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Commentaire sur la décision Construction Pépin & Fortin inc. c. Fernand Breton (1975) inc. – Une école peut faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction

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Commentaire sur la décision Magne c. Le Martingal – La majorité requise pour l’adoption d’une clause pénale en copropriété divise : débat réglé

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La location à court terme en copropriété divise

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Commentaire sur la décision Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp. – Le sens du terme « architecte » au sens de l’article 2726 C.c.Q.

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Commentaire sur la décision Syndicat des copropriétaires du Sir George Simpson c. Langleben – Le début du casse-tête en matière de location court-terme en contexte de copropriété divise ?

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http://fisetlegal.com/en/is-it-possible-for-the-anglophone-minority-to-seek-reasonable-accommodations-in-the-context-of-co-ownership/

If a co-ownership of hundreds of units has amongst its co-owners many members of the Anglophone minority, should it provide them certain documents related to the general meeting of co-owners in English? We could very well imagine that Anglophone co-owners want to obtain the notice of meeting, the agenda, the minutes and the modifications to the Declaration of co-ownership to be voted on in preparation in their participation in the decisions pertaining their co-ownership. We think that the right to equality provided by the Quebec Charter of Rights and Freedoms (herein after “Quebec Charter”) can be invoked by the Quebec Anglophone minority in the context of co-ownership to obtain certain reasonable accommodations.

THE RIGHT TO EQUALITY

The right to equality is not an autonomous right, but protects individuals against discrimination in the exercise of their other rights provided at the Quebec Charter on the basis of any ground mentioned.1 Indeed, following section 10 of the Quebec Charter, a “distinction, exclusion or preference” based on the language is discriminatory when it “has the effect of nullifying or impairing” the right to the recognition and exercise, in full equality, of a right or freedom of the person. It is pursuant to the freedom of expression in the language of its choice, in full equality, that the Human Rights Tribunal has established that a syndicate of co-ownership cannot prohibit the use of the French language during a general meeting of co-owners.2

Once a standard or practice has a discriminatory effect, even in the absence of a discriminatory purpose, the service provider or the organization responsible for the standard or practice infringing the right to equality has an obligation of reasonable accommodation.

For the Anglophone minority, it is the exercise in full equality of the right to peaceful enjoyment and free disposition of property that can be infringed in the context of a general meeting of co-owners.

The Right to Peaceful Enjoyment and to Free Disposition of Property
The co-owner is an undivided owner of the common portions of the co-ownership and it is through his vote during the general meeting of co-owners that he exercises its right to peaceful enjoyment and free disposition of property.3 It is by this means that he expresses its voice for the important decisions made for the property of which he is a co-owner. It is why the refusal to give effect to a proxy submitted less than 48 hours before a general meeting of co-owners was judged petty, even if the delay of 48 hours was provided for in the notice of meeting.4

It is true that section 55 of the Charter of the French Language provides that contracts pre-determined by one party must be concluded in French, except if the parties expressly consent otherwise. That being said, this provision is provided so that the francophone community is not forced to consent to clauses drafted in English without being able to give a free and informed consent, and not to force the Anglophone community to conclude contracts in French.5 Considering the quasi-constitutional status of the Quebec Charter, the Charter of the French Language should be interpreted in a way that respects it, therefore that does not forbid the translation of contracts pre-determined by one party in the context of co-ownership.

In society, a member of the Anglophone community will generally have the occasion to expressly consent to conclude a contract pre-determined by one party in its language. For example, when concluding a contract with cellular phone providers – a typical form of contract pre-determined by one party – an English version of the contract will without any doubt be available given the size of the Anglophone minority of Quebec and a clause of explicit consent will be contained to it. For our purposes, the recourse to the Quebec Charter allows to take into account the specific context of a co-ownership that is the one of a micro-society in which the rights of minorities must be respected.

We think that the refusal to submit the notices of meetings, the meeting agendas, the minutes of the meetings or to communicate the modifications of the declaration of co-ownership to be voted on in English would constitute a distinction on the basis of the language in the exercise of the right to peaceful enjoyment and free disposition of property, in full equality, in a manner to nullify or to impair that right. Indeed, it would compromise the possibility, for the members of the Anglophone minority, to have their voice heard in a free and informed manner on the decisions to be made through their voting rights.

