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Pasha Real Estate , Immobilienmakler,Luxus Immobilienmakler
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BEBAUUNGSPLAN


MASPALOMAS PGO


Am 22. Mai wurde der Bebauungsplan PGO1) vom Ministerium für Öffentlichkeit, Transport und Raumplanung der Kanarenregierung verabschiedet. Noch bis Ende September kann man gegen dieses in der Gemeinde Einspruch erheben.


1) (Plan General de Ordenación supletoria)



Am 17. August stellte das Rathaus von San Bartolomé in diesem Zusammenhang einige Fakten klar, die in den Medien verfälscht dargestellt werden und zu einer großen Panik bei Eigentümern führen. Inzwischen ist es zu einer Welle an Beschwerden in der Gemeinde gekommen, sowohl bei Einheimischen wie bei Ausländern. Betroffen sind Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Man unterstrich in einer Presseaussendung, dass es keinerlei Enteignungen (Bungalows, Appartements, Häusern etc.) geben werde und das auch nicht in den touristischen Kernzonen. Man werde ebenfalls nicht die Art der Verwendung des Eigentums der Residenten einschränken oder unterbinden.



Eine Woche nachdem die entsprechende Petition dagegen über die Online-Plattform „Change.org“ kundgetan wurde registrierten sich 3000 beunruhigte Eigentümer, viele davon Ausländer. Und auch in der Gemeinde führte der neue Bebauungsplan zu großer Aufregung unter den Residenten.




Phänomen ohne Kontrolle


Es ist sowohl ein sehr komplexes Thema als auch ein sehr altes, dass seit fast zwei Jahrzehnten nach einer Lösung sucht. Der Tourismussektor unterliegt einer steten Transformation. Bei den Mietern handelt es sich nicht nur um Langzeitmieter bzw. dauerhafte Residenten sondern auch um viele Ausländer, die direkt über Internetportale und spezialisierte Anbieter anmieten. Das ist ein unaufhaltsames Phänomen außerhalb jeglicher Kontrollen.


Es geht also um gewisse Einschränkungen in der Verwendung von Appartements, die sich in Anlagen mit einer touristischen Verwendung befinden. Das bedeutet, dass man in touristischen Anlagen nicht dauerhaft als Mieter leben darf.

Doch in den letzten Jahrzehnten gab es eine immer stärkere Vermischung in unzähligen Gebäuden Maspalomas und zwar von touristischer Verwendung und Langzeitmiete. Hier überkreuzen sich die Interessen zwischen Residenten und dem Sektor „Extrahoteleros“, also dem Tourismusbereich der Bungalows und Appartements außerhalb von Hotels.


Eigentümer haben mitunter viel Geld investiert, um ihr Domizil zu verschönern. Viele Investitionen basierten auf solidarischen, in Eigentümerversammlungen beschlossenen, Maßnahmen und zumeist ohne staatliche Hilfen. Gleichzeitig gibt es viele andere heruntergekommene Anlagen wo touristische Vermietungen stattfinden und diese das Image der Gemeinde schädigen, wie z. B. Los Molinos und Hábitat in Playa del Inglés sowie einige Zonen in San Agustín und Las Burras.




Die Nutzung der Immobilien in den touristischen Gegenden der Kanaren und der neue Bebauungsplan von San Bartolomé de Tirajana



Auf den Kanaren gelten unter anderem in dieser Sache folgende kanarischen Gesetze:


a) das kanarische Tourismusgesetz (Ley 7/95 de Ordenación del Turismo de Canarias); b) das Tourismusmodernisierungsgesetz (Ley de Renovación Turística 2/2013);


c) das Gesetz für dringende Maßnahmen (Ley de Medidas Urgentes 6/2009);


d) das Gesetz über die touristischen Richtlinien (Ley de Directrices 19/2003)


e) und das kanarische Dekret 85/2015 vom 15. Mai (welches Enteignungen nicht nur für den Fall vorsieht, dass man Bauten nicht ausreichend instandhält, sondern auch dann, wenn man diese nicht richtig nutzt).





