Profile cover photo
Profile photo
RA Ralf Jürging
About
Posts

Wohnungseigentumsrecht

Das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft grenzt an dasjenige eines Einzeleigentümers. Im Grenzbereich benutzen beide Grundstücke einen Grundstücksstreifen, auf dem wechselseitig Wegerechte eingetragen sind. Der Nachbar der WEG stellt auf diesem Zugangsbereich Hindernisse auf. Es klagt ein Miteigentümer der WEG gegen den Nachbarn auf Beseitigung und Unterlassung.

Zunächst scheint der Fall keine Probleme aufzuwerfen. Aber es musste geklärt werden, ob der Miteigentümer die Klage alleine erheben kann. Zweifel entstehen, weil der Anspruch gemeinschaftsbezogen sein könnte (es geht um den Zugang zum gemeinschaftlichen Grundstück). Hierzu hat der BGH entschieden, dass bei Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen aus dem Miteigentum am Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auch der einzelne Miteigentümer klagebefugt ist (Urteil vom 13.10.2017, V ZR 45/17). Sie sind nicht von vornherein geborene gemeinschaftsbezogene Rechte, die dann nur von der Eigentümergemeinschaft ausgeübt werden könnten.

Die Entscheidung hat bereits Kritik erfahren. Denn im umgekehrten Fall hat der BGH entschieden, dass der Nachbar nur gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagen kann. Die Frage, welche Rechte gemeinschaftsbezogen sind und welche nicht, muss also genau untersucht werden. Jedenfalls kann bei solchen Ansprüchen aus dem Miteigentum die Eigentümergemeinschaft die Klagebefugnis an sich ziehen. Dann ist der einzelne Eigentümer nicht mehr klagebefugt.

31.01.2018
Add a comment...

Wohnungseigentumsrecht/Nachbarrecht


Bei Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern verschiedener Grundstücke muss häufig zunächst der Schiedsmann eingeschaltet werden. Das ist in Nordrhein-Westfalen vorgeschrieben, wenn der Rechtsstreit nach dem Nachbarrechtsgesetz zu entscheiden ist. Hier geht es vor allem um Abstände von Pflanzen von der Grenze, Höhe des Bewuchses und Zäunen. Auch bei ehrverletzenden Äußerungen sind die Schiedsstellen anzurufen.

Das Landgericht Dortmund hat nun entschieden, dass auch bei einer Auseinandersetzung zwischen Sondereigentümern innerhalb derselben Eigentümergemeinschaft, wenn der Fall nach Nachbarrecht zu entscheiden ist, zwingend die Schiedsstelle angerufen werden muss (Urteil vom 11.07.2017, Az. 1 S 282/16, IMR 2018,44).

Das muss unbedingt beachtet werden. Wird eine Klage ohne vorheriges Schiedsverfahren erhoben, ist sie unzulässig. Das Schiedsverfahren kann auch nicht während des Hauptsacheverfahrens nachgeholt werden. Die Klage muss zurückgenommen und nach Durchführung des Schiedsverfahrens neu erhoben werden.
Add a comment...

Grundbuchrecht/Versteigerung

Personenidentität bei falscher Schreibweise des Nachnamens

Das Landgericht Stendal hatte sich mit einem etwas kuriosen Beschwerdeverfahren zu befassen.

Das Mitglied einer Erbengemeinschaft beantragte die Teilungsversteigerung. Außer ihm selbst war zunächst ein Onkel eingetragen, der verstorben war. Deshalb wurde die Berichtigung des Grundbuchs gemäß der Erbfolge beantragt. Der Onkel hatte offenbar im Krankenhaus sein Testament dem Notar diktiert. Dabei wurde dem Nachnamen der Tochter ein „H“ vorangestellt, was nicht der richtigen Schreibweise entsprach, die ohne „H“ lautete.

