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Jürging.Örkün.Putzar Rechtsanwälte Partnerschaft
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■ Feststellungen und Veränderungen des Grenzverlaufs
■ Grenzmarkierungen/Beseitigung/Wiederherstellung
■ Überhang und Überfall
■ Abgrabung und Aufschüttung
■ Zäune und sonstige Einfriedungen


Der Grenzfall

Äste von Nachbars Bäumen hängen über Ihr Grundstück, die Grenzabstände der Hecke sind nicht eingehalten, die Sträucher werden zu hoch und der Komposthaufen drückt gegen Ihren Zaun

Mit seinem Eigentum kann jeder verfahren, wie er will! Wirklich? Vielleicht erfahren Sie gerade selbst, wie viel Ärger es bereiten kann, wenn der Nachbar keine Rücksicht nimmt. Bäume wachsen nun einmal in den Himmel und Hecken wuchern in alle Richtungen. Darum gibt es Vorschriften über den richtigen Grenzabstand. Garten- und Gewächshäuser sind nicht, wie manch einer glauben mag, von allen Bauvorschriften befreit. Und der Klavierunterricht, den der Nachbar bei geöffnetem Fenster mehrere Stunden am Tag erteilt, ist oft eine schwere Beeinträchtigung.

Die Aufzählung ließe sich fortsetzen. Den Beispielen gemeinsam ist, dass es dafür Regeln gibt. Nicht alle finden sich in Gesetzen oder Verordnungen. Vor allem die Amtsgerichte entscheiden viele einzelne Sachverhalte. Doch ein Urteil im Internet zu suchen hilft Ihnen nicht zu Ihrem Recht. Das Nachbarschaftsrecht ist eine kompliziertere Materie, als mancher denkt. Lassen Sie sich beraten, damit wir Ihre Situation richtig einschätzen und mit Ihnen das weitere Vorgehen planen können. Zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche benutzen wir alle Instrumente der außergerichtlichen Streitbeilegung, so auch das Schiedsverfahren, bis hin zur Klage, wenn eine Schlichtung keinen Erfolg hat.

Vertrauen Sie bei einem Nachbarstreit auf mich als Ihren Anwalt

HIER FINDEN SIE ALS EIGENTÜMER BEI STREIT MIT NACHBARN DEN FACHKUNDIGEN ANWALT FÜR NACHBARRECHT

Sind Bäume auf dem Grundstück eines Eigentümers gefährdet, bei Sturm umzustürzen, hat der Eigentümer dies zu verhindern. Aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 04.02.2016 ergibt sich, dass der Eigentümer Vorsorge treffen muss. Drohen nämlich seine Bäume auf das Nachbargrundstück zu fallen und dort Schäden für Personen und Sachen zu verursachen, muss er handeln und das Umstürzen der Bäume verhindern, notfalls durch Stützmaßnahmen oder Fällen der Bäume.

Es ist nicht erforderlich, dass bereits Äste von den Bäumen abgebrochen oder sonstige offensichtliche Schädigungen vorhanden sind. Auch die Kenntnis des Eigentümers der Bäume ist nicht erforderlich, sondern nur die tatsächliche Gefahrenlage. Diese muss allerdings zu einer objektiven Störung des Nachbargrundstücks führen, die zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen muss. Der Nachweis kann meistens nur durch ein Sachverständigengutachten geführt werden.

Dem Eigentümer der Bäume ist allerdings grundsätzlich die Auswahl des Mittels zur Beseitigung der Störung überlassen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 04.02.2016)

Muss die WEG gegen bauliche Veränderungen einschreiten?

1.Der Verband der Eigentümer kann Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen durch Beschluss an sich ziehen. Eine geborene Aus-übungsbefugnis besteht nicht.

2.Nur in engen Ausnahmefällen kann ein Eigentümer das Vorgehen des Verbandes verlangen.

Urteil LG Köln vom 28.08.2014 – AZ: 29 S 233/13

Problem/Sachverhalt

Auf der in seinem Sondernutzungsrecht ste-henden Dachterrasse stellt ein Eigentümer eine Sauna auf. Ein Teil davon ist über die Terrassenumrandung hinweg zu sehen. Zu Gebäudeschäden durch Befestigung oder Zuleitungen sind keine Feststellungen erfolgt.

Die Eigentümergemeinschaft lehnt den von einem anderen Eigentümer verlangten Be-schluss, der Verband solle gegen diese bauli-che Veränderung vorgehen, ab. Dagegen rich-tet sich die Anfechtungsklage, die noch in erster Instanz mit einem Verpflichtungsantrag ergänzt wird. Das Amtsgericht erklärt den Ne-gativbeschluss für ungültig, weist aber den Verpflichtungsantrag ab. Mit der Berufung verfolgt der Kläger den Verpflichtungsantrag weiter. Die Beklagten schließen sich der Beru-fung an und wollen die Gültigkeit des Negativ-beschlusses erreichen.