1. LEGALE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN


von Immobilien in den touristischen Zonen der Kanaren



Die jetzige Gesetzgebung und Bauplanung sieht in den meisten touristischen Gegenden ausschließlich die touristische Nutzung von Gebäuden vor; theoretisch darf man also dort nicht fest wohnen und sich dort anmelden, gleichwohl dieses Gesetz bisher nie streng durchgesetzt wurde. Die Gemeinde hat bisher sogar Personen die Anmeldung in ihren Appartements oder Bungalows stets ohne Probleme gestattet.


Seit einigen Jahren will die kanarische Regierung jedoch ernsthaft verhindern, dass die touristischen Gebäude zu bloßen Wohngebäuden „verkommen“. Sie will auch bewirken, dass die Gebäude renoviert und professionell verwaltet werden, damit die Qualität der touristischen Anlagen und viele Arbeitsplätze auf den Kanaren bewahrt werden können. Diese Ziele hofft man mit verschiedenen Verboten zu erreichen oder auch mit Beschränkungen, Verpflichtungen der Eigentümer, Strafen und Subventionen. Ebenso will die öffentliche Hand die Wohnqualität mit der Verschönerung oder dem Umbau der öffentlichen Zonen verbessern (wo immer wieder Parkplätze verschwinden, damit es unattraktiver wird, dort ständig zu wohnen).


Nach der touristischen Gesetzgebung der Kanaren sind zum jetzigen Zeitpunkt nur zwei Möglichkeiten touristischer Nutzung erlaubt:


• entweder die Objekte touristisch zu vermieten (aber nicht einzeln, sondern nur gemeinsam und nur unter den Bedingungen, die ich später erklären werde),


• oder die Immobilien als Feriendomizil (also Zweitwohnsitz) zu nutzen. Verboten ist es also, im Ferienappartement ständig zu wohnen oder dieses als Wohnung dauerhaft zu vermieten. Unglaublich aber wahr!


Mit diesem Verbot will die kanarische Regierung die sogenannte „residencialización“ (Umwandlung einer touristischen Zone in eine Wohngegend) verhindern. Die kanarischen Gesetze sehen vor, dass die Eigentümer von touristischen Immobilien zur touristischen Vermietung gezwungen werden können, unter Androhung von sehr hohen Strafen, Zwangsvermietung und sogar Enteignung. (siehe auch Skizze auf der nächsten Seite)



2. DAS IST ALLES GEFÄHRLICH UND EIN REINER UNSINN


Es ist aber noch unklar, inwieweit die kanarische Regierung diese Gesetze umsetzen wird. Die Situation, die sich jetzt aus der Bauplanung und den touristischen Gesetzen ergibt ist absolut unsinnig und verärgert mich persönlich sehr: 16.174 Personen wohnen tatsächlich (also illegal!) in der touristischen Zonen und sind dort sogar angemeldet; das heißt, ca. 30% der Bevölkerung (und Wähler) von San Bartolomé de Tirajana! […]


DIE SCHULDFRAGE


[...] Die Gemeinde von San Bartolomé de Tirajana (PP, Volkspartei) hat trotz Verpflichtung keine Bauplanung rechtzeitig bewirkt und hat die Umwandlung der touristischen Zonen in Wohngegenden niemals verhindert; jahrzehntelang gab es hier keinen Platz für Wohnungen und die hier arbeitenden Menschen mussten deshalb notgedrungen in touristischen Appartements wohnen; viele Zonen mitten in der Stadt liegen brach, weil die Gemeinde nie verlangt hat, dass die ursprünglichen Eigentümer ihre baurechtlichen Verpflichtungen einhielten; jetzt tut die Gemeinde überhaupt nichts, um ihre Bürger vor diesem regelrechten Enteignungsgleichen Eingriff zu schützen. […]


WAS IST DIE „TOURISTISCHE VERMIETUNG“? BEDINGUNGEN FÜR EINE LEGALE TOURISTISCHE VERMIETUNG



Die wochenweise, tageweise oder saisonale Vermietung einer Immobilie (unter 6 Monaten) wird auf den Kanaren „touristische Vermietung“ genannt und unterliegt der kanarischen Gesetzgebung, denn für Tourismus sind die spanischen Comunidades autónomas (entspricht in etwa den deutschen Ländern) zuständig.


