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不動産問題プラス
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東京 多摩 立川の弁護士 LSC綜合法律事務所
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住宅資金特別条項を定めた再生計画認可の要件(まとめ)

まとめると,個人再生において住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を定めた再生計画が認可されるためには,以下の要件が必要となります。

・個人再生本体(小規模個人再生または給与所得者等再生)の再生計画認可の要件を充たしていること

・住宅資金特別条項の対象となる債権が「住宅資金貸付債権」に当たること

・住宅資金貸付債権が法定代位により取得されたものでないこと

・対象となる住宅に住宅ローン関係の抵当権以外の担保が設定されていないこと

・対象となる住宅以外の不動産にも住宅ローン関係の抵当権が設定されている場合には,その住宅以外の不動産に後順位抵当権者がいないこと

・個人再生申立ての際に提出する債権者一覧表に住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する意思がある旨を記載すること

・保証会社が住宅資金貸付債権の保証債務を履行(代位弁済)した場合は,その保証債務の全部を履行(代位弁済)した日から6か月を経過する日までの間に再生手続の申立てがされたこと

・住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出したこと

・再生計画が遂行可能であると認められること

・再生債務者が住宅の所有権又は住宅の用に供されている土地を住宅の所有のために使用する権利を失うこととなると見込まれないこと
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連帯保証債務履行請求権の住宅資金貸付債権該当性

相互保証型のペアローンにおいて住宅資金特別条項を利用できるかどうかについては,ペアローンとして住宅資金特別条項の利用が認められる場合であるだけでなく,連帯保証債務履行請求権が住宅資金貸付債権にあたるかどうかが問題となってきます。

前記のとおり,連帯保証債務履行請求権は住宅資金貸付債権に当たらないのが原則です。

住宅資金貸付債権に当たらない以上,住宅資金特別条項を適用できないので,その連帯保証債務履行請求権は一般の再生債権として扱われ,減額・分割払いの対象となります。

もっとも,住宅ローンの連帯保証債務履行請求権が減額されてしまうと,住宅ローン会社によって,連帯保証人の信用不安や担保の毀損などを理由として,住宅ローン本体の契約の期限の利益を喪失させるなどの対応をされてしまう可能性があります。

期限の利益が喪失すると,住宅ローンは分割払いではなく一括払い請求になり,一括払いができないと,住宅ローン会社によって住宅が競売され,最終的に住宅が失われることになります。

しかし,それでは,住宅資金特別条項の趣旨を達することができません。

そこで,東京地方裁判所(立川支部も含む。)等では,住宅ローンの主債務者と連帯保証人が一緒に個人再生を申し立てた場合,連帯保証人が対象となる住宅の共有者であり,その住宅に居住しているなど,住宅資金貸付債権の要件をある程度充たしている場合には,住宅ローンの連帯保証債務履行請求権も住宅資金貸付債権として取り扱い,住宅資金特別条項の利用を認められることがあります。
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主債務者と連帯保証人が一緒に個人再生を申し立てる場合

住宅ローンの連帯保証人だけが個人再生を申し立てた場合には,住宅資金特別条項を利用できません。

それでは,住宅ローンの主債務者と連帯保証人が一緒に個人再生を申し立てた場合も,住宅資金特別条項を利用できないのでしょうか?

この場合も,原則論で言えば,連帯保証債務履行請求権は住宅資金貸付債権に該当しないので,住宅資金特別条項を利用できません。

そうすると,連帯保証債務履行請求権は一般の再生債権として減額され,前記のとおり,住宅ローン会社によって住宅ローンの期限の利益喪失等の措置がとられて住宅の抵当権が実行される可能性が生じます。

しかし,そうなると,仮に,住宅ローンについて住宅資金特別条項を利用できたとしても,意味がなくなってしまいます。

そこで,住宅ローンの連帯保証債務履行請求権についても,住宅資金貸付債権として扱うことができないかが問題となってきます。
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相互保証型のペアローンの場合

