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Stephen Ting
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Stephen Ting

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原來今叫代理,古稱市儈
 
2013年9月11日

林行止 林行止專欄

物質生活人上人 樓價回軟無買家

甲、值此香港隱憂重重、中聯辦張曉明主任勸喻年青一代少上網而應勇於創新之際(無獨有偶,上海市委書記韓正同日鼓勵青年幹部「用紮實的學習克服『本領恐慌』」),說「港人身在福中不知福」,肯定會引起一片笑罵、咒罵的反應。事實上,誰都知道北京給港人挑了一位民望不高(即使最新評分重回四十五分的警戒線之上)且管治成效日趨「下行」的行政長官,令待舉的港事百廢難舉(然而行政長官卻感覺良好)。而在政制改革進度上,由於政府遲遲不啟動諮詢,怎樣的選舉制度才是不會導致社會失序的普選,大家似乎都被蒙在鼓裡,因此難免憂心忡忡;有理想不惜付出代價之士甚且要以平和靜坐的方式,力逼政府表態。不過,撇開民主談民生,香港人過的日子實在不錯;當然,「不錯」不等於沒有待改善餘地和沒有不滿之聲,尤其是那些吃慣高成本「免費午餐」的人,他們的確有無厭的需求!

香港人均壽命,據聯合國有關部門的推測,到了「五十年不變」最後二年的二○四五年,將取代日本成為世界最長壽的地區。而在二○四五年至五○年之間,港人平均壽命為八十九歲,日本人和南韓人「只有」八十八點四歲。

人壽日高是世界普遍趨勢,這反映了天災人禍比過去溫和,農藥催谷助長出來的非有機食物,對人類健康的殘害,遠遠不若環保分子所說之甚(筆者絕對認同環保分子種植有機農作物的主張,但如此耕種足以養活六七十甚至快達百億人口嗎?);當然,醫學的進步及經常為人詬病(全球皆然)的公共醫療服務起了積極作用,亦為不可忽視的因素。

香港平均人壽日高甚至漸漸成為世界最高,具體地說明了不少問題。首先是,香港的基本物質生活條件不差,最低限度,溫飽沒問題且有適當的公共醫療服務;其次是,香港人平均的精神生活亦舒暢滿足。當然,追求更好是社會進步的象徵,消滅貧窮是富裕社會的崇高目標,但在這種可以「增壽」的環境裡,一切都應有序進行,尋求翻天覆地變化是沒必要且有消極效應的。

網絡行銷日趨普及,尤其是出賣的商品包羅萬有無奇不有的內地淘寶的深入民間,大大提升了香港人的物質生活,雖然人民幣滙價已強於為美元陪葬的港元,但其主要目標內地顧客的人均收入大大低於香港人(二○一二年內地人均美元GDP九千三百元、香港五萬二千三百元),因此其定價絕對是一般香港受薪者以至領取綜援的港人所能負擔的。換句話說,以香港人的收入購買內地人買得起的貨物,一般香港顧客因此應該有不少「消費者剩餘」(consumer surplus),錢多好辦事,港人的物質和精神生活因為有廉價(是否物美因人的標準不同而異)的淘寶網而更豐富。領取香港綜援者移民內地,同樣享有比較上高收入而生活代價低廉的益處。

網上購物慢慢流行,運貨送貨的後勤服務業(物流業)大興而小零售商不易經營,相應地非黃金地帶店舖的價格租金無可避免會下挫;昨天《爽報》的頭條是〈中環黃金地十舖一空〉,導因也許與內地反腐反貪反奢侈之風有關;「十舖一空」的情況短期內若無法改善,黃金地帶的租金便無法不下降。不過,即使樓價租金企穩於現水平,由於淘寶網的普及和內地政風很難「回到從前」,且別說前海漸漸成形的「威脅」,商業樓宇的前景並不樂觀。從就業市場看,物流業新聘人手能否抵銷零售業中落造成的人手流失,是經濟學者的新題課。

乙、荷蘭Groningen大學經濟學系本月初發表一項對世界重要經濟體的每年工時統計,出乎筆者意外,向有「最勤力」之譽的德國人,每年工作時數隻有一千四百小時,英國的略高亦僅一千六百四十七小時,均比以「懶惰」見稱法國人的年工時一千五百小時少;美國人本有工作時間長的「優良」傳統,不過,這是上世紀六十年代以前即戰後的情況,當年美國受薪階級的平均年工時為一千九百小時,至二○一一年已降為一千七百小時。

亞洲四小龍中,南韓和新加坡依次的年工時為二千二百小時及二千二百四十小時,香港則以二千三百小時掄元—香港的假期雖不算少,但受薪階級的工作時數在經濟發達體系中最長!

