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LA CHASCUNIERE Expert immobilier
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Expert immobilier Nouvelle-Aquitaine, Gers
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INFOS JURIDIQUES / FISCALES

Annulation d’une vente immobilière : sur quel fondement agir ?

L’acheteur immobilier n’est pas sans recours lorsqu’ils découvre que sa maison ou son appartement est affecté de vices ou d’une non conformité par rapport aux promesses du compromis. Mais il doit agir rapidement (deux ans pour les vices cachés) et choisir le bon fondement juridique sous peine d’être débouté de sa demande.

Enfin, il devra diriger son action contre les bonnes personnes : vendeur, notaire qui a rédigé l’acte, et/ou agent immobilier ?

Pour apporter la preuve de la non conformité ou des vices, il sera souvent nécessaire de faire appel à un expert judiciaire, pour ensuite saisir le tribunal de grande instance d’une demande de réduction du prix, ou d’annulation de la vente.

I - LE RECOURS A LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

Suivant l'article 1641 du Code Civil,
« le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Par application de l’article 1644 du Code Civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a donc le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En vertu de l'article 1645 du Code Civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’article 1646 du Code Civil dispose que dans le cas où le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

L’acheteur est tenu d’agir dans le délai de deux ans à compter de la connaissance du vice, ou à compter de l’achat s’il ne peut apporter la preuve de la date de connaissance du vice.



II - SUR LA POSSIBILITÉ JURIDIQUE D’INVOQUER LA NON CONFORMITÉ

L’article 1604 du code civil dispose que : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » .

L’acheteur d’une maison est par exemple en droit d’attendre qu'elle soit équipée d'une fosse septique dans la mesure où la présence d'un système individuel ou collectif d'assainissement conforme à la réglementation est devenue la norme (CA Amiens, 1re ch., 1re sect., 19 juin 2008, n° 07/02321, 319 : JurisData n° 2008-001085).

Il ne s’agit donc pas d’invoquer ici une défectuosité, un vice, mais bien de pointer le défaut de délivrance par rapport à ce qui était convenu dans le compromis (par exemple une piscine de couverte, devient en réalité une piscine en plein air etc.)

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INFOS JURIDIQUES / FISCALES

La "propriété commerciale"

La « propriété commerciale » désigne le droit du locataire, au terme du bail, d’obtenir son renouvellement, ou, à défaut, le paiement d’une indemnité d’éviction. En effet, la stabilité est essentielle pour un commerce, la clientèle constituant généralement l’élément principal du fonds de commerce. La propriété commerciale est donc un dispositif qui protège le commerçant afin de l’autoriser à rester dans les lieux au terme de son contrat de bail.

La propriété commerciale est un mécanisme s’appliquant aux baux commerciaux. Pour rappel, le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location liant un bailleur et un locataire exerçant une activité commerciale dans les locaux loués. Pourra y être exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal. Cette disposition est consacrée par l’article L145-1 du Code de Commerce.

Le bail commercial est essentiel pour le fonds de commerce car il permet d’obtenir le droit d’accès à des locaux stables, élément important pour fidéliser sa clientèle. Cependant, les baux commerciaux sont soumis généralement à une durée de neuf ans, avec une faculté de résiliation triennale pour le locataire, ou sous certaines conditions, par le bailleur. Il faut toutefois respecter un préavis de six mois.
La notion de propriété commerciale est régie par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953, modifié en mai 2018.
Afin de protéger le commerçant, la loi a prévu le mécanisme de la propriété commerciale qui correspond aux dispositions légales et réglementaires permettant d’encadrer les conditions de fixation du prix des locaux ainsi que conférant au locataire un droit au renouvellement du bail commercial. À défaut de renouvellement du bail, c’est-à-dire si le bailleur refuse, une indemnité d’éviction sera versée au locataire en réparation du préjudice subi.

