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notaio Gianluca C. PLATANIA - studio notarile a Bergamo
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RENT TO BUY - TASSAZIONE
L’art. 23 del D.L. 12/09/2014, n. 133, convertito con L. 11/11/2014, n. 164, ha introdotto ufficialmente nel nostro ordinamento il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, cercando così di mettere ordine, attraverso un specifica disciplina, a quella prassi contrattuale sempre più diffusa e definita con il termine di rent to buy.
Si tratta di un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che permette di posticipare gli effetti finali di una vendita, ed in particolare l’impegno di pagare l’intero prezzo, consentendo però:
- all’aspirante acquirente di avere: a) l’immediata disponibilità dell’immobile verso il pagamento di canoni; b) il diritto di acquistare successivamente il bene imputando al prezzo finale di vendita parte dei canoni già versati;
- al venditore di mettere a reddito l’invenduto ed individuare da subito il potenziale acquirente.
Il legislatore, tuttavia, con il sopra citato art. 23, si è limitato alla regolamentazione dei soli aspetti civilistici, rimettendo all’Agenzia delle Entrate l’arduo compito di fissarne la relativa disciplina fiscale, assolto poi con la Circolare n. 4/E del 19/02/2015. L’Agenzia configura fiscalmente tale negozio come un’operazione complessa caratterizzata da due distinti fasi temporali (una sorta di “doppio contratto“) oggetto di autonoma tassazione e precisamente: ...
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Rent to buy - Tassazione
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TABELLE PER DETERMINARE IL VALORE DELLA RENDITA PERPETUA, VITALIZIA ED A TEMPO DETERMINATO -  2016
La rendita consiste in prestazioni periodiche aventi ad oggetto denaro o altre cose fungibili. Esistono vari tipi di rendite in relazione a:
• Durata: 1) la rendita perpetua, conferendosi ad una parte ed ai suoi eredi il diritto di esigere in perpetuo la periodica prestazione (salva la possibilità riconosciuta per legge al debitore di liberarsi attraverso il riscatto della stessa a fronte del pagamento della somma risultante dalla capitalizzazione della rendita annua sulla base dell’interesse legale); 2) la rendita vitalizia, conferendosi ad una parte il diritto di esigere la periodica prestazione finchè dura la vita di una persona designata (sia il beneficiario della rendita che un terzo); 3) la rendita a tempo determinato, conferendosi ad una parte il diritto di esigere la periodica prestazione fino ad un certo termine;
• Modo di costituzione: 1) a titolo oneroso, quando il beneficiario della rendita  a fronte della sua costituzione trasferisce un immobile (rendita fondiaria) o una somma capitale (rendita semplice). In tal caso si applica l’imposta di registro secondo le modalità di cui al documento sotto allegato; 2) a titolo gratuito. In tal caso si applica l’imposta di donazione; 3) per testamento. La rendita può essere anche costituita a favore di un terzo secondo lo schema del contratto a favore di terzo
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CALCOLO USUFRUTTO (VITALIZIO ED A TEMPO) 2016
A seguito del cambio del tasso di interesse legale, passato dallo 0,5% allo 0,2% a decorrere dal 1° gennaio 2016, come fissato con D.M. del giorno 11 dicembre 2015, (in G.U. n. 291 del 15.12.2015), il Ministero delle Finanze, con decreto interdirigenziale in data 21 dicembre 2015 (in G.U. n. 302 del 30.12.2015), ha approvato la nuova tabella dei coefficienti per l’adeguamento delle modalità di calcolo del diritto di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di imposta di registro e di imposta sulle successioni e donazioni, al nuovo saggio d’interesse legale.
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RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI 2016:
La cd. Legge di Stabilità 2016, – L. n. 208 del 28 dicembre 2015 – all’art. 1, co. 887-888, prevede la riapertura (per la tredicesima volta) dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria e delle partecipazioni in società non quotate. Il 30 giugno 2016 rappresenta il nuovo termine entro il quale redigere e giurare la perizia di stima, nonché versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa (nel caso in cui si opti per il pagamento rateale). L'aliquota dell'imposta sostitutiva (come previsto dal comma 888 della Legge di Stabilità 2016) è stata ormai definita nella sola ed unica misura dell'8% divenuta pertanto l'unica aliquota sostitutiva per i beni posseduti alla data del 1° gennaio 2016.
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PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
Un nuovo finanziamento riservato alle persone over 60....un mutuo senza rate da rimborsare per intero alla morte del finanziato...i suoi eredi decideranno se rimborsare il prestito mantenendo la proprietà della casa oppure dare mandato alla banca di vendere l'immobile e soddisfarsi sul ricavato della vendita (quello che residuerà sarà destinato agli eredi). Uno strumento che si pone come alternativa alla vendita della nuda proprietà e, a differenza di quest'ultima, permette agli eredi di riscattare il bene rimborsando quanto dovuto all'ente finanziatore. 
Se vuoi saperne di più dal 6 novembre è disponibile un primo contributo sul prestito vitalizio ipotecario
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Nel linguaggio comune si è soliti dire che con la surroga del mutuo (detta anche portabilità del mutuo) si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso: in realtà più correttamente andrebbe detto che con la surroga del mutuo si intende la possibilità, riconosciuta a chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su uno o più immobili, di estinguerlo attraverso la stipula di un nuovo mutuo con un’altra banca, a condizioni più vantaggiose di quello precedente, e garantito dalla stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo, dovendosi pertanto più correttamente parlare di “portabilità dell’ipoteca”, l’unico elemento ad essere veramente “spostato” da una banca all’altra, in quanto il nuovo mutuo è distinto e diverso (altrimenti non lo si sostituirebbe) ed ha come scopo quello di estinguere il precedente muto con la vecchia banca. Tecnicamente la surroga del mutuo consiste quindi nell’ottenere da una nuova banca un ulteriore e distinto mutuo avente lo scopo di estinguere immediatamente il precedente mutuo in essere con la “vecchia” banca che esce di scena in quanto soddisfatta del suo credito, mantenendo la stessa ipoteca a garanzia. Facciamo un esempio.....PER CONTINUARE NELLA LETTURA CLICCA SOTTO
Surroga del mutuo
Surroga del mutuo
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Imposta di registro – divisione ereditaria – masse plurime – variazioni soggettive dei comunisti - Cass. civ. Sez. V, 19/12/2014, n. 27075

