Profile cover photo
Profile photo
WAREHaus GmbH
2 followers
2 followers
About
WAREHaus GmbH's posts

Ab Januar 2015 Meldepflicht für neue Messgeräte
Zum 1. Januar 2015 tritt das neue Mess- und Eichgesetz in Kraft und hält auch für die Wohnungswirtschaft einige Neuerungen bereit. Für Vermieter ist besonders die in § 32 Mess EG geregelte Anzeigenpflicht von Interesse: Werden ab 1. Januar 2015 neue oder erneuerte Messgeräte, wie beispielsweise Kaltwasser-, Warmwasser- oder Wärmezähler, in Betrieb genommen, so muss die zuständigen Behörde, i. d. R. das Eichamt, darüber informiert werden. Wird dieser Pflicht nicht nachgekommen, droht ein Bußgeld von bis zu 20.000€.
Damit sich der bürokratische Mehraufwand in Grenzen hält, soll die Meldung über neue oder erneuerte Messgeräte auch auf elektronischem Weg oder per Telefax möglich sein.

Angaben aus dem Energiepass werden Pflicht bei Anzeigen
Wer ab dem 1. Mai 2014 in Tageszeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet seine Wohnung oder sein Haus anbietet, muss in diese Anzeige laut neuer Energieeinsparverordnung folgende Angaben aufnehmen:
die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), sowie die darin genannten Angaben zu:
...
dem Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert des Hauses, dem wesentlichen Energieträger für die Beheizung,
dem Baujahr, der Energieeffizienzklasse.
Die Angaben können in der Anzeige sinnvoll abgekürzt werden. Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen diese Angaben nicht aufgeführt werden. Ein gültiger Ausweis muss aber spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen.
Der Verkäufer oder Vermieter ist für die Einhaltung der neuen Pflichten verantwortlich ist. Das gilt auch, wenn zum Beispiel ein Makler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wird. Verkäufer und Vermieter, deren Anzeigen die Energieangaben nicht enthalten, begehen ab 1. Mai 2015 eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro ausgesprochen werden kann.
Da freuen sich jetzt schon Deutschlands Abmahnanwälte!!!

Deutscher Perfektionismus oder ohne Uhr geht nichts
Es macht ja Sinn, Menschen nur das Bezahlen zu lassen was auch verbraucht wurde. Im Freizeitbereich können ja Flatrate-Trinken oder Bordellbesuch ganz nett sein, bei existenziellen Dingen wie dem Wohnen und dem Verbrauch von Wasser und Wärme sind aber andere Dinge gefordert. Entspricht auch unserem Gerechtigkeitsgefühl. Und dem Umweltschutz.
Nur muss dann sehr viel Technik aufgefahren werden, um Wasser oder Wärme zu zählen,... die so in einem Mehrfamilienhaus verbraucht (oder verplempert) werden.

Und jetzt wird´s Deutsch: Juristen tun sich mit Ingenieuren zusammen und schreiben dem Vermieter vor, wir er dabei vorzugehen hat. Nennt sich dann Heizkostenverordnung. Danach sind den Bewohnern von Mehrfamilienhäusern, die zentral von einer Heizung beheizt werden, die Kosten nach Verbrauch in Rechnung zustellen. Abgesehen davon, dass selbst der Profi diese Verordnung kaum verstehen kann, wird es richtig lustig, wenn eine solche Verordnung geändert wird und die Juristen ein neues Gesetz herausbringen, ohne mal einen Betroffenen oder Kundigen zu fragen.
Die neue Heizkostenverordnung schreibt nämlich vor, dass bei Häusern mit einer Zentralheizung, mit der auch das warme Wasser für Küche und Bad erzeugt wird, dieses warme Wasser bzw. der Energieverbrauch hierfür mit einem Wärmezähler gemessen werden soll. Ist aber ein Muster ohne Wert oder Sinn: Wenn ich für´s Heizen keine Wärmezähler habe, sondern nur Verteiler an den Heizkörpern, dann habe ich einfach das Apfel-Birnen-Problem: Ich habe eine Zahl (Apfel), kann die aber in gar keinen Bezug zu einer anderen Zahl (Birnen) stellen, weil ich die nicht zählen kann.
Na ja, der deutsche Heizungsbauer freut sich jedenfalls: 600 EUR für einen schicken digitalen Zähler bekommen, der auch noch nach 6 Jahren erneuert werden muss (Eichfrist). Den Zähler liest jetzt einer ab, wahrscheinlich auch gegen Bezahlung. Was man dann mit dieser Zahl macht? Wir können jedenfalls mit Heizkosten „easy“ so eine Zahl alleine nicht verarbeiten, es bleibt also alles beim alten: Das verbrauchte warme Wasser wird entweder gezählt über Wasseruhren oder pauschal berechnet und verteilt.