Hierbei soll von den normalen Wohnungsvermietungen unterschieden werden, die dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) unterliegen. Wird eine Immobilie als ständiger Wohnsitz des Mieters vermietet, unterliegt der Mietvertrag der LAU und der Mieter darf eine Vertragslaufzeit von bis zu 3 Jahren verlangen (außer bei Eigenbedarf des Vermieters, wenn das im Vertrag vorgesehen ist und die Wohnung innerhalb von 3 Monaten nach Kündigung des Vertrages vom Vermieter bewohnt wird).



LEGALE TOURISTISCHE VERMIETUNG, WENN...


Damit eine touristische Vermietung auf den Kanaren überhaupt erlaubt ist, muss Folgendes geschehen:


Sollte aber die Anlage keine touristische Lizenz (mehr) besitzen, wie es oft der Fall ist, dann muss man eine neue beantragen und braucht dann nicht nur 50% + 1 Wohneinheit, sondern schon 100% der Wohneinheiten.




Ein großes Problem entsteht aber gerade dort, wo die touristische Nutzung die einzige vorgesehen legale Nutzung ist, aber


a) die meisten oder viele Wohneinheiten (illegal) als Wohnungen benutzt werden, und/oder


b) die touristische Lizenz nicht mehr gültig ist (weil man auf sie verzichtet hat, oder aus anderen Gründen). Viele Eigentümer wehren sich naturgemäß dagegen, ihre Appartements wieder in die touristische Vermietung zu bringen, und es ist schwierig, die Bedingungen erneut zu erfüllen, die man braucht, um wieder legal touristisch vermieten zu können (zum Beispiel, bei Anlagen die keine touristische Lizenz mehr haben und nicht alle Eigentümer mitmachen). Sollte jemand dann dort touristisch vermieten, ist diese Vermietung illegal, auch paradoxerweise dann, wenn die touristische Nutzung zusammen mit der Nutzung als Zweitwohnung die einzige legale Nutzung im Haus ist.



DER KAMPF DER KANARISCHEN REGIERUNG GEGEN DIE FESTEN EINWOHNER IN TOURISTISCHEN GEBÄUDEN UND DIE ILLEGALEN VERMIETUNGEN. STRAFEN BEI ILLEGALER VERMIETUNG ODER NUTZUNG ALS HAUPTWOHNSITZ



Vermieten Sie touristisch illegal können Sie Strafen von der kanarischen Regierung erhalten (ca. 9.000 € das erste Mal, ca. 15.000 € das zweite Mal); wenn Sie zusätzlich auch noch schwarz vermieten, kann Sie auch das Finanzamt bestrafen.


Nicht bestraft wird aber derjenige, der Freunden und Verwandten die Wohnung kostenlos zur Verfügung stellt; bei saisonalen Vermietungen ab 3-6 Monaten oder Vermietungen als Hauptwohnsitz gab es auch bisher normalerweise keine Strafe. Allerdings verbietet jetzt die touristische Gesetzgebung jede Nutzung (außer als Zweitwohnung bzw. Ferienwohnung oder die gemeinschaftliche touristische Vermietung) in den touristischen Zonen. Die Strafen hierfür bewegen sich von 30.000 bis 300.000 € (!). Wahrlich verrückt.



4. DER TOURISTISCHE GEBÄUDE-TÜV



Zur Kontrolle der richtigen Nutzung der Immobilien sehen die Gesetze auch vor, dass man in touristischen Gegenden eine Art TÜV vom Gebäude machen musste, und zwar bis zum 1. Juli 2015. Dieses „TÜV“ ist eigentlich ein Bericht von einem Architekt, in dem nicht nur bestätigt wird, ob sich das Gebäude im guten Zustand befindet, sondern auch, ob es legal genutzt wird.