Pour pouvoir bénéficier de la protection offerte par la propriété commerciale, il convient de remplir certaines conditions. Le locataire doit en effet :
- être titulaire d’un bail commercial destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, à défaut, au répertoire des métiers au moment où il sollicite sa demande de renouvellement de bail ;
- exercer son activité professionnelle dans les locaux soumis au contrat de bail commercial ;
- exploiter effectivement le fonds de commerce dans les locaux objets du bail au moment de la demande de renouvellement du bail commercial et dans les trois années précédentes ;
- respecter scrupuleusement les clauses du bail (pas de loyers impayés par exemple).

Si le preneur remplit toutes ces conditions, alors il pourra faire valoir son droit de propriété commerciale et demander le renouvellement de son bail commercial auprès du bailleur.
Le statut de la propriété commerciale est d’ordre public. Cela signifie que tout locataire d’un bail commercial y a droit.

La durée usuelle d’un bail commercial est de neuf ans.
Au terme du bail commercial, le preneur fait valoir la propriété commerciale pour obtenir le renouvellement de son bail pour la même durée. Le bailleur peut également donner congé avec une offre de renouvellement.
Les baux commerciaux bénéficient d’une faculté triennale de résiliation, d’où l’appellation de bail 3-6-9. Cela signifie que tout congé ou tout renouvellement peut être demandé par le locataire ou le bailleur au bout de trois ans, six ans ou neuf ans. Un préavis de six mois doit toutefois être respecté.
Le bail renouvelé est conclu dans les mêmes conditions que le bail initial. Cependant, dans le cadre des baux commerciaux, le loyer peut être révisé.
Pour ce faire, les parties doivent s’entendre sur le montant du loyer du bail renouvelé. Le cas échéant, le montant du loyer sera fixé par le juge.

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INFOS JURIDIQUES / FISCALES

Quels sont vos recours en cas d’aggravation de votre servitude d’écoulement des eaux pluviales ?

Il est interdit d’aggraver la servitude d’écoulement des eaux pluviales par des ouvrages ou par un fait de l’homme, sans indemniser le propriétaire du fonds servant de son préjudice. Mais il existe cependant des stations particulières qui justifient une atteinte à ce principe.

1° Le principe de la fixité de la servitude et ses limites

On a coutume de dire que c’est le principe de fixité qui s'applique aux servitudes d'eaux pluviales des fonds inférieurs qui sont assujettis envers le plus élevé à recevoir les eaux qui en découlent naturellement. Le principe en est fixé par l’article 640, alinéa 1er du Code civil. Toutefois, l’article suivant du Code civil prévoit la possibilité d'une aggravation de cette servitude naturelle. Et dans ce cas il prévoit qu’une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.

2° Les conditions de l’aggravation

L’aggravation peut résulter soit d'une modification du fond dominant par des travaux par exemple, soit d'une modification du cours des eaux pluviales.



En général, elle résulte de travaux d’aménagement qui entraîne une imperméabilisation du sol. Par exemple un revêtement bétonné ou goudronné, ou encore la création d’un talus qui dirige les eaux vers le fonds servant. Les modifications volontaires du cours des eaux pluviales constitue également une aggravation.

3° La réparation prévue par le code civil et ses modalités

Si le Code civil institue le principe d’une indemnité, il n’exclut pas que cette réparation puisse être effectuée en nature comme par exemple par l’intermédiaire de travaux de cessation du ruissellement aggravé ou des travaux de remise en état.

Le propriétaire du fonds servant ne pourra être contraint pour sa part à réaliser un ouvrage sur son propre fonds. En ce sens, tel est la solution qui était retenu par la cour d'appel de Chambéry le 24 février 2009. Confirmée par la Cour de cassation le 29 septembre 2010.

Les juges en souverain pour apprécier l'existence ou pas d'une aggravation de la servitude. Et dans ce type de contentieux, les juges statuent généralement sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

Si le rapport de l’expert indique que l’aggravation des écoulement visible résulte de phénomène d’érosion naturelle, il n'y aura pas de dédommagement dû au fonds servant. En revanche des ouvrages construit sur le fond dominant, la création d'un nouveau portail, une nouvelle canalisation pour les eaux pluviales avec une buse d'un diamètre insuffisant, pourront être constitutifs d'un trouble anormal du voisinage qui implique une réparation pour le fonds servant.

