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Pasteur Immobilier
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A louer : Montpellier 25 rue Diderot : F1 meublé : 550 euros/mois

Un appartement meublé de type F1 situé rue diderot au 2ème étage de la copropriété comprenant : Entrée avec accès sur la pièce de vie, comprenant canapé, tables et chaises, meuble de rangement, armoire, cuisine équipée avec meubles haut et bas, plaque de cuisson vitro-céramique, frigo, four. Une salle de bains avec baignoire et WC.
Appartement en parfait Etat et proche du tram (1 minutes à pied).
Vue sur verdure. Appartement au calme.
honoraires de location : 275 Euros.


http://pasteur-immobilier.fr

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Même si le locataire est en situation d’impayé, le bailleur est tenu au titre de son obligation de délivrance de maintenir l’eau et l’électricité de son locataire.

​​​Voici un arrêt qui vient rappeler l'obligation essentielle du bailleur de délivrer à son locataire un logement décent et qui devrait couper court à toute tentative du bailleur de se faire justice à lui-même en coupant l'électricité de son locataire !

Dans cet arrêt(1), les juges du fond énoncent qu'aux termes des dispositions de l'article 1719-1er du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un logement décent, retenant ainsi que l'eau et l'électricité relèvent de la décence du logement.

Mais ils précisent également que l'exception d'inexécution visée à l'article 1184 du Code civil ne peut être invoquée par le bailleur, en l'espèce, que si elle constitue une réponse proportionnée à l'inexécution qu'elle entend sanctionner.

En l'espèce, les juges en relevant que l'ordonnance de référé retenait que l'arriéré ne s'élevait qu'à 600 €, considèrent qu'un arriéré de loyers ne justifie pas la coupure d'eau et d'électricité durant cinq semaines !

Les juges ont retenu que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a causé un préjudice de jouissance à un locataire âgé de 64 ans, et l'ont condamné à lui verser à titre de dédommagement la somme de 2 000 € correspondant à quatre fois le montant du loyer !

Voilà de quoi freiner les ardeurs de bailleurs qui seraient tentés d'user de méthodes un peu trop radicales pour obliger leurs locataires à respecter leurs obligations financières…

(1) CA Chambéry 13 juillet 2016, n° 15/00199​.
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A louer : Studio Meublé à Montpellier : Place Saint RAVY : 495 Euros/mois charges comprises.

Un appartement meublé de type Studio d'une surface de 28,68 M² au dernier étage d'un immeuble du 18ème siècle à proximité immédiate de la place Saint Ravy et proche des Halles Castellane comprenant, entrée avec placard de rangement, cuisine équipée avec meubles hauts et bas, plaque électrique, rangements,une pièce de vie avec vue sur les toit (fenêtres en PVC double vitrage), un espace chambre de 10 M² avec fenêtre, une salle d'eau, un wc indépendant. Tous les meubles sont neuf et l'appartement viens d'être entièrement rénové. Emplacement idéal en centre ville et proche de toutes commodité. Appartement lumineux et au calme. A découvrir vite ! !

Honoraires d'agence : 247,50 Euros TTC.
DPE : F : 405, D : 23


Merci de nous contacter au 06.14.10.57.79 ou le 04.67.79.46.83 si ce bien a retenu votre attention.
http://www.pasteur-immobilier.fr

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A VENDRE : BOISSERON (34160) (Hérault) : Sud de France

PROPRIETE DE PRESTIGE : 980.000 Euros.

Au beau milieu des senteurs de thym de pins et d'olivier, surplombant un jardin paysagé, offrant une vue imprenable sur l'arrière pays Cévenol et le pic Saint Loup, se une propriété exceptionnelle du Sud de la France, avec une surface intérieur de 308 m2 sur une parcelle de 7500 m2 (possibilité d'acquérir 1 hectare supplémentaire). Demeure ensoleillé au calme, en pleine nature, et pourtant proche de toutes commodités, à 10 minutes des écoles, commerces, postes, à 30 minutes de la mer méditerranée et seulement à 20 minutes de l'aéroport. C'est une aubaine, un joyau pour les amoureux de la lumière avec son patio intérieur, son balcon desservant les chambres vers la piscine. A voir absolument.