Das Amtsgericht lehnte die Fortsetzung der Teilungsversteigerung ab, weil der Antrag sich nicht gegen die im Grundbuch eingetragenen Miteigentümerin richte, denn diese sei mit „H“ eingetragen, im Antrag aber ohne diesen Buchstaben bezeichnet. Es komme auf die formelle Grundbuchlage an, das Amtsgericht dürfe nicht prüfen, ob das Grundbuch richtig oder unrichtig sei.

Die dagegen gerichtete Beschwerde führte zunächst dazu, dass die Antragsgegnerin Gelegenheit zur Stellungnahme erhielt. Offenbar gab sie keine ab. In der Beschwerdebegründung wurde ausdrücklich Bezug genommen auf das Testament, welches vorgelegt wurde. Ebenfalls offengelegt wurden die verwandtschaftlichen Beziehungen.

Auf die Beschwerde hin hat das Landgericht sodann den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und die Teilungsversteigerung angeordnet. Das Grundbuch sei nicht unrichtig. Die Unrichtigkeit setze voraus, dass der Inhalt des Grundbuches nicht mit der wirklichen Rechtslage im Einklang stehe. Keine Unrichtigkeit liege bei lediglich undeutlich gefassten Eintragungen vor, die, gegebenenfalls unter Auslegung oder Heranziehung der zugrunde liegenden Urkunden, die wirkliche Rechtslage zutreffend wiedergeben.

Dem Testament sei eindeutig zu entnehmen, dass der Erblasser die Antragsgegnerin als seine Tochter zur Erbin einsetzen wollte. Aus den im Testament vorhandenen Angaben wie Geburtsname, Geburtsdatum und Wohnort stehe die Identität ausreichend fest.

Der Beschluss des Landgerichts ist zu begrüßen. Die völlig überflüssige Förmelei des Amtsgerichts hat nur zu einer Verzögerung von etwa 4 Monaten geführt. An der wirklichen Identität der Antragsgegnerin hat es nie Zweifel gegeben.


#grundbuchrecht #versteigerung #rechtsanwalt #fachanwalt #köln #bergischgladbach #amtsgericht
Add a comment...

Mit Vorträgen auf 2 Veranstaltungen des Verbandes der Nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) im Mai/Juni 2017 hat Rechtsanwalt Jürging im Rahmen seiner Fachanwaltschaft und seinem Schwerpunkt aus der Verbindung von Baurecht und Wohnungseigentumsrecht an der Fortbildung von Immobilienverwaltern mitgewirkt.

Thema der Vorträge war im ersten Teil die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Stellt die Abnahme durch den jeweiligen Erwerber im eigenen Namen kein Problem dar, tauchen die Schwierigkeiten dann auf, wenn in der Teilungserklärung oder im Erwerbsvertrag überwiegend im Interesse des Bauträgers eine gemeinschaftliche Abnahme durch Erteilung von Vollmachten an Verwalter, Beirat oder Sachverständige erfolgt ist. Der Vortrag hat die zu Tage tretenden Probleme aus der Sicht des Verwalters umfangreich beleuchtet.

In einem zweiten Teil wurde die Vorgehensweise bei der Durchsetzung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum erläutert, die üblicherweise in eine Vergemeinschaftung mündet. Der Inhalt dieses Instruments wurde den Verwaltern vorgestellt, die Formalitäten der Beschlussfassung wurden ebenso dargelegt wie inhaltliche Formulierungen an die Hand gegeben.

Nach den jeweils zweistündigen Vorträgen, die vom Referenten auch anhand gestellter Zwischenfragen vertieft wurden, wurde seitens der Zuhörer die praxisnahe Aufarbeitung des recht schwierigen Themas gelobt.


#wohnungeigentumsrecht #bergischgladbach #köln #rechtsanwalt #fachanwalt #
Add a comment...

