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VPB VerbandPrivaterBauherren
Impressum: http://vpb.de/impressum.html
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Bauen in Stuttgart und Umgebung
Trend geht zum Wohnen in der City

Stuttgart gehört zu den Boom-Städten in Deutschland. Die Preise für Immobilien liegen im oberen Segment, Tendenz steigend. Bei Reihenhäusern mittlerer Ausstattung etwa kostet der Quadratmeter Wohnfläche rund 3.400 Euro. Bauland ist extrem knapp, allenfalls Baulücken stehen im Innenstadtbereich noch zur Verfügung. Das Modell Eigentumswohnung ist in der Landeshauptstadt inzwischen der Normalfall. So hat das renommierte Pestel Institut in seiner Studie "Wohneigentumsbildung 2.0" belegt, die vom "Verbändebündnis Wohn–Perspektive Eigentum" in Auftrag gegeben wurde, zu dem auch der VPB gehört. Der Bestand an Eigentumswohnungen ist in Stuttgart entsprechend hoch. Angeboten werden die Wohnungen in der Regel von Bauträgern. Private Bauherren sollten beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung nicht nur den Bauvertrag vor der Unterzeichnung kontrollieren lassen, sondern auch die Baustelle – und zwar sowohl das Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum, für das sie als Käufer anteilig mithaften.

Bauen in Stuttgart

Stuttgart gehört schon immer zu den Pionierstädten neuer Bauideen. Ein se-henswertes Beispiel ist die heute denkmalgeschützte "Weißenhofsiedlung", die als Musterbauausstellung 1927 entstand und bei der die Stadt Stuttgart und der Deutsche Werkbund mustergültige Wohnungen für moderne Großstadtmenschen entwickelten. Zum 100. Jubiläum der Weißenhofsiedlung plant die Stadt 2027 eine Internationale Bauausstellung; auch sie soll helfen, neue Wohnformen für die Stadt zu entwickeln.

Baugruppen als Zukunftsmodell

In der Zwischenzeit unterstützt die Stadt andere innovative Ansätze. Sie fördert systematisch Baugemeinschaften und Baugruppen durch die Vergabe von städtischem Bauland. Baugruppen sind eine gute Möglichkeit eigene Ideen von Nachhaltigkeit und ökologischem Bauen sparsam und ressourcenschonend mit Gleichgesinnten zu realisieren. Baugruppen benötigen intensive Beratung. Der VPB berät Baugruppen in allen Fragen des Planens, Bauens und vor allem der Bauüberwachung. Die im VPB-Netzwerk aktiven Fachanwälte übernehmen die juristische Beratung. Lesen Sie sich ein ins Thema "Bauen in der Gemeinschaft". Sprechen Sie uns darauf an!

https://www.vpb.de/stuttgart/bauen-in-stuttgart.html

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Bauen im Alpenvorland
Das Alpenvorland gehört zu den schönsten Regionen Deutschlands. Entsprechend hoch sind die Bauland- und Immobilienpreise. Während in den Landkreisen südlich von München, vor allem in Starnberg, Bad Tölz - Wolfratshausen, Miesbach oder in Garmisch-Partenkirchen die Preise schon immer vergleichsweise hoch waren und in den vergangenen Jahren weiter stark gestiegen sind, gibt es in den Landkreisen Weilheim Schongau, Unter-, Ost- und Oberallgäu sowie im Einzugsbereich von Kaufbeuren noch Baugebiete speziell für Zugezogene und junge Familien.

Der höchste Berg Deutschlands, die Zugspitze, liegt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Der Markt Garmisch-Partenkirchen ist bekannt als Austragungsort der Olympischen Winterspiele 1936 und der Skiweltmeisterschaften 1978 und 2011 – und er bewirbt sich immer wieder einmal für die Olympischen Winterspiele.

Ins Ostallgäu hatte sich bereits der bayerische Märchenkönig Ludwig II. verliebt, denn er schätzte diese Gegend besonders, die ihn zum Bau seiner zahlreichen Schlösser inspirierte. Besonders bekannt natürlich das märchenhafte Schloss Neuschwanstein, das er direkt neben seiner Geburtsstätte Hohenschwangau oberhalb der Gemeinde Füssen erbauen ließ.

Bauen im Alpenvorland

Der besondere Reiz des Alpenvorlandes liegt jedoch nicht nur an dem phantastischen Bergpanorama, sondern auch an den vielen voreiszeitlichen Seen wie dem Starnberger See, Kochelsee, Walchensee, Tegernsee, Ammersee, Staffelsee, Forggensee oder den Osterseen und den Flüssen Isar, Loisach und Lech die dem Alpenvorland ihr besonderes Gepräge geben. Diese landschaftlichen Gegebenheiten bieten nicht nur eine Vielzahl von Freizeitgestaltungsmöglichkeiten, sondern stellen auch einen besonders attraktiven Lebensraum dar.

Haben Sie schon ein Grundstück?