Der Architekt hatte also zu prüfen, ob es eine Energiebescheinigung des Hauses gibt, und ob das Gebäude die anwendbaren oder die in der Zeit der ehemaligen Eröffnungslizenz geltenden Regelungen für die touristische Vermietung einhält. Für die meisten Anlagen wurde die Frist aber nicht eingehalten, viele Betreiber wussten nichts davon, und andere Anlagen werden sowieso nicht touristisch vermietet, obwohl dies Pflicht wäre, und darum wollen die Vermieter das mit diesem Bericht nicht offenbaren.



Nach dem Ablauf der Frist sollte die Regierung prüfen, für welche Gebäude oder Anlagen der touristischen Zonen die gesetzliche Pflicht erfüllt wurde und welche nicht, und wird daher nun ihre Inspektoren schicken... Ärger ist also bei sehr vielen Eigentümergemeinschaften vorprogrammiert, wenn die Regierung ihre eigenen Gesetze einhält.



Sobald die Inspektoren kommen, werden sie verlangen, dass die Eigentümergemeinschaften die Anlagen innerhalb einer gewissen Frist erneuern (um die touristischen Standards zu erreichen) und dass sie eine touristische Lizenz beantragen und dass sie sich einen touristischen Vermieter suchen, unter Androhung hoher Geldstrafen und sogar Zwangsenteignung.




BESTEUERUNG: EINKOMMENSSTEUER UND MEHRWERTSTEUER



Das Einkommen aus Vermietung wird in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet (deutsch-spanisches Doppelbesteuerungsabkommen). Das Einkommen aus der touristischen Vermietung von spanischen Immobilien soll also beim spanischen Finanzamt besteuert werden (ob Sie Resident sind oder nicht), entweder in der normalen Residenten-Einkommensteuererklärung oder in der Nicht-Residenten-Steuererklärung. Die Betreiberfirma wird bei Ihnen den obligatorischen Einkommensteuerabzug vornehmen; das heißt aber nicht, dass Sie die Nettoeinkommen in ihrer (Nicht-Residenten)Steuererklärung nicht mehr angeben müssen. Bei Vermietungen in Spanien müssen Sie als Nicht-Resident das Formular 210 alle drei Monate einreichen (nicht nur einmal im Jahr bei Eigennutzung Ihrer Immobilie). Sollten Sie in Spanien nicht ansässig sein, sollten Sie diese Einkommen und Anzahlungen auch in der Einkommenssteuererklärung angeben, die Sie in Ihrem Land abgeben (was aber nicht heißt, dass diese dort wieder besteuert werden).



Sollte der touristische Vermieter nicht nur vermieten, sondern auch andere Hotel-Dienstleistungen anbieten (Putzen, Wäscherei oder Restaurant), dann ist er dazu verpflichtet, die kanarische Mehrwertsteuer IGIC (7%) einzutreiben und abzuführen.



DER NEUE BEBAUUNGSPLAN VON SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA



Wie Sie vielleicht schon gehört haben, wird jetzt eine neue Bauplanung für San Bartolomé de Tirajana erarbeitet. Bis zum 25. September dürfen sich die Bürger darüber schriftlich äußern, mit den sogenannten „alegaciones“. Diese „alegaciones“ müssen selbstverständlich in Spanisch verfasst sein, und am besten sollten diese von einem spanischen Anwalt stammen. Nach dem 25. September wird es keine weitere Möglichkeit mehr geben, sich zur neuen Bauplanung zu äußern.




Bisher gab es keine richtige Bauplanung, da die Gemeinde dies unterlassen hatte. Darum bestanden nur die sogenannten „normas subsidiarias“ der Kanarischen Regierung (Gobierno de Canarias) und die Inselplanung (Plan Insular de Ordenación, PIO) der Inselregierung (Cabildo), die aber jetzt von einer richtigen Bauplanung für die Gemeinde ersetzt werden sollen. Da die Gemeinde diese Aufgabe nicht erfüllt hat, hat die Kanarische Regierung nun die Initiative übernommen und eine öffentliche Bauplanungsfirma, GESPLAN, die der kanarischen Regierung gehört, mit dieser Aufgabe betraut.




