموده اند.اگر فسخ کننده یک طرف باشد تمام کمیسیون را باید او بپردازد امابرخی اظهار نظرها مبنی اینکه اگر یکطرف قرارداد را فسخ کند صرفا یک سر کمیسیون به املاک باید داده شود با صراحت حکم مندرج در ماده 348 قانون تجارت و استفتاء حضرت امام ره مغایرت دارد
شرایط فسخ⬇️⬇️👇🏻👇🏻
۱- قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
۲- رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
۳- اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
موارد فسخ معامله⬇️⬇️👇🏻👇🏻
حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:
۱- خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.
۲- یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)
۳- طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینى هر دو یا یکى از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)
۴- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طورى رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)
۵- فروشنده یا خریدار شرط کند که کارى انجام دهد، یا شرط کند مالى را که مى‌دهد به طور مخصوصى باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگرى مى‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)
۶- در جنس یا عوض آن عیبى باشد. (خیار عیب)
۷- معلوم شود مقدارى از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگرى است که اگر صاحب آن به معامله راضى نشود، خریدار مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.
همچنین اگر معلوم شود مقدارى از چیزى که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگرى است و صاحب آن راضى نشود، فروشنده مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)
۸- فروشنده خصوصیات جنس معینى را که مشترى ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشترى خصوصیات عوض معینى را که مى‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طورى که گفته، نبوده است، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)
۹- مشترى پول جنسى را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشترى شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى که خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)
۱۰- اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)
۱۱- فروشنده نتواند جنسى را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبى که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)
آثار فسخ⬇️⬇️👇🏻👇🏻
اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدرى گران خریده که مردم او را مغبون مى‌دانند و به کمى و زیادى آن اهمیت مى‌دهند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.
تفاوت شرط فسخ و شرط فاسخ در قراردادها...یکی از شروطی که میشه گفت پای ثابت اغلب قرارداده است شرطی است در خصوص عدم وصول چک های موضوع ثمن معامله و یا به اصطلاح برگشت چک ها. معمولا جملاتی با این مضمون در قراردادها نوشته می شود بدون اینکه به نتایج حقوقی آنها واقف باشیم. از جمله این عبارت شرطی: در صورت برگشت هریک از چک های موضوع این قرارداد،موجب فسخ یا بطلان خود به خودی قرارداد حاضر می شود. این شرط با این هدف درج شده که به فروشنده یا طرفی که چک را دریافت کرده این اطمینان خاطر داده شود که با برگشت یکی از جک ها قرارداد باطل یا فسخ می شود و همه چی به زمان قبل عقد قرارداد باز می گردد.اما و اما غافل از اینکه در رویه فعلی محاکم،چنین شرطی باطل بوده اما مبطل عقد نیست زیرا با ایجاب و قبول و امضای قرارداد بیع یا عقد واقع می شود و برگشت چک تاثیری در وقوع بیع ندارد زیرا چک وسیله پرداخت پول یا طلب است و در صورت برگشت باید طبق قانون چک صرفا صادرکننده یا فردی که آنرا با ظهرنویسی یعنی پشت نویسی به شما تسلیم کرده را ملزم به پرداخت وجه چک نمود و در صورت طرح دعوای تایید فسخ یا اعلام فسخ معامله بواسطه شرط فوق داداگاه قرار رد دعوی صادر میکند.زیرا شرط فاسخ یعنی برهم خوردن خود به خودی قرارداد در خصوص برگشت چک موثر نیست . از این رو ما در کارگاه ها و کلاس های اموزشی برای برگست چک عبارت ذیل را توصیه میکنیم و بجای شرط فاسخ باید شرط فسخ یعنی اختیار فسخ معامله را باید در خصوص برگشت چک گنجاند که به صورت فوق تنظیم می شود: در صورت برگشت هریک از چک های موضوع این قرارداد، فروشنده ظرف مدت 10 روز از تازیخ برگشت هر یک از چک ها اخنیار فسخ قرارداد را از طریق ارسال اظهارنامه به نشانی خریدار در این قرارداد دارد و ضمنا ده درصد از کل ثمن معامله بعنوان خسارت راسا توسط فروشنده از محل وجوه پرداختی اولیه کسر می شود و خریدا حق هرگونه اعتراضی را از خود ضمن این قرارداد سلب نمود. این شرط در دادگاه ها پذیرفته می شود چوم بجای برهم خوردن خود به خودی اختیار فسخ داده شده و از طرفی برای حق فسخ مدت باید تعیین شود و مدت نباید طولانی باشد ماده 401 قان ن مدنی اشاره دارد که اگر در عقد بیع برای شرط مدت تعیین نشود هم شرط و هم عقد بتطل است لذا در مثال فوق ما ده روز حق فسخ پیش بینی نمودیم. خوب حالا بجای شرط فاسخ در بحث برگشت چکها باید شرط فسخ قرار بدهیم.



👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆مهم
...:::عقد صلح:::...

⚖عقد صلح در اصطلاح به معنای تراضی و تسالم بر امری است، خواه تملیک عین و یا تملیک منفعت و یا اسقاط دین و یا اسقاط حق و یا غیر آن باشد. بنابر ماده 752 قانون مدنی: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود». از واژه صلح در قانون مدنی و مواد مربوطه این طور استناد می شود: در مواردی که میان دو یا چند نفر، اختلاف یا اختلافاتی موجود باشد و یا امکان دارد که در آینده اختلافاتی بروز کند، که طرفین می توانند از طریق آشتی و گذشت متقابل اختلافات خود را حل نمایند. پس در مفهوم عقد صلح نوعی گذشت و مسامحه در اصل دعوا و رسیدن به نقطه مشترکی به چشم می خورد.

