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Con la sentenza 17148/2018, la Cassazione ha stabilito che l’acquisto del diritto di nuda proprietà di un’abitazione entro un anno dall’alienazione della precedente “prima casa” (che sia effettuata prima del decorso di un quinquennio dal suo acquisto) non evita la decadenza in conseguenza della cessione infraquinquennale.
Secondo la normativa sull’agevolazione relativa all’acquisto della prima casa, si decade dall’agevolazione se si aliena l’abitazione comprata con il beneficio fiscale prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’acquisto agevolato. Ma si evita la decadenza se, entro un anno dalla cessione infraquinquennale, il contribuente compra un’altra casa che egli poi destina a propria “abitazione principale”.
Sull’oggetto del riacquisto, che funziona come esimente rispetto alla decadenza, la legge non dice nulla. Un silenzio che, come spiegato da un articolo del Sole 24 Ore, ha sempre legittimato l’idea che qualunque fosse l’oggetto del riacquisto si maturasse in ogni caso l’esimente, a patto che poi il contribuente effettivamente ponesse nella casa comprata la propria abitazione principale.
Adesso con la sentenza 17148/2018, la Cassazione ha spiegato: “L’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza” deve essere “rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva”, ciò che non si verifica nel caso di un acquisto di nuda proprietà.
Dal diritto di nuda proprietà di una casa non deriva la facoltà di fruirne, la quale compete all’usufruttuario: non potendo avere il godimento del bene, il nudo proprietario non ha il diritto di porre la propria abitazione principale nella casa in questione.
Ma, come sottolineato dal Sole 24 Ore, tuttavia, si dimentica che l’usufruttuario può sempre concedere la casa al nudo proprietario per abitarvi, caso nel quale il fine della legge (evitare la decadenza a chi compra una casa e vi pone la propria residenza) appare comunque soddisfatto.
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E' possibile comprare una casa e beneficiare di nuovo dei vantaggi della "prima abitazione" anche se si è già usufruito delle agevolazioni per un altro immobile di cui si è proprietari? Vi spieghiamo cosa dice la legge.

Acquisto prima casa e diritti preesistenti su altri immobili "prima casa"

Tra i requisiti per accedere alla prima casa, la legge prevede quello della non titolarità di altro bene immobile sul territorio nazionale per il quale già si usufruisce dell'agevolazione. Il requisito è stabilito alla lett.c), nota II-bis, art.1, P.te Prima, DPR 131/1986 (d'ora in poi nel testo: "la Nota II-bis"). Ricordiamo che il DPR 131/1986 è il testo unico sull'imposta di registro.

Testualmente, la detta lettera c) prevede che, per poter usufruire del beneficio, l'acquirente non deve "essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni" in questione o di altre leggi (citate espressamente nel testo integrale della lettera, cu si rimanda); della sussistenza della condizione di cui alla lett.c) l'acquirente deve fare dichiarazione nell'atto di acquisto.

La Legge di Stabilità (art. 1, co.55, L. 208/2015), aggiungendo il comma 4-bis nella detta Nota II-bis, ha previsto che si può acquistare ugualmente il nuovo bene, e dunque usufruire dell'agevolazione per la prima casa, se entro l'anno dalla data dell'atto (di acquisto) si procede a vendere il bene che non ci fa rispettare la condizione di cui alla lett. c.

La questione pone varie domande; vi riportiamo qui alcune risposte dell'Agenzia delle Entrate.

Credito d'imposta e riacquisto prima casa

Un quesito attiene al godimento del credito d'imposta: la normativa prevede, infatti, per il caso di nuovo acquisto di bene con i requisiti della prima casa entro un anno dalla vendita di altro avente i requisiti della prima casa, la possibilità di godere di un credito d'imposta (art. 7, L. 448/1998).

Si può usufruire comunque del credito d'imposta anche se l'acquisto del nuovo bene avviene prima della vendita del bene preposseduto?

La risposta dell'Agenzia (circolare 12E del 2016) è: sì, si può usufruire. Ciò in quanto la ratio della riforma della normativa sulla prima casa è quella di agevolare la sostituzione dei beni con i requisiti della prima casa.

Se il nuovo acquisto è a titolo gratuito

L'agevolazione della nuova norma è ammessa anche nel caso in cui l'acquisto del nuovo bene (con l'impegno dell'acquirente a vendere entro l'anno) sia a titolo gratuito?