Vermieter muss sich an Kosten eines Leerstandes beteiligen
Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) ist auch bei Abrechnung der Betriebskosten nach der Personenzahl ein Wohnungsleerstand zu berücksichtigen. Damit soll auch eine angemessene Beteiligung des Vermieters an den Kosten des Leerstands erreicht werden. So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen. (BGH, Beschluss vom 08.01.2013, VIII ZR 180/12).
Tipp: Wenn du Nebenkosten nach der Personenzahl verteilst, musst du für die Zeit eines Leerstands so tun, als wenn dort eine Person gewohnt hätte.

Abrechnung von Wasserkosten, wenn Wasserzähler nur in einigen Einheiten vorhanden sind.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen muss oder ob er den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn - bis auf eine - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.

Dem Urteil liegt im wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage ist. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten. Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall. Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt
(Quelle: Presserklärung des BGH zum Urteil vom 12. März 2008 – BGH VIII ZR 188/07)

Das bedeutet im Klartext: Solange nicht alle Wohnungen / Einheiten mit Zählern ausgestattet sind, besteht keine Verpflichtung zur Abrechnung nach Zählern. Bereits in früheren Urteilen von niedrigeren Instanzen (Amtsgerichte, Landgerichte) wurde die Abrechnung nach der Differenzmethode für unzulässig gehalten, also die Abrechnung nach der Methode: Der/Die Mieter mit Uhren zahlen nach Verbrauch, die anderen Mieter teilen sich den Rest, z.B. nach der Personenzahl). Grund hierfür sind die Differenzen bei Wasserzählern. Durch die unterschiedlichen Messtechniken kommt es zu unrichtigen Berechnungen.