Entscheidung

Das Landgericht folgt der Rechtsauffassung der Beklagten in vollem Umfang und lässt die Revision nicht zu. Zwar handle es sich um eine bauliche Veränderung. Gegen diese könne ein beeinträchtigter Eigentümer aber selbst vor¬-gehen. Dies sei ein individueller, aus § 1004 BGB folgender Anspruch. Wenn die WEG sich entschließe, Maßnahmen zu ergreifen und so den Beseitigungsanspruch an sich zu ziehen, stehe ihr ein Ermessensspielraum zu. Erachte sie es für richtig, den Anspruch im eigenen Namen durchzusetzen, entziehe sie diesen dem einzelnen Eigentümer (Verweise auf Riecke/Schmid-Elzer u. Timme/Dötsch). We-gen der Möglichkeit des eigenen Vor¬gehens komme aber ein Anspruch auf Vergemein-schaftung nur in engen Aus¬nahmefällen in Betracht, nämlich bei einer Ermessenreduzie-rung auf Null.

Praxishinweis

Das Urteil ist von praktischer Bedeutung bei der Geltendmachung individueller Ansprüche, die sich aus § 21 Abs. 4 WEG ergeben. Es schiebt zugleich dem (vor dem Hintergrund des Kostenrisikos vielleicht sogar verständ-lichen) Versuch einzelner Eigentümer einen Riegel vor, nicht alleine als Buhmann dazu-stehen. Die Messlatte wird hoch gelegt, und darin liegt ein wichtiger Schritt zur Anwendung des § 21 Abs. 4 WEG in der Praxis. Wer gegen bauliche Veränderungen, die vor allem ihn, nicht aber die Mehrheit der übrigen Eigentümer stören, vorgehen will, wird auf die Durchset-zung in eigenem Namen und auf eigene Kosten verwiesen. Entsprechend sind auch Klagen z.B. auf Zustimmung zur Ausstattung der Lie-genschaft mit Wasserzählern zu entscheiden: Nicht alles, was vorteilhaft erscheint, kann der Eigentümer gegen die Mehrheit durchsetzen. Nur dann, wenn keine andere Alternative mehr ernstlich in Betracht kommt, ist er mit seinem Begehr erfolgreich.

So eröffnet das Landgericht der WEG auch die Möglichkeit, nach sachgerechtem Ermessen bauliche Veränderungen hinzunehmen. Dage-gen vorgehen muss sie nur, wenn keine andere sachgerechte Entscheidung in Betracht kommt. Wie der BGH (IMR 2014, 166) klarge-stellt hat, besteht bei Schäden im Gemein-schaftseigentum aber eine geborene Aus-übungsbefugnis der Gemeinschaft. Hier gibt es gerade keine individuelle Anspruchs-grundlage, so dass die WEG einschreiten muss.

Ralf Jürging, RA u. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bergisch Gladbach

■ Teilung nach § 3 WEG
■ Vorratsteilungen
■ Aufteilung nach § 8 WEG
■ Beratung bei der Aufstellung von Teilungserklärungen
■ Anpassung von Teilungserklärungen an die Besonderheiten von familiär geprägten oder sehr kleinen Eigentümergemeinschaften
■ Rechtsberatung von WEG-Verwaltern
■ Gutachten zu Rechtsfragen bei baulichen Veränderungen
-Verteilung der Kosten von Reparaturen
-Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln
-Ausweisung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung
■ aktive Prozessführung bei Anfechtungsklagen nach § 43 WEG
■ Verteidigung von gefassten Beschlüssen im Anfechtungsprozess
■ erstmalige Bestellung von Verwaltern
■ Abberufung von Verwaltern
■ rechtssichere Wege zur Neubestellung von Verwaltern
■ Einberufung zur Eigentümerversammlung
■ Vorprüfung bei Beschlussfassungen in rechtlich schwierigen Situationen
■ komplette juristische Sanierungsbegleitung für Eigentümergemeinschaften von der Architektenbeauftragung über die Beschlussfassung, Auftragsvergabe, Durchführung bis zur Abrechnung und Kostenverteilung


Nachzügler aufgepasst!

Beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger gilt, entgegen der üblichen Bezeichnung, nicht Kaufrecht, sondern Werkvertragsrecht. Denn die typische Pflicht des Bauträgers ist neben der Verschaffung des Eigentums auch die Errichtung des Bauwerks. Hier liegt der Schwerpunkt.

Die Haftung für Mängel trifft den Bauträger 5 Jahre lang. Diese Frist beginnt mit der Abnahme sowohl des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums. Seit einigen Jahren befasst sich die höchstrichterliche Rechtsprechung in zunehmendem Maße mit Fragen der Abnahme vor allem des Gemeinschaftseigentums.