4° L’hypothèse d’une responsabilité collective

Il n’est pas rare que la responsabilité de l’aggravation de la servitude incombe non pas à un seule propriétaire mais à plusieurs, y compris parfois le plaignant lui-même !

Ce sera par exemple le cas, du propriétaire situé sur le parcelle d’amont qui reproche au propriétaire de la parcelle située en aval d’avoir bouché les barbacanes de son mur de clôture, mais qui a contribué lui-même à l’imperméabilisation de son terrain par différents ouvrages, ou à la redirection des eaux pluviales vers son voisin.

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JURISPRUDENCE

L’EIRL peut bénéficier d’une procédure de traitement du surendettement

Un entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) peut bénéficier d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement sur le patrimoine qu’il n’a pas affecté à cette activité.

Un tribunal d’instance rejette une demande de traitement d’une situation de surendettement au motif que le demandeur exerce son activité professionnelle sous le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) et qu’il relève donc des procédures collectives prévues par le Code de commerce pour les entreprises.

La Cour de cassation censure la décision : la seule circonstance que le patrimoine affecté de l’EIRL relève des procédures collectives régies par le Code de commerce n’est pas de nature à exclure le patrimoine non affecté du débiteur de la procédure de traitement des situations de surendettement organisée par le Code de la consommation.

A noter : La procédure de traitement du surendettement est réservée aux personnes physiques de bonne foi dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes non professionnelles (C. consom. art. L 711-1). Un débiteur ne peut pas en bénéficier s’il relève des procédures spécifiques aux entreprises en difficulté (conciliation, sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires) (C. consom. art. L 711-3). De quelles procédures relève l’EIRL, dans la mesure où celui-ci peut avoir un patrimoine personnel et un patrimoine distinct affecté à son activité professionnelle (C. com. art. L 652-6), voire plusieurs patrimoines affectés à des activités distinctes (Loi 2010-658 du 16-6-2010 art. 14, II) ? Tout dépend de l’origine des dettes.

Un EIRL peut demander à bénéficier d’une procédure de traitement de son surendettement mais seulement pour des dettes non professionnelles ; sauf dispositions contraires, la procédure concerne alors le seul patrimoine personnel de celui-ci (C. consom. art. L 711-7), c’est-à-dire le patrimoine qui n’est affecté à aucune activité professionnelle.

Pour ses dettes professionnelles, l’EIRL peut faire l’objet d’une procédure spécifique aux entreprises. En principe limitée au seul patrimoine affecté à l’activité en difficulté (C. com. art. L 680-2 et L 680-3), la procédure peut être toutefois étendue à un patrimoine affecté à une autre activité de l’EIRL ou encore à son patrimoine personnel dans trois cas : confusion avec le patrimoine au titre duquel la procédure a été ouverte ; manquement grave aux obligations résultant du statut d’EIRL (pour un exemple, Cass. com. 7-2-2018 n° 16-24.481 FS-PBI : BRDA 6/18 inf. 17) ; fraude à l’égard d’un créancier titulaire d’un droit de gage général sur le patrimoine visé par la procédure (C. com. art. L 621-2, al. 3).
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JURISPRUDENCE

Porno au travail : attention au licenciement pour faute grave !

La pornographie est partout : sur les téléphones, dans la mode (porno chic) et aussi sur les ordinateurs au boulot.
La Cour de cassation vient de rendre 2 arrêts en date du 3 octobre 2018 (C. cass. 3 octobre 2018 n°17-13089 et 16-23968), pour lesquels elle statue sur la validité de licenciements pour fautes graves de salariés qui avaient consulté des sites pornographiques au travail.

Dans le 1er arrêt du 3 octobre 2018 (n°17-13009) favorable à la société, la Cour de cassation considère que 800 connexions à des sites pornographiques durant 1 mois, par un salarié justifie un licenciement pour faute grave.

Dans le second arrêt du 3 octobre 2018 (n°16-23968) favorable au salarié, la Cour de cassation considère que le licenciement pour faute grave d’un salarié pour avoir consulté des sites pornographiques était dénué de cause réelle et sérieuse car l’employeur ne pouvait pas prouver que le salarié était réellement l’auteur des connexions litigieuses.