Durch die Bauplanung in San Bartolomé de Tirajana wird sich wahrscheinlich für den Großteil der touristischen Zonen wenig ändern. Die meisten Zonen bleiben touristisch, in manchen Zonen wird man aber die Hauptwohnsitze genehmigen, ebenso im Sonnenland, manchen Gegenden von Meloneras und den höheren Zonen von San Agustín. Neue touristische Zonen mit mehreren tausenden von Betten werden am nördlichen [...] und südlichen Rand der touristischen Zonen geplant.



DAS GROSSE PROBLEM DER KLEINEN BÜRGER.



Der neue Bebauungsplan und die touristische Gesetzgebung auf den Kanaren



Die Bauplanung selbst ist nicht das große Problem. Fast der ganze Süden (außer San Fernando, El Tablero, El Hornillo und die Berge) waren schon immer touristischer Grund und Boden in der Bauplanung, wie man auch schon immer im Grundbuchamt durch einen Auszug erfahren konnte. Jeder der sich dort eingekauft hatte, konnte dies daher wissen. Die meisten Anlagen wurden sogar jahrelange tatsächlich gemeinsam touristisch vermietet. Aber als die touristischen Krisen kamen, fingen einige Firmen an, die Mieten nicht mehr an die Eigentümer weiterzuleiten, andere gingen Pleite, andere mussten zwangsgeräumt werden, andere verließen die Anlagen. Das führte zu einer Welle von Verkäufen von Appartements.



Die Käufer wollten nicht mehr touristisch vermieten, da sich das nicht mehr rentierte, sondern wollten die Appartements nur noch als Haupt- oder Zweitwohnsitz nutzen. Von den Verkäufen profitierten Immobilienmakler, Anwälte, Notare, das Grundbuchamt, die Gemeinde (durch die sogenannte Gemeindewertzuwachssteuer, „impuesto de plusvalías“), das Finanzamt, und die allgemeine Wirtschaft. Bestimmte Anlagen, die für den Tourismus uninteressant geworden waren, wurden wieder benutzt, und die besseren Anlagen behielten die touristischen Kunden. Allerdings gab es auch viele, die weiter ihre einzelne Appartements auch touristisch vermieteten und so den Hotelbetreibern unlautere Konkurrenz machten. Auch verkamen nicht wenige Anlagen mangels ausreichender Instandhaltung und schadeten so dem Image der gesamten touristischen Zone.


FAZIT: WAS TUN?



1. „Alegaciones“. Die Eigentümergemeinschaften oder Bürger sollten sich schriftlich zur Bauplanung äußern. Sind Sie Eigentümer und wollen Sie in der eigenen Immobilie wohnen oder sie als Wohnung vermieten, schreiben Sie an die Gemeinde und wehren Sie sich schriftlich (bis zum 25/9/2015). Verlangen Sie mit ihren „alegaciones“ dass die Nutzung als (Zweit-)Wohnung für Ihr Haus legal wird. Oder am besten kann das die Eigentümergemeinschaft tun, wenn alle oder die meisten einverstanden sind. Es wird Ihnen vielleicht nicht gelingen, dass die Gemeinde die Bauplanung in diesem Sinne ändert, aber zumindest werden die Politiker merken, dass die Bevölkerung dagegen und verärgert ist. Der Präsident der Kanaren hat, wie oben bereits erwähnt, schon angekündigt, die betreffenden Gesetze eventuell doch noch zu ändern, da es so viel Widerstand gegen diese gibt. Nichts befürchten Politiker mehr als große Massen von verärgerten Wählern…


2. Prozessieren. Falls Ihnen durch diese Gesetzgebung Schaden droht, sollten Sie erwägen, gerichtlich dagegen vorzugehen.