Die Suche nach einem freien Grundstück braucht Zeit. Der neue Wohnort sollte mit Bedacht gewählt werden, denn die Bauherren legen sich damit auf lange Sicht fest. Hat die Kommune selbst Bauland ausgewiesen, müssen sich die Bauherren entscheiden, wie und mit wem sie bauen wollen. Gibt es kein Baugebiet aus öffentlicher Hand, bleibt die Suche nach einem privaten Angebot. Auch die sind rar und meist teuer. Private Kaufinteressenten konkurrieren oft mit Bauträgern, die gezielt solche Areale suche, die alten Häuser abreißen und durch mehrere Neubauten ersetzen. Solche Bauträgermodelle sind mit Vorsicht zu genießen. Bauträger verkaufen stets Haus und Grund aus einer Hand. Der Bauträger bleibt auch Bauherr bis zur Übergabe. Käufer haben bei solchen Angeboten so gut wie keinen Einfluss auf Architektur und technische Ausstattung der Immobilie.
https://www.vpb.de/alpenvorland/bauen-im-alpenvorland.html

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Bauen in Hamburg

Bauen gehört zu den großen Abenteuern unserer Zeit: Zehntausende wagen es jedes Jahr. Sie investieren oft ihr gesamtes Vermögen, verschulden sich auf Jahrzehnte und kaufen ein "schlüsselfertiges" Haus. Damit, so hoffen sie, bleiben die Kosten unter Kontrolle. Die Praxis sieht aber oft anders aus: Ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote, überzogene Kostenpläne und Firmeninsolvenzen verursachen unerwartete Mehrkosten und bringen manche Bauherrenfamilie finanziell in Bedrängnis.

Ähnliches passiert jungen Menschen, die mit dem Kauf einer schicken Eigentumswohnung in den Immobilienbesitz einsteigen möchten. Oder Senioren, die gezielt nach barrierearmen Objekten suchen, in denen sie ihren Lebensabend selbstbestimmt verbringen können. Wer heute ein Objekt neu kauft, der muss genau aufpassen, was er für sein Geld bekommt. Zwischen bunten Werbeprospekten und der Wirklichkeit klaffen mitunter enorme Lücken. Lassen Sie deshalb alle Schlüsselfertig-Angebote vor Vertragsabschluss von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen. Er checkt, ob das Angebot vollständig ist und den gesetzlichen Vorschriften entspricht!

https://www.vpb.de/hamburg/bauen-in-hamburg.html

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Bauen in Kassel und Nordhessen
Nordhessen boomt und Kassel gehört zu den beliebten Städten. Viele Menschen möchten hier leben, Wohnraum ist entsprechend knapp. Die Stadt erschließt deshalb neue Wohngebiete für Neubürger, aber auch für Alteingesessene, die sich familiär vergrößern und großzügigere Wohnungen oder Häuser vor Ort suchen.


Nachverdichtung und Umwidmung

Neues Bauland entsteht auf verschiedene Weise, einmal durch die Nachverdichtung bestehender Quartiere, durch die Umwidmung bisheriger Gewerbeflächen in Wohngebiete und durch die Neuerschließung unbebauter Flächen. Private Eigentümer und Investoren interessieren sich für die Grundstücke. Entstehen sollen Einfamilienhäuser und Geschosswohnungen. Neue Baugebiete sind unter anderem in Harleshausen vorgesehen, am Ortsrand von Nordshausen, auf dem Campus Wolfsanger, an der Jägerkaserne in Wehlheiden, auf dem Areal der ehemaligen Martini-Brauerei im Vorderen Westen und im Gebiet "Am Felsenkeller" im Fasanenhof.
https://www.vpb.de/kassel/bauen-in-kassel.html

Vorsicht bei Schlüsselfertig-Angeboten!

"Ein Großteil der Häuser werden Einfamilien- und Reihenhäuser sein", so VPB-Bauherrenberater Carsten Clobes. Wer ein Grundstück für ein Einfamilienhaus erwirbt, der hat die Wahl, ob er mit dem freien Architekten plant oder ein schlüsselfertiges Objekt baut. Neun von zehn Bauherren entscheiden sich heute für die Schlüsselfertig-Variante, mit allen damit verbundenen Problemen.

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Bauen in Fulda

Fulda boomt. Die Stadt wächst und erschließt neue Baugebiete vorzugsweise für junge Familien. Auch die Kommunen im "Speckgürtel" rund um den Bischofssitz weisen neue Wohngebiete aus und verkaufen sie vorzugsweise und zu günstigen Konditionen an ortansässige Familien. Die einzige Auflage lautet meist: Die Häuser müssen zügig gebaut und bezogen werden. Für private Bauherren sind solche Grundstücksofferten ideal, denn die Kommunen erschließen die Gebiete bereits fix und fertig und veräußern die Parzellen direkt an die Bauwilligen. Dabei schalten sie weder Investoren noch Bauträger zwischen. Das hält die Preise niedrig und eröffnet den Bauherren die große Chance ein wirklich individuelles Haus zu planen. Sie können sich also einen eigenen Architekten suchen und mit ihm gemeinsam ein Heim planen, das ihren Bedürfnissen entspricht und auch ihr Budget nicht überlastet. Sie können den Hausbau aber auch an einen Schlüsselfertiganbieter delegieren. Die Unterschiede sind groß, wir erklären hier, wie die Helfer am Bau arbeiten.
https://www.vpb.de/fulda/bauen-in-fulda.html

VPB zum Koalitionsvertrag: Richtiger Ansatz, aber noch sehr viel zu tun!