Jeder Erwerber ist aus dem mit dem Bauträger geschlossenen Vertrag auch zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Aber weil eine Mehrheit von Erwerbern besteht, stellt sich immer wieder die Frage, wie eine einheitliche Abnahme mit allen Erwerbern zustande kommen kann. Das dient der Vereinfachung und erspart Zeit- und Kostenaufwand.

Übliche Klauseln im Bauträgervertrag sehen vor, dass alle Erwerber eine Person bevollmächtigen, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären. Das kann ein Sachverständiger sein oder der Verwalter oder der Beirat.

Diese Klauseln sind unwirksam, sofern es sich um ausschließliche Vollmachten handelt. Dann nämlich ist dem einzelnen Erwerber die Teilnahme an der Abnahme verwehrt.

Ist der Vertreter ein Sachverständiger, den zudem noch der Bauträger benennt und bezahlt, kann von einer neutralen Abnahme nicht ausgegangen werden und die Klausel ist ebenfalls unwirksam.

Jetzt hatte der BGH zu entscheiden, ob eine so genannte Nachzüglerklausel wirksam ist. Sind alle Wohnungen bis auf eine verkauft, formulieren die Notare häufig, dass der Nachzügler an eine bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden sei. Dadurch verliert er von den 5 Jahren Gewährleistung die Zeitspanne, welche zwischen der vorherigen Abnahme und seinem Erwerb liegt.

Diese Fälle treffen nur auf den Ersterwerb vom Bauträger zu. Die Wohnung darf nicht schon längere Zeit bewohnt gewesen sein, es muss sich also quasi noch um einen Neubau handeln.

Das Urteil des BGH vom 12.05.2016, Aktenzeichen VII ZR 171/15 erklärt nun eine solche Nachzüglerklausel für unwirksam. Bezug genommen wurde auf eine durch ein Ingenieurbüro erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Diese sollte rückwirkend für den letzten Erwerber Geltung haben. Der BGH sah hierin eine unzulässige Verkürzung von dessen Gewährleistungsansprüchen.

In derselben Entscheidung geht der BGH davon aus, dass Nachzügler auch nicht durch tatsächliche Nutzung des Gemeinschaftseigentums die Abnahme konkludent erklärt haben. Denn der Bauträger habe durch die Klausel den Nachzügler in dem Glauben gelassen, einer Abnahme bedürfe es gerade nicht mehr. Sie sei schon erklärt. Deshalb kann der tatsächliche Gebrauch auch nicht als Willenserklärung ausgelegt werden.


Rechtsanwalt Ralf Jürging. Bergisch Gladbach
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Die Anlage von Verwaltungsgeldern der Wohnungseigentümergemeinschaft

Was geschieht im Falle der Insolvenz eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit dem Verwaltungsvermögen? Diese Frage drängt sich, wenn alles gut läuft, sicher nicht auf. Man könnte auch an die seit 2007 geltende Vorschrift denken, wonach eine Eigentümergemeinschaft nicht in die Insolvenz fallen kann. Aber das bezieht sich nicht auf die –persönliche- Insolvenz des Verwalters. Und die ist weder ausgeschlossen noch allzu selten.

Auszugehen ist von dem Grundsatz: Alle Gelder des laufenden Verwaltungsvermögens stehen im Eigentum der WEG, die insoweit teilrechtsfähig ist. Das sind insbesondere das Verwaltungskonto und die Instandhaltungsrücklage. Demnach müsste die Bezeichnung des Inhabers lauten: „Kontoinhaber Eigentümergemeinschaft XYZ“. Das ist aber häufig nicht der Fall, sondern der Verwalter führt das Konto im eigenen Namen. Dann muss es sich um ein offenes Treuhandkonto handeln, was daran erkennbar ist, dass als wirtschaftlich Berechtigter im Sinne des Geldwäschegesetzes die WEG genannt wird. Ist nicht einmal das der Fall, sondern führt der Verwalter das Konto in eigenem Namen und für eigene Rechnung, ist schon das unzulässig. Spätestens bei der Rechnungsprüfung vor dem Beschluss über die Jahresabrechnung sollte das kontrolliert werden.

Aber auch beim offenen Treuhandkonto besteht für die Eigentümer die Gefahr, in der Insolvenz des Verwalters die Freigabe ihrer finanziellen Grundlage erstreiten zu müssen. Gläubiger des Verwalters können in diese Konten pfänden. Die Eigentümer müssen mit der so genannten Drittwiderspruchsklage reagieren. Beim Verwalterwechsel ist die Schließung und Neueröffnung der Konten erforderlich.