Undue Hardship
The obligation of reasonable accommodation is born in the context of labour relations in the decision Ont. Human Rights Commission v. Simpsons-Sears.6 When a co-owner is subject to an infringement to its right to equality as described above, it is the syndicate’s obligation to accommodate the co-owner that is wronged. To be discharged of its obligation, the syndicate would need to demonstrate the following elements7:

The standard was adopted for a purpose rationally connected to the mission of the syndicate;
The particular standard was adopted in an honest and good faith belief that it was necessary to the fulfilment of that legitimate purpose;
The standard is reasonably necessary to the accomplishment of the legitimate purpose, which means that it is impossible to accommodate the individual without imposing undue hardship upon the syndicate.
To assess whether an accommodation causes an undue hardship, the courts generally take in account three factors8:

The financial and material resources of the organization (for example, the real cost of the accommodation requested, the size of the organization, the structure of the organisation, etc.);
The impact on the rights of the other individuals (for example, the risks for health and security, the adverse effect of the accommodation on others, etc.)
The proper functioning of the organization (for example, the adaptability of the premises or of the equipment, the amount of people affected, the scope of the accommodation, etc.);
With respect to the undue burden for the proper functioning of the organization, the simple administrative convenience shall not defeat a request for an accommodation9. For example, in the context of co-ownership, the Human Rights Tribunal has ruled that changing the location of a parking space for an individual affected with morbid obesity was a reasonable accommodation and that it did not cause an undue hardship to the syndicate of co-ownership.10

That being said, we are of the opinion that it would be false to say that the recognition of the right to accommodation on the grounds of language would open the door to translation of documents in all languages, because the criteria of undue hardship will namely take into account the size of the co-ownership, the number of co-owners of another language, the availability of translators and the costs incurred by such accommodation.

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Est-ce possible pour les anglophones d’avoir droit à des accommodements raisonnables dans le contexte de la copropriété ?

Si une copropriété comportant plusieurs centaines d’unités comptait parmi ses copropriétaires plusieurs membres de la minorité anglophone, devrait-elle leur fournir certains documents relatifs à l’assemblée des copropriétaires en anglais ? On peut très bien imaginer que des copropriétaires anglophones veuillent obtenir les avis de convocation, ordres du jour, procès-verbaux et modifications à la déclaration de copropriété à être votées pour se préparer à participer aux décisions relatives à leur copropriété. Le droit à l’égalité prévu à la Charte des droits et libertés de la personne (ci-après « Charte québécoise ») peut à notre avis être invoqué par la minorité anglophone du Québec dans le contexte de la copropriété pour obtenir certains accommodements raisonnables.

LE DROIT À L'ÉGALITÉ:

Le droit à l’égalité n’est pas un droit autonome, mais protège contre la discrimination dans l’exercice des autres droits prévus à la Charte québécoise en fonction de certains motifs énumérés.1 En effet, suivant l’article 10 de la Charte québécoise, une « distinction, exclusion ou préférence » fondée sur la langue est discriminatoire lorsqu’elle « a pour effet de détruire ou de compromettre » le droit à la reconnaissance et à l’exercice, en pleine égalité, d’un droit ou d’une liberté de la personne. C’est ainsi en vertu de la liberté de s’exprimer dans la langue de son choix, en pleine égalité, que le Tribunal des droits de la personne a établi qu’un syndicat de copropriété ne peut pas interdire l’usage du français lors des assemblées des copropriétaires.2

Dès lors qu’une norme ou une pratique a un effet discriminatoire, même en l’absence d’un objectif discriminatoire, il incombera une obligation d’accommodement raisonnable au fournisseur de service ou à l’organisation de laquelle émane la norme attentatoire.

En ce qui concerne la minorité anglophone, c’est l’exercice en pleine égalité du droit à la jouissance paisible de ses biens qui peut être compromis dans le contexte d’une assemblée de copropriétaires.