BERLIN. Der Verband Privater Bauherren begrüßt die Koalitionsvereinbarungen der großen Koalition. Mehr als zehn Jahre, in denen die Regierung private Bauherren mit immer nachteiligeren und kostentreibenderen Regeln überzogen hat, will sich die Regierungskoalition nun wieder den privaten Bauherren zuwenden. "Das ist höchste Zeit", so Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB), "denn nach wie vor liegt die Eigenheimquote in der Bundesrepublik nur um 50 Prozent. Wir haben es momentan mit einer Verlierergeneration zu tun, die sich Wohneigentum kaum noch leisten kann: Immer höhere technische Anforderungen verteuern das Bauen, die Grunderwerbsteuern steigen rasant, ebenso die Anforderungen an das Eigenkapital. Junge Menschen haben kaum Möglichkeiten, in Niedrigzinsphasen etwas anzusparen. Viele haben zudem nur befristete Jobs, was wiederum ihre Bonitätsbewertung drückt. Und das ist nur die Spitze des Eisbergs. An der Basis hat die Regierung seit vielen Jahren alles weggekürzt, was früher einmal beim Aufbau einer soliden Altersvorsorge zum Wohnen geholfen hat."

Wichtiger denn je: Mietfreies Wohnen im Alter

Mietfreies Wohnen im Ruhestand wird aber auch für die geburtenstarken Jahrgänge wichtig sein: Gut ein Drittel der Bevölkerung, die ab 2030 in Rente gehen, hat auch nach 40 Beitragsjahren eine Rentenerwartung von unter 800 Euro im Monat – davon kann kaum noch eine Miete bezahlt werden.

"Wir begrüßen deshalb ausdrücklich die von der Koalition geplanten Unterstützungen für private Wohneigentumsbildung", so Corinna Merzyn. Das geplante Baukindergeld soll 1.200 Euro pro Kind und Jahr betragen und zehn Jahre lang bezahlt werden. In den Genuss kommen Bauherren, die unter 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen im Jahr bleiben. Hinzu kommt pro Kind ein Freibetrag von 15.000 Euro.

Grunderwerbsteuer frisst Baukindergeld

"Das klingt gut und ist ein Anfang", meint die VPB-Hauptgeschäftsführerin. "Es bringt aber nicht wirklich die nötige Entlastung, es sei denn, die Koalition setzt um, was sie bislang als Prüfauftrag im Koalitionspapier vereinbart hat – nämlich die Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien." Das ist aber nach wie vor nur ein Prüfauftrag mit verschiedenen Einschränkungen. "Solange das nicht geklärt ist und dabei nicht eine relevante Entlastung der Bauherren herauskommt, frisst die Grunderwerbsteuer das Baukindergeld gerade wieder auf."

KfW sollte Schwellenhaushalte unterstützen

Positiv bewertet der VPB die Absicht der Koalition, den Einstieg ins Wohneigentum durch Bürgschaften der KfW zu erleichtern. "Eine unserer Kernforderungen, für die wir auch als Mitglied der Initiative "Wohn-Perspektive Eigentum" schon geraume Zeit eintreten, lautet: Schwellenhaushalte sollen beim Eigenkapital unterstützt werden. Zudem muss es eine deutliche Ausweitung der Wohneigentumsprogramme der KfW geben – mit einer langfristigen Zinsbindung, die den Bauherren ermöglicht, solide zu kalkulieren."

Grundsteuer C trifft die Falschen

Auch die ebenfalls von der Initiative "Wohn-Perspektive Eigentum" geforderte Bauland-Offensive greift der Koalitionsvertrag auf. Das "wie" ist allerdings noch offen. Völlig offen bleibt weiterhin auch, wie es mit der Grundsteuer weitergeht. "Die Grundsteuer C alleine wird da ohne verbraucherfreundliche Ausgestaltung noch nicht den gewünschten Erfolg bringen", so Corinna Merzyn, "kapitalstarke Investoren werden das aussitzen - private Bauherren jedoch, die schon ein Grundstück haben, aber für den Hausbau noch ansparen, werden in dieser Übergangszeit unnötig unter Druck gesetzt. Hier muss mit Augenmaß für Selbstnutzer gestaltet werden."