Si ce bien a retenu votre attention, merci de nous contacter au : 06.14.10.57.79
Robert BRUGUES
Pasteur Immobilier
1825 avenue de l'Europe
34170 Castelnau le lez

Voir la fiche de ce bien sur notre site Internet :
http://pasteur-immobilier.fr/v1/ventes/1624-propriete-10-pieces-de-290-m-avec-piscine-et-7500-m-de-terrain-75

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Montpellier secteur Aiguelongues : A louer un Appartement de type F2 avec terrasse comprenant : entrée avec accès sur le séjour de 22 M², une terrasse de 7,61 M² exposée sud, une cuisine avec accès sur la buanderie (3 M²), une chambre de 11,20 M², une salle de bains. Un cellier en sous sol. Une place de parking privative. Copropriété au calme.
Chauffage individuel électrique.

Pour nous contacter : 06.14.10.57.79
Pasteur Immobilier : 1825 Avenue de l'Europe 34170 Castelnau le lez.

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Qui doit restituer le dépôt de garantie (Caution) en cas de vente d'un bien immobilier loué ? l'Ancien propriétaire ou l’Acquéreur ?

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. » Ce sont les termes du huitième alinéa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 introduit par la loi MOLLE en 2009(1) et c’est sur ce fondement que la Cour de cassation, par décision du 8 septembre 2016(2) casse et annule un jugement du juge de proximité de Mantes-la-Jolie rendu le 2 juin 2014.

Dans cette affaire, suite à la résiliation de son bail, la locataire sollicitait de l’acquéreur du local loué la restitution du dépôt de garantie versé à l’ancien bailleur. Un élément de fait explique peut-être la décision du juge de proximité de ne pas appliquer à la lettre l’article 22. En effet, le bien loué avait été vendu en cours de bail et un contrat de bail avait été ensuite établi entre l’acquéreur et la locataire en place. La juridiction de proximité retient qu’il appartenait à la locataire de justifier du paiement effectué entre les mains du nouveau bailleur pour en demander le remboursement. Elle relève que l’acquéreur du bien n’avait pas donné quittance du dépôt de garantie à la locataire et qu’il convenait de se référer au bail conclu entre les parties et non pas au bail initialement conclu avec le précédent bailleur. En outre, le juge de proximité précise que les relations entre le premier bailleur et l’acquéreur ne sont pas connues de la locataire qui ne peut établir que le montant de son dépôt de garantie a été transmis à son nouveau bailleur.

La Cour de cassation casse et annule ce jugement en retenant que la locataire avait versé un dépôt de garantie à l’ancien bailleur, que le bien avait été vendu en cours de bail et qu’en conséquence, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie incombe à l’acquéreur.

Cette solution avait déjà été adoptée par la cour d’appel de Versailles qui a jugé que la nouvelle disposition de l’article 22 introduite par la loi du 25 mars 2009 s’appliquait aux baux en cours dès lors que la mutation intervenait après l’entrée en vigueur de la loi(3).

Ainsi, la signature d’un nouveau bail entre le locataire en place et l’acquéreur du local loué est sans incidence et il importe peu que l’ancien bailleur vendeur n’ait pas reversé à l’acquéreur le dépôt de garantie du locataire. En effet, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la restitution du dépôt de garantie incombe à l’acquéreur et que toute convention contraire conclue entre vendeur et acquéreur n’a d’effet qu’entre eux.

(1) Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

(2) Cass. 3e civ. 8 septembre 2006, n° 15-19.169.

(3) CA Versailles 10 janvier 2012, n° 11-02680.
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Bonus de constructibilité et exemplarité énergétique​​

En principe, tout pétitionnaire est tenu notamment au respect de la règlementation locale d'urbanisme issue du plan local d'urbanisme (PLU) ou du document en tenant lieu.
Néanmoins, certaines situations permettent de déroger à ces règles par exemple, en dépassant les limites imposées.

Telle est la vocation des « bonus de constructibilité », lesquels autorisent le dépassement des règles de gabarit, de hauteur et d'emprise au sol.

La loi relative à la transition énergétique a usé de cette possibilité afin de permettre le dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive.

A cet égard, l'article L. 151-28 3° du code de l'urbanisme prévoit que :

« Le règlement du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d'utilité publique visées à l'article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l'article L. 151-29 […] :

​«​ 3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. La limitation en hauteur des bâtiments ne peut avoir pour effet d'introduire une limitation du nombre d'étages plus contraignante d'un système constructif à l'autre. Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application de la majoration […] ».