⚖شرایط عقد صلح
برای این که عقد صلح صحیح باشد، باید دارای شرایطی باشد. این شرایط عبارتند از:
1) اهلیت طرفین
بنابر ماده 753 ق.م «طرفین صلح باید دارای اهلیت باشند». بنابراین صلح مجنون و صغیر غیر ممیز باطل است و صلح سفیه و صغیر ممیز غیر نافذ است و با تنفیذ سرپرست ایشان نافذ و معتبر است.
2) مشروعیت و منفعت عقلائی داشتن مورد صلح
بنابراین صلح نسبت به مالی که مالیت ندارد یا منفعت عقلائی و مشروع ندارد، باطل است.
3) موضوع صلح
جهت عقد صلح که در هنگام عقد مورد تصریح قرار می گیرد، حتما باید مشروع باشد و الا عقد صلح صحیح نیست.
4) قصد و رضا
طرفین عقد صلح باید دارای قصد انشاء باشند. فقدان قصد در هر یک از دو طرف باعث بطلان عقد خواهد بود و فقدان رضا بنابر ماده 763 ق.م که می گوید: «صلح به اکراه نافذ نیست» سبب عدم نفوذ معامله می باشد
اقسام عقد صلح
صلح بر دو قسم است: صلح بر دعوی و صلح بدوی:
الف) صلح بر دعوی
صلح ممکن است در مورد رفع تنازع موجود واقع شود، مانند این که کسی پس از اقامه دعوا مالکیت، نسبت به زمینی بر دیگری، دعوا را با او صلح می کند و مبلغی به عنوان مال الصلح دریافت می کند، و ممکن است برای جلوگیری از تنازع احتمالی منعقد گردد، مانند این که کسی ملکی را از دیگری می خرد و کلیه حقوق فرضیه و احتمالیه خود را از هر جهت نسبت به مورد معامله با بایع به یک سیر نبات صلح می کند. فرقی نمی کند که منشاء تنازع معامله باشد یا غیر آن مانند اختلاف راجع به شرکت در اموال یا ارث، چنان که یکی از ورثه با ورثه دیگر در نصیب خود از ترکه مورث، اختلاف داشته باشد و آن را در مقابل مقدار معینی صلح کند.
ب) صلح بدوی
صلح بدوی، معامله ی مستقلی است که مبتنی بر تسالم می باشد و در ردیف بیع، هبه و اجاره یکی از عقود معینه است. بخاطر همین ماده 758 ق.م می گوید: «صلح در مقام معاملات، هر چند نتیجه معامله ای را که بجای آن واقع شده است می دهد، لیکن شرایط و احکام خاصه آن را ندارد؛ بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون این که شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود»
⚖ چند نکته مهم در مورد وکالت بلاعزل :

نکته اول

وکالت بلاعزل اگرچه وکالت ساده نیست و جزء وکالت غیر قابل فسخ و پایدار به شمار می رود؛ ولی از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده با فوت یا جنون طرفین منفسخ و ازبین می رود و دیگر ارزش عملی ندارد و باطل می شود و اگر این وکالت چندین بار هم تفویض شده باشد باز هم با این اسباب ازبین می رود.ولی اگر وکیل مالی را از موکل به موجب عقد بیع خریده باشد و از موکل(فروشنده) وکالت بلاعزل فروش گرفته باشد؛در این حال مثلا اگر موکل بمیرد هر چند وکالت بلاعزل باطل و ازبین می رود؛ولی به منزله اسقاط حق وکیل (یعنی خریدار) نیست و مالکیت آن پابرجا است؛ چرا که قبلا طبق عقد بیع مالک مال بوده است.و در این حال وراث موکل باید آن مال را به صورت رسمی به وکیل انتقال دهند. بنابراین لازم است که مردم بعد از گرفتن وکالت بلاعزل فروش در مورد املاک یا خودرو، در عرصه وقت اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی بدون حضور موکل(فروشنده) اقدام کنند؛ چرا که با فوت مثلا موکل(فروشنده) دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند که این فرآیند وقت گیر و دارای مشکلات عدیده ای می باشد.

نکته دوم

وکالت بلاعزل صرفا به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد؛ و به منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل شده باشد. لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتما در قالب عقد بیع معامله انجام دهند و مالکیت خود را ایجاد نمایند؛ چرا که اگر کسی به صورت وکالتی معامله نماید بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشند؛و آنگاه مثلا موکل بمیرد در این صورت همان طور که گفته شد وکالت از بین می رود و ظاهرا دیگر وکیل با این وکالت نمی تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می شود مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات نماید.

نکته سوم

در مورد وکالت بلاعزل یک سوال به ذهن می آید و آن اینکه آیا موکل در وکالت بلاعزل می تواند خودش مورد وکالت را انجام دهد؛یعنی اگر مورد وکالت فروش یک باب خانه باشد؛ موکل با اینکه حق عزل وکیل را از خود سلب کرده، می تواند خود اقدام به فروش نماید یا نه؟در جواب باید گفت که وکالت بلاعزل با انجام مورد وکالت دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل توسط خود موکل منع قانونی ندارد و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود.اما باید توجه داشت اگر موکل ضمن عقد خارج لازم انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط کرده باشد در این صورت موکل هم حق عزل وکیل را ساقط نموده و هم حق انجام مورد وکالت را نخواهد داشت.