Le droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens
Le copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes de la copropriété et c’est par son droit de vote en assemblée des copropriétaires qu’il exerce son droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens.3 C’est par ce moyen qu’il exprime sa voix dans les prises de décisions importantes pour les biens dont il est copropriétaire. C’est pourquoi le refus de donner effet à une procuration rendue moins de 48 heures avant une assemblée des copropriétaires a été jugé mesquin, malgré que le 48 heures était prévu à l’avis de convocation.4

Il est vrai que l’article 55 de la Charte de la langue française prévoit que les contrats d’adhésion doivent être conclus en français, sauf si les parties y consentent expressément. Toutefois, cette disposition est prévue afin que la population francophone ne se retrouve pas à consentir à des clauses d’un contrat d’adhésion rédigées en anglais sans avoir l’occasion d’y consentir de manière libre et éclairée, et non dans le but de forcer la minorité anglophone à conclure des contrats en français.5 Considérant le statut quasi-constitutionnel de la Charte québécoise, la Charte de la langue française devrait s’interpréter d’une manière qui y est conforme, donc n’empêchant pas des accommodements quant à la traduction des contrats d’adhésion dans le contexte de la copropriété.

Dans la société, un membre de la minorité anglophone a généralement l’occasion de consentir expressément à conclure son contrat d’adhésion dans sa langue. Par exemple, en allant conclure un contrat de téléphonie cellulaire – contrat d’adhésion typique s’il en est un – une version anglaise du contrat sera sans doute disponible compte tenu de la taille de la minorité anglophone du Québec et une clause de consentement explicite y sera prévue. Pour nos fins, le recours à la Charte québécoise permet de tenir compte du contexte spécifique d’une copropriété qui est celui d’une micro-société au sein de laquelle les droits des minorités doivent être respectés.

Le fait de ne pas transmettre les avis de convocation, les ordres du jour, les procès-verbaux des assemblées ou de ne pas communiquer les modifications à la déclaration de copropriété à être votées en anglais créerait selon nous une distinction fondée sur la langue dans l’exercice de son droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, en pleine égalité, de façon à en compromettre ou à en détruire le droit. En effet, cela compromettrait la possibilité, pour les membres de la minorité anglophone, de se prononcer de manière libre et éclairée sur les décisions à prendre au moyen de leur droit de vote.

LA CONTRAINTE EXCESSIVE

L’obligation d’accommodement raisonnable est née du contexte des relations de travail dans l’arrêt Commission ontarienne des Droits de la Personne c. Simpsons-Sears.6 Dès lors qu’un copropriétaire subit une atteinte à son droit à l’égalité telle que nous l’avons décrite ci-dessus, il incombera au syndicat une obligation d’accommoder le copropriétaire lésé. S’il voulait se décharger de son obligation, le syndicat devrait faire la démonstration des éléments suivants7 :

La norme en cause est raisonnablement liée à un objectif louable qui s’insère dans la vocation du syndicat de copropriété ;
La norme a été adoptée dans le but sincère de servir cet objectif louable ;
La norme est raisonnablement nécessaire pour réaliser cet objectif louable, c’est-à-dire qu’un accommodement permettant de respecter les droits du copropriétaire lésé causerait au syndicat une contrainte excessive.
Pour évaluer si un accommodement entraîne une contrainte excessive, on tient généralement compte de trois facteurs:

1. Les ressources financières et matérielles de l’organisation (par exemple, le coût réel de l’accommodement demandé, la taille de l’organisation, sa structure organisationnelle, etc.) ;

2. L’atteinte aux droits des autres individus (par exemple, les risques pour la santé et la sécurité, l’effet préjudiciable de l’accommodement pour les autres, etc.) ;

3. Le bon fonctionnement de l’organisation (par exemple, l’adaptabilité des lieux ou de l’équipement, le nombre de personnes affectées, l’étendue de l’accommodement, etc.) ;
En ce qui concerne l’entrave indue au bon fonctionnement d’une organisation, la simple commodité administrative ne saurait faire échec à une demande d’accommodement9. Par exemple, dans un contexte propre à la copropriété, le Tribunal des droits de la personne a jugé que le changement d’emplacement de stationnement pour accommoder une personne souffrant d’obésité morbide était un accommodement raisonnable et qu’il ne posait pas de contrainte excessive au syndicat de copropriété10.

Cela mentionné, nous sommes d’avis qu’il serait faux de dire que la reconnaissance du droit à l’accommodement raisonnable en fonction de la langue ouvrirait la porte à la traduction dans toutes les langues de documents, car le critère de la contrainte excessive tiendra notamment compte, de la taille de la copropriété, du nombre de copropriétaires d’une autre langue, de la disponibilité de traducteurs et des coûts engendrés.

*Cet article ne constitue pas une opinion juridique.

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Le courtier immobilier a-t-il droit au paiement de sa commission lorsque la vente ne survient pas suite à la conclusion d’une promesse d’achat?
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