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Andreas Ehret
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Nebenkosten sind keine Nebensache.
Nebenkosten sind keine Nebensache.

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Seminare und Inhouse-Schulungen zu den Themengebieten Betriebskostenabrechnungen und Messgeräte zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung.

Durch den modularen Aufbau der Seminarinhalte ist es problemlos möglich, das Seminar auf Ihren individuellen Bedarf anzupassen.

Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

www.sachverstaendiger-ehret.de
info@sachverstaendiger-ehret.de

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Im Zuge der Überprüfung der Installationsarbeiten von
Wärmezählern begegnet mir immer wieder der Fall,
dass Temperaturfühler nicht entsprechend den Ein-
bauvorschriften installiert wurden. Dies hat häufig
zur Folge, dass das betroffene Messgerät deutlich
"zu wenig" misst.

Der Einzelnutzer, bei dem die fehlerhafte Installation
gegeben ist, profitiert selbstverständlich von der
hierdurch verursachten "Mindermessung".

Den Messfehler dieses Zählers tragen jedoch die
übrigen Nutzer im Gebäude. Durch den sich auf-
grund der Fehlmessung einzelner Zähler ergebenen,
deutlich höheren Einheitspreis je gemessener
KWh/MWh werden die Nutzer, bei denen die Geräte
vorschriftsgemäß installiert wurden, in ungerechter
Weise mit teilweise enormen Mehrkosten belastet.

Da der Großteil der Energiekosten verbrauchsabhängig
verteilt wird, lohnt es sich die Installationsarbeiten von
Messgeräten überprüfen zu lassen.

Zahlen Sie nur das, was Sie wirklich verbraucht haben?

Prüfen lohnt sich!

www.sachverstaendiger-ehret.de
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Ungewöhnliche Verzerrungen innerhalb der Heizkostenabrechnung
eines Mehrfamilienhauses?

Gibt es auch in Ihrem Haus Wohnungen mit vergleichsweise extrem
hohen/niedrigen Heizkosten? Dieses Phänomen tritt insbesondere bei "Einrohrheizungen" oder in Gebäuden mit unzureichend gedämmten Rohrleitungen auf und kann zu teuren Fehlern bei der Kostenverteilung führen.

Einzelne Wohnungen werden über die Rohrleitungen bereits ausreichend mit Wärme versorgt und müssen deshalb keine zusätzliche Wärme über die Heizkörper beziehen. Dies hat zur Folge, dass die Heizkostenverteiler dort nur wenige bis gar keine Verbrauchseinheiten erfassen. Andere Wohnungen im selben Haus können lagebedingt nur wenig oder überhaupt nicht von der Rohrwärmeabgabe profitieren und beziehen deshalb den größten Anteil an Wärme direkt über die Heizkörper. Dies hat zur Folge, dass in diesen Wohnungen deutlich höhere Verbrauchseinheiten über die Heizkostenverteiler erfasst werden. Faktisch wurden beide Wohnungen auf ein ähnliches Niveau erwärmt, bei der Kostenabrechnung können sich jedoch enorme Unterschiede ergeben.

Dadurch dass 50-70% der in einem Gebäude angefallenen Heizkosten anhand der Verbrauchseinheiten der Heizkostenverteiler verteilt werden, tragen die Bewohner die nicht von der Rohrwärmeabgabe profitieren können anteilig die Kosten der profitierenden Nutzer mit.

Diese Ungerechtigkeiten in der Kostenverteilung können durch eine Korrektur der Abrechnung nach den Vorgaben der Richtlinie VDI 2077 angeglichen werden.

#NebenkostenSindKeineNebensache !
#PrüfenLohntSich

Abrechnungsprüfung für 59,90 €

www.sachverstaendiger-ehret.de 
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Herzlichen Dank an n-tv für das Interview und den sehr gelungenen Bericht.
Prüfen lohnt sich! http://www.sachverstaendiger-ehret.de
Nebenkosten sind keine Nebensache!