همچنین اگر موکل مال منقول یا غیرمنقول خود را به وکیل در قالب عقد بیع فروخته باشد و آنگاه موکل به وکیل وکالت بلاعزل فروش داده باشد؛ در این صورت هم موکل حق انجام مورد وکالت را ندارد زیرا مالکیت از ید موکل خارج گردیده و انجام مورد وکالت توسط موکل به عنوان جرم و فروش مال غیر محسوب می شود.لذا شهروندان عزیز لازم است نسبت به اموال خود(اعم از ملک یا اتومبیل) یا اقدام به انتقال سند رسمی نمایند یا اگر به خاطر موانع و مشکلاتی نمی توانند انتقال رسمی دهند حتما قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایع نامه (بیع عادی) تنظیم کنند و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل انتقال رسمی دهند.

همچنین به سران دفاتر اسناد رسمی هم پیشنهاد می شود که در تنظیم وکالت بلاعزل فروش ملک یا اتومبیل که قبلا توسط موکل فروخته شده، شرط «موکل ضمن عقد خارج لازم، انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود» را قید نمایند.

نکته چهارم

با اینکه وکالت بلاعزل در بیشتر موارد اهداف طرفین قرارداد را تامین می کند و دارای پاره ای محاسن می باشد؛ ولی در برخی موارد دارای پیامدها و مشکلات اساسی می باشد و با امضاء یک وکالت نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد تمام دارایی و اموال خود را ازدست می دهند و این به خاطر عدم علم کافی و اطلاع لازم از وکالت بلاعزل می باشد؛بنابراین به شهروندان محترم توصیه می شود در دادن وکالت بلاعزل به فرد یا افراد دقت لازم را داشته باشند که در آینده دچار مشکل نشوند.چرا که بعضی از افراد از طریق همین وکالت اقدام به کلاهبرداری می نمایند.

لذا اولا وکالت بلاعزل در امور جزئی داده شود نه کلی ثانیا در وکالت بلاعزل مورد وکالت توسط طرفین با دقت مطالعه و ملاحظه گردد و همان موردی باشد که طرفین، مد نظر دارند؛تقریر شده باشد.ثالثا این نوع وکالت در موارد خاص مثلا در مورد مالی که به وکیل منتقل شده باشد؛اصولا داده شود.
شرایط دهگانه دانستنیهای معامله با وکیل فروشنده یا موجر شاید تا به حال تجربه تنظیم یک قرارداد فروش یا اجاره نامه را داشته اید که یک طرف خودش حضور ندارد به هر دلیلی ولی فردی را بعنوان وکیل خود معرفی تا از جانب وی قرارداد را امضا نماید . در خصوص معامله با وکیل رعایت چند نکتهربسیار ضروری و حیاتی است چه بسا عدم رعایت آن موجب بروز مشکلات حقوقی و کیفری و همچنین دعاوی صنفی در اتحادیه املاک شود. اما این نکات چی هستند: 1_وکالتنامه فقط بصورت محضری یعنی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی باشد 2_وکالتنامه دارای مهر برجسته باشد و جعلی و یا فتوکپی نباشد.3_مشخصات وکیل و موکل با اصول اسناد هویتی یعنی شناسنامه و کارت ملی و سند مالکیت تطابق داده شود 4_بررسی شود که آیا وکالت محدودیت زمانی دارد یا خیر. چون برخی وکالتنامه ها ده روزه یا بطور کلی مدت دار هستند و بعداز آن بی اعتبارند 5_آیا موکل محجور نباشد یعنی از نظر سنی و عقلی سالم و کامل باشد 6_موضوع وکالت چیست یعنی آیا وکیل علاوه بر صلاحیت و اختیار انجام معامله حق اخذ ثمن معامله یا قرض الحسنه رادهم دارد یا خیر؟7_موکل در قید حیات است یا نه 8_آیا موضوع وکالت قبلا انجام شده یادنه؟ مثلا اگر موکل بعداز وکالت خودش ملک را فروخته یا اجاره داده ولی به وکیل اطلاع 9_ نداده در اینجا موضوع وکالت منتفی شده و معامله بعدی باطل است 9_ وکالت بلاعزل اگر نیست استعلام شود که وکیل عزل شده یا نه 10_ حتی وکلای دادگستری هم باید وکالتنامه محضری ارائه کنند.
فسخ:
1_اختصاص به عقود جایز دارد
2_جز ایقاعات است
3_ با اراده یکطرفه و یکجانبه محقق میشود.

⚖تفاسخ:
1_اختصاص به عقود لازم دارد
2_ جز اسباب سقوط تعهدات است.
2_ با اراده دو طرفه ونیاز به تراضی و توافق حداقل دو اراده دارد.

⚖منفسخ:
1_ اختصاص به عقود جایز دارد
2_ برهم خوردن خود به خودی است که در اثر عارضه یا خالتی یا وضعیتی در طرفین مانند(فوت ، جنون، سفه )

⚖انفساخ:
1_ اعم است، یعنی در عقود جایز و لازم قابلیت اعمال دارد.
2_ ناشی از عوامل خارجی مانند فورس ماژور ( جنگ زلزله سیل)_
قطع رابطه دولتین_
وضع قانون جدید_
صدور فتاوی از جانب مراجع مانند(حرمت تنباکو در فرار دادن رزی_ مهدور الدم شناختن سامان رشدی)
🌻تفاوت بین انفساخ , تفاسخ , فسخ

انفساخ: انحلال قهری است بدین معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می‌رود، و حق انتخاب برای طرفین یا دادگاه باقی‌ نمی‌ماند. یعنی بدون اراده ی طرفین عقد منحل میشود پس قهری بودن انحلال، منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد، مثلاً ممکن است طرفین قبلاً تراضی نمایند که سه ماه بعد عقد خود به خود، منفسخ شود.