Dass eigentlich nur eine Kontoeröffnung auf die WEG selbst dem Gesetz entspricht, ergibt sich aus der Vorschrift des § 27 Abs. 1 Ziff. 6 WEG. Danach hat der Verwalter „eingenommene Gelder zu verwalten“. Damit ist klargestellt, dass es sich um Vermögen der Eigentümer handelt, nicht um Vermögen des Verwalters selbst. Nur ein offenes Fremdgeldkonto, das als Inhaber und Berechtigten die WEG und als Bevollmächtigten den Verwalter ausweist, erfüllt die Anforderungen in vollem Umfang. Die WEG ist vor allen Zugriffen von Gläubigern des Verwalters geschützt, sogar die der Bank zustehenden Rechte gegen den Verwalter wie Aufrechnung, Zurückbehaltung usw. können nicht gegen sie wirken. Denn durch die Kontobezeichnung ist bereits klargestellt, dass es nicht Gelder des Verwalters sind.

Schließlich kann auch in den zum Glück seltenen Fällen, dass die Verwaltung nicht mehr handlungsfähig ist, die Gemeinschaft sinnvoll geschützt werden. Es kommt in Betracht, z.B. ein oder zwei Mitgliedern des Beirats eine Gesamtvollmacht für das Konto zu erteilen. Dann können sie zusammen notwendige Verfügungen über das Konto treffen.

In Einzelfällen wird die Vollmacht des Verwalters eingeschränkt, so dass er nur zusammen mit einem Eigentümer über das Konto verfügen kann. Sosehr dies die Sicherheit erhöhen mag, behindert es doch die Routine der Verwaltungsführung. Deshalb ist davon abzuraten, auch unter dem Aspekt, dass hierin sicherlich ein deutliches Misstrauen gegenüber dem Verwalter zum Ausdruck kommt.

Ralf Jürging
RA/FA Miet- u. WEG-Recht
Bergisch Gladbach

Wer kennt dieses Sprichwort nicht? Eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 02.06.2016 gibt Anlass, es noch einmal in den Mittelpunkt einer Entscheidungsbesprechung zu rücken.

Eine aus einer guten Hand voll Eigentümer bestehende Gemeinschaft wurde etwa 20 Jahre lang von einem aus ihrer Mitte verwaltet. Wahlen zum Verwalter fanden nicht statt, Eigentümerversammlungen ebenfalls nicht, sodass auch Beschlüsse nicht in einer förmlich feststellbaren Weise gefasst wurden. Der Miteigentümer informierte die übrigen schriftlich, und solange diese nichts einzuwenden hatten, verwaltete er die eingehenden Gelder und bezahlte die Rechnungen.

Dagegen ist im Einverständnis aller Eigentümer grundsätzlich nichts einzuwenden. Es entspricht zwar nicht dem Gesetz, wird aber von allen Beteiligten hingenommen. Das Problem des Falles war, dass eine Partei sich gegen eine Fortsetzung dieser Art der Verwaltung wehrte. Da es an einer wirksamen Bestellung zum Verwalter fehlte, wurde diese per Beschluss nachgeholt. Dieser wurde angefochten mit der Begründung, in den letzten Jahren sei die Verwaltung nicht ordnungsgemäß gewesen.

Nachdem das Amtsgericht der Argumentation der Klägerseite in vollem Umfang gefolgt war, hatte das Landgericht Köln über die Berufung der Beklagten zu entscheiden. Es hielt den Klägern vor, die Eigentümer hätten bei der Bestellung eines Verwalters einen Beurteilungsspielraum. Dieser sei nur überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheine, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen. Da die Klägerseite 20 Jahre lang keine Einwendungen gegen die Verwaltungsführung durch den Miteigentümer erhoben hätte, könne sie sich jetzt nach Treu und Glauben mit dieser Argumentation ausgeschlossen. Nicht durchgeführte Versammlungen und nicht förmlich gefasste Beschlüsse seien Unterlassungen in der Vergangenheit, auf die man sich angesichts des Zeitablaufs und der langen Duldung nicht mehr berufen könne.

Die Entscheidung des Landgerichts läuft darauf hinaus, Eigentümern eine Argumentation mit Fehlern bei der Verwaltung aus der Vergangenheit zu verwehren, sofern diese nicht gerügt worden sind. Dazu wird es nicht ausreichen, bloßen Unmut zu bekunden. Eigentümern kann deshalb nur geraten werden, unrechtmäßige Zustände bei der Verwaltung nicht längere Zeit hinzunehmen, ohne in rechtlich richtiger Weise dagegen vorzugehen. Die Einholung eines Rechtsrats bei Ihrem Haus und Grund-Rechtsberater oder Anwalt verhindert also, dass Sie durch Untätigkeit Ihre Rechtsposition verlieren. Handeln Sie rechtzeitig!

Ralf Jürging
Rechtsanwalt und Fachanwalt für
Miet-und Wohnungseigentumsrecht
Bergisch Gladbach
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