10. Kölner Anwaltstag 16.05.2017

Mit einem Thema, das in der Zukunft die Verwaltung von Bestandsimmobilien in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht erheblich belasten wird, beschäftigte sich ein ausführlicher Vortrag auf dem Anwaltstag. Elektromobilität und WEG, geht das zusammen? Der Erfolg der Förderung von Elektroautos hängt auch davon ab, dass der Nutzer sie „zu Hause“ üblicherweise während der Nachtstunden nachladen kann. Die Bundesregierung hat offenbar völlig vergessen, dass die bestehenden Regelungen des Wohnungseigentumsrechts hier ein klares Hindernis darstellen.

Während eine einstimmig getragene Aktion aller Eigentümer immer möglich ist, muss man insbesondere wegen der erheblichen Belastung des vorhandenen Leitungsnetzes mit der Gefahr von Überspannungen und Bränden von einer baulichen Veränderung ausgehen, wenn einzelne Eigentümer elektrisch mobil sind und ihren Tiefgaragenstellplatz oder die im Sondereigentum stehende Garage mit der Wallbox nachrüsten wollen. Auch die Verlegung weiterer Zuleitungen durch das Gemeinschaftseigentum mit entsprechenden Durchbrüchen und ähnlichem sprechen eher für eine bauliche Veränderung, womit das Erfordernis der Allstimmigkeit auf den Plan tritt.

Das Landgericht München I hat bekannter Weise bereits entschieden, dass ein An-spruch auf Zustimmung nicht entsteht, weil allein der politische Wunsch, Deutschland möge schnell elektrisch mobil werden, nicht ausreicht, um das private Eigentum der Miteigentümer einzuschränken.


#Wohnungseigentumsrecht #Rechtsanwalt #Fachanwalt #BergischGladbach #Köln #Bonn #Düsseldorf #Mietrecht
Add a comment...

Der Unterlassungsanspruch bei rechtswidriger Nutzung des Sondereigentums

In besonders lebhafter Weise befasste sich Richter am OLG Köln Wolfgang Dötsch mit diesem Thema, das den Schnittpunkt zwischen Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht betrifft.

Während es sich bei § 15 Abs. 3 WEG um Binnenrecht der Eigentümergemeinschaft handelt und daraus nur Ansprüche zwischen den Eigentümern selbst hergeleitet werden können, ist § 1004 BGB heranzuziehen, wenn Dritte rechtswidrige Nutzungen des Sondereigentums vornehmen. Darunter fallen auch Mieter.

Der Abwehranspruch des BGB setzt allerdings Beeinträchtigungen des Klägers vo-raus. Gebunden werden alle Nutzer durch das Gemeinschaftsrecht, Teilungserklä-rung und Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse. Dazu gehören auch Haus-ordnungen. Sofern ein Eigentümer seinem Mieter mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen, bestehen die Unterlassungsansprüche gegenüber dem Mieter, aber auch Gewährleistungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter
Add a comment...

Fristsetzungserfordernis für Vermieteransprüche bei Verletzung vertraglicher Pflichten

Nicht anwaltlich vertretene Vermieter fordern häufig nach Vertragsende Schadensersatz vom Mieter, ohne vorher eine Frist zur Behebung von Schäden oder Ausführung von vertraglich geschuldeten Pflichten gesetzt zu haben.

Dr. Matthias Fervers untersuchte dieses Erfordernis genauer und leitete die Differenzierung aus einer durchaus interessanten Rechtskonstruktion her. Seiner Ansicht nach ist zu differenzieren zwischen der Verletzung von Leistungspflichten und Schadensersatzpflichten. Das bedarf im Einzelfall genauerer Untersuchung darauf hin, welcher Art die Pflichtverletzung zuzuordnen ist. Die gegebenen Beispiele konnten überzeugen, auch wenn die Ergebnisse nicht in erkennbarer Art von der bisher herrschenden Meinung abgewichen sind. Die Rechtskonstruktion mag zur besseren Rechtssystematik beitragen.
Add a comment...