اقسام انفساخ

انفساخ عقد را به اعتبار نقشی که اراده در آن دارد به سه گروه تقسیم می‌کنند.

1) انفساخی که به طور مستقیم ناشی از ارادۀ صریح طرفین عقد است، مانند اجاره‌ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود.

2) انفساخی که ناشی از حکم قانون گذار است، ولی به گونه‌ای است که قانون گذار، ارادۀ‌ ضمنی و مفروض طرفین عقد را اجرا می‌کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض، موضوع ماده 387 قانون مدنی که اگر مبیع قبل از قبض تلف شود عقد فسخ می‌شود، این فسخ– انفساخ ناشی از ارادۀ ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می‌رود.

3) انفساخی که ناشی از حکم قانون گذار است، ولی هدف آن تأمین پایگاه اراده و تراضی است، مانند انحلال همۀ قراردادهای جائز در صورت فوت یا حجر یکی از متعاقدین.

تفاسخ(اقاله):اقاله در اصطلاح برانداختن.وبهم زدن معامله است.با تراضی و سازش طرفین معامله و به جهت این که رضایت طرفین در ان شرط است .از ان به تفاسخ .وتقایل نیز تعبیر شده است . اقاله فقط در عقود لازم قابل اجراست .عقد لازم عقدی است لازم الاجرا که طرفین نمی توانند به دلخواه خود ان را فسخ واز بین ببرند.در واقع اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد .عقد جایز عقدی است که طرفین هر وقت بخواهند می توانند ان را منحل کنند. اقاله راه حلی است برای انحلال ناپذیری عقود لازم .در تعریف اقاله قانونگذار عنوان داشته اقاله(تراضی دو طرف عقد لازم برای انحلال ان)یا بر هم زدن عقد لازم با توافق طرفین است.

Telegram.me/iranjurist

فسخ:فسخ که به آن انحلال ارادی قرار داد نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرار داد به وسیلۀ یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.

فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی یکی از مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها می‌باشد.

بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا که در عقود جائز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زندفسخ، انشای یک طرفۀ انحلال قرارداد و تعهد می‌باشد، و مانند ابراء نوعی ایقاع است، یعنی این که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال نماید، بدون این که نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود

مبنای فسخ قرارداد ممکن است، متفاوت باشد؛ یعنی این که فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیلۀ توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیلۀ حکم مستقیم قانون به وجود آمده است و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث می‌باشد.

الف) توافق طرفین: طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند، به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. همان طوری که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.

ب) حکم مستقیم قانون: قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند مثل این که کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، که در این جا به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
..::تقاضای بطلان معاملات سفیه::..

⚖سوال
مردی سفیه، تمام اموال ارزشمند خود از قبیل ماشین، خانه، زمین و... به صورت رسمی به خانمش انتقال داده است. آیا می توان با احراز سفاهت این مرد انتقال اموال را از طریق دادگاه باطل اعلام کرد؟

⚖پاسخ
بله با جمع دو شرط تمام انتقال ها باطل است:
🔹سفاهت مرد از طریق دادگاه و کارشناس خبره ثابت شود.
🔹ولی یا قیمِ سفیه، معاملات را تنفیذ نکند یا اجازه ندهد.

⚖رویه قضایی
🔹فرد مستدعی صدور حکم حجر یا سفاهت، بدواً به دادسرا مراجعه می کند.
🔹دادسرا از طریق اداره امور سرپرستی که وظیفه مهم آن رسیدگی به امور محجورین (صغیر، سفیه و مجنون) و اموال بلاوارث است، موضوع را به کارشناس خبره ارجاع و در صورت تشخیص سفاهت و کسب اطلاعات کافی در باب سفاهت، موضوع را به دادگاه جهت صدور حکم عدم رشد یا حجر و نصب قیم ارسال می کند.
🔹در مرحله بعد ولی یا قیم با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، تقاضای ابطال معاملات محجور به استناد دادنامه صادره مبنی بر حکم اعلام حجر را تقاضا می کند.
⚖نکته بسیار مهم
اگر ابتدای حجر از تاريخ قطعيت حکم حجر بوده و معامله پيش از آن تاريخ تحقق يافته باشد، دعوای بطلان معامله قابليت استماع ندارد.
چنانچه ابتداي تاريخ حجر در رأي مرقوم شده و معامله بعد از تاريخ مذکور تحقق يافته باشد، دعوای بطلان معامله قابليت طرح در دادگاه را دارد.

⚖مواد قانون مدنی و رای وحدت رویه
🔹ماده ۱۲۰۸: «غیررشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلائی نباشد».
🔹ماده 1210: «هیچکس رانمی توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آن که عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد. تبصره ۱: سن بلوغ در پسر پانزده سال تمام قمری ودر دختر نه سال تمام قمری است...»
🔹ماده ۱۲۱۴: «معاملات و تصرفات غیررشید در اموال خود نافذ نیست مگر با اجازه ولی یا قیم او، اعم از اینکه این اجازه قبلا داده شده باشد یا بعد از انجام عمل»
🔹ماده ۱۲۲۳: «... در مورد اشخاص غیر رشید نیز دادستان مکلف است که قبلا به وسیله مطلعین اطلاعات کافیه در باب سفاهت او به دست آورده و در صورتی که سفاهت را مسلم دید، در دادگاه مدنی خاص (دادگاه خانواده) اقامه دعوی نماید و پس از صدور حکم عدم رشد برای نصب قیم به دادگاه رجوع نماید»
🔹ماده ۱۱۹۳: «همینکه طفل کبیر و رشید شد از تحت ولایت خارج می شود و اگر بعداً سفیه یا مجنون شود قیمی برای او معین می شود»
⚖رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره 17/9/7182052- 4/9/1352: «... فرد مستدعی صدور حکم حجر می تواند رأساً به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور حکم حجر نماید و دادگاه می تواند در صورت صدور حکم حجر، نظر دادستان و ارجاع به خبره را بخواهد...»
20 نکته در مورد اموال و مالکیت