Differenzen bei Wasserzählern (Zwischenzähler, Hauptwasserzähler)
Wasserzähler (auch Wasseruhren genannt) als Zwischenzähler werden in zunehmendem Maße verwendet zur Verteilung von Wasser- und Abwasserkosten. Damit taucht vielfach das (Verständnis-) Problem auf, dass die Summe der Verbräuche nach Zwischenzählern eines Hauses nicht dem Verbrauch nach dem Hauptzähler (Wasseruhr des Versorgungsunternehmens, z.B. Stadtwerke) entspricht.
Differenzen liegen zum einen im Termin der ...Ablesung von Zwischenzählern und Hauptzähler. Während Hauptzähler vom Versorgungsunternehmen meist an einem Tag mitten im Jahr abgelesen werden (z.B. 20.05. eines jeden Jahres), werden Zwischenzähler der Mieter/Wohnungseigentümer meist zu einem Stichtag abgelesen, der am Ende des Abrechnungszeitraumes liegt (z.B. Abrechnungszeitraum 1.1. bis 31.12. eines Jahres, Ablesung am 28.12.).
Ein weiterer Grund für Differenzen liegt in technischen Unterschieden zwischen Haupt- und Wasserzähler. Bei Hauptwasserzählern handelt es sich immer um Mehrstrahl-Flügelradzähler. Im Gegensatz dazu sind Wasserzähler (Zwischenzähler) meist Einstrahl-Flügelradzähler.
Messdifferenzen sind auch durch Toleranzen bedingt, die Zähler nach dem Eichgesetz aufweisen dürfen. Die systembedingten Ungenauigkeiten stellen keinen Mangel dar, da bei einer Verwendung geeichter Geräte eine Gleichbehandlung aller Mieter/Wohnungseigentümer gewährleistet ist.
Da die Zwischenzähler zur Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten dienen, sollte wie folgt gerechnet werden:
Kosten dividiert durch die Summe aller Wasserzähler (als Wasserverbrauch gesamt) und multipliziert mit dem einzelnen Wasserverbrauch (Wohnung/Mieter).
Auf diese Weise trägt jeder Wohnungsnutzer einen proportionalen Anteil an den Differenzen. Um Ungerechtigkeiten zu vermeiden, sollte man alle Wohnungen mit Wasserzählern versehen. Die Anschaffung und Installation der Uhren stellt bei Mietwohnungen einen Modernisierungsaufwand dar, kann also umgelegt werden. Alternativ können Zähler auch gemietet oder geleast werden. Die Kosten hierfür sind genauso wie Ablesekosten umlagefähig und zählen zu den Wasser- bzw. Abwasserkosten.

Nebenleistungen teilen umsatzsteuerlich das Schicksal der Hauptleistung (Abschn.29 Abs.3 Satz 1 UStR).
Dies gilt auch hinsichtlich des Steuersatzes. Deshalb unterliegen die Nebenleistungen zu steuerpflichtigen Vermietungsleistungen (Umlagen) - wie die Kaltmiete - dem allgemeinen Steuersatz von 15 v.H., ab 1.4.1998 16 v.H. (§12 Abs.1 UStG). Dies gilt auch, wenn die Kosten für den Bezug von Frischwasser auf den Mieter umgelegt werden, obwohl dem Vermieter für den Bezug des Fri...schwassers lediglich 7 v.H. Umsatzsteuer berechnet werden (§12 Abs.2 nr.1 UStG i. V. mit Nr.34 der Anlage des UStG). Auch Nebenkosten, bei deren Bezug keine Umsatzsteuer anfällt (z.B. Grundbesitzabgaben, Abwassergebühren und Gebäudeversicherungen), unterliegen bei der Weiterbelastung der Umsatzsteuer mit 16 v.H. Der Mieter kann die in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Umsatzsteuer auf die Nebenkosten ebenso wie die Umsatzsteuer auf die Kaltmiete unter den weiteren Vorraussetzungen des § 15 UStG als Vorsteuer abziehen. (Quelle: NWB Nr.10 vom 2.3.1998)

BGH erhöht Anforderungen an Nebenkostenabrechnung
Mit seinem Urteil vom 14.02.2007 (Az.: VIII ZR 1/06) hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung erhöht. Ab sofort müssen Vermieter nicht nur die umgelegten Kosten für jede Betriebskostenart, sondern auch die nicht um Vorwegabzüge bereinigten Gesamtkosten darstellen.
Dies bedeutet am Beispiel der Kosten für einen Hausmeister, dass in der Abrechnung nicht nur der Kostenanteil für die Leistungen... des Hausmeisters aufgeführt sein muss, der umlagefähig ist (z.B. Hausreinigung), sondern auch die Gesamtsumme der Kosten für den Hausmeister müssen angegeben werden, inklusive der Kosten für Instandhaltung oder Verwaltungsarbeiten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden. Daher müssen bei den einzelnen Kostenarten oder Positionen für den Mieter erkennbar sein:
- die Gesamtkosten
- die umgelegten Kosten
- der Anteil des Mieters.

Nebenkosten "easy" und Hausverwaltung "easy" erfüllen diese Anforderungen.
Wait while more posts are being loaded