Il convient d'emblée de préciser que cette disposition ne constitue qu'une faculté laissée à la libre appréciation des rédacteurs du PLU ou du document en tenant lieu. Elle ne constitue donc pas un droit acquis pour le pétitionnaire.

Elle est en outre limitée aux zone urbaines (U) ou à urbaniser (UA) et ne concerne que les seules règles relatives au gabarit.

Le dépassement peut être autorisé dans la limite de 30 % et dans le respect des autres règles du PLU ou du document en tenant lieu. Ce dépassement ne peut pas excéder 20 % dans les zones ou pour les immeubles protégés et ne permet pas de déroger aux servitudes d'utilité publique.

Le décret n° 2016-8​56 du 28 juin 2016 apporte les précisions nécessaires à la mise en œuvre de ce bonus de constructibilité.

Ainsi, selon l'article R. 111-21 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue du présent décret, pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité, les constructions doivent faire preuve :

- soit d'exemplarité énergétique : c'est le cas si sa consommation conventionnelle d'énergie est inférieure au moins de 20 % à la consommation conventionnelle d'énergie prévue pour le respect de la RT 2012 ;

- soit d'exemplarité environnementale : il convient pour cela que la quantité des émission des gaz à effet de serre au cours de l'ensemble du cycle de vie de la construction soit inférieure à un seuil exprimé en kilogrammes d'équivalent dioxyde de carbone par mètre carré (le décret ne précise pas ce seuil).

De plus, deux autres critères parmi les trois cités ci-dessous doivent être respectés :

- la quantité de déchets de chantier valorisés pour la construction du bâtiment est supérieure à un seuil fixé par arrêté ;

- le bâtiment comporte une part minimale de matériaux faiblement émetteurs en composés organiques volatils et les installations de ventilation font l'objet d'une démarche qualité prévue par arrêté ;

- ​le bâtiment comprend le taux minimal de matériaux biosourcés correspondant au label « bâtiment biosourcé, 1er niveau 2013 »

- soit être considérées comme à énergie positive : il s'agit d'une construction qui vise l'atteinte d'un équilibre entre sa consommation d'énergie non renouvelable et sa production d'énergie renouvelable injectée dans le réseau, dont le bilan énergétique est inférieur à un seuil défini par arrêté, qui peut être modulé en fonction de la localisation, des caractéristiques et de l'usage de la construction.

Ce bilan est défini par la différence, exprimée en énergie primaire, entre la quantité d'énergie qui n'est ni renouvelable, ni de récupération, consommée par le bâtiment et la quantité d'énergie renouvelable ou de récupération produite et injectée dans le réseau par la construction et ses espaces attenants.

Le décret indique également les justificatifs devant être joints par le pétitionnaire à son dossier de permis de construire.

Ces documents diffèrent selon le fondement du dépassement :

- Pour justifier de l'exemplarité énergétique, le maître d'ouvrage joint à la demande de permis de construire, conformément à l'article R. 431-18 du code de l'urbanisme, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre, lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les critères de performance énergétique requis.

- Pour justifier de l'exemplarité environnementale ou de la qualification de construction à énergie positive, la construction doit faire l'objet d'une certification, au sens des articles L. 115-27 à L. 115-32 du code de la consommation, par un organisme accrédité selon la norme NF EN ISO/ CEI 17065 pour cette activité de certification par le Comité français d'accréditation (Cofrac) ou par tout autre organisme d'accréditation signataire de l'accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation et ayant signé une convention à cet effet avec le ministre chargé de la Construction.

Précisons pour finir que le décret est entré en vigueur le 30 juin 2016.

Un arrêté conjoint des ministres en charge de la Construction et de l'Energie est toutefois attendu afin de préciser les modalités d'application de l'article R. 111-21 susvisé. 
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Quel est le taux de TVA applicable à une recherche de fuite ?

Outre la problématique de l'imputation du coût d'une recherche de fuite, se pose parfois la question du taux de TVA attaché à cette même prestation.

Une réponse ministérielle a apporté quelques précisions(1).
Rappelons en effet que la TVA sur certains travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans peut s'appliquer au taux intermédiaire de 10 % ou au taux réduit de 5,5 %. A défaut, son taux sera de 20 %.