1. حق مالی بر دو قسم است: 1. عینی 2. دینی

2. حقوق عینی عبارتند از: 1.حق مالکیت 2.حق انتفاع 3.حق ارتفاق 4. حق شفعه 5.حق تحجیر 6.حق عینی تبعی

3. مالکیت کاملترین حق عینی می باشد.

4. حق انتفاع با مالکیت منفعت متفاوت است.

5. حق ارتفاق فقط در اموال غیرمنقول ذاتی جاری است.

6. حق شفعه مربوط به مال غیرمنقول می باشد.

7. اثر تحجیر حق تحجیر می باشد. حق تحجیر یعنی اولویت در احیا زمین و تحجیر یعنی هر کاری که شروع به احیا محسوب شود.

8. حق عینی تبعی، یک حق عینی است که به تبع یک حق دینی ایجاد میشود مانند وثیقه.

9. مال غیرمنقول بر 4 قسم میباشد: 1. غیرمنقول ذاتی 2. غیرمنقول به واسطه عمل انسان 3. غیرمنقول حکمی ( اموال منقولی که در کشاورزی به کار میرود ) 4. غیرمنقول تبعی (که در مورد حقوق و یا دعاوی میباشد )

10. مال منقول بر دو قسم است: 1. اشیاء منقول 2. حقوق منقول

11. حقوق منقول بر دو قسم است: 1. حقوق عینی منقول 2. حقوق دینی منقول

12. حق عینی منقول فقط دو مورد دارد: 1. حق انتفاع بر روی مال منقول 2. حق عینی تبعی بر روی مال منقول

13. کلیه حقوق دینی منقول است جز: 1. تعهد به انتقال مال غیرمنقول 2. تعهد به تسلیم مال غیرمنقول 3. تعهد به جبران خسارات وارد بر مال غیرمنقول 4. تعهد به دادن اجرت المثل مال غیرمنقول
که این چهار استثنا غیرمنقول می باشند.

14. در تعارض تصرف فعلی با مالکیت سابق، مالکیت سابق مقدم است.

15. در تعارض تصرف فعلی با وقفیت سابق، وقفیت سابق مقدم است.

16. در تعارض تصرف فعلی با مالکیت عمومی سابق، مالکیت عمومی سابق مقدم است.

17. در تعارض تصرف فعلی با تصرف سابق، تصرف فعلی مقدم است.

18. در تعارض بین ملکیت و وقفیت، اصل بر ملکیت است.

19. عقد موجد حق انتفاع از نظر مدت بر 3 قسم است: 1. عمری 2. رقبی 3. حبس مطلق

20. لزوم و جواز عقد موجد حق انتفاع بستگی به مجانی یا معوض بودن آن دارد.
🔆فروش مال موقوفه
اصل بر این است که مال موقوفه را نمی‌توان فروخت، مگر در شرایط خاص! در صورت خراب شدن مال موقوفه، ترس از خراب شدن مال، به حدی که امکان بازسازی آن وجود نداشته نباشد و نیز اینکه اختلاف بین موقوف‌علیهم به حدی شدید و جدی باشد که احتمال سفک دماء(قتل و خونریزی) داده شود، می‌توان این مال را به فروش رساند.
هر‌گاه موقوفه خراب شده یا در شرف خرابی باشد یا مسلوب‌المنفعه شود؛ یعنی نتوان آن را مورد استفاده قرار داد، تبدیل به احسن یا فروخته می‌شود و آنچه که مورد نظر واقف بوده به نحو دیگری عمل می‌شود. برای تبدیل موقوفه، اخذ مجوز از سازمان اوقاف و امور خیریه ضروری است.
چنانچه موقوفه اجاره داده شده و مجوز ساخت به مستأجر داده شود، بنایی که در ملک ساخته می‌شود، متعلق به سازنده آن است. به عنوان مثال، موقوفه زمین کشاورزی بوده که به علت واقع شدن در شهر، دیگر قابل کشت و زرع نباشد و با تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی، قصد احداث ساختمانی در آن وجود داشته باشد. در چنین شرایطی، اگر کسی حاضر باشد با هزینه شخصی در آن بنایی مطابق مقررات بسازد، بنای ساخته‌شده (اعیانی) متعلق به شخص سازنده و عرصه متعلق به موقوفه خواهد بود و سازنده بابت ساخت در زمین مذکور، ابتدا باید وجهی به عنوان پذیره به متولی بپردازد تا مجوز ساخت به وی داده شود و پس از ساخت بنا، سازنده مالک اعیان خواهد شد و می‌تواند پس از اخذ پایان کار، سند اعیانی اخذ کند اما بابت قرار گرفتن بنای احداثی بر روی عرصه موقوفه، باید اجاره‌ای به متولی موقوفه بپردازد که این اجاره مانند هر اجاره دیگری مرتبا تمدید می‌شود و مطابق نرخ روز، مال‌الاجاره از صاحب اعیانی به نفع موقوفه اخذ خواهد شد. طبق ماده ۲۷ قانون ثبت و مواد ۲۵، ۳۲ و ۳۵ آیین‌نامه قانون ثبت املاک، درخواست ثبت موقوفات بر عهده متولی آنها است و از این جهت، فرقی بین وقف عام و خاص نیست. در ‌‌نهایت، در مورد موقوفات عام‌المنفعه، متولی باید ظرف ۳۰ روز از تاریخ نشر نخستین آگهی مقدماتی (آگهی ماده ۱۰ قانون ثبت)، درخواست ثبت کند؛ در غیر این صورت اداره اوقاف درخواست ثبت خواهد کرد و طبق ماده ۳۹ آیین‌نامه مذکور که ناظر به ماده ۳۱ قانون ثبت است، عنوان درخواست‌کننده ثبت موقوفه، «متصدی» یا «مدعی تولیت» قید می‌شود؛ نه «متولی»؛ زیرا اداره ثبت مرجع تشخیص متولی نیست و ثبت ملک به عنوان موقوفه هم اثبات‌کننده تولیت متقاضی نخواهد بود. در مورد موقوفات خاص، هر یک از موقوف‌علیهم نیز؛ علاوه بر متولی، حق درخواست ثبت را دارند.