Die Fälligkeit und Abrechnung der Kaution bei Vertragsende

Die Sicherheitsleistung oder auch Kaution ist eines der wichtigsten Sicherungsin-strumente für den Vermieter im Mietverhältnis. Ist die Höhe bei Wohnraumvermie-tung begrenzt, geht es im Gewerbemietrecht häufig um beträchtliche Summen (und damit auch eher um Kautionsbürgschaften).

Die Art der Sicherheit ist der Ausgangspunkt der Betrachtungen für das Pflichtenprogramm des Vermieters.

Nach Beendigung des Mietvertrags trifft den Vermieter die Pflicht zur Abrechnung der Kaution und Rückgewähr der Sicherheit, soweit er sie nicht in Anspruch nimmt. Hier beschäftigte sich Professor Martin Häublein vor allem mit der Frage, ob es tatsächlich eine Frist von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung über die Sicherheit gibt?

Hergeleitet wird sie offenbar in entsprechender Anwendung des § 548 BGB, wonach Ansprüche wegen Schadensersatz bei Rückgewähr eines schadhaften Mietobjekts nach 6 Monaten verjähren. Was aber hat das mit der Sicherheit zu tun? Die These von Professor Häublein, dass die Frist nämlich in Wirklichkeit gar nicht existiere, sich jedenfalls rechtlich nicht überzeugend begründen lasse, wurde von der zahlreichen Zuhörerschaft nicht kritisiert und überzeugt auch in der Sache selbst.

Darüber hinaus warnte Professor Häublein auch davor, als Vermieter oder dessen Vertreter Anfragen des Mieters zu ignorieren, auch wenn sie schon unmittelbar nach Vertragsende eintreffen. Nach seiner Ansicht existiert bereits eine Auskunftspflicht, die durch Schweigen auf eine Fristsetzung schuldhaft verletzt werde. Folge können Schadensersatzansprüche und Kostennachteile in Gerichtsverfahren sein.
Add a comment...

Datenschutz im Mietverhältnis

Ministerialrat Michael Will aus München referierte zur kommenden EU-Datenschutz-Grundverordnung. Nach einem Überblick über die Reform sprach er über Anpassungserfordernisse im deutschen Datenschutzrecht.

Der Vermieter ist Verantwortlicher für Datenverarbeitungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, was insbesondere am Anwendungsbeispiel der Videoüberwa-chung erläutert wurde.

Zahlreiche Datenschutzaspekte ergeben sich schon vor Begründung eines Mietver-hältnisses im Zusammenhang mit Selbstauskünften, Bonitätsprüfungen und sonsti-gen Persönlichkeitsprofilen. Aber auch im laufenden Vertragsverhältnis sowie nach dessen Beendigung sind zahlreiche Aspekte zu beachten.

Sonderfragen wurden anhand von Smart Metering, Mieterportalen und Sammlungen wie etwa Mietspiegeln erörtert.
Add a comment...

Der kündigungsrelevante Rückstand im Mietrecht

Wie sich der Rückstand mit der Miete zusammensetzt und ansammelt war Gegen-stand des Vortrags von Professor Arnold Lehmann-Richter aus Berlin. Er entwickelte ein Konzept, wonach sich der relevante Rückstand aus einem Betragsfaktor und einem Zeitfaktor zusammensetzt.

So ist der Zeitfaktor, welcher den Ansammlungszeitraum regelt, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3 BGB zu entnehmen. Hingegen ist für den Betragsfaktor nur die monatli-che Miete relevant, nach wie vor nicht Forderungen, die sich aus der Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen ergeben. Lehmann-Richter vertrat aus Gründen der Rechtssicherheit eine Analogie zu § 569 III Nr. 1 BGB in der Geschäftsraummiete, so dass nach seiner Ansicht auch hier in der Summe mindestens eine Monatsmiete überschritten sein muss.
Add a comment...
Wait while more posts are being loaded