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Ende Mai 2016 soll das Verfahren zur Gesetzgebung abgeschlossen sein. Aus meiner Sicht wird die flächendeckende Einführung des OMS zu enormen Einbußen bei kleineren Abrechnungsunternehmen führen, da diese für die vergleichsweise hohen Kosten nicht in Vorausleistung treten können. Somit wird der Wettbewerb eingedämmt. Weiter bestehen starke datenschutzrechtliche Bedenken!

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Die hier beschriebene „Fernprüfung“ von Rauchwarnmeldern widerspricht der bislang gültigen Fassung der DIN 14676. In der novellierten Fassung ist „vorgesehen“, dass eine Fernprüfung künftig statthaft sein soll, die novellierte Fassung wurde jedoch noch nicht rechtskräftig beschlossen.
 
Bis dahin ist ausschließlich eine Sichtprüfung der Rauchwarnmelder statthaft! 

Ist die Verwendung von Messgeräten überhaupt wirtschaftlich?

Ich werde – insbesondere - von Eigentümern kleinerer Wohnanlagen (2-5 WE) immer wieder mit der Frage konfrontiert ob es sich überhaupt „lohnen würde Geld in Wasserzähler zu stecken“. Es wäre doch problemlos möglich mit den Mietern eine pauschale Verteilung der Warm- und Kaltwasserkosten zu vereinbaren. Die Kosten für die Anschaffung und Installation seien unwirtschaftlich.

Diese Auffassung ist – aufgrund rechtlicher Hintergründe – unrichtig.

Die Heizkostenverordnung hat hier durch die §§ 2, 4, 11 und 12 ein eindeutiges Regelwerk geschaffen. (siehe Auszug aus der Heizkostenverordnung)

Allein durch das über §12 eingeräumte 15%ige Kürzungsrecht, wird eine Ausstattung mit Messgeräten schnell wirtschaftlich.

Beispiel:

Familie Muster vermietet ein 3-Familien Haus mit ca. 200 m² Wohnfläche. Es sind weder Messgeräte für Heizung, noch für Warmwasser vorhanden. Die Verteilung der Kosten erfolgt flächenbezogen. Gemittelt fallen in der Anlage (schlecht gedämmter Altbau, alte Ölheizung) jährlich ca. 3000 € an
Kosten für Heizung und Warmwassererwärmung an.

Die Nutzer widersprechen der Abrechnung, da diese gegen
die § 2 und 4 der Heizkostenverordnung verstößt und nehmen von Ihrem Kürzungsrecht Gebrauch. Familie Muster argumentiert dagegen, dass eine Ausstattung mit Messgeräten unwirtschaftlich wäre.

Rechenbeispiel:

15% von 3000 € = 450 € Kürzungen pro Jahr (nur für Heizung und Warmwasser)

450 € x 10 Jahre = 4500 € Schaden für Familie Muster

Feststellung der Wirtschaftlichkeit:

In jeder Wohnung sind 5 Heizkörper installiert, die Wasserverbräuche können durch jeweils einen Warm- und Kalt- wasserzähler zentral in den Wohnungen gemessen werden.

3x5 = 15 Heizkörper x ca. 25 € (pro elektr. Heizkostenverteiler)
= 375,00 € zur Erfassung der Heizungsverbräuche

3x2 = 6 Wasserzähler x ca. 150 € (je Zähler, Eichgebühr, Einbaukosten= 900,00 € zur Erfassung der Wasserverbräuche
Summe: 1275,00 € / bei Gerätekauf

Fazit:
Bereits nach drei Jahren haben sich die Investitionen amortisiert.

Rechtliche Grundlage/n aus der Heizkostenverordnung

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Dies bedeutet, dass alle mietvertraglichen Vereinbarungen, die eine pauschale Verteilung von (zumindest) Heiz- und Warmwasserkosten vorsehen nichtig sind.

§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

§ 11 Ausnahmen
(1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
1. auf Räume,
a)
in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2 • a) aufweisen,
b)
bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können;

§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung
(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen

‪#‎abrechnungfalsch‬ ‪#‎prüfenlohntsich‬

Praxisbeispiele aus dem Alltag eines Sachverständigen (Teil 2)

Vorteile von Funktechnik

Seit dem Einzug eines Mieters im Jahr 2009 konnten die Heizkostenverteiler und Wasserzähler in dessen Wohnung
nicht mehr abgelesen werden. Jedes Jahr wurde den Ablesern
der Zugang zur Wohnung verwährt. Aus diesem Grund wurden
die Verbräuche für Heizung und Wasser in jeder Abrechnung nach dem flächenbezogenen Durchschnitt im gesamten Haus (45 Wohnungen) geschätzt.