مصرف وجوه حاصل از فروش مال موقوفه

پرسشی که ممکن است در خصوص فروش مال موقوفه مطرح شود، این است که وجوه حاصل از فروش این اموال صرف چه اموری می‌شود؟ به این پرسش، می‌توان اینگونه پاسخ داد که طبق ماده ۹۰ قانون مدنی، عین موقوفه در مورد جواز بیع، به «اقرب به غرض واقف» تبدیل می‌شود. «اقرب به غرض واقف» یعنی نزدیکترین و شبیه‌ترین موضوع به آنچه مقصود واقف از وقف بوده است.
در موارد فروش و برای جایگزینی مال وقفی، مقصود واقف ملاک عمل است؛ بر این اساس، اگر در وقف‌نامه این امر را پیش‌بینی کرده باشد، طبق آن عمل می‌شود و اگر پیش‌بینی نکرده باشد به تعبیر فقهی و حقوق به «اقرب به غرض واقف» تبدیل می‌شود.
اگر جهت وقف، انتفاع موقوف‌علیهم (عام یا خاص) از همان منفعت خاص بالقوه در عین موقوفه باشد، لازم است مالی شبیه به همان عین فروخته‌شده (تا آنجا که ثمن حاصل از فروش اجازه می‌دهد) جایگزین شود.
به عنوان مثال، اگر واقف اتوبوسی را وقف جا‌به‌جایی دانشجویان یک دانشگاه کند، با فرض اینکه فروش اتوبوس به دلیل بیم خرابی آن بوده باشد با ثمن حاصل از فروش چنین اتوبوسی ممکن است بتوان مینی‌بوسی خرید و برای جابه‌جایی دانشجویان همان دانشگاه به کار گرفت. اما اگر جهت وقف، انتفاع موقوف‌علیهم (عام یا خاص) از عواید حاصل از به‌کارگیری منافع عین موقوفه بوده باشد، آن وقت لازم است بدل چیزی باشد که عواید حاصل از به‌کارگیری منافع آن هر چه نزدیک‌تر به عواید حاصل از به‌کارگیری منافع عین موقوفه به فروش‌رفته باشد، مثل اینکه واقف درآمد سالانه حاصل از کارکرد یک اتوبوس را وقف پرداخت شهریه ۱۰ نفر دانشجویان یک دانشگاه کند. در این مثال با ثمن حاصل از فروش اتوبوس وقفی، باید مالی خرید که عواید حاصل از کارکرد آن هر چه نزدیکتر به رقم شهریه ۱۰ دانشجوی آن دانشگاه باشد.
در صورت فروش موقوفه، بدل یا عوضی بابت آن اخذ می‌شود که تمامی احکام وقف بر این بدل بار خواهد شد‌ زیرا وضع مادی مال موقوفه تغییر یافته اما شخصیت حقوقی وقف و اعتبار وقفیت مال جایگزین کماکان باقی است. موقوفه عام شخصیت حقوقی دارد؛ همان‌گونه که ماده ۳ قانون اوقاف در این زمینه می‌گوید که موقوفه عام داراي شخصيت حقوقي است و متولي يا سازمان اوقاف حسب مورد نماينده آن است.
Soheilieh.com
Add a comment...