Neubaugebiete sinnvoll anbinden

Die Erschließung von zusätzlichem Bauland muss Hand in Hand gehen mit zukunftsweisender Stadtbauplanung. "Hier sind die Kommunen und Länder in der Pflicht", so Corinna Merzyn. "Die Regionen um die Kernstädte müssen vernünftig an die Infrastrukturen angebunden werden. Neue Baugebiete müssen wieder kompetent geplant werden. Gerade im Bereich des privaten Wohneigentums ist es wichtig, dass nicht die ausführende Firma die Bebauungsplanung nebenbei mit erledigt, sondern dass fachkundige Planer eine Umgebung entwickeln, die mehr ist als nur eine langweilige Schlafstadt. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen dafür sind längst geschaffen, viele Kommunen wenden sie nur noch nicht an, weshalb die Menschen immer noch mit unbefriedigenden Ergebnissen leben müssen."

Mit kreativen Lösungen CO2 sparen

Der VPB begrüßt die Beschlüsse der großen Koalition, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, dabei die ohnehin schon strammen energetischen Anforderungen vorerst nicht weiter zu verschärfen und auch das Bauen ordnungsrechtlich zu vereinfachen. "Wir halten es auch für sehr sinnvoll, in Zukunft die CO2-Emissionen zur Richtschnur für das Bauen zu machen", erklärt Corinna Merzyn. "Auch das gibt Planern wieder eine Chance, mit Kreativität ans Bauen und Energiesparen heranzugehen." Auch die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung hält der VPB für längst überfällig.

Zur Vorsicht mahnt der VPB beim Ausbau der Energieberatung. "Dabei muss die unabhängige Fachberatung im Vordergrund stehen und nicht nur die Verkaufsförderung energiesparender Anlagen um jeden Preis." Der VPB kritisiert in diesem Zusammenhang die erst im Dezember 2017 geänderten Anforderungen an Energieberater bei KfW-Förderprogrammen. Als Energieeffizienzexperten dürfen sich dort inzwischen auch Berater listen lassen, die selbst hinterher die Arbeiten ausführen. "Damit werden staatlich geförderte Beratungen zu Akquisitionen. Das ist nicht im Sinne der Bauherren", resümiert Corinna Merzyn.

Bauträgerrecht nachbessern

Begrüßenswert ist für den VPB ein weiterer Passus des Koalitionsvertrags: "Im Bauträgerrecht wollen wir vorhandene Schutzlücken durch wirksame Absicherung des Erwerbers eines Bauträgerobjekts für den Fall der Insolvenz des Bauträgers (…) schließen." Die VPB-Hauptgeschäftsführerin erwartet hier mehr Verbraucherschutz speziell für die Käufer von Eigentumswohnungen. "Das muss schnell umgesetzt werden, denn hier geht es um existenzielle Risiken."

WEG anpassen

Der VPB begrüßt die Intention der Koalitionspartner das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach zehn Jahren den aktuellen Gegebenheiten anzupassen und damit beispielsweise auch energetische Sanierungen und Abbau von Barrieren in WEGs praxisnah zu gestalten. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele ein gewichtiger Teil der privaten Altersvorsorge. In Deutschland sind 80 Prozent aller Wohnungen in Privatbesitz. Gerade Selbstnutzer und Kleinvermieter möchten aber ihre Immobilien mit Augenmaß und zu ihrem verfügbaren Budget passend instand halten. Für überteure Luxusmodernisierungen ist hier meist ebenso wenig Geld und Verständnis vorhanden wie für jahrelange Vernachlässigung.

VPB rät zur Vorsorge: Weiße Wannen schützen vor steigendem Grundwasserspiegel


BERLIN. Grundwasser gehört zu den Dingen, die das Bauen erheblich beeinflussen und verteuern können. Deshalb sollten Bauherren so früh wie möglich klären lassen, wie ihr Baugrund beschaffen ist, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu müssen sie eine Baugrunduntersuchung beauftragen. Erst wenn die Bodenverhältnisse bekannt sind, kann der Keller geplant und der Baupreis seriös kalkuliert werden.

Immer öfter empfehlen die Sachverständigen des VPB den Bau sogenannter Weißer Wannen. Dabei handelt es sich um Kellerkonstruktionen aus wasserundurchlässigem Beton, in der Fachsprache kurz WU-Beton genannt. Solche Keller sind teurer als konventionell gemauerte, sie kosten etwa 15.000 bis 20.000 Euro mehr. Diese Zusatzausgaben sind nötig, wenn von unten Grundwasser drückt, das einen konventionellen Mauerwerkskeller unter Wasser setzen würde.