La risposta dell'Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è sì, in quanto la normativa in materia di donazione e successione (art. 69, co. 3 e 4, L. 342/2000) richiama espressamente le agevolazioni di cui alla Nota II-bis.

Anche in questo caso, dunque, la modifica della Nota vale anche per gli atti a titolo gratuito. Nell'atto dovrà risultare l'impegno dell'acquirente a vendere il bene preposseduto alle condizioni di legge.

Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA

Nella Legge di Stabilità la nuova norma menziona solo l'imposta di registro: la previsione vale anche se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA?

La risposta dell'Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è sì, in quanto in materia di IVA agevolata la norma (punto 21) della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972), fa espresso rinvio alla ricorrenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis) citata.

La modifica delle condizioni di cui alla Nota II-bis incide quindi anche sull'applicazione dell'aliquota agevolata IVA del 4 per cento.

Legge di Stabilità e immobile che non fruisce dell'agevolazioni prima casa

Tra le altre condizioni prescritte dal DPR 131/1986 vi è quella relativa alla assenza di diritti su immobili nel comune di residenza: testualmente la lett.b della Nota II-bis prevede "che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare".

L'ipotesi della Legge di Stabilità vale anche per la condizione di cui alla lett. b? Cioè, si può acquistare una nuova prima casa anche se non si rispetta la condizione dicui alla lett. b, se entro l'anno si rivende il bene "fuorilegge"? L'Agenzia ha risposto di no (circolare 27E/2016) e che la previsione vale solo quando l'immobile già nella titolarià è stato acquistato come prima casa: la ratio della norma è infatti sempre quella di facilitare la sostituzione della prima casa e non però di variare il numero dei destinatari del beneficio.

Acquisti prima della modifica della Legge di Stabilità

Può in qualche modo usufruire della nuova norma (sotto forma di rimborso o di credito d'imposta) chi nel 2015, quindi prima della modifica normativa della Nota II-bis, ha acquistato il bene non potendo godere dei benefici perchè non rispettava la lett. c e poi ha venduto il bene "incriminato" nel 2016, dunque entro l'anno dall'acquisto e dopo l'entrata in vigore della Legge di Stabilità?

La risposta dell'Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è no: la Legge di Stabilità è entrata in vigore dal 1 gennaio 2016 e dunque può riguardare solo atti conclusi successivamente a quella data.

Mancata vendita entro l'anno

In mancanza della vendita entro l'anno all'atto di acquisto si applica quanto previsto dal comma 4 della stessa Nota II-bis, secondo cui "sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora...".

La Circolare 27E del 2016 ha chiarito che si può evitare la sanzione se entro lo scadere dell'anno si comunica all'Agenzia apposita istanza con cui si revoca l'impegno assunto e si chiede la riliquidazione delle imposte: in tal modo si pagherà solo la differenza delle imposte dovute e gli interessi (dal momento che l'immobile non può più fruire delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa).