3. Beratung […] und unser Anwalt Miguel Rodriguez Gonzalez berät Sie gerne, für weitere Informationen stehen wir : Pasha Real Estate Ihnen immer zur Seite.
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Zoning

MASPALOMAS PGO

On May 22, the Zoning PGO1) by the Ministry was adopted for public transport and spatial planning of the Canary Islands Government. Until the end of September, you can object to this in the community opposition.

1) (Plan General de Ordenación supletoria)

On August 17 the City Council of San Bartolomé presented in this context clearly some facts that are misrepresented in the media and lead to a great panic among owners. Meanwhile, there has been a wave of complaints in the community, both locals and foreigners. Are affected owners and tenants alike. It underlined in a press release that there will be no expropriation (bungalows, apartments, houses, etc.) and also not in the tourist core zones. They would also not restrict or prevent the manner of use of the property of the residents.

One week after the respective petition, however, was made known via the online platform "Change.org" registered is 3000 distressed owners, many of them foreigners. And also in the church led the new development plan of great excitement among the residents.


Phenomenon without control

It is both a very complex issue and a very old, that for nearly two decades searching for a solution. The tourism sector is subject to constant transformation. The tenants are not just about long term rentals or permanent residents but also to many foreigners who rent directly via Internet portals and specialized providers. This is an unstoppable phenomenon outside of any controls.

So it comes to certain limitations in the use of apartments that are located in facilities with a tourist use. This means that you can not live permanently as a tenant in tourist facilities.

However, in recent decades there has been an increasingly mixing in countless buildings Maspalomas namely of tourist use and long-term rent. Here cross over the interests between residents and the sector "Extrahoteleros", ie the tourism area of ​​bungalows and apartments outside hotels.
 
Owners have at times invested a lot of money to beautify your home. Many investments were based on solidarity, decided in owners' meetings, actions and mostly without government assistance. At the same time there are many other dilapidated facilities where tourist rentals take place and cause damage the image of the community, such as. For example, Los Molinos and habitat in Playa del Ingles as well as some areas in San Agustín and Las Burras.





The use of real estate in the tourist areas of the Canary Islands and the New General Plan of San Bartolomé



In the Canaries Canarian following laws apply, inter alia, for that matter:

a) the Canary Tourism Law (Ley de Ordenación del Turismo 7/95 de Canarias); b) the tourism Modernization Act (Ley de Renovación Turística 2/2013);

c) the law for urgent action (Ley de Medidas Urgentes 6/2009);

d) the law on tourist policies (Ley de Direct Rices 19/2003)

e) and the Canary Decree 85/2015 of 15 May (which expropriations not only provides for the case that you can not adequately service keeps buildings, but also when one uses this wrong).

 1. LEGAL USES

real estate in the tourist areas of the Canary Islands

 The current legislation and planning looks in most tourist areas before exclusively tourist use of buildings; Theoretically, one may therefore not fixed there live and sign up there, however this law has never been strictly enforced. The municipality has not even always allows people to log into their apartments or bungalows without problems.




However, In recent years, the Canarian Government seriously wants to prevent the touristic building "degenerated" into mere dwellings. You will also cause the building renovated and are professionally managed to ensure that the quality of tourist facilities and many jobs can be preserved in the Canaries. These objectives hoped to achieve various types of prohibitions or restrictions also, obligations of ownership, fines and subsidies. Likewise, the public sector will improve the quality of living with the beautification or the conversion of the public areas (which repeatedly parking disappear, so that it becomes less attractive to live there permanently).

After the tourism legislation of the Canary Islands are at present only two possibilities tourist use permits:

• either the objects touristy for rent (but not individually, only together and only under the conditions, which I will explain later)

• or the property to use as a holiday home (ie second homes). Prohibitions, then, is to constantly live in the holiday apartment or this permanently for rent as an apartment. Strange but true!

