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D’OÙ VIENT LE NOM DES TUILERIES ?
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Marché immobilier en 2016 : le défi de la croissance
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1 - Marché immobilier en 2016 : le défi de la croissance
Crédit photo : Son Descolonges
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Alors que la baisse des taux d’intérêts se poursuit et que celle de l’euro s’accélère, les instances de régulations financières mondiales s’attèlent à lutter contre tout risque de déflation. En janvier dernier, Mario Draghi, président de la BCE annonçait des mesures préventives pour protéger et relancer la croissance au sein de la zone euro. La Fed, elle, ne dément toujours pas une hausse des taux prévue a priori pour cet été.

Malgré ces fragilités, le marché immobilier français continue sa progression et confirme l’embellie amorcée en 2015 (hausse des transactions, stabilisation des prix, retour des investisseurs particuliers, prolongement de la loi Pinel…). Le risque d’éclatement de la bulle immobilière n’est pas écarté pour autant. Bercy appelle donc à la vigilance.

L’immobilier reste l’une des pistes présentées pour relancer la croissance en France. Le gouvernement encourage d’ailleurs une hausse des prix pour rééquilibrer le rapport « prix de vente / coût de construction », favoriser l’emploi et ainsi amorcer une nouvelle croissance positive grâce à l’ « investissement logement des ménages ». Ce positionnement de l’exécutif se traduira par de nouvelles mesures allant dans ce sens.

Marché immobilier français : une embellie sous surveillance
Les taux d'emprunts sont historiquement bas, le mois de mai 2016 affiche un nouveau recul de 0,25 à 0,50 points pour les prêts sur 15, 20 et 25 ans. Le phénomène des taux d’intérêts négatifs montre déjà ses effets pervers ; certaines banques se retrouvent aujourd'hui à rembourser une partie des intérêts mensuels de leurs clients (souscripteurs de crédits à taux variables).

Le marché immobilier français présente encore de dangereux déséquilibres : dégradation de la rentabilité locative, arrivée des taux négatifs, spéculation encore active dans les zones tendues, taux de vacances en hausse... La menace est réelle.

Selon l’Observatoire de l’Immobilier du Crédit Foncier, 74% des professionnels de l’immobilier sont malgré tout optimistes quant au marché du logement pour les douze prochains mois. En effet, la hausse des volumes de transactions au premier trimestre, l'arrivée de nouveaux investisseurs (jeunes et étrangers), et les projets de constructions en cours, dynamisent le marché et laissent entrevoir de belles opportunités de croissance à moyen et long terme. Les prix affichent désormais une tendance globale à la stabilisation.

Les lois ALUR et Macron : de nouvelles mesures pour structurer le marché
Encadrement des loyers (avec Paris pour pilote et un déploiement prévu dès cet été 2016 à Lille, Alençon et Grenoble), nouvelle réglementation des contrats entre bailleurs-locataires, syndics-copropriétaires et des professions juridiques (notaires, avocats…), protection des épargnants… Les réformes des lois Alur et Macron battent leur plein avec de nouvelles règles transversales permettant de fluidifier le marché, favoriser l’information et la transparence (contrats, services, tarifs). Elles impliquent aussi bien les collectivités que les particuliers, les bailleurs, les professionnels de l'immobilier (promoteurs, agents,...) et les constructeurs.

Ces mesures laissent encore les professionnels et les propriétaires perplexes. Les prochains mois devraient permettre de mesurer leur efficacité sur le marché.

Après l’annonce par François Hollande du prolongement de l’attractif et controversé dispositif Pinel, les professionnels attendent désormais des nouvelles de la loi Censi-Bouvard dont la date d'échéance est fixée au 31 décembre prochain. Au-delà de son attrait fiscal, le dispositif a montré son intérêt aussi bien pour les problématiques liées au logement des étudiants (de plus en plus nombreux dans les grandes agglomérations), à celui des personnes âgées dépendantes (résidences EHPAD) et à l’emploi (industrie de la construction).

