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Marco Rath
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Eigenbedarfskündigung: Beweislast und Gründe für Vertragsfortsetzung

1. Der Vermieter muss hinsichtlich eines Eigenbedarfs den Vollbeweis erbringen.
2. Der Mieter darf den behaupteten Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreiten.
3. Der Mieter hat einen Fortsetzungsanspruch bereits dann, wenn die ernsthafte Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.
4. Die Fortsetzung kann auch verlangt werden, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
5. Die Angemessenheit des Ersatzwohnraums ist nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst.

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17

Nach Auszug stellt sich die Unwirksamkeit der Kündigung heraus: Neuer Mieter darf bleiben.

1. Wird die Wohnung nach Kündigung neu vermietet und stellt sich im Nachhinein heraus, dass das alte Mietverhältnis wegen Unwirksamkeit der Kündigung gar nicht beendet wurde, ergibt sich hieraus kein Kündigungsrecht gegenüber dem neuen Mieter. Dem alten Mieter kann die Wohnung nicht zur Verfügung gestellt werden.

2. Grund hierfür ist, dass die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten (Einräumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung) gegenüber dem alten Mieter nicht gewichtiger ist als dem neuen Mieter gegenüber.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2018 - 33 C 2332/17

Das Gericht stellt in den Entscheidungsgründen außerdem klar, dass sich deshalb auch kein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergibt, weil die Vermieter die Wohnung weder für sich noch für Haushalts- oder Familienangehörige benötigen.

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Eine (Fristlose) Kündigung kann nicht auf Zahlungsverzug gegenüber dem alten Vermieter gestützt werden.

Nach Verkauf der Mietsache kann der neue Vermieter sich nicht auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter berufen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs, der gegenüber dem alten Vermieter und Verkäufer der Mietsache eingetreten war. Das Landgericht verneint dies mit der Begründung, dass hiervon nur das Vertragsverhältnis mit dem Rechtsvorgänger betroffen war. Auch soweit nach Vermieterwechsel noch einmal Zahlungsverzug auftrat, reichte das im vorliegenden Fall nicht, da in Bezug auf den neuen Vermieter Zahlungsverzug nicht wiederholt gegeben war.
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Eigenbedarf für Zweitwohnung, wenn die Wohnung "benötigt" wird.

Die Eigenbedarfskündigung ist nicht nur bei Begründung des Lebensmittelpunkts in der gekündigten Wohnung möglich.

1. Ein "Benötigen" gemäß § 573(2) Nr. 2BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die vermietete Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.
2. Die Nutzung als Zweitwohnung kann auch eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Dabei gelten die dieselben Voraussetzungen für ein „Benötigen“.
3. Hierfür ist die Absicht ausreichend, dass der Vermieter sich regelmäßig und mehrmals jährlich aus beruflichen Gründen am Ort der Mietsache aufhalten muss. Er ist nicht auf ein Hotel oder eine Unterkunft bei privaten Bekannten verwiesen. Der Vermieter darf sich einen privaten Wohnbereich vorhalten, an dem er sich zu beruflichen Zwecken regelmäßig und mehrfach im Jahr aufhält.

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17

Damit sind jetzt auch die zeitlichen Voraussetzungen eines "Benötigens" in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt.

Dabei kommt es maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Die Kriterien „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf“ müssen durch die tatrichterliche Würdigung im Einzelfall vorgenommen werden.

Bei einer Verwertungskündigung muss der Vermieter selbst erhebliche Nachteile erleiden.

1. Eine ordentliche Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung setzt einen erheblichen Nachteil unmittelbar beim Vermieter selbst voraus. Unterschiedliche Gesellschaften, also verschiedene juristische Personen, erfüllen diese Voraussetzung nicht.

2. Der Abriss eines Wohnebäudes, um einen Neubau mit Gewerbeeinheiten zu errichten, stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dar.

3. Auch bei der Verwertungskündigung muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass eine baldige Umsetzung der Nutzungspläne angenommen werden kann. Eine Vorratskündigung ohne konkrete zeitliche Festlegung ist ausgeschlossen.

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

Gemäß § 573(2) Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Verwertungskündigung).

Allein der Wunsch zur Gewinnoptimierung reicht nicht aus. Es muss aber auch kein Existenzverlust drohen. Auf jeden Fall müssen die erheblichen Nachteile beim Vermieter selbst eintreten.

Das Urteil zeigt, wie streng die Voraussetzungen für eine solche Kündigung sind. Es ist eine sehr ausführliche Begründung der Kündigung zu den konkreten Nachteilen erforderlich. Pauschalierungen reichen nicht aus.

Nachlasspflegschaft - Wie kann gekündigt und geräumt werden, wenn der Mieter stirbt und kein Erbe existiert?

Existieren keine Erben nach dem Tod des Mieters, kann der Vermieter zur Räumung der Wohnung die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen, weil der Vermieter sonst keinen (Kündigungs-)erklärungsempfänger hat, gegenüber dem er die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen könnte. Fehlendes Nachlassvermögen steht der Anordnung nicht entgegen.

KG, Beschluss vom 02.08.2017 - 19 W 102/17

Der Vermieter muss beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft mit dem "Wirkungskreis Kündigung, Räumung und Abwicklung des Mietverhältnisses" beantragen, wenn die Erbfolge des verstorbenen Mieters unklar ist. Hintergrund ist die Tatsache, dass ein Mietverhältnis gemäß §§ 563, 564 BGB mit Erben fortgesetzt wird und dem Vermieter nur ein Sonderkündigungsrecht zusteht.