Was aber, wenn das Grundwasser gar nicht bis zur Kellersohle steht? Dann könnten sich die Bauherren theoretisch mit einem normalen und preisgünstigen Keller begnügen. Dipl.-Ing. Klaus-Dieter Hammes, Leiter des VPB-Regionalbüros Aachen, hält das für leichtfertig: "In vielen Regionen Deutschlands wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten der Grundwasserspiegel ansteigen. Gerade in Bergbauregionen im Westen, aber auch in den Tagebergbaugebieten um Leipzig herum, in denen der Wasserspiegel zurzeit noch durch Abpumpen künstlich niedrig gehalten wird, soll dann wieder geflutet werden. Die Folgen für Hausbesitzer liegen auf der Hand: Häuser mit jetzt noch trockenen Untergeschoss stehen dann im Wasser."

Besitzer gemauerter Keller müssen mit erheblichen Problemen rechnen. Zum einen mit der Feuchtigkeit, die unweigerlich in den Keller eindringt und ihn unbrauchbar macht, zum Zweiten, und das wiegt weit schwerer, mit der Einsturzgefahr. "Ein gemauerter Keller kann dem drückenden Grundwasser unter Umständen nicht standhalten", erläutert Bauingenieur Hammes. Die Mauern kollabieren dann unter dem Druck des Wassers." Die Folge sind einsturzgefährdete und damit unbewohnbare Häuser. Der Sanierungsaufwand ist enorm, wenn er sich überhaupt lohnt.

Bauherren sind also gut beraten, sich im Vorfeld ihrer Planungen nicht nur mit dem Baugrundstück selbst, sondern auch mit ihrer Region vertraut zu machen und eventuell geplanten Anpassungen oder sonstigen Veränderungen des Grundwasserspiegels. Je nachdem sollten sie sich dann entweder für einen WU-Keller entscheiden oder ganz auf den Keller verzichten.

"Erhöhte Grundwasserspiegel haben aber auch andere Ursachen", weiß Klaus-Dieter Hammes, "etwa Starkregen, der nicht schnell genug versickern kann. Ursache ist die zunehmende Versiegelung der Landschaft. Dafür sind nicht nur Neubaugebiete verantwortlich, sondern auch die Landwirtschaft: Raps beispielsweise versiegelt den Boden. Rapsfelder in der Nähe von Wohnbebauungen, etwa am Hang, können Regen nicht mehr aufnehmen. Statt dort zu versickern, wo er fällt, rinnt der Regen als zusätzliche Wassermasse in die benachbarten Wohngebiete, wirkt dort wie ein Starkregen, überfordert die Abwassersysteme, staut sich im Boden hoch und setzt die Keller unter Wasser."

Grundsätzlich ist die Weiße Wanne also heute in vielen Gebieten eine sinnvolle Sache, mitunter sogar ein Muss. "In den meisten Neubaugebieten dürfen keine Drainagen mehr gebaut und ans Kanalnetz angeschlossen werden", erläutert der Experte. "Je nach Bodenqualität kann Regenwasser nicht schnell genug versickern, sondern staut sich außen am Haus auf. Auch bei diesem Lastfall, dem "aufstauenden Sickerwasser", ist der WU-Keller empfehlenswert." Bauherren sollten sich frühzeitig von unabhängigen Sachverständigen beraten lassen und nicht an der Kellerkonstruktion sparen. Fällt die Entscheidung für den WU-Keller, muss er auch sorgfältig geplant und realisiert werden. Das kann nicht jede Firma. Nur die laufende, unabhängige Baukontrolle schützt vor Mängeln.

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Experteninterview Home-Staging beim Wohnungskauf mit VPB-Vorstandsmitglied Dipl.-Ing. Sandra Queißer
http://www.vpb.de/experteninterview-home-staging-wohnungskauf.html

Frage:
Frau Queißer, Sie haben festgestellt, Home-Staging wird bei Ihnen in Berlin immer häufiger eingesetzt, um Bestandswohnungen schneller und besser zu verkaufen. Was genau ist Home-Staging?

Antwort:
Home-Staging soll Wohnräume durch innenarchitektonische Stilmittel in ein gutes Licht setzen, es soll dabei möglichst Schwächen überspielen und die Wohnung attraktiv für Käufer machen.

Frage:
Das ist ja nichts Illegales?

Antwort:
Absolut nicht. Solange es ehrlich betrieben wird und dabei nicht Bauschäden bewusst versteckt oder sogar übertüncht werden.

Frage:
Warum halten Sie Home-Staging für bedenklich?

Antwort:
Weil es zur Augenwischerei genutzt wird und dazu dient, von Schwachpunkten einer Immobilie abzulenken.

Wohnungskäufer sind in der Regel Bau-Laien und ohnehin in einer Art Ausnahmesituation. Sie wollen sehr viel gutes Geld investieren und dabei möglichst alles richtig machen. Ganz klar, dass eine aufgehübschte Immobilie sie mehr anspricht als nackte, leere Räume, wo sie die Abdrücke der Bilderrahmen noch deutlich erkennen, Stromkabel von der Decke baumeln, abgeplatzte Fliesen in Küche und Bad sofort ins Auge stechen und feuchte Flecken an der Außenwand den Verdacht auf Schimmel keimen lassen.