Jedes Jahr beschwerte sich der Mieter darüber, dass die
Schätzung (insbesondere für Wasser) viel zu hoch ausgefallen
sei, da er „über eine Jahreskarte des örtlichen Hallenbades
verfügt und dort jeden Tag duscht“. Er würde in der Wohnung
 ausschließlich Wasser für die Toilettenspülung und Hände-
waschen verbrauchen. (Die Wäsche wird in der Waschküche
im Keller des Hauses gewaschen und separat gemessen)

Der Messdienstleister teilte dem Mieter mit, dass er entsprechende Schätzungen nur dann vermeiden könne, wenn er den Ablesern bei den Ableseterminen den Zugang zu seiner Wohnung gewährt oder eine Selbstablesung seiner Messgeräte vornimmt und Fotografien
der Zählerstände übermittelt.

Der Mieter reichte weder Fotografien ein, noch war er bei den Ableseterminen anzutreffen. Die Beträge aus seiner Nebenkostenabrechnung beglich er jedoch pünktlich.

Zwischenzeitlich sollten die Wasserzähler ausgetauscht werden,
da deren Eichgültigkeit abgelaufen war. Erwartungsgemäß erhielten die Monteure des Messdienstleisters keinen Zugang zur Wohnung um die Zähler auszutauschen.

Im Jahr 2015 musste der Mieter – alters- und gesundheitsbedingt - aus dem Gebäude ausziehen.

Nach der Reinigung der Wohnung (es stellte sich heraus, dass er
am Messi-Syndrom litt) konnten endlich die Zähler abgelesen und durch neue Geräte ersetzt werden.

Es stellte sich heraus, dass die über die Jahre hinweg angesetzten Verbrauchsschätzungen allesamt zu niedrig ausfielen.

Der Nutzer verbrauchte jedes Jahr gemittelte 110 m³ Frischwasser. Im Rahmen der Schätzungen wurde er jedoch auf gemittelte 45 m³ eingeschätzt.

Im Rahmen des anteiligen Schätzausgleichs in der Abrechnung (Zwischenabrechnung bis zu seinem Auszugsdatum) entfielen auf
den Nutzer dann knapp 330 m³ Frischwasserverbrauch. Wären im
Jahr 2009 bereits Messgeräte auf Funkbasis eingebaut worden, wäre die Mietergemeinschaft nicht über Jahre hinweg über die Verteilungsverluste durch die zu niedrig angesetzte Schätzung belastet worden.

Schlussfolge: Auch andere Nutzer können durch Ihr Verhalten Einfluss auf Ihre Abrechnung nehmen!

Die Nachforderung wurde durch den Nutzer übrigens nicht
mehr beglichen....

‪#‎abrechnungfalsch‬ ‪#‎prüfenlohntsich‬

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Praxisbeispiele aus dem Alltag eines Sachverständigen (Teil 1)

Im Jahr 2014 wurden in einem Gebäude mit ca. 30 Wohn- und Gewerbeeinheiten ca. 300 Mwh an Energie (Gasheizung) zum Wert von ungefähr 18.000 € für Heizung und Warmwasser verbraucht. 
Der Verbrauchswärmeanteil in der Anlage wird mittels Wärmezählern gemessen.  

Ein/e Mieter/in beklagt jedes Jahr erfolglos über den Mieterbund diverse Unstimmigkeiten in der Nebenkostenabrechnung. Dieses
Jahr sollte die Abrechnung und der in der Wohnung eingebaute Wärmezähler durch einen Gutachter überprüft werden.  Die Mietwohnung wäre ein Zweitwohnsitz und würde nie wirklich
beheizt werden und obwohl der Wärmezähler einen „Nullverbrauch“ anzeigen würde, wären dennoch fast 1000 € an Heizkosten abgerechnet worden.