Kündigung wirksam bei Verzug mit der Nachzahlung von Betriebskosten.

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen. Die Pflicht zur Nachzahlung von Nebenkosten stellt also Mietschulden dar.

BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12; AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12

Die ordentliche Kündigung gemäß § 573(2)1 BGB ist gerechtfertigt, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Hierfür ist der Verzug mit einem Betrag ausreichend, der mehr als eine Monatsmiete übersteigt (also Monatsmiete plus € 0,01). Der ordentlichen Kündigung muss eine Mahnung vorangegangen sein.

Bei Verzug mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten ist sogar die fristlose Kündigung gemäß § 543(2) Nr. 3 BGB zulässig.

Alter und Krankheit schützen vor Eigenbedarfskündigung.

Ein Mieter kann nach § 574a(2)2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz Kündigung wegen Eigenbedarfs (kein Zahlungsverzug) fortgesetzt wird, wenn dem Mieter wegen Krankheit und Alter nicht zugemutet werden kann, für eine Übergangszeit eine andere Wohnung zu suchen, solange er auf eine freie Wohnung im Rahmen des Betreuten Wohnens warten muss.

AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17

Der Mieter erhebt nach Kündigung des Mietvertrags den Härteeinwand, weil er 1937 geboren sei, an erheblichen gesundheitlichen Problemen wie einem Herzklappenfehler und unter Bluthochdruck leide und es ihm nicht zugemutet werden könne, aus der Mietwohnung auszuziehen, da er keinen freien Platz im betreuten Wohnen finden könne. Das Mietverhältnis bestand seit 1975.

Die erforderliche Interessenabwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Räumungsinteresse des Vermieters fällt so zu Gunsten des Mieters aus.

Ein Mieter kann einer Kündigung mit Erfolg widersprechen, wenn darin eine besondere Härte liegt. Darunter sind Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Zum Alter des Mieters müssen grundsätzlich konkrete weitere Umstände hinzukommen, die gemeinsam mit dem Alter dazu führen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Belastung bedeutet, die seinem Wohnungswechsel entgegenstehen.

Sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erklärt werden.

Das Mietrecht bestimmt, dass der Vermieter Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben muss. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach es dem Vermieter erlaubt ist, Erklärungen wie Kündigungen oder Mieterhöhungsverlangen nur gegenüber einem Mieter abzugeben, ist unwirksam. Es ist also nicht möglich, im Mietvertrag durch vorformulierte Vertragsbestimmung nur eine Person für die übrigen Mieter als Empfangsbevollmächtigten zu bestimmen.
Haben also mehrere Personen gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben, muss die Kündigung auch allen Mietern gegenüber erklärt und auch bekannt gegeben werden.

LG München I, Urteil vom 12.10.2016 - 14 S 6395/16

Sogar wenn ein Mieter auszieht und der Vermieter dies weiß, muss er die Kündigung an die neue Adresse zustellen, weil die Kündigung jedem Mieter zugehen und damit bekannt gegeben werden muss. Ist dem Vermieter die neue Adresse unbekannt, muss der Vermieter geeignete Nachforschungen anstellen, um die neue Adresse eines ausgezogenen Mieters in Erfahrung zu bringen. Eine vertraglich vorformulierte Empfangsvollmacht (Allgemeine Geschäftsbedingung) eines Mieters für die anderen ist unwirksam, weil sie die anderen Mieter unangemessen benachteiligt.

Für den Zugang einer Willenserklärung ist der Absender, bei einer Vermieterkündigung also der Vermieter beweisbelastet.

Voraussetzung für die Übernahme von Mietschulden ist, ob die Wohnung dadurch noch gesichert werden kann.

LSG Bayern, Beschluss vom 07.03.2017 - L 7 AS 181/17 ER

Der Vermieter kündigte innerhalb kurzer Zeit zweimal das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos.
Das Landessozialgericht lehnt die einstweilige Verpflichtung des Wohnungsamtes zur Übernahme von Mietschulden ab, weil die Wohnung nach der zweiten Kündigung nicht mehr gesichert werden kann. Die Übernahme der Mietschulden setzt zwingend voraus, dass der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses zustimmt.

Nach § 22(8) SGB II können Mietschulden übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Wohnung gerechtfertigt ist. Gemäß § 569(3) Nr. 2 BGB wird nur eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn Mietschulden rechtzeitig nachgezahlt werden oder sich das Amt für Wohnungsnotfälle zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt aber nicht, wenn Mietschulden innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal entstanden waren und der Vermieter schon einmal gekündigt hatte. Dann muss der Mieter nachweisen, dass der Vermieter im Wiederholungsfall auf die Kündigung verzichtet.

Besonders schwierig wird es, wenn der Vermieter auch hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin kündigt. In diesem Fall hat auch eine Zahlung sämtlicher Mietschulden nur die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Folge, aber nicht der ordentlichen Kündigung. Dementsprechend ist das Amt für Wohnungsnotfälle nicht zur Zahlung der rückständigen Miete verpflichtet, weil die Wohnung aufgrund der ordentlichen Kündigung ohne Zustimmung des Vermieters nicht gesichert werden kann. So auch das LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.02.2016 - L 7 AS 93/16 B ER.
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