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Förde Hausverwaltung e.K.
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Rechtsunsicherheit bei den Kosten für Rauchwarnmelder

Seit 01. Januar 2005 gilt in Schleswig-Holstein die Rauchwarnmelderpflicht. Wie verhält es sich da nun mit den Kosten der Anschaffung/Miete und der Wartung?
Bei den Kosten der jährlichen Wartung ist die Sachlage unumstritten klar. Diese können auf die Mieter gem. § 2 Nr. 17 BetrKV innerhalb der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.
Ebenso unstrittig ist die Rechtslage bei der Erstanschaffung: Diese Kosten können als Modernisierungsmaßnahme gem. § 559 BGB mit 11% der Anschaffungs- und Montagekosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei den geringen Anschaffungskosten unterbleibt dies jedoch in aller Regel, da der verwalterische Aufwand für vielleicht 1,- bis 1,50 EUR (meist gar deutlich darunter) monatliche Mehrmiete sich nicht lohnt. Die Ersatzbeschaffung für defekte Geräte oder Geräte deren Lebensdauer abgelaufen ist sind als Instandhaltung nicht auf den Mieter abwälzbar.
Viele Vermieter und Hausverwaltungen gehen dazu über die Geräte zu Mieten statt zu kaufen. Und hier herrscht bei der Umlagefähigkeit der Kosten ein juristische Chaos. Während das Landgericht Magdeburg mit Urteil vom 27.09.2011 (Az: 1 S 171/11) und das Amtsgericht Hamburg-Altona mit Urteil vom 03.05.2013 (Az: 318a C 337/12) zu dem Ergebnis kommt, dass die Gerätemieten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV als neu entstandene „Sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sind kommt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek mit Urteil vom 04.12.2013 (Az: 715 C 283/13) und das Landgericht Hagen mit Urteil vom 04.03.2016 (Az.: 1 S 198/15) zu einem völlig gegenteiligen Ergebnis.
Was kann man also tun? Bis zur höchstrichterlichen Klärung durch das BGH (und vielleicht auch danach) kann die Kostentragung per Individualvereinbarung im Mietvertrag festgehalten werden.
Mit unserer Rechtsauffassung schließen wir uns dem LG Magdeburg und AG Hamburg-Altona an. Die Miete, und damit das Vorhalten intakter Rauchwarnmelder, sind eine Pflichtveranstaltung und unserer Meinung nach laufende Lasten der Liegenschaft gem. § 1 und §2 Nr. 17 BetrKV. Wie ist Ihr Meinung dazu?
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Heizkostenabrechnung durch die Hausverwaltung als alternative zum Wärmedienstleister
Nicht nur der Mieterbund beklagt die Preisstruktur der Ablese- und Wärmedienstleister, auch das Bundeskartellamt hat bereits im Jahr 2015 eine Sektoruntersuchung im Bereich der Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten um etwaige Wettbewerbsprobleme aufzudecken.
Zitat des Präsidenten des Bundeskartellamtes, Andreas Mundt: „Die Sektoruntersuchung soll Aufschluss über die aktuelle Marktsituation und die Wettbewerbsintensität bei Submetering geben sowie etwaige Wettbewerbsprobleme aufdecken. Der Markt für Ablesedienste ist konzentriert. Neben kleinen lokalen Anbietern gibt es nur sehr wenige bundesweit aktive Unternehmen. Gegenstand der Analyse werden insbesondere die Marktstruktur sowie die Preise und Erlöse für Submetering-Dienstleistungen sein.“ Der ganze Artikel ist hier nachzulesen: http://www.bundeskartellamt.de/SharedDocs/Meldung/DE/Pressemitteilungen/2015/02_07_2015_Submetering.html?nn=3591568
Wir Verwalter kennen das Problem, oft fehlerhafte und schwer nachzuvollziehende Abrechnungen. Als Beispiel sei die vom Ablesedienst meist willkürlich festgelegten Nutzereinheiten in die der Mitarbeiter vor Ort das Objekt nach Lust und Laune in Nummern aufteilen. Die Kritik zu den hohen Kosten bekommt in der Regel nur der Verwalter von den Mietern und Eigentümern zu spüren. Wir haben Objekte in die Verwaltung übernommen wo die Verbrauchserfassung (Miete Erfassungsgeräte, Ablesung, Abrechnung) über 30% der Gesamt Heiz- und Warmwasserkosten betragen. Ein Wechsel zu einem anderen Dienstleister ist jedoch aufgrund der herrschenden Meinung das es woanders auch nicht besser ist eher selten. So macht ein Marktführer auch Werbung mit der geringen Preissensibilität und mangelnden Anreizen zum Anbieterwechsel der Kunden bei seinen Anlegern. Aufhorchen lassen muss jeden wenn man sich die Umsatzrenditen der Wärmedienstleister ansieht. So betrug laut Tagesspiegel die Umsatzrendite des Marktführers im Jahr 2013/2014 satte 33%. Bei einem Umsatz von 719 Millionen Euro verblieben vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 235,2 Millionen Euro Gewinn.
Die Alternative wäre der Wechsel zu einem kleineren örtlichen Anbieter oder die Abrechnung durch die Verwaltung selbst durchzuführen. Hierzu dürfte jede Hausverwaltung fachlich und technisch mit einer modernen Verwaltungssoftware in der Lage sein. Dies zu prüfen sind wir unseren Eigentümern und Mietern schuldig.