رهنِ ملك توسط فروشنده، پس از مبايعه نامه ي آن
به نام خدا
طرح مسأله :
به دفعات مشاهده یا شنیده شده است که فروشنده ای پس از تنظیم مبایعه نامه ی عادی و پیش از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ، با مراجعه ی به یکی از بانکهای کشور ،اقدام به اخذ وام نموده، وهمان ملکی که پیشتر نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم نموده بود را به عنوان وثیقه ی وام ، در رهن بانک قرار داده است .
صرف نظر ازاینکه بی تردید اقدام فروشنده در ترهین قرار دادن ملک موضوع مبایعه نامه، تعدی به حقوق خریدار آن ملک است، سوالی به ذهن متبادر می گردد وآن اینست که: در رهن قراردادن ملکی که قبلا نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم گردیده است، بدون اجازه ی خریدار جرم است یا خیر؟
به تعبيرِ ديگر، آيا خريدار براي احقاقِ حق خود ميتواند فروشنده را تحتِ تعقيبِ جزايي قرار دهد، و يا تنها راه حلِ مسأله ، مراجعه به محاكمِ حقوقي است؟
بی گمان دست یابی به پاسخ سوال مذکور، در رویه ی عملی و اقداماتی که خریدار برای استیفاء حقوق خود باید به انجام رساند، موثر و مفید خواهد بود.
در این نوشتار برآن هستیم که با بررسی نظرات مختلف به نتیجه ای منطبق با قواعد و مقررات حقوقی برسیم .
شرح و تحلیل موضوع:
همان گونه که مطرح گردید ، پرسش مطروحه ، ناظر به عملکرد شخصی است که نسبت به ملکی مبایعه نامه ای عادی تنظیم می نماید، و پس از امضای آن با خریدار که معمولا با اخذ ثمن نیز همراه است و ازانجاییکه مبایعه نامه ی تنظیمی در سند ملک انعکاسی ندارد، بدون علم و اطلاع خریدار ، به بانک مراجعه و به موجب سند رسمی ،ملک را در رهن آن بانک قرار داده و به اصطلاح جامعه، برروی آن ملک وام می گیرد.
در این وضعیت، خریدار ملک موصوف برای احقاق حق خود و تزلزلی که درعقدبیع منعقده حاصل شده است ،به ناچار می بایست با مراجعه به مراجع قضایی، اقدامات قانونی خودرا معمول دارد.
اما تردید در این بخش حاصل میگردد که ، آیا خریدار میتواند فروشنده را تحت تعقیب کیفری قراردهد یابرای استیفای حق خود ناگزیربه رجوع به محاکم حقوقی است .
دراین مورد میان حقوقدانان و صاحب نظران ٢ نظر وجوددارد ؛
عده ای قائل به قابلیت تعقیب کیفری فروشنده می باشند ، و در مقابل آنها برخي بر اين عقيده اند كه فروشنده قابل تعقیب جزايي نيست و راه حل مساله را فقط درقالب پیگیری درمحاکم حقوقی می دانند.
برای تشحیذ ذهن ،نظرات دوگانه ی مزبور را واکاوی می نماییم :
الف : دلایل واستدلال های موافق جرم انگاری موضوع
این گروه از حقوقدانان نیز خود ٢ دسته اند:
١– عده ای عمل فروشنده را از مصادیق "انتقال مال غیر" می دانند ومستنداً به ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ٥و ١٣٠٨/١/٨، فروشنده را مستحق مجازات کلاهبرداری می دانند.
ایشان براین عقیده اند که با توجه به ماده یک قانون اخیرالذکر : <<کسی که مال غیررا با علم به اینکه مال غیراست به نحوی از انحاء, عیناً و منفعتاً ، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب ... می شود>> .
مبنای استدلال و استناد این دسته از موافقین جرم انگاری موضوع این است که ، باتنظیم مبایعه نامه، مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک موضوع قرارداد استقراریافته است و هرچند هنوز سندرسمی انتقال تنظیم نگردیده اما ازاین پس خریدار مالک ملک است ، به همین جهت چنانچه فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع ، ملک را در رهن شخص دیگری قرار دهد ، عملا حقوق عینی و مالکانه ی خریدار را که اکنون مالک ملک محسوب می شود را زائل و نتیجتاً مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.
ازاین رو می توان فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرارداد وبا محکوم نمودن وی، حکم به ردّ مال به خریدار را از دادگاه اخذ نمود تا به این وسیله مالکیت طلق خریدار نسبت به ملک مجددا استوار و مستقر گردد .
2 – گروه دیگر ازموافقین جرم انگاری عمل فروشده، مبنای استدلال خودرا ماده ١١٧قانون ثبت قرارداده اند.
به موجب این ماده ی قانونی : (( هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ، اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد )) . ( اصلاحی ١٣١٢/٥/٧)
ایشان درتشریح نظریه خود چنین میگویند که :هرچند با تنظیم مبایعه نامه و قبل از تنظیم سند رسمی، ممکن است مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک کاملاً استقرار نیافته باشد ،اما مبایعه نامه ی تنظیمی مؤید و مفید انتقال و استقرار حق برای خریدار است. و فروشنده ای که پس ازمبایعه نامه، آن ملک را در رهن شخص دیگری قرار می دهد، در واقع عملی معارض با حق خریدار مرتکب شده است و به موجب ماده ١١٧ قانون ثبت،مرتكبِ فعلِ مجرمانه گرديده و قابل تعقیب کیفری و مجازات است. Soheilieh.com
Add a comment...

