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Lukas Immobilien
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Der Immobiliendarlehensvertrag und das Widerrufsrecht

Es kann davon ausgegangen werden, dass neun von zehn Immobilienkreditverträgen Widerrufsbelehrungen enthalten, welche nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Sollte die Widerrufsbelehrung fehlerhaft sein, ist die gesetzliche 14-tägige Widerrufsfrist aufgrund der falschen Informationen noch gar nicht angelaufen.

Ein Widerruf ist daher auch noch nach Jahren möglich. Man könnte also von einem „ewigen Widerrufsrecht“ sprechen. Die Bundesregierung hat jedoch am 27. Januar 2016 beschlossen, das „ewige Widerrufsrecht“ für Verträge aus den Jahren 2002 bis 2010 auslaufen zu lassen, vermutlich schon Mitte 2016. Sollte daher das Gesetz in Kraft treten, ist der Widerruf von Altverträgen voraussichtlich nur noch drei Monate möglich.

Eile ist daher geboten

Durch den erfolgreichen Widerruf kommt der Darlehensnehmer aus seinem Darlehensvertrag raus, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Angesichts der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen, besteht daher bei entsprechender falscher Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, die alten Zinsen „kostenlos“ zu verkleinern. 

Der Darlehensnehmer kann sich aus dem Darlehensvertrag ohne finanziellen Nachteil lösen und den noch vorhandenen Finanzierungsbedarf auf der Basis des momentan niedrigen Zinsniveaus neu finanzieren. Bei einem Widerruf ist der gesamte Darlehensvertrag rückabzuwickeln. Im Rahmen der Rückabwicklung hat die Bank einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen Verzinsung.

Die Bank wird wahrscheinlich nach erfolgtem Widerruf sämtliche ausgezahlten Darlehensraten zurückverlangen. Der Darlehensnehmer muss also entweder über genügend Kapital verfügen, oder bereits über eine andere Bank eine Anschlussfinanzierung geklärt haben.

Sollte bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen sein, so ist diese zurückzuzahlen. Ein Widerruf ist nicht nur bei laufenden Darlehensverträgen möglich, sondern auch bei Krediten, welche bereits vollständig getilgt oder umgeschuldet wurden. (Quelle: ImmoCompact News 29.März 2016)

So teuer ist Mieten in Deutschland wirklich

Miet-Check.de hat eine Mietpreis-Analyse für deutsche Orte und Städte durchgeführt. Die Nerven von Mietern und Vermietern wurden laut der Untersuchung in den letzten Monaten stark strapaziert.

Die Mieten in den großen deutschen Städten sind laut einer Auswertung von Miet-Check.de überdurchschnittlich hoch und kaum noch bezahlbar. München als teuerste Stadt liegt demnach zwischen 16 und 17 Euro pro m². Auch andere Großstädte verlangen einen hohen Preis bei der Miete und seien für Normalverdiener unbezahlbar, wie zum Beispiel Stuttgart wo zwischen 13 und 14 Euro pro m² fällig werden oder Frankfurt (12,50 bis 13,50 pro m²).

Mit Hamburg (11 bis 12 Euro) und Berlin (10 bis 11 Euro) ziehen auch die Preise der beiden größten Städte weiter an und selbst kleinere Städte (im Umkreis der Metropolen) haben laut Miet-Check.de Preise, die jedem Mieter Tränen in die Augen treiben. Diese Mietpreis-Entwicklung sei beängstigend und werde durch unübersichtliche Gesetze und „ungültige Mietspiegel“ nicht verbessert.

Im Gegensatz zu den Metropolen ist das Leben auf dem Land oder in weniger angesagten Städten und Orten erwartungsgemäß viel preiswerter. Wer zum Beispiel eine Wohnung in Hammelburg mietet, bezahlt Miet-Check.de zufolge zwischen 4 und 4,50 Euro pro m². Allerdings sind weite Fahrtstrecken zur Arbeit und geringere Gehälter die Folge und müssten einkalkuliert werden. (Quelle: ImmoCompact News 23. März 2016)

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Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf

Viele Immobilienbesitzer vermieten ihr Wohneigentum. Es kommt jedoch vor, dass der Vermieter selbst oder ein naher Verwandter die Wohnung nutzen möchten und der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter gekündigt werden soll. Dann wird Eigenbedarf angemeldet. Vermieter sollten dabei aber einiges beachten. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter ausführlich und plausibel nachweisen, warum er die Wohnung benötigt. Einschlägig ist § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters). Legen Sie beim Lesen auch Ihre Aufmerksamkeit auf das Wort „benötigt“ in Absatz 2 Satz 2. Damit wird eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zum Ausdruck gebracht. § 573 BGB kann mit diesem Link aufgerufen werden: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