(Quellenangabe: Der Immobilienverwalter 2/2017, Verlags-Marketing Stuttgart GmbH)
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Falle für Hausverwalter: Nicht geeichte Wärme- und Kaltwasserzähler

Nach § 2 Abs. 1 EichG dürfen in Miet- und WEG-Häusern nur geeichte Zähler verwenden werden. Der Gesetzgeber spricht hier von einer Verwendung im geschäftlichen Verkehr. Die Pflicht zur Eichung hat der jeweilige Verwender, somit für die Hauptzähler das jeweils zuständige Versorgungsunternehmen. Eichpflichtig sind Kaltwasserzähler, Warmwasserzähler, Wärmezähler (außer an Heizkörpern angebrachte Heizkostenverteiler), Stromzähler und Gaszähler. Die Verwendung nicht geeichter Zähler stellt nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 EichG eine Ordnungswidrigkeit dar und wird mit Bußgeldern bis zu 10.000 EURO (je nach Zählerart 100 bis 400 EURO je nicht geeichten Zähler) geahndet.
In der Praxis ist es häufig so, dass hinter dem Hauptzähler zur Ermittlung des Verbrauchs für die jeweiligen Wohnungen ein Zwischenzähler angebracht ist. Auch dieser unterliegt der Eichpflicht. Dies kann auch nicht mit einem Freistellungsbeschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft zur bloßen Innenverwendung der Daten umgangen werden. Auch kann ein Vermieter mit seinem Mieter nicht vereinbaren, zur Kostenersparnis auf die Eichung der Zähler zu verzichten. Der Hausverwalter hat die Pflicht die Wohnungseigentümer über die Rechtslage zu informieren und auf die Erforderlichkeit der Eichung hinzuweisen.
In einem Fall in Köln hatte die zuständige Behörde eine Untersagungsverfügung gegen den WEG-Verwalter zur Verwendung der Messwerte aus ungeeichten Kalt- und Warmwasserzählern für die Jahresabrechnung verhängt. Die von der Ordnungsbehörde ausgesprochene Untersagungsverfügung wurde vom VG Köln und OVG Münster (4 A 1150/15 v. 25.07.2016) als rechtmäßig bestätigt. Das Oberverwaltungsgericht führt als Hauptargument an, dass die Jahresabrechnung die Grundlage für einen im geschäftlichen Verkehr verbindlichen Beschluss über die Lasten- und Kostentragung der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander bildet. Über geeichte Zähler soll nicht nur eine verlässliche Abrechnung gewährleistet, sondern auch verhindert werden, dass die Richtigkeit der so gewonnenen Werte in zivilrechtlichen Streitigkeiten nachgewiesen werden kann und nicht aufwendig anhand anderer Kriterien ermittelt werden muss.
Die Hausverwaltung muss hier also aktiv werden. Gerade in kleineren WEG- und Miethäusern trifft man auf teils seit mehr als 5 Jahren abgelaufene Zähler.
Kiel
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