Frage:
Warum wirkt das Home-Staging so gut?

Antwort:
Menschen, die auf Wohnungssuche sind, befassen sich gerade in dieser Phase sehr intensiv mit dem Thema. Sie lesen Bücher, Ratgeber und Internetbeiträge, und sie schauen sich Hochglanzmagazine an. Dort stoßen sie dann auf lauter schicke Wohnungen. Sie finden überall in etwa die gleichen Farben und Dekorideen, kurz, alles, was gerade hipp ist. Das prägt ihren Blick auf die Dinge erheblich. Finden sie solche Farben und Details dann auch in der angebotenen Wohnung, werden sie sich dort gleich ein bisschen heimisch fühlen. Das geht sozusagen automatisch. Diese Gefühle nutzen Verkäufer für ihre Zwecke.

Frage:
Woran erkennt man eine „gestagte“ Wohnung? Was haben Sie da alles schon erlebt?

Antwort:
Ein Indikator kann beispielsweise sein, dass die Möbel keinerlei Gebrauchspuren haben und die Wohnung „neu“ riecht. Des Weiteren sind zum Teil nur bestimmte Wohnungsbereiche hergerichtet, dieses ist sehr kritisch zu sehen. Ein weiteres Anzeichen kann sein, dass die Einheit „kühl“ wirkt. Dies in Verbindung mit einem längeren Leerstand sind gute Indikatoren, dass genauer geschaut werden sollte.

Frage:
Was raten Sie Kaufinteressenten bei der Besichtigung? Auch mal hinter die Bodenvase schauen und die Handtücher verrücken?

Antwort:
Ja, das wäre richtig! Aber viele Kaufinteressenten haben Hemmungen, weil sie nicht unangenehm auffallen wollen. Meist ist der Andrang der Interessenten ja riesig und wenn sie dann allzu kritisch nachfragen, bekommen sie die Wohnung nicht.

Frage:
Was können die Leute also tun?

Antwort:
Wenn wir mitgehen, schauen wir genauer hin. Außerdem ist die Wohnung selbst ja nur ein kleiner Teil des Gesamtpakets, das sie kaufen. Zu einer Eigentumswohnung gehört immer auch das ungleich wichtigere Gemeinschaftseigentum. Auch das schauen wir uns ganz genau an. Und dann sehen wir schnell, ob das Anwesen gut im Schuss ist oder ob da ein Sanierungsstau aufgelaufen ist.

Frage:
Was bedeutet das dann für die Käufer?

Antwort:
Sobald sie die Wohnung erwerben, werden sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten. Das heißt, sie müssen dann auch alle beschlossenen Sanierungen mitfinanzieren. Schon deshalb sollten Kaufinteressenten im Vorfeld nicht nur Haus und Wohnung besichtigen, sondern auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung studieren, mit dem Verwalter sprechen, sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre durchlesen und den Verwalter nach Rücklagen und geplanten Umlagen fragen. Dann wissen sie, was auf sie zukommt.

Frage:
Was kostet* die Begleitung eines Sachverständigen bei der Wohnungsbesichtigung?

Antwort:
Die Besichtigung einer Wohnung samt Haus mit dem Bausachverständigen dauert erfahrungsgemäß im Schnitt zwischen zwei und drei Stunden. Danach haben die Käufer eine realistische Einschätzung vom Wert der Immobilie.

*(Die Honorare legt jedes VPB-Büro individuell fest. Die Honorarsätze sind auf der VPB-Website, im Bereich „Berater finden“ jeweils beim Regionalbüro aufgelistet. Tipp für Kaufinteressierte: Nur keine Hemmungen! Fragen Sie vorab nach dem Preis!)

Frage:
Noch ein Tipp?

Antwort:
Ja, besichtigen Sie die Wohnung möglichst mehrfach, an unterschiedlichen Wochentagen und zu verschiedenen Tageszeiten. Nur dann bekommen Sie mit, wie laut oder leise Haus und Umgebung wirklich sind. Sprechen Sie auch mit den Nachbarn im Haus und schauen Sie sich in der Umgebung gut um, auch abends. Nicht jedes hippe Quartier ist auch ein schönes Familienwohnviertel.

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VPB rät: Bei Wohnungsbesichtigung nicht auf Home-Staging hereinfallen


BERLIN. Stilvolle Altbauwohnungen verkaufen sich in großen Städten fast von selbst. Schlichtere Bestandswohnungen dagegen sind mitunter schwer an den Käufer zu bringen. Die Ausstattung ist oft einfach und meist recht abgewohnt. Um für solche Räume gute Preise zu erzielen, peppen immer öfter Makler und Verkäufer die schlichten Zimmer durch Home-Staging auf.

"Wir beobachten das hier in Berlin seit einigen Jahren immer öfter", erläutert Dipl.-Ing. Sandra Queißer, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). Die Bausachverständige führt das VPB-Büro in der Hauptstadt und begutachtet im Auftrag von Kaufinteressenten regelmäßig Bestandswohnungen. Die VPB-Berater in anderen deutschen Großstädten berichten von ähnlichen Erfahrungen.