崇尚「嘆世界」的香港人何以在先進經濟體系中工作時間最長?答案可以數之不盡,惟筆者只擇一端,此為樓價租金太貴有以致之。

上世紀二十年代世界經濟大蕭條,民生困頓,大部分人深感前路茫茫而嗟嘆悲觀之際,凱恩斯認為經濟前景樂觀,呼籲大家不必氣餒更毋須為後代擔憂;當時尚不知無後的他,於一九三○年寫下那篇筆者最近數度提及的短論:〈我們孫兒一代的經濟前景〉(Economic Possibilities for our Grandchildren),預測一百年後的二○三○年,人均實質(當時尚無「通脹〔指數〕順應」這個術語)收入比一九三○年高四至八倍,由於入息多了,無憂溫飽,「人們(we)傾向把剩餘精力(further energies)用於追求非經濟物事上」(以香港的情況而言,是溫飽知榮辱,知榮辱便追求自由和民主)。剩餘精力何來?凱恩斯指出到了二○三○年每週工時(當然指英國)僅十五小時,等於「剩餘精力」充沛。凱恩斯以無事不可解決的想像描繪了一幅「少做工夫多嘆世界」的新世紀圖像!

上述的「預測」正誤皆有。受薪者的實質收入,迄去年底止,比一九三○年升了約五倍,看情形至二○三○年無法達標,惟已在凱恩斯推測範圍之中。總方面看,凱恩斯的推斷是正確的;不過,每週工作十五小時(工時下降是因為機器取代了人的工作),便遠離事實。為什麼,即使在樓價升幅難望香港項背的英國,主因正是樓價漲幅大於薪津升幅—一九三○年,英國家庭平均用於物業的開支佔總入息百分之九點五;到了二○一二年,此比例已近百分之三十,即使期內平均收入有可觀增長,但樓價(和租金)的升漲更為凌厲!

香港的平均收入與物業開支的情況,肯定較英國(和其他西方國家)惡劣,以一般家庭平均用於供樓租樓的支出,起碼佔入息一半以上。換句話說,為了有瓦遮頭,香港人只能「超時」工作—如果不久後「標準工時」出籠,若果沒有大幅提高最低時薪的配合,工時縮短意味收入萎縮,受薪階層的居住問題更為嚴峻。但願當局興建公屋(或其他名目的公營物業)的速度與數量能夠與時並進,不然標準工時必有負面效果。

關於樓宇供應與價格問題,筆者向來認為取締欺騙置業者的「發水樓」、有秩序地拍賣土地供私營發展商建樓及視「無殼蝸牛」的數目而酌量增加公營樓宇,是保持自由市場特質不變的「最佳」(筆者心目中的最佳)辦法;但政府有權不能不用,因而推出多項早已引起業界尤其是物業代理—經紀—不滿的所謂「辣招」。顯而易見,這些「辣招」均有立竿見影效應,只是由於物業交易費用大增令成交大降,藉買賣樓宇為生的代理的生計便大受打擊,當局宜酌情微調「辣招」,特別是一些與非投機性炒賣有關的措施。不過,正如嶺大經濟學系主任何濼生教授所說,「辣招」之外,還有樓宇供應增加及加息週期將至,準買家意存觀望,代理平均生意額下挫,自不能免。筆者的憂慮則在上述種種目的在迫降樓價的措施已生微效,會冷卻買樓目的在增值的大部分準置業者的買樓意願。這才是「危機」所在。

然而,趁此因「辣招」導致的經濟變化上,「行業轉變」該相應進行。現今之(物業)代理,古稱「市儈」(直至清代仍非貶義詞),是指從買賣中謀利的「合市人」,這種職業的最大特點是有交易(不論雙方賺蝕)便有佣金,林則徐在〈錢票無甚關礙宜重禁吃煙以杜弊源片〉有這幾句話:「且市儈之牟利,無論銀貴錢貴,出入皆可取贏,並非必待銀價甚昂然後獲利。」套入當前香港的市況是,不管樓價高低,只要有成交,代理便有利可圖;如何才能刺激物業成交,筆者的答案是樓價逐月(年)上升!看情形這種可能已難再現,為今之計,業界籌措基金以培訓被迫轉行的代理,也許是比較積極可行的辦法。
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Life of an #Android Flash-a-holic:

Scene 1: in the car going to a 2-year old birthday party.

Wife - what's the directions again..?
Me - Hold on, I'm down loading the latest nightly.

Wife - Check your email, what is the address again?
Me - Hold on my Android is Upgrading

Scene 2: at the party.

Other Dad - Ok I'm calling your number, just text me back your number.
Me - hum, looks like the latest nightly didn't boot again.

Wife - hurry take a picture of the baby.
Me - hold on, I'm flashing the phone back to 8/6.

Wife - What time is it?
Me - it's 4:10
Wife - 4:10?! We left the house at 4, we've been here for 3-hours, it must be at least 6.!
Me - humm, looks like I don't have data, gotta pull my Sim card and reboot.

Scene 3: going home

Kid - Daddy can I play some angry birds?
Me - Hold on my Android is Upgrading.

Wife - and you want me to get an Android?
Me - yes dear...
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清溪波動菱花亂,黃葉林疏鳥夢輕。
又是一年秋氣味,稻香風裡過臨平。
(民國‧郁達夫‧《車過臨平》)
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