Imposta di registro – vendita di fabbricato obsolescente – demolizione e ricostruzione – riqualificazione fiscale come vendita di area edificabile - Cass. civ. Sez. V, 21/11/2014, n. 24799

Fondo patrimoniale – revocatoria – bisogni della famiglia – Cass. civ. Sez. I, 12/12/2014, n. 26223 

Fondo patrimoniale – esecuzione sui beni – debiti familiari – Cass. civ. Sez. III, 31/10/2014, n. 23163 

Donazione indiretta – comunione legale – beni personali – prezzo della vendita pagato dai genitori – prova – Cass. civ. Sez. I, 28/01/2015, n. 1630

Acquisto di immobile pagato dai genitori – donazione diretta del denaro – donazione indiretta dell’immobile – Cass. civ. Sez. VI – 2, 02/09/2014, n. 18541

Sottotetto – beni comuni – pertinenza esclusiva – Cass. civ. Sez. II, 10/09/2014, n. 19094

Fallimento in estensione dell’ex socio illimitatamente responsabile – decorrenza del termine – pubblicità nel registro delle imprese – Cass. civ. Sez. I, 21/01/2015, n. 1046

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VENDITA DI TERRENO AD UN PREZZO INFERIORE ALLA RIVALUTAZIONE
L’attuale situazione di crisi comporta sovente però che la cessione dei terreni avvenga per un corrispettivo inferiore al valore di perizia.
Tale evenienza pone le parti (tanto quella venditrice quanto quella acquirente) in una situazione delicata in quanto il valore dichiarato in atto costituisce anche il valore minimo di riferimento per il pagamento delle imposte indirette (ovvero l’imposta di registro al 9% se terreno edificabile, 12% se terreno agricolo): pertanto il profilo di interesse è duplice riguardando tanto il venditore (ai fini della plusvalenza tassata in sede di imposte dirette) quanto l’acquirente (ai fini dell’importo dell’imposta di registro da assolvere all’atto dell’acquisto).
Dopo anni di incertezze, rischi e decisioni degli Uffici particolarmente sfavorevoli per il contribuente, l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 ha tracciato una strada prospettando al contribuente 3 possibili scenari:
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TABELLE PER DETERMINARE IL VALORE DELLA RENDITA PERPETUA, VITALIZIA ED A TEMPO DETERMINATO -  2015
La rendita consiste in prestazioni periodiche aventi ad oggetto denaro o altre cose fungibili. Esistono vari tipi di rendite in relazione a:
• Durata: 1) la rendita perpetua, conferendosi ad una parte ed ai suoi eredi il diritto di esigere in perpetuo la periodica prestazione (salva la possibilità riconosciuta per legge al debitore di liberarsi attraverso il riscatto della stessa a fronte del pagamento della somma risultante dalla capitalizzazione della rendita annua sulla base dell’interesse legale); 2) la rendita vitalizia, conferendosi ad una parte il diritto di esigere la periodica prestazione finchè dura la vita di una persona designata (sia il beneficiario della rendita che un terzo); 3) la rendita a tempo determinato, conferendosi ad una parte il diritto di esigere la periodica prestazione fino ad un certo termine;
• Modo di costituzione: 1) a titolo oneroso, quando il beneficiario della rendita  a fronte della sua costituzione trasferisce un immobile (rendita fondiaria) o una somma capitale (rendita semplice). In tal caso si applica l’imposta di registro secondo le modalità di cui al documento sotto allegato; 2) a titolo gratuito. In tal caso si applica l’imposta di donazione; 3) per testamento. La rendita può essere anche costituita a favore di un terzo secondo lo schema del contratto a favore di terzo
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L’acquisto di una casa di abitazione e delle sue eventuali pertinenze (quali box, posti auto, giardini, cantine ed altre pertinenze) comporta il pagamento delle imposte previste per legge.
Imposte che variano a seconda della natura del venditore e/o dell’acquirente (privato o impresa) e della circostanza che siano richieste o meno le agevolazioni prima casa per l’acquisto.
Vanno pertanto fatte le necessarie verifiche ed in particolare:
1. verificare se la compravendita sia soggetta ad imposta di registro proporzionale oppure ad Iva;
2. determinare la base imponibile ossia l’importo sul quale calcolare l’imposta proporzionale di riferimento;
3. distinguere gli acquisti prima casa dagli acquisti di ulteriori abitazioni al fine di accertare la relativa aliquota.
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