"Beim Home-Staging wird die Wohnung mit kleinen Details aufpoliert. Dazu gehören beispielsweise große Bodenvasen oder Pflanzkübel, die einen Raum großzügig wirken lassen und dabei gleichzeitig eventuelle Verfärbungen an der Wand dahinter verdecken." Sandra Queißer sieht das Aufpeppen der Altbauten skeptisch. "Nichts spricht dagegen, die Fenster zu putzen und die Zimmer aufzuräumen, aber sobald Home-Stager die Wohnung gezielt und lediglich für die Verkaufsphase schick ausstaffieren, kann das auch des Guten zu viel sein."

Die Sachverständige lässt sich kein X für ein U vormachen, wohl aber viele Kaufinteressenten, die allein und ohne unabhängigen Experten an ihrer Seite solche Wohnungen besichtigen. Sie bekommen ein Ambiente präsentiert, wie sie es aus aktuellen Hochglanzzeitschriften kennen. Dafür sind sie erfahrungsgemäß gerade in der Phase der Wohnungssuche besonders empfänglich, weil sie sich in dieser Zeit gezielt mit Wohntrends beschäftigen. Ganz klar, dass ihnen dann die im Trend gestylten Räume besonders attraktiv vorkommen.

Mit gut arrangierten Details erzielen Home-Stager die gewünschten Effekte. "Ein kleines Badezimmer beispielsweise wirkt mit einem großen Spiegel erheblich größer und heller. Werden dann noch mehrere flauschige Handtücher in den gerade angesagten Farben drapiert, lenkt das die Kaufinteressierten ab von der meist veralteten Badausstattung", erläutert Sandra Queißer die Methode. Im Prinzip ist dagegen wenig einzuwenden, sofern dabei nicht gezielt Problemzonen versteckt werden. "Sobald die Handtücher dazu dienen, geplatzte Fliesen zu verdecken, die Bodenvasen Feuchteflecken an der Wand kaschieren und der Teppich gezielt die Löcher im Holzboden verbergen, wird es aber bedenklich. Ein absolutes No-Go ist das Übertünchen von Feuchte- oder Schimmelschäden. Sobald eine Wohnung frisch geweißt ist, schrillen bei uns alle Alarmglocken."

"Dann ist schnell die Schwelle zur Täuschung überschritten. Wer nämlich echte und erhebliche Schäden vorsätzlich verdeckt und bewusst verschweigt, der handelt arglistig", erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag die Rechtslage. "Kommt die Sache ans Licht, müssen die Verkäufer die Beseitigung der tatsächlichen Schäden bezahlen. Im Extremfall können die Käufer den Kauf sogar rückabwickeln. Verkäufer, die ihre Immobilie zum Verkauf aufpeppen, sollten dies bedenken und sich nicht zum Vertuschen von Schäden hinreißen lassen, auf die sie von Rechts wegen sogar hinweisen müssten. Solche Manöver haben sonst ein gerichtliches Nachspiel, und dann dauert der Verkauf noch länger als anfangs erhofft."

Wer als Kaufinteressent eine arrangiert eingerichtete Wohnung besichtigt, sollte sich also nicht einlullen lassen. Wer sich nicht traut, selbst hinter die großen Grünpflanzen und Handtücher zu schauen, der sollte vor der endgültigen Kaufentscheidung noch einmal mit dem unabhängigen Sachverständigen durch die Räume gehen. Experten, wie Sandra Queißer, blicken dabei aufs Wesentliche - auf Feuchteflecken beispielsweise, auf den Zustand der Fenster und Türen, auf Heizkörper, auf Wasser- und Elektroinstallationen. Außerdem schauen sich die Sachverständigen auch das Gemeinschaftseigentum an und Sondereigentum wie Keller und Speicherräume. Das ist wichtig, denn mit dem Kauf geht ja auch das Gemeinschaftseigentum anteilig an die Wohnungskäufer über – und damit alle daraus resultierenden Verpflichtungen.


VPB erläutert Bauvertragsrecht (8):
Bauherren müssen Abnahmetermine und Zustandsfeststellungen ernst nehmen


BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle Verträge, die seit diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v "Bauvertrag", "Verbraucherbauvertrag", "Bauträgervertrag" und "Architektenvertrag" erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren, aber auch problematische Regelungen, bei denen sie sehr aufpassen müssen, um ihre Rechte zu wahren. "Ein solches Thema ist die Neufassung der sogenannten Abnahmefiktion", erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. "Diese besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt!"

Ist die neue Regelung gut für private Bauherren?