Bei der Abrechnungsprüfung fand ich heraus, dass die 1000 € (nur Heizkosten) aus einer Verbrauchsschätzung hervor gingen.

Der Messdienstleister hatte im Vorfeld schon einmal eine Abrechnung erstellt, in der von den gelieferten 300 Mwh im ganzen Haus insgesamt nur 55 Mwh als Verteilungsgrundlage durch die Wärmezähler gemessen wurden. Nach Abzug von üblichen Messverlusten und den Energieaufwendungen für die Warmwassererwärmung wurden rechnerisch nur ca. 32% der gelieferten Energie durch die Wärmezähler gemessen.

Aus diesem Grund entschieden sich der Eigentümerbeirat und der Messdienstleister zu der beklagten, unzulässigen Korrektur der Abrechnung.

In dieser Korrektur wurden die „Nullverbraucher“ der Anlage pauschal nach „oben“ geschätzt wodurch sich der Verbrauchsanteil von ca. 55 Mwh auf ca. 105 Mwh erhöhte.

Im Klartext wurden ca. 47 % der Verbrauchseinheiten eines Gebäudes mit ca. 30 Parteien geschätzt.

Um dies nochmal in Zahlen zu verdeutlichen:
In der gesamten Anlage wurden ca. 6500 € einfach pauschal nach Fläche verteilt. Von einer Abrechnung nach Verbrauch konnte hier keine Rede sein.
 
Doch was ist die Ursache und wie kann das Problem gelöst werden?

Damit Wärmezähler richtig messen können, dürfen Sie nicht durch „bauliche Besonderheiten“ des Hauses beeinflusst werden. Vor Ort stellte sich heraus, dass in dem betroffenen Haus die Rücklaufleitung des Heizstrangs parallel neben der Warmwasserleitung verläuft. Wie in vielen Gebäuden üblich, sind die Rohrleitungen nicht nennenswert gedämmt. Die Warmwasserleitung erwärmte also die Rücklaufleitung des Heizstrangs. Dies wurde in der Wohnung zusätzlich begünstigt, da diese im Erdgeschoss des Gebäudes liegt.

Was hat dies genau mit den Wärmezählern zu tun?

Wärmezähler funktionieren nach folgendem Prinzip: Sie messen die Temperaturdifferenz zwischen der Vorlauftemperatur (wie warm fließt das Wasser in den Heizkreislauf) und der Rücklauftemperatur (wie kalt fließt es wieder aus dem Kreislauf heraus) und stellen die gemessenen Werte in des Verhältnis zur durch das Gerät geflossenen Wassermenge.

Wenn nun die Temperaturdifferenz durch die „zusätzliche Wärme“ der Warmwasserleitung beeinflusst wird „denkt“ das Gerät, dass weniger Wärme verbraucht wurde.

Ohne entsprechende Maßnahmen, die Leitungen zu dämmen und so eine verbrauchsabhängige Abrechnung überhaupt zu ermöglichen, wird diese Abrechnung immer wieder für Streitigkeiten sorgen.

Allein durch die zu niedrige Erfassungsrate der Wärmezähler haben die Mieter des Hauses das Recht,  den Verbrauchskostenanteil der Heizkosten bei jeder Abrechnung um 15% zu kürzen.

Diese Anlage ist ein hervorragendes Beispiel dafür, dass mess- oder leitungstechnische Fehler enormen Einfluss auf eine Abrechnung nehmen. Neben der Problematik der nicht verwertbaren Wärmezähler (für die im Übrigen jährlich stattliche Mietgebühren anfallen) ist auch die Wasserabrechnung in dem Haus kritisch. Dadurch bedingt, dass die Wasserzähler immer wieder durch kleine Teilchen (Kalkablagerungen etc.) blockieren, kann auch der Wasserverbrauch nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Auch hier steht den Mietern jedes Jahr das Recht zu, die Abrechnung um 15% zu kürzen.
Stellt man nur den jährlichen Abrechnungsschaden der hierdurch den Eigentümern der Wohnungen entsteht den Kosten für eine Modernisierung der Anlage gegenüber stellt man fest, dass sich die Kosten binnen weniger Jahre wieder amortisiert haben.
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