With this ban the Canarian government wants to prevent the so-called "residencialización" (conversion of a tourist zone in a residential area). Provide for the Canary laws that the owners can be forced out of the tourist estate for tourist rental, under threat of very high fines, coercive rental and even expropriation. (see sketch on the next page)

2. This is all sheer nonsense and DANGEROUS

But it is still unclear to what extent the Canarian Government will implement these laws. The situation that now arises from the planning and the tourist laws is absolutely nonsensical and upset me very personally: 16,174 people actually live (that is illegal!) In the tourist zones and there are even registered; that is, about 30% of the population (and voters) of San Bartolomé! [...]




The question of guilt

[...] The municipality of San Bartolomé (PP, Popular Party) despite obligation causing no planning time and has the transformation of the tourist zones in residential areas never prevented; For decades there was no space for dwellings and the people who work here, therefore, had perforce to live in tourist apartments; many areas are in the heart broke in the city, because the church has never asked that the original owners comply with their construction law obligations; Now the community is not doing anything to protect their citizens against this veritable confiscatory intervention. [...]





What is the "tourist rental"? CONDITIONS for legal tourist rental

 The weekly, daily basis or seasonal renting a property (less than 6 months) is called in the Canaries' tourist rental "and subject to the Canary legislation because of Tourism, the Spanish Autonomous Communities (roughly equivalent to the German countries) responsible.

This should be distinguished from the normal apartment rentals, are subject to the Spanish rental law (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). If a property rented as a permanent residence of the tenant, subject to the lease of the LAU and the lessee may demand a contractual term of up to 3 years (except for own use from the owner, if that is required by the contract and of the apartment within 3 months after termination inhabited contract by the landlord).

 
LEGAL TOURIST RENTING, IF ...

For a tourist rental on the Canary Islands is at all permitted, the following must happen:

But should the plant not a tourist license (more) own, as is often the case, then you have to apply for a new one and then not only needs 50% + 1 apartment, but already 100% of the residential units.





A big problem arises but just where the tourist use is the only provided legal use, but

a) most or many units (illegally) are used as dwellings, and / or

b) the tourist license is no longer (because you have omitted it valid, or for other reasons). Many owners fight back naturally against it, to bring their apartments again in the tourist rental, and it is difficult, the conditions to meet again, you need to re-rent legally tourist can (for example, in systems which are no extra license more have and not all owners participate). If someone then rent touristy there, this rental is illegal, even paradoxically, when the tourist development along with the use of a second home is the only legal use in the house.





THE BATTLE OF THE CANARY government against the permanent residents in tourist buildings and ILLEGAL RENTALS. PENALTIES FOR ILLEGAL OR RENTAL USE as a principal residence

 Do you offer touristy illegal you can get penalties from the Canary Islands Government (approximately 9,000 € for the first time, about 15,000 € for the second time); if you additionally also rent black, you can punish even the tax office.

But not punished is the one who makes friends and relatives the apartment free of charge; for seasonal rentals from 3-6 months or leases as a primary residence, there were hitherto normally no penalty. However, the tourist legislation now prohibits any use (except as a second home or apartment or the Community tourist rental) in tourist zones. The penalties for this move from 30,000 to 300,000 € (!). Truly crazy.

4. THE TOURIST BUILDING TÜV

 To check the correct use of the property laws see also provides that a kind of TÜV from the building you had to make in tourist areas, namely until 1 July 2015. This "TÜV" is actually a report of an architect, in the not Only confirmed whether the building is in good condition, but also whether it is used legally.

The architect had therefore to examine whether there is an energy certificate of the building, and if the building or the applicable rules at the time of the former opening the licensing regimes for tourist rental comply. For most installations, the deadline was not respected, many operators did not know this, and other investments are anyway not touristy rents, although this would be compulsory, and that's why the landlords do not want that manifest with this report.

 After the deadline, the government should consider, for which buildings or facilities of the tourist zones, the legal obligation was fulfilled and which are not, and therefore will now send their inspectors ... Anger is so programmed in very many communities of owners when the government their own laws to comply with.

 Once the inspectors come, they will demand that the communities of owners renew the plants within a certain period (around the tourist standards to achieve), and that they apply for a tourist license and that they are looking for a tourist landlord, under threat of heavy fines and even expropriation.