Freiwerdende Wohnung im selben Haus

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, falls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei wird. (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az.: VIII ZR 311/02). Die Leitsätze des BGH lauten:
◾ Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.
◾ Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen

Denken Sie daran, dass Sie der Fortsetzung des Mietgebrauchs ausdrücklich widersprechen müssen, falls ein Widerspruch des Mieters nicht fristgerecht eingeht. Wenn der Mieter keinen Widerspruch einlegt, die Wohnung aber nicht fristgerecht räumt, muss der Vermieter der Fortsetzung des Mietgebrauchs spätestens zwei Wochen nach Ablauf der Mietzeit schriftlich widersprechen (§ 545 BGB Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses): http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html

Sonderregelung bei einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen

Bei einem Mietverhältnis über Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung bestehen. In diesem Falle verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Lesen Sie hierzu § 573a BGB: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html

Möblierte Wohnung

Die Sonderkündigungsmöglichkeit bei einer möblierten Wohnung besteht seit der Mietrechtsreform im Jahr 2002 nicht mehr. Diese gilt nur noch bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle

Damit kein langwieriger Streit mit dem Mieter entsteht, kommt es auf ein juristisch wasserdichtes Schreiben an. Es ist gerade wegen der hoch sensiblen Rechtsprechung zum Eigenbedarf zu empfehlen, einen Juristen, am besten einen Fachanwalt für Mietrecht, hinzuzuziehen. Der Jurist sollte die neuesten Urteile kennen, denn gerade in den letzten beiden Jahren ist eine gewisse Änderung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigungen zugunsten der Vermieter spürbar (Quelle: ImmoCompact News 23.02.2016)

Wann ist die Videoüberwachung des eigenen Grundstücks zulässig?

Die Einbruchszahlen steigen seit Jahren kontinuierlich. Da ist es verständlich, dass immer mehr Menschen ihr Haus und das dazugehörige Grundstück mit Videokameras überwachen wollen. Doch unter welchen Bedingungen ist die Videoüberwachung überhaupt zulässig?

Ist die Überwachung des Grundstückeingangs zulässig?

Ein Hauseigentümer brachte am Dachgauben-Fenster seines Hauses eine Videokamera an. Grund dafür war, dass an seinem Haus mutwillig eine Fensterscheibe beschädigt worden war und die Täter nicht ermittelt werden konnten. Von der Kamera werden der Eingangsbereich des Grundstücks des Hauseigentümers und ein schmaler Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück erfasst. 
Die Nachbarin des Hauseigentümers befürchtet eine Überwachung durch die Kamera. Sie verlangte vom Hauseigentümer die Entfernung der Kamera und mahnte ihn deshalb mehrfach ab. Nachdem sich dieser weigerte sich, die Kamera zu entfernen, erhob die Nachbarin Klage, weshalb sich das Amtsgericht München mit dem Sachverhalt zu beschäftigen hatte.

Nach Auffassung des Amtsgerichtes München ist die Videokamera zulässig!

Zwar könne grundsätzlich durch die Aufzeichnung einer Person mit einem Videogerät in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Person eingegriffen werden. Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem privaten Grundstück müsse deshalb sichergestellt sein, dass weder der öffentliche Bereich noch das private Nachbargrundstück oder der gemeinsame Zugang erfasst werden. Dies gelte nach Auffassung des BGH nur dann nicht, wenn der Aufsteller der Videokamera ein höherrangiges Interesse an der Überwachung geltend machen kann. Das Gericht geht davon aus, dass das Interesse des Hauseigentümers am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht der Klägerin überwiegt. Der Erfassungsbereich sei vom Landesamt für Datenschutzaufsicht geprüft und als vertretbar erachtet worden. Der miterfasste schmale Streifen des Gehwegs beschränke sich auf den Bereich direkt vor dem Eingangstor des Hauseigentümers. Es sei zu berücksichtigen, dass unstreitig Sachbeschädigungen an dem Eigentum des Beklagten stattgefunden haben. Insoweit würden die Interessen des Beklagten am Schutz seines Eigentums das allgemeine Persönlichkeitsrecht der zufällig miterfassten Passanten überwiegen, befand das Gericht.