ペアローンには,夫婦等のそれぞれが各自の持分に応じて住宅ローンを組んでいるだけでなく,相互に他方の住宅ローンについて連帯保証人となっているというケースも少なくありません。

前記の例で言うと,夫は,自身の住宅ローンのほか,妻の住宅ローンの連帯保証人にもなり,妻は,自身の住宅ローンのほか,夫の住宅ローンの連帯保証人にもなっているというケースです。

この場合,夫婦等それぞれの住宅ローンは住宅資金貸付債権といえるとしても,連帯保証債務(債権者からみれば保証債務履行請求権)は,住宅の建設・購入等に必要な資金の貸付けではないので,住宅資金貸付債権とはいえないのが原則です。

とはいえ,連帯保証債務履行請求権について住宅資金特別条項の利用が認められないとすると,その連帯保証債務は再生計画の認可によって減額されてしまいます。

そうすると,場合によっては,担保(連帯保証債務)の毀損等の理由により,住宅ローンそのものの契約に期限の利益の喪失や契約解除などの悪影響を与えてしまうおそれがあります。

そこで,住宅ローンの連帯保証債務についても,主たる債務者(住宅ローンの債務者)と連帯保証人がともに個人再生を申し立てる場合には,連帯保証債務履行請求権についても住宅資金貸付債権として扱い,住宅資金特別条項の適用が認められることがあります。
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個人再生の手続において住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を利用したいという場合,前記の諸費用ローンが問題となることがあります。

諸費用ローンを被担保債権とする抵当権が設定されていないのであれば,その諸費用ローンは,他の借金と同様,通常の再生債権として扱われるだけですので,住宅資金特別条項の利用に特別の問題は生じません。

問題となるのは,住宅ローンだけでなく,諸費用ローンについても抵当権が設定されてしまっている場合です。

住宅資金特別条項を利用するためには,対象とする債権が「住宅資金貸付債権」でなければなりません(民事再生法196条3号)。

また,対象とする債権が住宅資金貸付債権に該当する場合であっても,住宅資金貸付債権を担保するための抵当権のほかに,住宅資金貸付債権でない債権を担保するための抵当権が住宅に設定されている場合には,住宅資金特別条項を利用できないとされています(民事再生法198条1項ただし書き)。

住宅資金貸付債権とは,住宅の建設もしくは購入に必要な資金(住宅の用に供する土地または借地権の取得に必要な資金を含む。)または住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって,当該債権又は当該債権に係る債務の保証人(保証を業とする者に限る。保証会社。)の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているもののことをいいます。
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住宅が複数ある場合でも住宅資金特別条項を利用できるか?

住宅資金貸付債権における「住宅」が複数ある場合でも,個人再生において住宅資金特別条項を利用することは可能です。

ただし,住宅資金特別条項の適用を受けるのは,複数の住宅のうちで「再生債務者が主として居住の用に供する」建物1個だけに限られます(民事再生法196条1号ただし書き)。

それ以外の建物は,住宅資金特別条項の適用がないので,資産として扱われ,その建物の価額から住宅ローン等の残高を控除した金額が清算価値として計上されます。

また,住宅資金特別条項の適用がない建物の住宅ローン等の残高は,通常の再生債権として扱われ減額の対象になります。

なお,その建物の抵当権者は,別除権を行使して,再生手続外でその建物を競売にかけることができます。
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例えば,債権者Xは,債務者Yに対し,3000万円の債権を有しており,その債権を担保するために,Yが所有する甲不動産(換価価値4000万円)と乙不動産(換価価値2000万円)に共同抵当を設定していたとします。

この事例で,債権者Zが,Yに対する2000万円の債権を担保するために,甲不動産に,Xに劣後する後順位の抵当権を設定した場合はどうなるでしょうか?