En tout état de cause, il est conseillé aux salariés de lire les chartes « internet » en vigueur dans leur entreprise et de proscrire les connections à des sites pornographiques sur leurs ordinateurs professionnels, faute de quoi, ils risquent un licenciement pour faute grave.
1) 800 connexions à des sites pornographiques en 1 mois = licenciement pour faute grave (c. cass. 3 oct. 2018, n°17-13089).

M. C., engagé par la société Chang Hing Wing le 30 novembre 1996 et dont le contrat de travail a été transféré le 1er janvier 2009 à la société Propadis dans laquelle il occupait en dernier lieu les fonctions de technicien d’exploitation, a été licencié pour faute grave par lettre du 6 juillet 2012.

La Cour d’appel de Cayenne avait déclaré le licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse.

La cour d’appel a retenu que l’employeur ne démontrait pas que les consultations et les téléchargements de données pornographiques étaient intervenus exclusivement pendant les heures de service de celui-ci, ni qu’ils présentaient un caractère délictueux ou qu’ils avaient eu une incidence sur l’activité professionnelle du salarié ou sur la sécurité du réseau.

La société s’est pourvue en cassation.

Dans un arrêt du 3 octobre 2018 (n° 17-13089), la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne qui avait dit que le licenciement était dénué de faute grave.

Au visa des articles L. 1232-1, L. 1234-1, L. 1234-5 et L. 1234-9 du Code du travail, la Cour de cassation affirme « que la cour d’appel constatait que le salarié s’était connecté 800 fois en un mois, dont 200 fois en sept jours à des sites à caractère pornographique depuis un ordinateur mis à sa disposition par son employeur et strictement affecté à un usage professionnel et qu’il avait stocké des données de cette nature sur un disque dur externe lui appartenant, rapporté et utilisé sur son lieu de travail, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les textes susvisés ».

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Cayenne autrement composée.
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JURISPRUDENCE

Dette commune: saisie possible des propres du défunt même si la veuve reçoit toute la communauté

L’obligation, pour l’époux attributaire de toute la communauté, d’en acquitter toutes les dettes, n’a pas pour effet de soustraire le patrimoine propre de l’époux prédécédé qui s’est personnellement engagé à l’égard du créancier du droit de gage général de ce dernier.

Des époux, mariés en communauté réduite aux acquêts avec clause d’attribution intégrale de ladite communauté au survivant, souscrivent un prêt immobilier. Le mari décède laissant son épouse et leurs deux enfants. Les échéances du prêt n’étant plus payées, le prêteur inscrit des hypothèques judiciaires provisoires sur des biens et droits immobiliers appartenant au fils. Ce dernier en obtient la mainlevée. Pour la cour d’appel, la veuve a bénéficié de l’attribution intégrale de l’actif et du passif de la communauté qui n’a pas été liquidée. Par ailleurs, le fils a accepté la succession de son père, dont l’actif se compose uniquement de biens propres, sans recueillir aucun élément de la communauté. En conséquence l’épouse était seule débitrice du solde du prêt litigieux, qui est une dette de la communauté.

Censure de la Cour de cassation. L’époux attributaire de la totalité de la communauté doit en acquitter toutes les dettes (C. civ. art. 1524, al. 1). Mais cette obligation n’a pas pour effet de soustraire le patrimoine propre de l’époux prédécédé qui s’est personnellement engagé à l’égard du créancier, du droit de gage général de ce dernier (C. civ. art. 2284). En souscrivant le contrat de prêt, chacun des époux a engagé, à l’égard du créancier, tant les biens communs que ses biens propres.

A noter : La cassation s’imposait. L’époux commun en biens qui souscrit une dette engage toujours ses biens propres. La solution aurait été différente en présence d’une communauté universelle avec attribution intégrale au survivant puisqu’alors, les époux n’ont en principe pas de biens propres et les enfants n’héritent pas au décès du premier époux.
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INFOS JURIDIQUES / FISCALES

Les outils de la copropriété pour stopper la location saisonnière.

