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Schurig & Sehmsdorf Rechtsanwälte, Partnerschaft (vormals Wanninger & Partner, Rechtsanwälte)
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Betriebsurlaub vom 27.12.2017 bis zum 29.12.2017
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Ausschnitt aus "Der neue Tag" vom 25.11.2017
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Im Dezember ziehen wir ein Haus weiter und zwar von der Postgasse 1 in die Postgasse 2

Seit 11 Jahren haben wir die Räume mit unseren Kooperationspartnern, der Steuerkanzlei "Bächer und Kollegen" und der Insolvenzverwaltungskanzlei "Schott Dobmeier Kießlich" geteilt.

Die Kooperation setzen wir fort, jedoch nicht in den selben Räumen.

Der Eingang zu unseren neuen Kanzleiräumen, die gerade für uns umgebaut werden, befindet sich ebenerdig unmittelbar am Übergang der Postgasse zur Allee und direkt neben unserem bisherigen Kanzleigebäude im Zentrum von Weiden.

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Wir bilden wieder aus und begrüssen unseren neuen Auszubildenden, Niko Humig, im Team

Mietrecht Umlage von "Betriebskosten"

Der BGH setzt im Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, seine vermieterfreundliche Rechtsprechung zu Betriebskosten fort.
Hintergrund der Entscheidung ist folgendes:

Nach dem Gesetz hat der Mieter grundsätzlich nur eine "Miete" zu bezahlen. Zusätzliche Betriebskosten schuldet der Mieter nur dann, wenn dies im Vertrag eindeutig vereinbart ist. Ansonsten sind Betriebskosten mit der vereinbarten Miete abgegolten.
Nach bisheriger Rechtsprechung mussten dafür die einzelnen Betriebskostenarten (z. B. Wasser, Abfall, Kanal usw.), die zusätzlich zur Miete umgelegt werden sollen, entweder im einzelnen im Mietvertrag genannt sein oder es musste dort zumindest auf eine Vorschrift verwiesen werden, in der die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt sind.
Nach dem neuen Urteil reicht es nun aus, wenn im Mietvertrag lediglich geregelt ist, dass der Mieter „Betriebskosten“ zu tragen hat. Es muss weder auf eine Vorschrift Bezug genommen werden, noch ein Katalog beigefügt werden.
Der Bundesgerichtshof geht insoweit davon aus, dass der Begriff seit Jahrzehnten zunächst Verordnung und dann durch Gesetz so genau bestimmt ist, dass er keiner Erläuterung mehr bedarf.
Es muss aber exakt der Begriff „Betriebskosten“ verwendet worden sein, da es für andere Bezeichnungen wie zum Beispiel „Nebenkosten“ gerade keine Festlegung durch geltende Vorschriften gibt.

Ferner dürfte die Entscheidung nicht für die sogenannten „sonstigen Betriebskosten“ gelten, da diese im einzelnen auch nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Hier handelt es sich zum Teil um Kosten, die in den meisten Häusern gar nicht anfallen (z. B. Dachrinnenheizung). Insoweit dürfte es bei der früheren Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004 zum Aktenzeichen VIII ZR 167/03 verbleiben.
Soweit der Mietvertrag tatsächlich nur einzelne Betriebskostenarten nennt, verbleibt es nach wie vor bei dieser ausdrücklichen Regelung. Die Entscheidung des BGH erlaubt es nicht, Betriebskostenarten umzulegen, die nicht vereinbart worden sind.