Dopo l'anno, prosegue la circolare, si potrà ricorrere, se sussistono le condizioni, all'istituto del ravvedimento operoso previsto dall'art.13, D.Lgs. n. 472/1997 e così pagare la sanzione in misura ridotta.
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Confedilizia ha avanzato 10 proposte per il rilancio del settore immobiliare. Un manifesto firmato dalle organizzazioni rappresentative del comparto: Confedilizia, Fiaip, Finco, Confassociazioni immobiliare, Aspesi, Adsi, Gesticond, Avi, Anbba, Assindatcolf, Assotrusts, Ape.
Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha affermato: “Il settore immobiliare è una cosa sola, è un gruppo, è un insieme di soggetti, di persone, di imprese che muovono l’economia, colpendo i quali – o colpendo una parte dei quali – le conseguenze poi si rivolgono a tanti altri settori e all’intera economia. Stiamo dicendo questo alla politica”. E, in merito al manifesto, ha aggiunto: “Da un lato sono proposte, ma sono anche spunti. Quindi non solo proposte specifiche, ma anche messaggi che vogliamo dare alla politica perché faccia poi degli interventi”.
Riduzione della pressione fiscale sul comparto immobiliare.
Sviluppo e rilancio dell’investimento immobiliare da destinare alla locazione da parte dei gestori professionali, imprese e privati.
Estensione della cedolare secca a tutti i contratti di locazione.
Garanzia per il locatore di rientrare in possesso dell’immobile in tempi certi.
Liberalizzazione delle locazioni commerciali.
Stabilizzazione degli incentivi per gli interventi di manutenzione, riqualificazione, efficientamento energetico e miglioramento sismico del patrimonio edilizio e semplificazione della normativa riguardante i titoli edilizi.
Misure di stimolo e di sostegno alla rigenerazione urbana.
Incentivi fiscali per le permute immobiliari.
Sviluppo del turismo attraverso la proprietà immobiliare privata.
Istituzione, all’interno del governo, di una cabina di regia per lo sviluppo immobiliare, la casa e l’edilizia.
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Anche quest'anno chi esegue i lavori di ristrutturazione edilizia del proprio immobile può usufruire di una detrazione del 50% delle spese effettuate, sempre e quando si rispettino determinati requisiti. Ma attenzione, ci sono alcuni casi in cui le agevolazioni non sono riconosciute e l'Agenzia delle Entrate può richiedere quanto già elargito. Vediamo i casi in cui si può perdere il bonus edilizia.
Le detrazioni non sono riconosciute e l’importo eventualmente fruito viene recuperato
dagli uffici quando:
non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato). In merito a questo adempimento, con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il contribuente non perde il diritto all'agevolazione se, per errore, ha utilizzato un bonifico diverso da quello “dedicato” o se lo ha compilato in modo errato, cioè in maniera tale da non consentire a banche, Poste italiane o altri istituti di pagamento di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%. Per usufruire dell’agevolazione, tuttavia, in queste ipotesi è necessario farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario dell’accredito attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa
non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali
sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazionese è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori (resa ai sensidel Dpr 445/2000) che attesta l’osservanza delle suddette norme.
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Approvato lo schema di Decreto che indica, in un Glossario, le opere non soggette a titolo abilitativo. 58 in totale, implementabili nel tempo e di facile lettura per cittadini, imprese e Pubblica Amministrazione. Dopo la pubblicazione in G.U., il glossario delle opere di edilizia libera, appena varato, sarà immediatamente operativo
Il D.Lgs. n. 222 del 25 novembre 2016, titolato " Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell'art. 5 della L. 7 agosto 2015, n. 124 (Deleghe al Governo in materia di riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche)", prevedeva all'art. 1, co. 2, che il MIT, di concerto con quello della Semplificazione e Pubblica Amministrazione, previo accordo con la Conferenza Unificata, adottasse un glossario unico delle principali opere edilizie, in base alla categoria di intervento delle stesse e del conseguente regime giuridico a cui sono sottoposte (CILA, SCIA, PdC, SCIA Alternativa, Edilizia Libera); la finalità era garantire omogeneità sull'intero territorio nazionale.
In tal senso, lo scorso 21 febbraio è stato approvato lo schema di decreto contenente il suddetto glossario che racchiude le opere edilizie realizzabili senza alcun titolo abilitativo (pertanto gli interventi di edilizia libera) nel rispetto dei vincoli indicati dagli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore (antisismica, sicurezza, antincendio, rischio idrogeologico, efficienza energetica, patrimonio culturale e paesaggistico) che sarà immediatamente operativo dopo la pubblicazione in GU.
A seguire, con decreti ulteriori, saranno indicate le opere sottoposte agli altri regimi giuridici.
Così come riportato dall'All. 1 allo schema di decreto, la Tabella riportante l'elenco non esaustivo delle principali opere, si suddivide in quattro colonne che indicano, nello specifico:
il regime giuridico dell'attività di edilizia libera;
la lista delle categorie di intervento ascritte all'edilizia libera (D.P.R. 380/2001):
l'elenco delle principali opere che possono realizzarsi per ciascun elemento edilizio;
l'elenco dei principali elementi oggetto di intervento , (così da facilitarne la lettura da parte di cittadini, imprese e PA.)
L'elenco delle opere di edilizia libera, 58 in totale (ma numero implementabile), copre diverse categorie di intervento:
manutenzione ordinaria;
installazione di pompe di calore;
eliminazione delle barriere architettoniche;
attività di ricerca nel sottosuolo;
depositi di gas liquefatto;
serre stagionali;
pannelli fotovoltaici;
aree pertinenziali;
manufatti temporanei.
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