En matière de location meublée saisonnière dite de courte durée, la copropriété peut souhaiter mettre fin à cette activité dès lors qu’elle perturbe l’ensemble des copropriétaires en son ensemble. Plusieurs outils sont à sa disposition pour l’interdire ou la restreindre. Inversement, le propriétaire qui souhaite pratiquer une telle activité mais qui se voit opposer un refus peut parvenir à le lever s’il est injustifié et abusif.

Pour restreindre la location de meublée touristique au sein d’un immeuble, [1] la Copropriété dispose de 3 moyens : le règlement de copropriété, le trouble anormal de voisinage ou encore l’affectation irrégulière du lot litigieux.
1er moyen : Le règlement de copropriété.

Lorsque les locations de courte durée interviennent dans le cadre d’une copropriété, la loi du 10 juillet 1965 est régulièrement invoquée au soutien de contentieux opposant les bailleurs qui se fondent sur leur liberté de pouvoir disposer de leur bien de ceux qui souhaitent voir interdire les locations meublées en se fondant sur la tranquillité de l’immeuble et de la copropriété.

Dans une telle situation, les juges vont rechercher si l’interdiction est prévue dans le règlement de copropriété. S’il est silencieux à ce sujet, il regarderont si une telle activité est conforme ou non à la destination de l’immeuble.

1.1 L’activité est interdite dans le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété fixe les règles pour préserver les conditions de jouissance au sein d’une copropriété. A cet effet, il peut prévoir l’interdiction expresse l’activité de locations meublée de courte durée ou la restreindre.

Néanmoins le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8 loi du 10 juillet 1965) et chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble [2].

Partant de ce postulat, les juges admettait classiquement que si le règlement de copropriété prévoyait :

Une clause interdisant purement et simplement les locations meublées sans qu’elle puisse être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble, celle-ci serait illicite. Dans une telle situation, le copropriétaire peut saisir le tribunal pour la voir réputée non écrite, lequel appréciera sa licéité en considération de la destination de l’immeuble [3]. - Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, réservant ainsi l’immeuble en son entier à de l’habitation,l’activité de location de meublée touristique serait interdite.
Une clause à destination bourgeoise, c’est-à-dire ou les activités libérales et habitation sont autorisées, ou encore à usage mixte, permettant l’activité commerciale sous réserve de respecter l’affectation des lots, alors l’activité de location de meublée touristique serait en principe autorisée.

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JURISPRUDENCE

Annulation d’une vente immobilière en raison d’un risque non encore réalisé sur une qualité substantielle.

Un compromis de vente et/ou un acte réitératif peuvent-ils être annulés au motif que l’acquéreur n’avait pas connaissance d’un projet de ligne de métro en sous sol ?

Il semble que la réponse soit positive depuis le récent arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 30 juin 2017.

Dans cette affaire, la cour a estimé que cette information essentielle aurait dû être donnée à l’acheteur, et que son omission provoque une erreur sur les qualités substantielles du bien objet du compromis.

La Cour d’appel rejette l’argument suivant lequel plusieurs tracés seraient à l’étude ce qui impliquerait que le préjudicie ne serait pas certain pour l’acheteur.

Elle met donc en exergue l’obligation d’information du vendeur et son devoir de bonne foi :

« Il est indifférent à cet égard que le tracé actuellement retenu n’affecte pas l’emprise du pavillon dont s’agit dès lors que la validité du consentement s’apprécie au moment où il est donné et qu’il est suffisamment démontré par les éléments ci-dessus que ni les vendeurs ni l'agence la SARL Century 21 n'ont informé les acquéreurs de la menace, découlant du projet d'extension de la ligne de métro, pesant sur le pavillon litigieux, M. et Mme Z...évoquant sur ce point une connaissance « probable » du projet par M. et Mme X...au prétexte que ces derniers habitent eux-mêmes à Montreuil, circonstance inopérante pour prouver cette connaissance de la part des acquéreurs, d'origine étrangère et profanes en matière immobilière, le mari étant caviste et l'épouse adjointe technique en crèche ..."

Ainsi, une simple « menace » dès lors qu’elle est réelle et porte sur une qualité substantielle peut justifier l’annulation du compromis pour erreur.
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