Précisons que le taux intermédiaire de 10 % concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, autres que ceux d'amélioration de qualité énergétique relevant du taux réduit.

Le taux réduit de 5,5 % concerne quant à lui les travaux d'amélioration de la qualité énergétique ainsi que les travaux induits qui leur sont indissociablement liés, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté du ministre chargé du Budget.

Précisons que seuls les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux peuvent ouvrir droit au bénéfice du taux intermédiaire ou du taux réduit de TVA.

S'agissant plus particulièrement du taux de 10 %, il convient de s'en référer aux termes de l'article 279-0 du code général des impôts (CGI), selon lequel : « La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien autres que ceux mentionnés à l'article 278-0 bis A portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans, à l'exception de la part correspondant à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers ou à l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l'installation sanitaire ou de système de climatisation dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget. »

En revanche, ainsi que le rappelle la réponse ministérielle, les prestations d'études sont soumises au taux normal de TVA de 20 %.

Or, les prestations de recherches de fuites d'eau ou de gaz suivent les mêmes règles en matière de taux de TVA que les prestations d'études.

​Dès lors :

· si une prestation d'études telle qu'une recherche de fuite est réalisée isolément, le taux de TVA applicable sera de 20 % ;

· si le prestataire qui a réalisé la prestation d'études assure également la maîtrise d'œuvre ou la réalisation de travaux éligibles au taux de TVA de 10 %, les frais d'études préalables peuvent alors être directement intégrés dans une facture unique mentionnant ce taux de 10 %.

La réponse précise qu'il est admis que le prestataire émette une facture rectificative mentionnant le taux réduit afin de soumettre à ce taux le montant total de sa prestation, y compris donc les frais d'études préalables.

Afin de justifier de l'application du taux réduit, le prestataire devra conserver à l'appui de sa comptabilité l'attestation, que lui aura remise son client, ainsi que les marchés de travaux, situations de travaux ou mémoires établis par les entreprises ayant réalisé les travaux.

(1) Rép. min. n° 92943, JOAN Q. 3 mai 2016, p. 3806.
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Plafond de ressources 2016 (immobilier Neuf)​​

Le 29 janvier 2016, l'administration fiscale a mis à jour sa base documentaire « Bulletin officiel des finances publiques » ​(BOFIP) afin d'actualiser les plafonds de loyer et de ressources applicables aux dispositifs d'investissement locatif suivants :

- Besson neuf (CGI, art. 31, I-1°-g)

- Besson ancien (CGI, art. 31, I-1°-j)

- Robien classique et recentré (CGI, art. 31, I-1°-h)

- Borloo neuf (CGI, art. 31, I-1°-l)

- Borloo ancien ou conventionnement Anah (CGI, art. 31, I-1°-m)

- Scellier métropole et outre-mer (CGI, art. 199 septvicies)

- Duflot/Pinel métropole et outre-mer (CGI, art. 199 novovicies)

Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, il convient de s'en tenir aux plafonds révisés tels​ qu'ils figurent au BOI-BAREME-000017-20160129.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html?identifiant=BOI-BAREME-000017-20160129
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Prix de vente : 200.000 Euros

A découvrir, villa en bon état de type T4 d'une surface d'environ 110 M² édifiée sur un terrain arboré et piscinable de 538 M² au calme avec vue sur verdure, proche de la route des plages et d'une sortie d'autoroute. Cette villa située hors lotissement comprend une entrée donnant accès à la grande pièce de vie de 45 M² (Séjour avec cheminée et salon), une cuisine d'environ 5 M² avec meubles hauts et bas + rangements, un wc indépendant avec buanderie. A l'étage, le dégagement permet l'accès à trois chambres (15M²,16M² et 17M²) ainsi qu'un accès à la salle d'eau avec WC.
L'ensemble des fenêtres sont neuves (aluminium double vitrage), le chauffage électrique (radiateurs panneaux rayonnants) ou la cheminée avec insert permet de chauffer tous les volumes de la villa. Le terrain arboré permet également d'envisager la pose d'une piscine et dispose de plusieurs places de parking. Prix négociable. A découvrir vite !

http://pasteur-immobilier.fr

pour nous contacter : M. Robert BRUGUES : 06.14.10.57.79
email : pasteur.immobilier@wanadoo.fr
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