Nachbarin muss Verdacht nachweisen

Allerdings könne nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Anspruch auf Entfernung der Kamera dann bestehen, wenn eine Person ernsthaft befürchten muss, damit überwacht zu werden. Da die Nachbarin dem Gericht nur ein Gefühl und eine Vermutung der Beobachtung und Überwachung durch den Hauseigentümer vorgetragen habe, was sie nicht mit Tatsachen belegen konnte, rechtfertigt allein die hypothetische Möglichkeit, dass sie überwacht werden könnte, nicht, eine Beeinträchtigung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts anzunehmen.

Das Amtsgericht München lehnt daher die Klage des Nachbarn auf Entfernung der Kamera ab und erlaubte dem Hauseigentümer die Videoüberwachung seines Grundstückeingangs (AG München, AZ 191 C 23903/14) 

Haustüre nachts abschließen oder nicht?

Viele Wohnungseigentümer fragen sich, ob die Haustüre nachts wirklich abgeschlossen werden muss oder nicht? Hier ein interessantes Gerichtsurteil dazu:

Eigentumswohnung: Die Haustür muss abends – nicht – abgeschlossen werden!
Wenn auch eine Wohnungseigentümer-Versammlung beschlossen hat, die Haustür des Gebäudes abends abzuschließen, kann ein Gericht diesen Beschluss außer Kraft setzen. Dies hier mit der Begründung eines klagenden Eigentümers, dass im Falle eines Brandes die abgeschlossene Tür die Fluchtmöglichkeiten erheblich einschränkten. Feuer und Rauch könnten zu panikartigen Zuständen führen – „vergessene“ Schlüssel das Malheur komplettieren, was zu einer tödlichen Gefahr werden könne: Der Beschluss zum Abschließen entspräche nicht mehr einer ordnungsmäßigen, „dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung“. (LG Frankfurt am Main, 2/13 S 127/12) Quelle: IVD Newsletter 11/2015

Energieausweis – Bußgeld droht!

EnEV 2014: Bußgeldpflicht
Seit dem 1. Mai 2015 können – nach einjähriger Übergangsfrist – Verstöße gegen die Regelungen der Energieeinsparverordnung mit einem Bußgeld geahndet werden. Dies bedeutet ganz dezidiert: Fehlen die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, obwohl ein Energieausweis vorliegt, kann auch den Makler ein Bußgeld treffen. Gleiches gilt natürlich auch für Privatanbieter. (Quelle: IVD-Newsletter 6/2015)

Vorkaufsrecht des Mieters

Der Gesetzgeber räumt einem Mieter nur in einem einzigen Fall ein Vorkaufsrecht ein. Nämlich dann, wenn während eines laufendes Mietverhältnisses Wohnungen eines Hauses, also eines „Mietshauses“, in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und diese Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Das Vorkaufsrecht hat der Mieter nicht dauerhaft, sondern muss es innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Mitteilung durch den Notar ausüben.

Zum Teil gar kein Vorkaufsrecht
Handelt es sich um eine gemietete Eigentumswohnung oder wird das ganze Haus verkauft, dann hat der Mieter überhaupt kein Vorkaufsrecht. Auch dann nicht, wenn die Wohnung von einem Familienangehörigen des Vermieters oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft wird. Richtig wäre es also gewesen zu sagen, der Mieter hat nur in Ausnahmefällen ein Vorkaufsrecht. Übrigens: Das Vorkaufsrecht in der erwähnten Situation zu übersehen oder zu ignorieren, kann teuer werden, denn der übergangene Mieter könnte erfolgreich Schadensersatzansprüche gelten machen. (Quelle: Immocompact-Newsletter v. 0.09.2015)

Aus für veraltete Heiztechnik

Ab 26. September 2015 müssen Immobilieneigentümer bei der Erneuerung von Öl- und Gasheizung die teuren, aber energiesparenden Brennwertgeräte einbauen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Was Eigentümer beim Heizungstausch wissen müssen:

Auch Vermieter, die künftig in ihren Mietobjekten die Öl- oder Gasheizung erneuern, müssen in vielen Fällen die teuren, aber energieeffizienten Brennwertgeräte einbauen. Die sogenannte Öko-Design-Richtlinie verschärft ab dem 26. September 2015 unter anderem die Vorgaben für Heizungsanlagen, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Von der Richtlinie betroffen sind aber auch Wärmepumpen oder Warmwasser-Durchlauferhitzer. Ab diesem Stichtag dürfen nur noch besonders energieeffizient arbeitende Geräte installiert werden. Die Vorgaben sind so streng, dass die weit verbreiteten Heizwertgeräte künftig in der Regel nicht mehr eingebaut werden dürfen. Die Effizienzvorgaben für Öl- oder Gasheizungen lassen sich nur mit so genannten Brennwertgeräten erfüllen. Das sind Heizungsanlagen, die auch dem im Rauchgas enthaltenen Wasserdampf die Wärme entziehen und daher eine höhere Energieausbeute ermöglichen.