رهنِ ملك توسط فروشنده، پس از مبايعه نامه ي آن
به نام خدا
طرح مسأله :
به دفعات مشاهده یا شنیده شده است که فروشنده ای پس از تنظیم مبایعه نامه ی عادی و پیش از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ، با مراجعه ی به یکی از بانکهای کشور ،اقدام به اخذ وام نموده، وهمان ملکی که پیشتر نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم نموده بود را به عنوان وثیقه ی وام ، در رهن بانک قرار داده است .
صرف نظر ازاینکه بی تردید اقدام فروشنده در ترهین قرار دادن ملک موضوع مبایعه نامه، تعدی به حقوق خریدار آن ملک است، سوالی به ذهن متبادر می گردد وآن اینست که: در رهن قراردادن ملکی که قبلا نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم گردیده است، بدون اجازه ی خریدار جرم است یا خیر؟
به تعبيرِ ديگر، آيا خريدار براي احقاقِ حق خود ميتواند فروشنده را تحتِ تعقيبِ جزايي قرار دهد، و يا تنها راه حلِ مسأله ، مراجعه به محاكمِ حقوقي است؟
بی گمان دست یابی به پاسخ سوال مذکور، در رویه ی عملی و اقداماتی که خریدار برای استیفاء حقوق خود باید به انجام رساند، موثر و مفید خواهد بود.
در این نوشتار برآن هستیم که با بررسی نظرات مختلف به نتیجه ای منطبق با قواعد و مقررات حقوقی برسیم .
شرح و تحلیل موضوع:
همان گونه که مطرح گردید ، پرسش مطروحه ، ناظر به عملکرد شخصی است که نسبت به ملکی مبایعه نامه ای عادی تنظیم می نماید، و پس از امضای آن با خریدار که معمولا با اخذ ثمن نیز همراه است و ازانجاییکه مبایعه نامه ی تنظیمی در سند ملک انعکاسی ندارد، بدون علم و اطلاع خریدار ، به بانک مراجعه و به موجب سند رسمی ،ملک را در رهن آن بانک قرار داده و به اصطلاح جامعه، برروی آن ملک وام می گیرد.
در این وضعیت، خریدار ملک موصوف برای احقاق حق خود و تزلزلی که درعقدبیع منعقده حاصل شده است ،به ناچار می بایست با مراجعه به مراجع قضایی، اقدامات قانونی خودرا معمول دارد.
اما تردید در این بخش حاصل میگردد که ، آیا خریدار میتواند فروشنده را تحت تعقیب کیفری قراردهد یابرای استیفای حق خود ناگزیربه رجوع به محاکم حقوقی است .
دراین مورد میان حقوقدانان و صاحب نظران ٢ نظر وجوددارد ؛
عده ای قائل به قابلیت تعقیب کیفری فروشنده می باشند ، و در مقابل آنها برخي بر اين عقيده اند كه فروشنده قابل تعقیب جزايي نيست و راه حل مساله را فقط درقالب پیگیری درمحاکم حقوقی می دانند.
برای تشحیذ ذهن ،نظرات دوگانه ی مزبور را واکاوی می نماییم :
الف : دلایل واستدلال های موافق جرم انگاری موضوع
این گروه از حقوقدانان نیز خود ٢ دسته اند:
١– عده ای عمل فروشنده را از مصادیق "انتقال مال غیر" می دانند ومستنداً به ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ٥و ١٣٠٨/١/٨، فروشنده را مستحق مجازات کلاهبرداری می دانند.
ایشان براین عقیده اند که با توجه به ماده یک قانون اخیرالذکر : <<کسی که مال غیررا با علم به اینکه مال غیراست به نحوی از انحاء, عیناً و منفعتاً ، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب ... می شود>> .
مبنای استدلال و استناد این دسته از موافقین جرم انگاری موضوع این است که ، باتنظیم مبایعه نامه، مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک موضوع قرارداد استقراریافته است و هرچند هنوز سندرسمی انتقال تنظیم نگردیده اما ازاین پس خریدار مالک ملک است ، به همین جهت چنانچه فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع ، ملک را در رهن شخص دیگری قرار دهد ، عملا حقوق عینی و مالکانه ی خریدار را که اکنون مالک ملک محسوب می شود را زائل و نتیجتاً مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.
ازاین رو می توان فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرارداد وبا محکوم نمودن وی، حکم به ردّ مال به خریدار را از دادگاه اخذ نمود تا به این وسیله مالکیت طلق خریدار نسبت به ملک مجددا استوار و مستقر گردد .
2 – گروه دیگر ازموافقین جرم انگاری عمل فروشده، مبنای استدلال خودرا ماده ١١٧قانون ثبت قرارداده اند.
به موجب این ماده ی قانونی : (( هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ، اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد )) . ( اصلاحی ١٣١٢/٥/٧)
ایشان درتشریح نظریه خود چنین میگویند که :هرچند با تنظیم مبایعه نامه و قبل از تنظیم سند رسمی، ممکن است مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک کاملاً استقرار نیافته باشد ،اما مبایعه نامه ی تنظیمی مؤید و مفید انتقال و استقرار حق برای خریدار است. و فروشنده ای که پس ازمبایعه نامه، آن ملک را در رهن شخص دیگری قرار می دهد، در واقع عملی معارض با حق خریدار مرتکب شده است و به موجب ماده ١١٧ قانون ثبت،مرتكبِ فعلِ مجرمانه گرديده و قابل تعقیب کیفری و مجازات است Soheilieh.com
Add a comment...

Post has attachment
Soheilieh.com 09121642773
Photo
Add a comment...

Post has attachment
Soheilieh.com 09121642773
PhotoPhotoPhoto
۱۳۹۴/۹/۳۰ ه‍.ش.
3 Photos - View album
Add a comment...

Post has attachment
Soheilieh.com 09121642773
PhotoPhotoPhotoPhotoPhoto
۱۳۹۴/۹/۳۰ ه‍.ش.
7 Photos - View album
Add a comment...

Post has attachment
Soheilieh.com 09121642773
PhotoPhotoPhotoPhotoPhoto
۱۳۹۴/۹/۳۰ ه‍.ش.
8 Photos - View album
Add a comment...

Post has attachment
Soheilieh.com 09121642773
PhotoPhotoPhotoPhotoPhoto
۱۳۹۴/۹/۳۰ ه‍.ش.
8 Photos - View album
Add a comment...

Post has attachment
Soheilieh.com 09121642773
PhotoPhotoPhotoPhotoPhoto
۱۳۹۴/۹/۳۰ ه‍.ش.
25 Photos - View album
Add a comment...
Wait while more posts are being loaded