Erstellt von RA Marcel Schurig am 03.05.2016

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Sozialrecht: Steigende Mieten – sinkende Sozialleistungen?
5. Apr 2016
Die Wohnkosten steigen. Die durchschnittlichen Mieten aller Wohngeldbezieher sind zwischen 2012 und 2015 zwischen 7% und 27 % gestiegen. Der Staat hat dieser Entwicklung mit der Erhöhung des Wohngelds zum 1. Januar 2016 Rechnung getragen. Um so mehr erstaunt es, daß immer mehr Personen, die Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung erhalten, nach Auffassung der zuständigen Ämter in zu teuren Wohnungen leben.
Während nach dem Wohngeldgesetz z.B. Weiden in Mietenstufe I fällt und somit durchschnittlich 312,00 € Kaltmiete für Haushalte mit einer Person bezahlt werden, ist nach Auffassung des Jobcenters nur eine Kaltmiete von 283,50 € angemessen. Das Jobcenter beruft sich auf ein Konzept zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten, das im Auftrag der Stadt Weiden von einer privaten Firma „Analyse und Konzepte“ erstellt wurde und seit Mai 2014 angewendet wird. Dieses Konzept kommt aufgrund einer eigens durchgeführten Erhebung zu erheblich niedrigeren Mietkosten, als sie bei den Wohngeldstellen durchschnittlich registriert werden. Auch die Landkreise Neustadt und Tirschenreuth haben ähnliche Konzepte entwickeln lassen.
Bisher gibt es noch keine gerichtliche Entscheidung darüber, ob diese Konzepte tatsächlich die Unterkunftskosten real abbilden und somit auch tatsächlich angewendet werden dürfen. Das ist fraglich, weil die neuen Angemessenheitsgrenzen z.B. in Weiden und Neustadt üblicherweise selbst bei Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau überschritten werden.
Für alle Neuvermietungen ab Mai 2014 bekommen aber alle Bezieher von Arbeitslosengeld II und Grundsicherung nur Leistungen innerhalb der neuen, umstrittenen Angemessenheitsgrenzen . Das hat erhebliche Auswirkungen:
Umzugskosten und Kaution werden nur übernommen, wenn die neue Wohnung „angemessen“ ist. Damit verweigert das Jobcenter regelmäßig die Übernahme solcher Kosten ebenso wie die Nachzahlung von Betriebskostenabrechnungen . Viele Bedürftige erhalten auch nach dem Auszug eines Familienmitglieds für die nun zu große und „teure“ Wohnung nur noch sehr geringe Leistungen, finden aber keine „angemessene“ Wohnung und müssen daher einen Großteil ihres Regelsatzes, der eigentlich für den Lebensunterhalt gedacht ist, für die Miete aufwenden.
Es spricht vieles dafür, daß die Konzepte so unwissenschaftlich erarbeitet wurden, daß sie im Ergebnis nicht halten werden. Das Bayerische Landessozialgericht hat in einer von unserer Kanzlei erwirkten Entscheidung im einstweiligen Rechtsschutz im Juni 2015 so deutliche Schwachstellen gesehen, daß es das Jobcenter Weiden-Neustadt verpflichtet hat, zwei Antragstellerinnen einstweilen höhere Kosten als im Konzept vorgesehen zu bezahlen (BayLSG, B v, 11.06. 2015, L 7 AS 332/15 B ER).
Wenn die neuen Angemessenheitsrichtlinien tatsächlich von den Gerichten für unanwendbar gehalten werden, dann könnte eine erhebliche Nachzahlung auf viele Betroffene zukommen. Wichtig ist aber, daß gegen alle entsprechenden Bescheide Rechtsmittel eingelegt werden.
 
Erstellt von Rechtsanwältin Monika Sehmsdorf

Mietrecht: Ende der 10%-Rechtsprechung des BGH in Sicht?
1. Apr 2016
Vor einigen Jahren klärte der Bundesgerichtshof, wann der Mieter mindern kann, wenn die Wohnfläche kleiner ist, als es im Vertrag steht.
 
Seit dem kann der Mieter regelmäßig mindern, wenn die Wohnfläche mehr als 10 % niedriger ist als vereinbart und zwar, ohne einen konkreten Nachteil nachweisen zu müssen.
 
Die einmal gefundene 10-%-Grenze hat der BGH dann auf andere Bereiche übertragen.
So sollte die vereinbarte Wohnfläche auch für die Betriebskostenabrechnung gelten, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % ausmacht.
 
Auch bei einer Mieterhöhung sollte die vereinbarte Fläche und nicht die tatsächliche Fläche maßgeblich sein, wenn die Wohnung nicht mehr als 10 % kleiner oder größer ist.
 
Für den letzten Fall hat der BGH seine Rechtsprechung in seinem Urteil zum Az.: (BGH VIII ZR 266/14) im November 2015 korrigiert.
 
Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete solle es ermöglichen, eine übliche Marktmiete zu erreichen, was nur bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche gelänge.
 
Diese Argumentation ließe sich gut auch auf die Betriebskostenabrechnung übertragen, bei der auch eine möglichst gerechte Verteilung der Kosten auf die Mieter erfolgen soll. Ferner fließt die falsche Fläche über die Gesamtfläche auch in die Abrechnungen der anderen Mieter ein, die die abweichende Fläche überhaupt nicht vereinbart haben.
 
Dies lässt sich angesichts der veränderten Rechtsprechung zur Mieterhöhung kaum aufrecht erhalten.
 
Rechtsanwalt Marcel Schurig
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