Avec une économie en berne, il est tout naturel de se tourner vers les marchés montrant le plus fort potentiel en matière de développement économique et social. La confiance retrouvée des investisseurs particuliers et la volonté commune de restructurer un marché prometteur sont de bons indicateurs pour la croissance à venir.

Fondé en 2007 par deux frères, Son et Lân Descolonges, KACIUS est un cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine qui a su s’imposer sur le marché de l’investissement immobilier et du placement. Son objectif premier, moteur de sa réussite, est avant tout la confiance et la satisfaction de ses clients.

Son Descolonges
Directeur associé chez KACIUS
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L’immobilier de luxe français ne connaît pas la crise
Crédit photo : www.xerfi.fr
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Les acteurs de l’immobilier de luxe présents en France peuvent envisager l’avenir avec optimisme. L’activité des agences spécialisées a en effet progressé de 17% en Ile-de-France et de 10% dans le reste du pays en 2015, d’après les estimations des experts de Xerfi.

Sans surprise, les acheteurs fortunés posent plus volontiers leurs valises à Paris. Les ventes de biens d’une valeur supérieure à 1 million d’euros ont augmenté d’environ 33% en 2015, pour atteindre 2.000 transactions.

La fin des réformes fiscales sur les revenus et le patrimoine, l’évolution des taux de change redonnant du pouvoir d’achat aux acheteurs extra-européens et le niveau particulièrement bas des taux d’intérêt ont été autant de facteurs favorables à la reprise des transactions. Sans oublier la compétitivité-prix de la France sur ce segment et l’attractivité de la capitale, qui contribueront elles aussi à soutenir la demande pour ce type de biens.

Cette tendance devrait se confirmer à moyen terme. La reprise du marché français de l’immobilier de luxe va se consolider en 2016 (+10%), et sauf accident majeur au niveau politique, sécuritaire ou économique, la tendance se poursuivra en 2017 (+5%). Le maintien d’un environnement largement favorable aux transactions de biens haut de gamme soutiendra la demande adressée aux réseaux spécialisés.

En termes de prix, la tendance sera à la stabilisation, avec des remontées possibles sur certains segments comme les appartements familiaux d’une valeur comprise entre 1 et 1,3 million d’euros.

Les acteurs spécialisés dans l’immobilier de prestige sont idéalement placés pour profiter de cette reprise. D’autant plus que les pure players de l’immobilier de luxe sont finalement peu nombreux. Sur les quelque 20.000 établissements du secteur immobilier, Xerfi n’a ainsi recensé que 300 sociétés à la tête d’agences d’immobilier haut de gamme.

La nature des transactions rend en effet l’intervention d’un professionnel indispensable. Elle nécessite une solide expertise technique, des compétences linguistiques, voire la connaissance des montages juridiques et financiers propres aux opérations pouvant atteindre plusieurs millions d’euros.

Le dynamisme du secteur suscite également les convoitises étrangères. Surtout que les positions actuelles sont loin d’être figées. C’est ce que suggèrent les offensives des nouveaux venus, à l’image de Coldwell Banker, ou encore de l’enseigne allemande Engel & Völkers, qui s’est implantée dans le centre de la capitale en début d’année 2016. Fort d’une stratégie de recrutement et de communication offensive, et de son réseau international, Engel & Völkers devrait bientôt compter parmi les acteurs de poids à Paris.

Tendance lourde du secteur, les acteurs de l’immobilier haut de gamme mettent le cap sur l’international pour développer leur activité. Les réseaux français disposent pour certains de leur attachement à une marque globale, à l’image de Sotheby’s International Realty France-Monaco. D’autres, comme Barnes, John Taylor ou encore Emile Garcin, sont déjà présents à l’étranger. Leur stratégie consiste en général à s’associer avec des professionnels présents de longue date sur les marchés locaux, qui adoptent l’enseigne par un contrat de franchise ou de licence de marque. Et ce, pour bénéficier de nouvelles affaires dans les pays ciblés, étoffer l’offre pour les résidents français et, plus généralement, se positionner auprès de la clientèle internationale.

Source : www.xerfi.fr
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