Diese Neuregelung ist nicht gut für private Bauherren, denn sie setzt sie unter enormen Zeitdruck. "Mit der Abnahmefiktion will der Gesetzgeber sicherstellen, dass Bauherren die Abnahme eines im Wesentlichen mangelfrei hergestellten Bauwerks nicht ungebührlich und zu Lasten der Baufirma hinauszögern", erklärt Holger Freitag. "Außerdem sollen die Bauvertragsparteien in Zukunft miteinander bei der Abnahme kooperieren, damit diese zügig abgewickelt wird."

Wo steht das im Gesetz?

Die Abnahmefiktion ist in der neuen Fassung des § 640 Abs. 2 BGB geregelt.

So war das bisher

Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Abnahmefiktion auf Probleme reagiert, die bislang Subunternehmer mit Generalunternehmern hatten. So konnten zum Beispiel Fensterbauer oder Parkettleger keinen Druck auf ihren gewerblichen Auftraggeber ausüben, um nach Fertigstellung ihres Gewerks dessen zeitnahe Abnahme zu erreichen. Der Generalunternehmer hatte kein Interesse an der Abnahme, denn zwischen Fertigstellung und Abnahme trugen immer noch die Subunternehmer das Risiko: Neue Fenster und Parkettböden, die beim weiteren Ausbau beschädigt oder zerkratzt wurden, mussten weiterhin die Subunternehmer reparieren. An ihnen blieben die Schäden so lange hängen, bis sich der Generalunternehmer auf die Abnahme einließ. Mit der neuen Regelung können Subunternehmer nun die zügige Abnahme ihres Gewerks durchsetzen. "Jetzt fallen allerdings auch die privaten Bauherren unter das neue Gesetz", erklärt Holger Freitag.

"Die Neuregelung spielt den Baufirmen in die Hände, denn sie setzt die Bauherren unter Zeitdruck", erklärt der VPB-Vertrauensanwalt. "Sobald das Werk fertiggestellt ist, kann der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Angemessen dürften dabei im Schnitt zehn bis 14 Tage sein. Innerhalb dieser Zeit müssen die Bauherren den Bau entweder abnehmen oder aber mindestens ein Mangelsymptom nennen." Können sie das nicht, bekommen sie keinen Aufschub mehr. Der Bau gilt dann als abgenommen.

Diese Abnahmefiktion greift allerdings nur, wenn der Unternehmer die Bauherren vorab über die Rechtsfolgen informiert hat. Das muss er in Textform tun. Dazu reicht aber schon eine E-Mail aus. "Bauherren sollten solche Schreiben in Zukunft also keinesfalls ignorieren", warnt VPB-Vertrauensanwalt Freitag. Im Gegenteil: Sie müssen umgehend klären, ob das Haus, das sie nun übernehmen sollen, auch tatsächlich fertig und mängelfrei ist.

Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten

Im Idealfall haben die Bauherren den Baufortschritt regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen überwachen lassen. Dann wissen sie, welche Mängel während der Bauzeit aufgetreten sind und bei der Baufirma beanstandet wurden. "In solchen Fällen ist es meist kein Problem, beim Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer die noch nicht beseitigten Mängel zu benennen, angemessene Fristen zur Nachbesserung zu setzen und Restwerklohn in zutreffender Höhe einzubehalten, sofern der Zustand des Bauwerks nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigt", weiß Holger Freitag. Wer den Bau nicht regelmäßig checken ließ, der sollte das nun umgehend nachholen. Am fast fertigen Haus sind allerdings viele Bauteile nicht mehr zugänglich. Mängel, die sich unter Beton, Estrich oder Putz verbergen, entdeckt niemand mehr. Sie sind aber da und treten irgendwann zu Tage. Manchmal erst nach Ablauf der Gewährleistungsphase.

"Entdecken die Bauherren zur Abnahme einen Mangel und verweigern die Abnahme, kann der Unternehmer verlangen, dass eine gemeinsame Zustandsfeststellung vorgenommen werden muss", erklärt Rechtsanwalt Freitag. "Auch zu diesem Termin sollten Bauherren unbedingt erscheinen und zwar mit ihrem Sachverständigen. Tun sie das nämlich nicht, darf der Unternehmer den Bauwerkszustand einseitig feststellen. Das heißt, er urteilt in eigener Sache. Jeder kann sich vorstellen, wie das ausgeht. Nur wenn die Bauherren kein Verschulden am Fernbleiben trifft und sie das dem Unternehmer unverzüglich mitteilen, gilt das nicht. Aber Achtung: Auf diese Feinheiten muss der Bauunternehmer im Vorfeld nicht hinweisen!"

Private Bauherren brauchen also in Zukunft mehr denn je den eigenen unabhängigen Bausachverständigen, der sie bei fachlichen Auseinandersetzungen unterstützt und begleitet: Einmal bei der Abnahme selbst, wenn es darum geht, eventuelle Mängel zu rügen. Zum Zweiten bei der gemeinsamen Zustandsfeststellung auf der Baustelle. "Nur Experten", gibt Holger Freitag zur bedenken, "können dabei auf Augenhöhe mit den Baufirmen sprechen."

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