Xが同時配当を選択した場合,Xは甲不動産から2000万円の配当を受け,余剰として2000万円が残ります。その余剰2000万円は,Zが配当を受けることができます。

Xが乙不動産から異時配当することを選択した場合は,Xは甲不動産から1000万円の配当を受け,余剰として3000万円が残ります。その余剰から,Zは2000万円の配当を受けることができます。

ところが,Xが甲不動産から異時配当することを選択した場合,Xは甲不動産から3000万円の配当を受け,余剰は1000万円です。

そうすると,Zは,甲不動産から1000万円しか配当を受けることができません。

Xが同時配当や乙不動産からの異時配当を選択していたら,Zは2000万円の配当を受けられたはずであるのに,Xが甲不動産からの異時配当を選択すると1000万円の配当しか受けられないということになりそうです。

しかし,先順位の抵当権者がどの配当方法を選択するのかによって後順位抵当権者が受けられる利益が変わってきてしまうというのでは,後順位抵当権者に酷です。

そのため,共同抵当の目的不動産上に共同抵当に劣後する後順位抵当権者がいる場合には,その後順位抵当権者の利益をどのように図るべきかが問題となってきます。
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例えば,前記同様,債権者Xは,債務者Yに対し,3000円の債権を有しており,その債権を担保するために,Yが所有する甲不動産(換価価値4000万円)と乙不動産(換価価値2000万円)に共同抵当を設定していたという事例で考えます。

この事例において,Xのほか,Yに対して2000万円の債権を有する債権者Zがおり,そのZが,乙不動産に,Xの共同抵当に劣後する二番抵当権を設定していた場合に,Xが,共同抵当を同時配当の方法により実行したとします。

この場合,Xは,甲不動産から2000万円,乙不動産から1000万円の配当を受け,Zは,乙不動産から残余の1000万円の配当を受けることになります。

他方,Xが,乙不動産から先に異時配当した場合,Xは乙不動産から2000万円全額の配当を受け,Zは,乙不動産から配当を受けることがまったくできなくなってしまいます。

しかし,Xが同時配当を選ぶか異時配当を選ぶかによって,後順位抵当権者が受ける配当額が変わってしまうのでは,後順位抵当権者の利益を害してしまいます。

そこで,共同抵当権者が異時配当の方法を選択して特定の不動産のみ売却した場合,その不動産の後順位抵当権者は,共同抵当権者が同時配当の場合に受けたであろう金額に達するまで,共同抵当権者が他の不動産について有している抵当権に代位することができるものとされています(民法392条2項後段)。

上記事例であれば,Zは,乙不動産から回収できなくなる1000万円について,Xの有する甲不動産の抵当権に代位して,甲不動産から1000万円を回収できることになります。
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個人再生申立ては弁護士に依頼した方がよい?

個人再生は,前記のとおり,非常にメリットの多い手続です。

しかし,その反面,要件や手続が複雑です。その上,債務者ご自身で手続を進めていかなければならないので,法律に精通していないと,手続に失敗してしまうおそれがあります。

住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を利用する場合には,個人再生の要件だけでなく,住宅資金特別条項に特有の要件も充たしていなければならないので,さらに複雑になります。

実際,裁判所の方でも,個人再生については弁護士を代理人とすることを原則としているほどです。
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破産管財人による不動産の管理・処分

破産手続開始後,破産者である法人・会社の不動産を破産管財人に引き継ぎます。

不動産に関する契約書類や図面一式,権利証,鍵・カードキーなどを,破産管財人に引き渡します。従業員などが鍵を持っている場合には,その従業員から鍵を回収して,引き渡すことになります。

破産管財人は,不動産に,第三者や債権者等が無断で立ち入らないよう,施錠をし,立ち入りを禁止する旨の張り紙をするなどの措置をとります。

場合によっては,鍵を変えたり,警備システムがある場合にはその契約を継続するなどして,不動産を管理することになります。

これらの方法によっても,不法占拠や立ち入りのおそれがある場合には,破産管財人は,裁判所書記官・執行官・公証人に財産の封印をさせることができます(封印執行。破産法155条1項)。

そして,破産管財人は,その不動産を任意売却により換価処分します。
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