TAXATION: INCOME duty and VAT

 The income from rent is taxed in the country where the property is located (German-Spanish double taxation agreements). The income from the tourist rental of Spanish property to be taxed at the Spanish tax office (if you are resident or not), either in the normal-resident income tax return or in the non-resident tax return. The operating company will carry out the mandatory income tax deduction for you; but that does not mean that you no longer need to specify the net income in its (non-Residenten) tax return. For rentals in Spain you will need as a non-resident, the form 210 to submit every three months (not just once a year at its own use of your property). If you are not resident in Spain, you should specify these income and payments in the income tax return that you leave in your country (which does not mean that they are taxed there again).


Should the tourist landlord not only rent, but also other hotel services offer (cleaning, laundry or restaurant), then he is obliged to recover the Canarian VAT IGIC (7%) and dissipate.

New General Plan OF San Bartolomé

 As you may have heard, a new planning for San Bartolomé is worked out now. Until 25 September, the citizens may express in writing, with the so-called "alegaciones". This "alegaciones" must be written in Spanish, of course, and at best they should come from a Spanish lawyer. After September 25, there will be no further opportunity to comment on the new building design.





Previously, there was no proper planning, because the community had not done so. That's why there were only the so-called "Norma subsidiarias" the Canary Islands Government (Gobierno de Canarias) and the island of planning (Plan Insular de Ordenación, PIO) of the island Government (Cabildo), but which are now to be replaced by a proper planning for the community. As the community has not fulfilled this task, the Canary Islands Government has now taken the initiative and a public planning company, GESPLAN that belongs to the Canarian Government, entrusted with this task.

 By planning in San Bartolomé is likely to change for the majority of the tourist zones little. Most touristy zones remain, in some areas you will but authorize the principal residences, as in Sonneland, some areas of Meloneras and the higher areas of San Agustín. New tourist areas with several thousands of beds are planned on the northern [...] and the southern edge of the tourist zone.

 The big problem of the petty bourgeois.

 The new development plan and the tourist legislation in the Canaries

 The planning itself is not the big problem. Almost the entire south (except San Fernando, El Tablero, El Hornillo and the mountains) have always been a tourist land in the planning, as one could always learn by an extract in the land registry as well. Everyone who had shopped there, this could therefore know. Most plants were even years actually rented together touristy. But as the tourist crises came, started several companies that rent is no longer passed on to the owners, others went bankrupt, others had to be evicted, others left the plants. That led to a wave of sales of apartments.

 The buyer did not want to rent tourists because the no longer profitable, but wanted the apartments use only as a main or second home. From sales benefited real estate brokers, lawyers, notaries, the land registry, the community (through the so-called community capital gains tax, "Impuesto de plusvalías"), the tax authorities, and the general economy. Certain assets that were no longer interesting for tourism were used again, and the better equipment kept the tourist customers. However, there were also many who did continue their individual apartments and rented touristy and so hoteliers unfair competition. Also not degenerated few plants due to insufficient maintenance and hurt so the image of the entire tourist zone.




CONCLUSION: WHAT TO DO?


1. "Alegaciones". The owners' associations or citizens should submit observations in writing to the planning. Are you the owner and you want to live in their own property or rent it as an apartment, please write to the church and defend yourself in writing (up to 09.25.2015). Ask for their "alegaciones" that the use as a (second) home is legal for your home. Or at best can do the homeowners association, if all or most agree. It will perhaps not be possible that the church building design in this sense changes, but at least the politicians will realize that the population is against it, and angry. The President of the Canary Islands has, as already mentioned above, already announced, the laws in question may still change, because there is so much resistance to this. Nothing fear politicians over large masses of angry voters ...

 
2. processing. If you threatening damage by this legislation, you should consider taking legal action against it.

 
3. consulting [...] and our lawyer Miguel Rodriguez Gonzalez pleased to advise you, for further information please contact: Pasha Real Estate always at your side.
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2015-09-16
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2015-04-29
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2015-04-27
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