Seit dem 01. Januar diesen Jahres gilt bereits eine Austauschpflicht für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Das betrifft schon zum Jahreswechsel alle Öl- und Gas-Standardheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden. Im Laufe des Jahres müssen dann entsprechend die Heizungen ausgetauscht werden, die vor 1986 eingebaut wurden. Die Pflicht zum Heizkesseltausch gilt jedoch nicht für Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Auch Hauseigentümer, die seit mindestens Februar 2002 in Häusern mit 30 Jahre alten Heizungen wohnen, sind von der Austauschpflicht ausgenommen.

Heizungstausch: Ausnahmen

Es gibt zwei Ausnahmen von den strengen Regelungen:

1. Heizwertgeräte, die ein Heizungsinstallateur vor dem 26. September 2015 schon in seinem Lager hatte, dürfen weiterhin eingebaut werden.

2. Ist an einem Kamin mehr als ein Heizsystem angeschlossen, zum Beispiel mehrere Gasthermen in den einzelnen Etagenwohnungen eines Mehrfamilienhauses, so dürfen weiterhin Heizwertsysteme eingebaut werden. Dies ist für viele Mehrfamilienhäusern mit älteren Heizungsanlagen auch relevant: Denn andernfalls müssten beim Austausch einer Therme gleich alle anderen ausgewechselt werden, weil an einem Kamin nicht gleichzeitig Heiz- und Brennwertsysteme betrieben werden können. Die Öko-Design-Richtlinie erlaubt allerdings nur Heizwertgeräte mit bestmöglicher Effizienz. Einige bisher am Markt erhältliche Heizwertgeräte dürfen wegen zu schlechter Effizienz künftig auch in solchen Fällen nicht mehr eingebaut werden.

(Quelle: u.a. Immowelt-Newsletter 16.10.2015)

Neue Meldepflicht

Eigentlich ist die Meldepflicht nichts Neues. Sie gab es bis vor zehn Jahren schon einmal, bis die Vermieterbescheinigung als zu bürokratisch abgeschafft wurde. Jetzt soll ab dem 01.11.2015 mit ihrem Wiedereinführen Kriminellen das Verstecken erschwert werden.

1. Meldepflicht des Mieters
Wer in eine Wohnung ein- oder aus ihr auszieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Ein- oder Auszug bei der Meldebehörde an- oder abzumelden. Eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor Auszug möglich. Die An- und Abmeldung bei Personen unter 16 Jahren obliegt demjenigen, in dessen Wohnung diese Person ein- oder auszieht. Der Mieter hat einen Meldeschein auszufüllen, zu unterschreiben und der Meldebehörde zusammen mit dem Personalausweis, dem anerkannten und gültigen Pass oder Passersatzpapier sowie der Bestätigung des Vermieters abzugeben.

2. Meldepflicht des Vermieters
Das neue Meldegesetz sieht vor, dass der Vermieter ab 01.11.2015 dem Mieter innerhalb von zwei Wochen beim Aus- und Einzug eine Bescheinigung ausstellt. Meldet sich ein Mieter an oder ab, muss er hierzu künftig diese Bestätigung des Vermieters vorlegen. Wahlweise kann der Vermieter seine Erklärung auch elektronisch gegenüber der Meldebehörde abgeben. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat.

3. Inhalt der Meldebescheinigung
Die Meldebescheinigung des Vermieters muss folgende Daten enthalten:
– Name und Anschrift des Vermieters
– Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Ein- oder Auszugsdatum
– Anschrift der Wohnung sowie
– Namen der meldepflichtigen Person(en)

4. Folgen der Missachtung
Hält sicher der Vermieter nicht daran, indem er zum Beispiel eine bloße Gefälligkeitsbescheinigung ausstellt, riskiert er ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro, in bestimmten Fällen sogar bis 50.000 Euro (Quelle: ImmoCompact News 27.10.2015)

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